Sentencia Civil 15/2023 Juzgado de Primera Instancia de Albacete nº 3, Rec. 636/2014 de 13 de diciembre del 2023

Primero: Contenido de la demanda.

1.-Se ejercita demanda de acción rescisoria con alegación de que la concursada URBADESA es propietaria, entre otros bienes, de una promoción de viviendas, garajes y trasteros terminada (total 119 fincas) sita en la localidad de Torreblanca (Castellón), Todas estas fincas se encuentran inscritas en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE OROPESA DEL MAR nº 1. Se trata de 6 Bajos, 15 Áticos, 28 viviendas, 35 plazas de garaje y 35 trasteros.

Desde el inicio del concurso, la concursada URBADESA no puso objeción alguna a la declaración de libres de ocupantes y arrendamientos, por lo que así se expuso en los textos definitivos en donde, además, se les dio una valoración concreta como de bienes desocupados. Tampoco la Concursada hizo constar que existiera ingreso alguno por arrendamiento o alquiler.

No obstante, a raíz de un requerimiento recibido por el Administrador Concursal de un Juzgado de Castellón, acerca del estado de ocupación de uno de los inmuebles citados, la AC solicitó a la Concursada que acreditase documentalmente la ocupación de los inmuebles pertenecientes a la concursada, con identificación del título y relación de aquéllas fincas cuya posesión hubiese sido cedida a terceros.

Como respuesta a tal requerimiento, la concursada entregó la copia de un contrato, suscrito supuestamente el día 14 de junio de 2013 (el Concurso se declaró seis meses después, concretamente el 24 de noviembre de 2014). En ese contrato URBADESA cedió el usufructo y uso a COARSA, de las siguientes viviendas, plazas de garaje y trasteros de la promoción:

VIVIENDAS: 1. BAJOS 6 y 9 2. PRIMEROS 13, 15, 16, 19 y 20 3. SEGUNDOS 27, 30, 31 y 32 4. ATICOS 3º: 33, 36, 39, 40, 41 y 42 5. BAJOS: 43, 47, 52 y 53 6. PRIMEROS, 55, 57, 58, 59, 60, 62 y 63 7. SEGUNDOS, 69, 70, 72, 73, 74 y 75 8. ATICOS 3º: 52, 53, 61, 62, 64, 66, 67, 78, 79, 80, 81, 82, 83 y 84.

GARAJES: 1. En local 1: 1, 2, 9, 14, 21, 23, 27, 30, 31, 33, 34 y 35 2. En local 2: 1,3, 4, 11,13, 14, 15, 20, 21, 22, 26, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35, 36 y 37.

TRASTEROS.- 1. A: 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 13, 14, 20, 21, 24, 25, 26 y 34. 2. B: 1, 2, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 29, 30 y 31.

Es decir, indica la AC, toda la promoción excepto 2 viviendas, 2 áticos, 4 plazas de garaje y 3 trasteros.

Dicho contrato lo es en fraude de acreedores y merecedor de su rescisión, a todas luces perjudicial para la masa activa. En él se cumplen todos los requisitos necesarios para la declaración que se interesa: ser perjudicial para la masa y haber sido confeccionado dentro de los dos años anteriores a la declaración de concurso.

Destaca la AC que se pacta lo que las partes denominan una cesión de los derechos de arrendamientos a cambio de un precio (ESTIPULACIÓN CUARTA), a cambio de un precio de 63.000,00 € que, lógicamente, debía abonar el cesionario a la cedente. No consta que se haya recibido dicha cantidad.

Parece indiscutible que, a pocos meses de la declaración de concurso, URBADESA se desprendió de los frutos, rentas y posesión de la promoción, con la evidente merma de valor, impedimento para su venta y merma de la masa activa, consistente en el fruto económico supuestamente cedido a COARSA.

El contrato ni fue liquidado en Hacienda ni tuvo acceso al Registro de la Propiedad.

Si el contrato fuera cierto (cosa que negamos radicalmente), el plazo de eficacia ya habría sido rebasado. Justamente venció el 14 de junio de 2018, o sea, cuando transcurrieron los 5 años previstos en la ESTIPULACIÓN TERCERA, lo que implicaría que, a partir de entonces quedarían libres los inmuebles. Sin embargo no solamente siguen ocupados, sino que, aun a pesar de que con posterioridad a dicho contrato las facultades de administración habían sido SUSPENDIDAS por mor del Auto de declaración de concurso, la Concursada, al margen de este Administrador Concursal y a sus espaldas, ha venido concertando 8 más arrendamientos, cuyas rentas (de ser ciertas) deberían haber ido a parar a la masa activa, cosa que en ningún momento ha sucedido.

2.-La concursada se opone a la demanda con alegación de que el contrato es anterior a la declaración del concurso y no concurre fraude de acreedores..

Segundo: La acción rescisoria en nuestro ordenamiento.

En la actual normativa, frente al Código de Comercio de 1885, destaca la supresión del elemento subjetivo del fraude como determinante de la acción ejercida, introduciéndose un elemento temporal concreto (dos años) como periodo dentro del cual se consideran sospechosos determinados actos, varios de los cuales gozarán de la presunción iure et de iure del perjuicio para la masa y otros, simplemente, de otra iruris tatum. De igual modo, se ha recogido el elemento objetivo definitorio del sistema, el perjuicio, como fundamento base de la rescisión. Todo ello como consecuencia del procedimiento concursal. Ello conlleva otros efectos, necesariamente, y es que el órgano jurisdiccional que conocerá de estos procedimientos será el que tramite el concurso, y el cauce procesal adecuado será el que la propia ley especial prevé, el del incidente concursal.

En definitiva, se ha pasado de un proceso basado en la determinación y averiguación de un ánimo fraudulento en los actos del deudor a otro en que no importa la idea o substrato del animus para el éxito o desarrollo de la correspondiente acción judicial, sino que lo relevante ahora es que exista un perjuicio.

El problema de la cuestión radica en fijar qué se entiende por perjuicio. Y en este sentido, debe considerarse que el perjuicio puede que se produzca no solo cuando hay una minoración del activo sin que se produzca el correlativo del pasivo, cuando exista una disminución del conjunto de bienes y derechos sobre los que está llamada a obtener satisfacción la colectividad de acreedores, provocando que la cuota de satisfacción de los acreedores ordinarios sea menor. Y así lo ha entendido el propio legislador, cuando, pese a existir una correlación entre la reducción del activo y del pasivo, establece unas presunciones de perjuicio para la masa activa, partiendo de la idea que se acaba de exponer, como alteración de la par conditio creditorum, a favor de uno o varios acreedores en detrimento del resto.

Hay determinados actos del deudor que, llevados a cabo dentro de esos dos años anteriores a la declaración del concurso, no necesitan de prueba alguna acerca del perjuicio, sino simplemente de la acreditación del hecho mismo y del momento en que tuvo lugar, ya que ocurriendo esto se fija una máxima absoluta conforme a la cual, y sin que quepa prueba en contrario, se declara rescindible el acto. Por el contrario, y por las mismas razones, el legislador ha fijado otro tipo de actos en los que, si bien es necesario solo acreditar su existencia y el momento en que tuvieron lugar, permiten que el deudor, mediante la oportuna prueba en contrario, acredite que no medió perjuicio para la masa activa; se tratarían de presunciones iuris tantum o relativas.

La regulación actual se encuentra en los art. 226 y siguientes TRLC.

Tercero: Examen del caso de autos.

Se ha aportado a los autos el contrato de fecha 14 de junio de 2013, mediante el cual la concursada, escasos meses antes de la declaración de concurso (de carácter necesario, no puede olvidarse) cede los derechos de arrendamiento de una promoción de 119 fincas sita en la localidad de Torreblanca, por un plazo de cinco años. Y ello, pactándose únicamente el mantenimiento a cargo de Coarsa y un precio de 63.000 euros cuyo abono no ha sido acreditado.

Dicho contrato se reconoce expresamente por la concursada en su contestación, limitándose a negar que no ha existido intención fraudulenta (ánimo que, en todo caso, no es necesario apreciar, basándose el sistema en la existencia de un perjuicio).

El perjuicio a la masa es más que evidente, sin que se haya abonado el precio ni ingresado cantidad alguna en calidad de arrendamiento. No cabe pasar por alto que se prevé incluso pactar opción de compra con los arrendatarios con quienes COARSA pacte los arrendamientos.

No nos hallamos en absoluto ante una operación normal. Además, de la testifical practicada se desprende la obtención de ingresos de forma absolutamente irregular, sin que los mismos hayan ingresado en la masa del concurso.

Lógicamente, no nos hallamos ante actos ordinarios, y el contexto en el que se producen era ya el de sobreseimiento general en el pago a los acreedores.

Concurre, por todo lo expuesto, perjuicio patrimonial para la masa activa.

Cuarto: Efectos.

Habiendo accedido a la pretensión de la acción rescisoria, el siguiente paso es acordar los efectos propios de la misma. El artículo 235 TRLC establece la sentencia que estime la acción declarará la ineficacia del acto impugnado y condenará a la restitución de las prestaciones objeto de aquel, con sus frutos e intereses, en el caso de obligaciones recíprocas.

No habiéndose abonado cantidad alguna, lógicamente no procede la restitución a COARSA del precio, siendo ésta la consecuencia de tal falta de abono, no la condena a COARSA al pago de dicho precio que se solicita, puesto que la presente resolución supone la ineficacia del acto.

Procede también la condena relativa al ingreso de las cantidades percibidas por los contratos de arrendamiento suscritos, en concepto de frutos dejados de percibir.

Lo que no cabe es la declaración de nulidad de cada uno de los contratos suscritos entre COARSA y los actuales ocupantes del inmueble, cuya identidad y situación en su inmensa mayoría se desconoce

Quinto.- Costas.

En cuanto a las costas, procede la imposición de las mismas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales y demás de pertinente aplicación