Sentencia Civil Audiencia Provincial de Alicante, de 05 de Marzo de 2001

@2001-0380

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. uno de Orihuela en los referidos autos, tramitados con el n.º 384/97, se dictó sentencia con fecha 1 de marzo de 1999, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimar la demanda interpuesta por el Procurador D. RAMON A.L., en representación de DÑA. M.ª DEL MAR P.M., contra D. JAIME R.B., en su calidad de Presidente de la Comunidad de Propietarios V. 7-8-9-10 Mil Palmeras de Orihuela, representado por el procurador D. ANTONIO D.S., con condena en costas al actor".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos, previo emplazamiento de las partes a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo n.º 1435/99 A, en el que se personaron las partes, tramitándose el recurso en forma legal, y conferidos los traslados oportunos, se señaló para la celebración del acto de la deliberación y votación el día 27 de febrero de 2.001 en el que tuvo lugar al haberse sustituido el trámite de la vista oral por el de escrito de alegaciones.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada D.ª MARIA ESPERANZA PEREZ ESPINO.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Dos peticiones esenciales contenía el suplico de la demanda que aquí nos ocupa. Una, relativa a que se declarara la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios celebrada el 10-8-97 por la que: a) se aprobó el acta de la anterior junta de 28-3-97, b) las cuentas al 30-6-97 y c) el presupuesto de los ingresos y gastos para el ejercicio de 1-7-97 a 30-6-98. Y otra, por la que se declarara que no todos los gastos de la Comunidad y en concreto los 11 apartados o conceptos que se citaban debían ser sufragados por el sistema de coeficientes o cuotas de participación, sino que debían pagarse a prorrata o por partes iguales, con el consiguiente reintegro a la actora de las cantidades pagadas con anterioridad.

Estas pretensiones fueron totalmente rechazadas en la sentencia de instancia, y de ahí el recurso de apelación promovido por la parte demandante, en el que se contienen varios motivos de impugnación que vamos a examinar a continuación.

SEGUNDO.- Así, en el primero de ellos se dice que al desestimarse en la sentencia de instancia la petición relativa a la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta del 10-8-97 por el que se aprobó el acta de la Junta celebrada con anterioridad en fecha 28-3-97, se ha incurrido en infracción, por violación, del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960.

Al respecto, hay que tener en cuenta que es cierto que el art. 17 citado dispone que "Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. "Como resulta que el acta de la Junta de 28-3-97 se hallaba recogido en hojas sueltas y no en el libro de actas, expresándose además en la Junta de 10-8-97 en el punto 1.º del orden del día que se daba lectura al borrador del acta de la sesión anterior, es lo que considera la actora-apelante como infringido por vulneración del precepto antes indicado.

Ahora bien, no puede negarse que la Comunidad de Propietarios dispone de un Libro de Actas en el que se transcriben todos los acuerdos adoptados en las Juntas. Y también es un hecho que por la Comunidad antes de proceder a la transcripción al Libro de Actas, se elabora un borrador inicial y cuando es aprobado se lleva al referido Libro, sin que esta forma de actuar implique el no cumplimiento u observación del art. 17 de la Ley de P.H., pues precisamente con aquél proceder lo que se quiere es evitar que se incurra en errores y correcciones posteriores, siendo lo realmente trascendente que el acta que luego se transcriba en el Libro sea fiel reflejo de lo discutido y acordado en la Junta. Por tanto y estando ello acreditado mediante la aportación del borrador de la Junta del 28-3-97 (folios 244 y ss.) y de la copia del acta que se reflejó en el Libro (folios 270 y ss.), el posible defecto formal que se denuncia se puede decir que quedó subsanado, y sin que implique esa primera o inicial inobservancia la sanción de nulidad que propugna la parte.

Por ello, no procede acoger este primer motivo del recurso fundado en la nulidad del acuerdo de la Junta de 10-8-97 por la que se aprobó el acta de la asamblea anterior de fecha 28-3-97.

TERCERO.- El siguiente motivo viene referido a que al desestimarse la petición de nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de 10-8-97 por el que se aprobó el estado de cuentas cerrado al 30-6-97, se infringe, por violación, el art. 18 de la Ley de P.H. de 1960, en relación con el art. 13.2.

En el art. 18 se recogen las funciones que corresponden al administrador, y en el art. 13-2.º la obligación de la Junta de Propietarios de aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes, alegándose por la recurrente que no procedía aprobar el estado de cuentas en la Junta de 10-8-97 dada la vaguedad, oscuridad e imprecisión de sus partidas, así como por aparecer una partida de gastos de 759.648 ptas. de instalación de nuevas farolas de lo que no existía aprobación alguna anterior, y otra de 3.500.000 ptas.

Con relación al tema de las farolas, aparece en el documento n.º 11 de la demanda consistente en una carta que remitió la Comunidad que lleva fecha 15-7-97, poniéndose en conocimiento de los propietarios la instalación de las farolas ante su estado deficiente, según el informe técnico que al efecto se solicitó por acuerdo de la Asamblea de 28-3-97. En esta Junta, consta el problema que existía al respecto, y así aparece en el punto 3.º del orden del día, acordándose, ante la propuesta del Sr. Presidente, requerir los servicios de un técnico, que éste emitiera un informe, y a tenor de ello obrar en consecuencia. Este acuerdo no aparece impugnado por la actora en el plazo de los 30 días que señala el art. 16.4.º de la Ley de P.H., a pesar de asistir a la Junta su padre en representación de ella.

Pero con independencia de lo anterior, el gasto de las farolas es una alegación totalmente nueva que se pone de manifiesto en esta alzada, ya que ni en la demanda ni en el escrito de resumen de pruebas se observa esa cuestión, sino tan sólo el tema referido a las obras de acondicionamiento del local 9 (véase el hecho quinto de la demanda y el apartado 8.º del resumen de pruebas). Estas obras de acondicionamiento del local 9 fueron tratadas en la junta de 28-3-97 (punto 3.º del orden del día relativo a la aprobación de obras), poniéndose de manifiesto que se habían presentado cuatro presupuestos, de los que se desestimaron dos, quedando por elegir otros dos. Después de un debate, el Sr. P., padre de la actora, aludió a la posible ilegalidad de las obras por entender que debían aprobarse por unanimidad. Posteriormente se procedió a la adjudicación de las obras a la empresa Construcciones D., S.L., en la cantidad de 3.700.000 ptas., aprobándose este punto con 23 votos a favor, 6 en contra y 4 abstenciones. Este acuerdo tampoco fue objeto de impugnación por los cauces legales y dentro del plazo de los 30 días que señala el art. 16-4.º de la Ley de P.H. En consecuencia, y habiéndose aprobado el estado de cuentas al 30-6-97 por 37 votos a favor, 2 en contra y 3 abstenciones ( punto 2.º del orden del día de la junta de 10-8-97), sin que al respecto se exija la unanimidad, no procede tampoco acoger este motivo del recurso.

CUARTO.- También se alegó por la recurrente que era nulo el acuerdo relativo a la aprobación del presupuesto de ingresos y gastos para el ejercicio que va desde el 1-7-97 al 30-6-98, mostrando la parte su disconformidad con los siguientes conceptos por considerarlos con irregularidades y anomalías. Así, se refiere en primer lugar a la cantidad de 2.252.257 ptas. que figura en el presupuesto total (13.274.865 ptas.) con el titulo "previsión para inversiones"; en segundo lugar, que no se incluyó como gasto 808.911 ptas. que debían aparecer para pagar a la Sociedad P., S.A. la cuota anual de amortización del préstamo que le había concedido a la Comunidad para la compra del local del bloque 9; y en tercer lugar que se incluyó la cantidad de 269.532 ptas., como Local 9" cuando el mismo no producía ninguno.

Pues bien, al respecto hay que tener en cuenta que el art. 13-2.º de la Ley de P.H. expresamente establece que corresponde a la Junta de Propietarios aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles. Para esa aprobación no se exige la unanimidad, por lo que si el acuerdo se adoptó con el voto favorable de 28 personas, 6 en contra y 8 abstenciones, el mismo quedó aprobado. No obstante, conviene indicar que la cantidad presupuestada como previsión para inversiones entra dentro de la facultad de la Comunidad, considerándose como un acto de simple administración; que el no acogimiento de la cuota del préstamo bien podía incluirse en aquél apartado de inversiones; y que la cantidad de 269.532 ptas. aparece tanto como gasto de la Comunidad por el coeficiente del local bajo V. 9, como ingreso, con lo cual, al ser ambas cantidades las mismas se entiende ese concepto compensado.

QUINTO.- La otra pretensión que dedujo la actora aquí apelante venía referida a que se declarara que algunos de los gastos que aparecen en el presupuesto de la Comunidad para el ejercicios 1997-1998 (once en total, aunque ahora la recurrente dice seis), no procedía que fueran sufragadas por el sistema de coeficientes, sino pagados individualmente o por el sistema de "a prorrata" o partes iguales, entendiendo que al no darse lugar a esta petición en la sentencia de instancia se estaba infringiendo e interpretando erróneamente el art. 9.5 de la Ley de P.H., fundando dicha solicitud en que sólo 8 copropietarios de apartamentos tenía asignada una cuota de participación del 3,79% (que supone 9.334 ptas. al mes), y los restantes 253 copropietarios tenia una cuota que variaba entre el 1,92% y el 1,32% (suponiendo entre 4.738 ptas. y 3.251 ptas. al mes). En este sentido, hay que tener en cuenta que precisamente el art. 9.5.º de la Ley de P.H. dispone que cada copropietario contribuirá con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, refiriéndose la regla 6.º del precepto citado a los gastos generales al decir que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.

Por tanto, y viniendo la cuota del apartamento de la actora fijada en el título constitutivo, y teniendo el carácter de gastos generales los que la parte cita en su demanda en el apartado 2.º del suplico, no puede accederse a lo solicitado, en base, en definitiva a que no hay ningún acuerdo que modifique el sistema de contribución, y porque los gastos que alega la actora no pueden ser individualizados, y que ella cita como los siguientes: a) correos, teléfono, telégrafo y fax (con un presupuesto de 250.000 ptas.). b) asistencia en informática (presupuestado en 50.000 ptas.); c) material de oficina folios, fotocopias y sobres (presupuesto de 30.000 ptas.); d) traducción varios idiomas (50.000 ptas.); e) gastos por devolución de recibos (25.000 ptas.); i) alumbrado de la Avenida, Paseo y Piscina (presupuestado en 175.000 ptas.); g) jardinería y piscina (con un presupuesto de 900.000 ptas.) h) reparación de motores de piscina y cuadros generales (200.000 ptas.) i) recibos de agua, piscina y jardines de ésta (600.000 ptas.) j) productos tratamientos de piscina (25.000 ptas.); k) sueldo del socorrista (presupuestado en 750.000 ptas.).

SEXTO.- Por último, se dice por la parte apelante que al no acogerse su pretensión relativa a que se le reintegrase por la Comunidad demandada las cantidades que hubiese pagado y que no venia obligada a pagar, se incurrió en infracción por no aplicación del art. 1.895 del Código Civil y del art. 10 de la Ley de P.H.

Y esa misma declaración debe mantenerse, ya que aquélla petición traía su origen de las anteriores, de suerte que si todas ellas son desestimadas, lógicamente también lo será ésta, sin que por tanto proceda devolver cantidad alguna por la Comunidad al no existir pago efectuado por error o indebidamente.

SÉPTIMO.- En base a lo expuesto, no se estima el recurso de apelación promovido y se confirma la sentencia de instancia, con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante por aplicación del art. 710 de la L.E.C. de 1881.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

FALLAMOS

Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º Uno de Orihuela de fecha 1 de marzo de 1999 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.