Sentencia Civil Audiencia Provincial de Avila, de 13 de Junio de 2002

^@2003-1731

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia n.º4 de Avila, en los autos de Juicio Ordinario n.º 119/2.001, con fecha 29 de Enero de 2.002 se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice: "Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por D. Alberto M y otros representados por la Procuradora de los Tribunales D.ª Inmaculada P contra la Comunidad del Conjunto Urbanístico representada por la Procuradora de los Tribunales D.ª Ana Isabel S sobre anulación del acuerdo de dicha Comunidad de fecha 22/12/2.000, imponiendo las costas a la actora...".}

^{SEGUNDO.-Contra expresada Resolución interpusieron recurso de apelación los demandantes, que fue formalizado en tiempo y forma y dado traslado del recurso a la otra parte personada se opuso al mismo, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial donde quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.}

^{TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han observado todas las formalidades legales.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Se interpone en esta alzada recurso de apelación por la parte demandante contra la sentencia dictada en la instancia en la que, desestimando la demanda, no se daba lugar a la pretensión de la parte de anular el acuerdo de la Comunidad de Propietarios demandada, y de la que los actores forman parte.}

^{Para sustentar su recurso los apelantes estiman que la sentencia de instancia incurre en error en su argumentación, entendiendo que se aprecia de forma errónea la importancia de las obras aprobadas en el acuerdo impugnado, así como su repercusión en el título constitutivo de la propiedad horizontal y en sus Estatutos.}

^{SEGUNDO.- En realidad, la cuestión litigiosa que se somete a la Sala en este momento por vía de apelación, tiene un carácter exclusivamente jurídico, desde el momento que los hechos en sí son admitidos por todas las partes, pues se circunscriben a un acuerdo de la Comunidad de Propietarios debidamente documentado, y en cuya votación se obtuvo una mayoría que asimismo está documentada. La cuestión a determinar se constriñe a decidir si para la adopción de este acuerdo era precisa la unanimidad o bastaba el voto mayoritario.}

^{Para tal determinación se hace preciso establecer si ese acuerdo implica la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, pues en este caso, como pretende la actora, sería de aplicación el art. 17.1 LPH, y con ello necesaria la unanimidad, con lo que el acuerdo adoptado sería nulo, y en caso contrario sería aplicable el art. 17.3 LPH, bastando con el voto de la mayoría, con lo que el acuerdo sería válido. Esta es la tesis de la demandada y es la que acoge el juez de instancia.}

^{El acuerdo en sí, de fecha 22 de diciembre de 2000, consiste en la protección de los espacios interiores de la urbanización, que consta de dos calles paralelas y una serie de pasadizos de comunicación de carácter privado, mediante tres acciones diferenciadas: en cuanto a los pasadizos se acuerda su cierre con verjas, las cuales tendrán su correspondiente puerta; respecto a la calle de acceso a garajes, se prevé su delimitación con hitos, quedando abierta la zona peatonal, colocando una cadena con candado en el acceso de vehículos, de la cual tendrán llave los propietarios de los locales comerciales (demandantes) y los representantes de la comunidad en cada portal; respecto a la calle principal, se instalará una verja con tres puertas, dos para peatones que permanecerán constantemente abiertas, y una para vehículos, que habitualmente estará cerrada, con llave en poder de las mismas personas que en la calle anterior.}

^{Por otra parte, ni en el título constitutivo de la propiedad horizontal ni en los estatutos de la comunidad se establece disposición alguna que impida la instalación de medidas de delimitación o separación de la propiedad privada del exterior, reconociéndose expresamente en la descripción registral de los locales comerciales su acceso por "calle interior del conjunto urbanístico".}

^{TERCERO.- Sentados los antecedentes expuestos, la Sala comparte el criterio del juez de instancia, y considera improsperable la pretensión de la actora. No se estima por la Sala que la obra que se pretende instalar afecte en modo alguno al título constitutivo ni a los estatutos. La parte manifiesta en su recurso que, aunque nada se establezca en los mismos acerca de estas instalaciones o limitaciones, sí que existe la afectación, puesto que el conjunto urbanístico está constituido por calles privadas y accesos totalmente abiertos al público. Ello es cierto en la actualidad, pero eso no significa que esa falta de delimitación perimetral constituya per se una parte esencial de ese título constitutivo. De hecho, su misma afirmación de que se trata de calles privadas pone de relieve la posibilidad de limitar o controlar su acceso. Dado que la propiedad se presume libre y precisamente este principio esencial implica la plena disponibilidad de los propietarios sobre su uso, la ausencia de toda mención en el título constitutivo o en los estatutos no puede entenderse como pretende la parte, como una perpetuación del estado actual del conjunto urbanístico, debiendo en su caso haberse contemplado esa limitación de forma expresa, al igual que de forma expresa se contemplan otras circunstancias atinentes a los locales comerciales, como la posibilidad de instalar elementos propios del negocio en las fachadas o instalar salidas de humos.}

^{Pese a lo dicho, es cierto que a lo que no puede llegar un acuerdo exclusivo de la mayoría de los comuneros es a adoptar acuerdos que modifiquen de forma esencial la finalidad o uso atribuido a los locales, o limitar ese uso de forma que desvirtúen su mismo origen; como tampoco sería admisible que las obras a realizar afectasen a los elementos comunes de forma tal que alterasen la propia distribución espacial del conjunto urbanístico en la forma en que fue concebido, concepción que implica unos usos peatonales o rodados de algunos espacios comunes, pero que no se estima impida el control, como propiedad privada que es, de esos accesos. Se hace por ello necesario analizar cada una de las medidas acordadas, para comprobar si se ajustan a estos parámetros.}

^{En cuanto al cierre de los pasadizos, esta medida ya fue acordada en Junta de Propietarios en acuerdo anterior de 21 de diciembre de 1998, acuerdo que no resultó impugnado, y que la propia parte actora en su recurso perece admitir y aceptar. En todo caso en estos pasadizos, de comunicación interior, no existen locales comerciales ni escaparates que les correspondan.}

^{Respecto a la calle del garaje, en ella no se produce cierre alguno para los peatones, que tienen libre acceso a la misma, pues en el proyecto sólo figura la colocación de hitos (desconociéndose de dónde deduce la parte actora que esta descripción supone la colocación de una pared coronada por una verja -f.11 de su recurso-), así como una cadena con candado para el paso de vehículos, de la que los actores tendrán llave. Dado que el uso comercial de esas calles se limita al peatonal, sin que en la actualidad esté autorizado el tránsito público de vehículos, y que los comerciantes tienen llave para realizar las operaciones de carga y descarga, no se estima que exista en este caso limitación o modificación alguna como la pretendida por la apelante.}

^{Finalmente en cuanto a la calle principal, podemos decir lo mismo, pues se instalará una verja con tres puertas, dos de las cuales permanecerán constantemente abiertas para uso peatonal, según dispone el acuerdo, y la tercera, de vehículos, cerrada con llave en poder de los titulares de los locales comerciales. Por tanto también en este supuesto queda incólume el uso de los peatones de este espacio, uso libre que permitirá a los posibles clientes el acceso a los respectivos locales.}

^{Ante lo expuesto, en ningún caso la propuesta del acuerdo implicará la necesidad de la unanimidad, al poderse definir como una actividad propia de administración y gestión de los elementos comunes del conjunto inmobiliario.}

^{CUARTO.- Por la parte actora se hace mención en su recurso, como apoyo jurisprudencial de su postura, la STS 30 de enero de 1996. Esta sentencia ha sido analizada detenidamente por el juez de instancia, y esta Sala comparte su criterio en el sentido que el supuesto de hecho al que se aplica es distinto de este caso. En aquélla la pretensión de la comunidad de propietarios era la construcción de un muro que cerraba la urbanización originariamente abierta, mientras que en este caso la verja, que si efectivamente no tuviera aberturas sería igual que un muro, ni es continua ni limita el acceso, puesto que las dos calles de acceso a la urbanización (admitido por la actora en su recurso que no se oponen al cierre de los pasadizos) quedan expeditas, y una de ellas en exacta situación que con anterioridad, a los efectos del uso comercial y peatonal de esos viales privados.}

^{Por todo lo expuesto, el recurso debe ser desestimado.}

^{QUINTO.- Desestimado el recurso de apelación interpuesto, las costas de esta alzada deberán ser impuestas a la parte recurrente.}

^{Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación}

^FALLAMOS

^{Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Alberto M y otros veinticuatro más contra la sentencia de fecha 29 de enero de 2002, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º4 de esta ciudad en juicio ordinario 119/01; debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.}