Sentencia Civil Audiencia Provincial de Barcelona, de 03 de Enero de 1996

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{I. La demandante, propietaria de un local en los bajos de un edificio sito en Badalona, del que había sido copropietaria pro indiviso hasta que lo dividió, de acuerdo con su cotitular, en propiedad horizontal, expresó en la demanda la disconformidad con las cuotas de participación que en el título se habían señalado a su local y a las viviendas de los demás propietarios y pretendió, frente a la comunidad y su presidente, la declaración de la "nulidad de los coeficientes actualmente vigentes por ser contrarios a la Ley" y el establecimiento de otros que resulten adecuados a lo que establece el art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.}

^{Compareció en el proceso la comunidad demandada, por medio de Procurador apoderado por su presidente, y, tras admitir la procedencia de la modificación en el escrito de contestación a la demanda, formuló reconvención con la pretensión de que, efectivamente, se modificaran los coeficientes, "adecuándolos a la realidad", a cargo de la demandante, a la que imputó la necesidad del cambio.}

^{La Sentencia de primera instancia estimó demanda y reconvención, ésta sólo en parte, pues, a partir de la consideración de una conformidad entre las partes litigantes sobre "la revisión de los coeficientes de las diversas entidades y su adecuación a la situación real" y sobre "que dicha adaptación se haga teniendo en cuenta la superficie de cada departamento" -fundamento de derecho primero-, la Sra. Juez modificó todas las cuotas, en función de la superficie de cada una de las entidades, y declaró que los gastos correspondientes a la variación serían pagados por cada propietario, en proporción a su cuota.}

^{Ha recurrido esa Sentencia la parte demandada, disconforme con la determinación de cuotas que establece, entre otras cosas porque, señala, hay un apartamento que no existe, así como con que los gastos de la modificación los deban soportar también los demás copropietarios, cuando había sido la demandante la que otorgó el título, junto con su hermano, al dividir el edificio, que era de los dos, en propiedad horizontal.}

^{II. La cuota de participación que corresponde a cada piso o local, deberá constar -art. 5.2 de la Ley 49/1960, de 21 de Julio- en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ya sea por decisión del propietario único del edificio antes de venderlo por pisos -STS de 27 de Febrero de 1987-, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por medio de una decisión judicial -STS de 6 de Noviembre de 1989-.}

^{La cuota, una vez se haya determinado en el título -por el propietario único, por todos los propietarios existentes, por el árbitro o por el Juez-, "sólo podrá variarse por acuerdo unánime" -art. 3-.}

^{No obstante el tenor del mencionado precepto, la Jurisprudencia -así, STS de 18 de Junio de 1970- admite la posibilidad de que también sea el Juez quien, aunque no exista la mencionada unanimidad -que es, por otro lado, necesaria para la validez de todos los acuerdos que impliquen modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo: art. 16.1 -, cambie las cuotas ya establecidas, lo que la doctrina justifica por la necesidad de corregir abusos o injusticias cometidas, en muchas ocasiones por los constructores, al atender a criterios distintos de los que señala el art. 5.2 -que se refiere a la "superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos"-.}

^{III. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que la cuota cumple la doble función -art. 3- de servir de módulo de determinación de la participación en los elementos comunes -de interés para los casos de construcción de nuevas plantas (art. 11 y RDGRN de 23 de Julio de 1966), destrucción del edificio (art. 21), petición vinculante de la convocatoria de los propietarios a juntas extraordinarias (art. 15) o cómputo de la mayoría que es necesaria para la validez de determinados acuerdos (art. 16.2)... - y, a la vez, de módulo de participación en las cargas -esto es, en la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización: art. 9.5-.}

^{Es evidente, por lo tanto, que la misma tiene un contenido jurídico y económico que se integra, o cuanto menos repercute de modo importante, en el que, activa o pasivamente, a cada propietario corresponde como titular de su piso o local.}

^{Por ello mismo, los arts. 3 y 16.1 exigen la unanimidad de todos los propietarios para la modificación de la cuota establecida en el título. Y, por ello también, debe exigirse que, si se pretende en vía judicial la modificación, se llamen al proceso a todos los propietarios o al menos a los disconformes con el cambio -esto último, porque, por razones empíricas, la Jurisprudencia admite que queden- fuera del litigio quienes han manifestado su conformidad con lo que de él resulte: SSTS de 28 de Diciembre de 1973, 25 de Junio de 1976, 26 de Febrero de 1981... -.}

^{De haberse elegido este medio judicial de modificación, si la demanda no se dirige contra todos los propietarios o, al menos, contra los que se hayan mostrado disconformes con aquélla, se infringirá la regla del litisconsorcio pasivo necesario, mediante la integración subjetiva de la litis sin conceder, a las personas que han de resultar afectadas directamente por la Sentencia, la posibilidad de ser oídas en la defensa de sus derechos -al respecto, y con carácter general, SSTS de 27 de Febrero de 1987, 21 de Noviembre de 1991, 3 de Marzo de 1992-.}

^{Defecto que, por afectar al orden público, es apreciable de oficio por los Tribunales -SSTS 24 de Noviembre de 1973, 29 de Enero de 1974, de 9 de Marzo de 1982, 16 de Mayo de 1983, 14 de Enero de 1984, 10 de Julio de 1985, 15 de Julio de 1986, 1 de Marzo de 1988, 16 de Marzo de 1.990, 9 de Mayo de 1995, 5 de Noviembre de 1991...-.}

^{IV. Es cierto, sin embargo, que en este caso en el que, como se ha expuesto, la demandante no pretende que la contribución a los gastos comunes se fije con independencia de las respectivas cuotas (supuestos a los que se ha referido la Jurisprudencia en numerosas ocasiones: SSTS de 16 de Febrero de 1971, 22 de Abril de 1974, 10 de Diciembre de 1990, 2 de Febrero de 1991..), sino que estas últimas se modifiquen, a todos los efectos, la demanda se ha dirigido contra la comunidad, como conjunto organizado, y ha comparecido para defenderla su presidente, a quién la Ley - art. 12.1 -atribuye funciones representativas.}

^{Sin embargo, no cabe considerar que, con esas llamada a la comunidad y comparecencia de la misma, por medio de su presidente -ciertamente conforme con que se efectúe la modificación, bien que no en el modo con que la ha llevado a cabo la Sra. Juez-, se ha cumplido la exigencia de llamar a todos y cada uno de los propietarios de viviendas y locales del edificio, cuya unánime aceptación -se insistees precisa, en vía extrajudicial, para que pueda válidamente producirse la modificación de las cuotas establecidas en el título.}

^{En efecto, el presidente representa en juicio, y fuera de él, a la comunidad o, si se quiere, a la totalidad de los individuos integrados en ella, si bien solo "en los asuntos que la afecten" -art. 12.1 y SSTS de 30 de Diciembre de 1975, 24 de Diciembre de 1988...- La referida representación -propiamente, actuación orgánica del presidente: STS. de 25 de Mayo de 1987-, no se extiende, sin embargo -y salvo que haya sido voluntariamente conferida-, a la defensa de los derechos individuales de cada uno de los propietarios, de modo que cuando esa sea la materia litigiosa deberán ser tales titulares los que accionen o se opongan al respecto -ello al margen de la cuestión distinta, y aquí no influyente, de cuales se considere son las facultades del tercero para discutir el ámbito de esa representación: STS. de 9 de Marzo de 1988-.}

^{Así, el TS. -S. de 28 de Abril de 1966- ha declarado, al referirse a la representación que corresponde al presidente, que la misma se extiende "al ámbito de la administración y buen uso del edificio, sin interferencia en los derechos autónomos que corresponden individualmente a cada propietario" y -S. de 30 de Julio de 1991 - que el presidente "no tiene siquiera facultad vinculante respecto de ésta (la comunidad) y con relación a terceros, en asuntos en que, por Ley o por constitución estatutaria, venga obligado a obtener previamente la voluntad de sus representados".}

^{En conclusión: 1.º) al afectar directamente la cuestión litigiosa a los derechos de cada uno de los propietarios del edificio -RDGRN de 27 de Junio de 1995-, 2.º) respecto de los cuales, como se dijo, no vienen estos representados orgánicamente por el presidente de la comunidad, 3.º) al haberse dirigido la demanda contra dicha comunidad, como conjunto, por medio de quién es su órgano de representación, y no contra cada uno de los titulares afectados, y 4.º) al haber manifestado el presidente de la comunidad, a través de su representación procesal, una conformidad con que las cuotas se varíen -no en la forma en que lo ha hecho la Sra. Juez-, sin estar amparado por un acuerdo unánime de los propietarios, cual exige el art. 3, es evidente, 5.º) que, por no ser esa conformidad inicial equiparable a la unánime de todos los propietarios que, además, no consta exista, 6.º) la litis ha quedado mal constituida y que la condena a éstos impuesta a sufrir una variación en las cuotas de participación que, según el título, corresponden a sus viviendas, ha significado una violación del principio de audiencia, que en esta instancia corresponde corregir.}