Sentencia Civil Audiencia Provincial de Barcelona, de 07 de Marzo de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando como desestimo las acciones entabladas por Doña Luz , representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Roger, contra Don Manuel , representado por la Procuradora Sra. pujol y contra la DIRECCION000 DE BARCELONA, representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Villalba, debo de absolver y absuelvo a dichas demandados de las pretensiones instadas en su contra, imponiendo asimismo a la referida actora las costas que les haya causado a los demandados en esta instancia.".}

^{SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.}

^{TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de enero de 2005.}

^{CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.}

^{VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Se alza la parte actora frente a la sentencia de primer grado que desestimó íntegramente su demanda, interesando la revocación de dicha resolución y la condena, en primer lugar, del codemandado D. Manuel , como vendedor que lo fue de la vivienda sita en el piso NUM000 NUM001 de la casa nº NUM002 de la calle DIRECCION001 de esta Ciudad en fecha 27 de enero de 1999, en reclamación de indemnización de los daños y perjuicios sufridos por la existencia de carbonatación en las vigas del inmueble adquirido, y ello con fundamento en el art. 1101 del CC, al entender que el citado vendedor incumplió su obligación de entregar la cosa en buenas condiciones de uso.}

^{Es indiscutible la legitimación pasiva del Sr. Manuel como vendedor de la meritada vivienda a la parte actora, según se infiere de la escritura pública de compraventa de fecha 27 de enero de 1999, sin que los alegatos vertidos en su impugnación hayan desvirtuado los razonamientos de la sentencia apelada al respecto, pues los artículos 609 y 1.095 del Código Civil proclaman la necesidad del modo o traditio para provocar, con causa en el contrato, la mutación jurídica real, esto es, para hacer dueño a quien compra una cosa mediante contrato celebrado con quien lo es. Los artículos 1.462.1 y 1.463 del mismo Código regulan el cumplimiento de la obligación principal del vendedor, mediante la entrega de la posesión de la cosa con ánimo en el que la da y del que la recibe de transmitir y adquirir, respectivamente, la propiedad. Esa transmisión posesoria puede ser real (poniendo la cosa en poder y posesión del comprador) o ficticia, esto es, por otros medios espiritualistas pero jurídicamente equivalentes, con una validez que ha sido destacada, entre otras muchas, por la STS de 20 de octubre de 1.989 (... este segundo requisito, constitutivo o consumador de la transmisión dominical, se entiende cumplido no solo cuando se produce una entrega física o material de la cosa -tradición real-, sino también, a virtud del progresivo proceso de espiritualización experimentado por las formas de tradición...). No cabe, pues, afirmar que el juez a quo haya infringido las mencionadas normas, cuando lo que declara en base precisamente al propio contrato privado (pactos 4º, 5º y 6º) es que, como no ha habido entrega antes de la escritura, la vivienda seguía siendo en dicho momento propiedad del vendedor y no del comprador, que actuó en la meritada escritura como apoderado del Sr. Manuel .}

^{Sentado lo anterior, es de significar que se tiene dicho con reiteración que al contrato de compraventa, además de los artículos 1445 y ss. del Código Civil, le son aplicables también los preceptos de las obligaciones y contratos en general, siempre y cuando no afecten ni se contrapongan a cuestiones previstas y reguladas en la normativa especial, por lo que la parte contractual puede elegir unos u otros preceptos que sean aplicables, lo que tiene especial trascendencia en cuanto a la virtualidad de los derechos que se traten de valer.}

^{Así, en el punto concreto que se discute hay que rechazar de plano la tesis de que el comprador de una vivienda debe quedar constreñido al plazo de seis meses al surgir defectos de construcción, que, aunque permitan la habitabilidad de las casas, originan graves e incómodas deficiencias, y que afectan sustancialmente a la normal utilización del bien adquirido, que en modo alguno permiten hablar de vivienda idónea y apta. Tal planteamiento choca frontalmente con la razonabilidad y por tanto, con la propia realidad social que deben reflejar las resoluciones judiciales; pero es que, además y sobre todo, tal planteamiento no tiene apoyo legal, pues ante la falta de regulación concreta sobre la particular obligación del vendedor de entregar la cosa en buenas condiciones de uso, el singular régimen de este contrato debe ser complementado con la aplicación de los preceptos generales de obligaciones y contratos (arts. 1258, 1101 y 1124 del Código Civil, por lo que ahora afecta). De tal conjunción legal resulta, como dicen los Tribunales, que el contrato de compraventa alberga obligaciones reciprocas de manera que, una vez que el vendedor recibió del comprador el precio pactado, la buena fe, el uso y la propia ley obliga a entregar la cosa, no pudiéndose estimar cumplida tal obligación recíproca si tal objeto (en este caso, una vivienda) no cumple las exigencias de calidad y buen estado normales en este tipo de tráfico. Se amplia, pues, y actualiza el sentido legal del término entrega --obligación del vendedor-- ciñendo a sus justos términos el término vicios ocultos de la cosa entregada, que, de otro modo, ampliaría su campo de aplicación de forma desmesurada e ilógica.}

^{En el presente caso la acción ejercitada no es la de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida, a la que es aplicable el plazo de caducidad establecido por el art. 1490 CC., sino que la acción que se ejercita en la demanda es la personal derivada del cumplimiento defectuoso de entrega de la cosa en general y no la nacida de vicios ocultos, por lo que no le afecta el plazo de caducidad del citado artículo 1490 del Código Civil de seis meses, sino el general de la prescripción de quince años de las acciones personales del artículo 1964 de dicho Código, que, por supuesto, no ha transcurrido en el presente caso, y en este sentido se pronuncia la jurisprudencia al proclamar que la entrega de cosa diversa ("aliud pro alio") implica pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto, permitiendo claramente acudir a la protección de los antecitados artículos 1101 y 1124 del Código Civil, eludiendo la aplicación del plazo semestral del aludido artículo 1490 del mismo texto para el ejercicio de las acciones edilicias. Se trata, por tanto, d e un incumplimiento de contrato y no de vicio redhibitorio (ad exemplum SS TS de 20 de Febrero y 20 de Octubre de 1984, 7 de Enero y 29 de Febrero de 1988, entre otras) y si bien la distinción entre vicios ocultos y prestación diversa no siempre es fácil, suele definirse la existencia de prestación diversa "como la entrega de una cosa distinta a la pactada y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto, o por insatisfacción del comprador". El primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada; para el segundo caso se hace necesario que el objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado, o que el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada, hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga del todo punto imposible su aprovechamiento (STS de 6 de Abril de 1989 con cita de las de 12 y 23 de Marzo de 1982 y las en ellas citadas, 20 de Febrero y 20 de Octubre de 1984 y 6 de Abril de 1985, y más recientemente las de 7 de Abril y 7 de Mayo de 1993 y 29 de Abril de 1994). Los arts 1484 y 1490 del Código Civil, como reguladores de las acciones redhibitoria y quanti minoris, integradas en el art. 1486, resultan, por tanto, inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas por defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta (sentencias de 23 de junio de 1965 y 28 de noviembre de 1970) o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina (sentencia de 14 de marzo de 1973). Doctrina, recogida en múltiples sentencias del TS y reiterada en las más recientes de 14 octubre 2000 y 19 de mayo de 2003.}

^{Ahora bien, pese a compartirse la tesis de la parte actora, la pretensión de condena del vendedor demandado no puede prosperar pues, en realidad, lo que la actora pretende es que la Comunidad de Propietarios del inmueble también demandada, le resarza de los costes que le han supuesto las obras realizadas en los elementos comunes de la vivienda, que legalmente tienen que ser asumidos por dicha Comunidad, lo que constituye el siguiente motivo del recurso que se analizará a continuación.}

^{SEGUNDO.- La acción ejercitada contra la Comunidad de Propietarios del inmueble litigioso debe ser incardinada en la normativa sobre propiedad horizontal. Así el art. 10. 1 LPH. establece que será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad; precepto que ha sido introducido tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 Abr., aun cuando encuentra su fundamento en el art. 9. 5 anteriormente vigente. La Comunidad de Propietarios responde por los daños a terceros o comuneros que tengan su origen en elementos comunes, por falta de reparación o mantenimiento y conservación de los mismos.}

^{No se discute en el caso que todas las deficiencias detectadas han sido localizadas en los elementos estructurales del edificio, que constituyen elementos comunes del mismo, y tras haber procedido a la retirada de los techos falsos de la vivienda litigiosa. Asimismo consta acreditado que la CP demandada tuvo conocimiento de dichas patologías al tiempo de su aparición pues así se infiere del acta de la Junta celebrada el día 12 de abril de 1999, por tanto, desde ese mismo momento debió acometer sin más dilación la reparación de las mismas.}

^{Es cierto que cuando se trata de obras necesarias no cabe la actuación unilateral de uno de los comuneros, pues la facultad para acordar su ejecución corresponde a la Junta de propietarios conforme a lo dispuesto por el artículo 14, letra c) de la Ley. La actuación en elementos comunes a uno de los comuneros está prohibida por las reglas generales del Código Civil, artículo 397, y por la Ley 49/1960 de 21 Jul. de Propiedad Horizontal, disponiendo el artículo 7.1, párrafo segundo, que en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador; pero no lo es menos que en determinados supuesto muy concretos, y atendiendo a circunstancias de urgencia comprobadas, alguna doctrina jurisprudencial (incluso incardinando el tema que nos ocupa en la figura de la negotiurum gestio o gestión de los asuntos de otro) ha permitido que, ante la pasividad de la comunidad, y sin que sea preciso acudir a otras vías por la perentoriedad de las circunstancias, se pueda actuar de tal modo. Por otra parte la falta de actuación inmediata de la más directamente perjudicada, sin duda la hoy demandante, podía haber agravado, incluso, las consecuencias perjudiciales para la comunidad, pues de darse otros perjuicios, podían igualmente haberles sido imputados por su pasividad; siendo, por tanto, de concluir, en fin, que no cuestionado que se trata de elementos comunes de la finca, compete a todos los comuneros contribuir a sufragar su reparación, que no sólo se ha acreditado producida documentalmente, sino incluso por la prueba pericial practicada, que evidencia su existencia, aunque concluya la imposibilidad de comprobar si lo que refleja el documento en que esencialmente se funda la presente reclamación es lo que se realizó, y tampoco cuestiona la corrección de los materiales y los precios reflejados, lo que es importante tanto más cuanto a la CP competía el onus probandi relativo a la inadecuación de los precios si entendía que eran excesivos, pues la actora ya ha acreditado su realización y nos hallamos, sin duda, ante un gasto que competía a la comunidad; no verificado así, esto no puede llevar a la conclusión obtenida por el Juzgador de instancia, pues lo bien cierto es que no obra prueba alguna en autos que desvirtúe ni la realización de las obras, ni exceso alguno respecto de su importe.}

^{Finalmente es de señalar que de la autorización a la realización de la obra proyectada por la parte actora en su vivienda, otorgada por la CP en la Junta de 27 de septiembre de 1999, en la que la recurrente asume la responsabilidad en los daños que dichas obras puedan ocasionar y se obliga a presentar una póliza de seguro a tal fin, no se infiere en absoluto, como pretende la CP demandada, que aquella renunciara a reclamar el importe de las obras necesarias realizadas en los elementos comunes del inmueble y que competían a dicha Comunidad. Además, la renuncia debe ser expresa, clara e inequívoca, como reiteradamente ha mantenido la jurisprudencia (sentencias de 3 de junio de 1991, 1 de abril de 1993, 31 de octubre de 1996 y 12 de diciembre de 2003) lo que no ocurre en el presente caso.}

^{Procede, pues, condenar a la referida CP a abonar a la actora la suma de 16.383,72 euros.}

^{TERCERO.- Se imponen a la parte demandante las costas de primera instancia referidas al codemandado absuelto, D. Manuel , y no se hace expresa condena de la codemandada Comunidad de Propietarios al pago de las costas devengadas en primera instancia por la parte.}

^{No se hace mención especial sobre las costas del recurso de la parte actora y se imponen al codemandado Sr. Manuel las costas de esta alzada derivadas de su impugnación de la sentencia de instancia.}

^FALLAMOS

^{ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación de DÑA. Luz y DESESTIMANDO la impugnación formuladad por D. Manuel , contra la sentencia de fecha 30 de julio de 2003 dictada en el juicio de menor cuantía nº 25/01 del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona, SE REVOCA EN PARTE dicha resolución en el sentido de estimar parcialmente la demanda y condenar a la Comunidad de Propietarios demandada a abonar a la actora la suma de 16.383,72 euros, manteniéndose el pronunciamiento absolutorio de D. Manuel . Se imponen a la parte demandante las costas de primera instancia referidas al codemandado absuelto, D. Manuel , y no se hace expresa condena de la codemandada Comunidad de Propietarios al pago de las costas devengadas en primera instancia por la parte.}

^{No se hace mención especial sobre las costas del recurso de la parte actora y se imponen al codemandado Sr. Manuel las costas de esta alzada derivadas de su impugnación de la sentencia de instancia.}

^{Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.}

^{Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACION.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.}