Sentencia Civil 545/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 725/2021 de 10 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia.

1.- D. Landelino presentó demanda de juicio ordinario contra Alesta&Koh, S.L. Alega que, encontrándose en una situación económica muy asfixiante, el 14 de noviembre de 2.017 concertó un préstamo hipotecario para obtener 25.000 euros, siendo prestataria Financiera Carrión, S.A., E.F.C, hipotecando la vivienda de su propiedad sita en La Manga del Mar Menor, URBANIZACION000, bloque NUM000, de Cartagena, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de La Unión, finca NUM001, sección 2ª, folio NUM002, libro NUM003, tomo NUM004. Pocos meses después necesitó más liquidez, en concreto, 15.000 euros, y contactó con un asesor financiero, D. Secundino para que realizase las gestiones de financiación necesarias. Creyó que se le autorizaba a obtener esta cantidad mediante un préstamo, con opción de compra de su vivienda para el caso de incumplimiento de la obligación de devolución. Acudió a la Notaría de Dña. Luisa Almudena Rojas García en Cartagena para ratificar esta operación, que había sido realizada con intervención de un mandatario en la Notaría de D. Antonio Roselló Mestre en Barcelona. Sin embargo, lo que realmente hizo fue transmitir a la demandada la propiedad de su vivienda por un precio de 47.260 euros, de los cuales 15.000 euros se entregaron al Sr. Landelino, 25.000 euros se los reservó la compradora para abonar la hipoteca, y 7.260 euros se pagaron al Sr. Secundino como honorarios. El Sr. Landelino no tenía intención de transmitir la vivienda. Se encontraba con sus facultades mentales mermadas por el alcoholismo que padecía. El precio de venta fue del 54,09% del precio de tasación (87.366,71 euros). Ello determina que no existió consentimiento para el contrato de compraventa, que sería nulo, o anulable por vicio del consentimiento. El Sr. Landelino sigue viviendo en la finca, y abonando los gastos propios de la Comunidad de Propietarios, suministros y las cuotas de la hipoteca de 2.019, ya que la compradora no se ha subrogado en el préstamo hipotecario. Al año de realizar la operación, pensaba que tenía que devolver los 15.000 euros recibidos, más los 7.260 euros pagados al intermediario, con sus intereses. Fue entonces cuando se dio cuenta de la operación que había concertado, ya que la demandada le exige el pago de 40.000 euros, y continuar con el pago del préstamo hipotecario para recuperar la vivienda. Si se tratase de un préstamo, se le estaría exigiendo un interés del 79,69%. Ejercita, respecto del contrato de compraventa, acción de nulidad por ausencia de consentimiento o por vicio del mismo por error invalidante, o resolución por el incumplimiento de la demandada de su obligación de subrogarse en el préstamo hipotecario, o la declaración de que se trata de un contrato simulado de préstamo o de un contrato de compraventa a carta de gracia o empenyorament, en cualquiera de los casos nulo por contener un interés abusivo y usurario.

2.- La demandada compareció oponiéndose a la demanda. Niega que concurra ausencia o vicio del consentimiento, ya que no consta que el día de otorgamiento de la escritura pública de compraventa el Sr. Landelino se encontrase bajo los efectos del alcohol. Antes del contrato, había firmado con el Sr. Secundino una hoja de encargo profesional para la gestión inmobiliaria sobre su vivienda. Tras la venta, el actor solicitó a la demandada poder recomprarla porque iba a recibir ayuda familiar, y por este motivo, se le permitió al continuar viviendo en ella. La demandada no ha liquidado la hipoteca porque la acreedora Financiera Carrión, S.A., EFC no ha facilitado el certificado final de la deuda. Reconoce adeudar al Sr. Landelino las cuotas de la Comunidad de Propietarios, así como las de la hipoteca e IBI. El valor de mercado de la finca no era de 87.366,71 euros sino de 60.000 euros, y en cualquier caso, carece de relevancia para apreciar error en el consentimiento. Si éste se hubiera producido, se habría convalidado por los actos posteriores del Sr. Landelino. No cabe resolución por incumplimiento porque la no cancelación del préstamo hipotecario es imputable a la financiera. No hay simulación contractual ni contravención de la Ley de Usura.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

3.- La sentencia de instancia de 4 de novembre de 2.019, tras fijar el objeto del debate, el objeto del proceso y los hechos controvertidos, analiza cada una de las acciones ejercitadas y desestima la demanda. En cuanto a la acción de nulidad, considera que no consta que la capacidad natural del Sr. Landelino para prestar válidamente su consentimiento estuviese alterada en el momento en que ratificó el contrato de compraventa ante Notario; sin que el hecho de que en esa época presentase un alto consumo de alcohol diario, como manifestó en la vista el testigo-perito Dr. Alonso, sea prueba suficiente de la ausencia de consentimiento. En cuanto a la acción de anulabilidad, no concurre vicio del consentimiento por engaño por fijar un precio de venta inferior al de mercado. En cuanto a la acción de resolución por incumplimiento contractual, no se ha producido un incumplimiento de la demandada, que ha manifestado su voluntad de abonar los gastos de la vivienda y la hipoteca; además, el actor no ha cumplido con la obligación de entrega de la finca. Finalmente, no existe simulación: se realizó la compraventa de la vivienda tras el encargo de gestión inmobiliaria, el Sr. Landelino ha permanecido en ella por la condición de gran inversor de la demandada, la compraventa fue la única opción de financiación que se ofreció al demandante, no puede calificarse como compraventa a carta de gracia conforme al artículo 621- 55 del Código Civil de Cataluña pues no hay prueba de que fuese ésta la voluntad de las partes. Siendo un contrato de compraventa, no es aplicable la Ley de Represión de la Usura. Se imponen las costas al actor.

4.- La parte actora recurre en apelación. Entiende que ha quedado acreditado que en el momento de concertar el contrato de compraventa el Sr. Landelino sufría alcoholismo con merma significativa de sus facultades mentales, por lo que carecía del juicio necesario para saber a qué se estaba obligando, por lo que no existió consentimiento. En cuanto a la acción de anulabilidad, la diferencia entre el precio de mercado y el de venta pone de manifiesto el error en el consentimiento, por lo mermado de las capacidades intelectivas y volitivas del actor. En cuanto a la acción de resolución contractual, existió un pacto que permitió al actor continuar en uso de la vivienda, por lo que no concurrió incumplimiento de la obligación de la entrega de la misma; y la compradora incumplió con la obligación de hacer frente a la hipoteca, no habiendo acreditado que la causa sea imputable a la financiera. Finalmente, y a la vista de la voluntad de las partes, el contrato habría de calificarse como carta de gracia o empenyorament, y se le está reclamando un interés usurario, abusivo y leonino, por lo que es procedente declarar su nulidad.

5.- La parte demandada se opone al recurso, solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

TERCERO.- Exposición de hechos relevantes .

6.- Para la mejor decisión de la controversia, es preciso realizar una sintética exposición de los hechos más relevantes, admitidos y/o acreditados:

a) D. Landelino era propietario de la vivienda sita en La Manga del Mar Menor, URBANIZACION000, bloque NUM000, de Cartagena, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de La Unión, finca NUM001, sección 2ª, folio NUM002, libro NUM003, tomo NUM004. El 9 de noviembre de 2.017, el Sr. Landelino firmó con Multigestión Inmobiliaria, nombre utilizado por D. Daniel, un encargo de gestión de venta en exclusiva de la misma vivienda, por un precio de 84.000 euros.

b) Sobre la finca constituyó una hipoteca en garantía de un préstamo de 25.000 euros a favor de Financiera Carrión, S.A., EFC, en fecha 14 de noviembre de 2.017.

c) El 8 de mayo de 2.018, el Sr. Landelino firmó con D. Secundino, asesor financiero, una hoja de encargo profesional que tenía por objeto la negociación para la obtención y tramitación de la financiación necesaria solicitada por el actor, identificándose como objeto la "Operación de gestión inmobiliaria, sobre la vivienda sita en AVENIDA000 NUM005, Apartamentos URBANIZACION000, Cartagena" (documento nº 1 de la demanda), pactándose unos honorarios de 7.260 euros IVA incluido.

d) El 9 de mayo de 2.018, se otorgó en Barcelona escritura pública de compraventa de la vivienda, actuando D. Hilario como mandatario verbal del Sr. Landelino, como vendedor, y de Alesta&Koh, S.L., como compradora. Se fijó un precio de 47.260 euros, de los cuales 15.000 euros fueron abonados al Sr. Landelino mediante transferencia bancaria realizada el 11 de mayo de 2.018, 7.260 euros se pagaron al Sr. Secundino mediante transferencia bancaria realizada por la demandada el 15 de mayo de 2.018 en concepto de "intermediación inmobiliaria", y 25.000 euros fueron retenidos por la compradora " a fin de abonar, en su día el préstamo hipotecario relacionado en el apartado de cargas, en el que se subroga". Se estableció que el otorgamiento de la escritura equivalía a la tradición. La compradora asumía el pago de los gastos e impuestos del contrato, salvo el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. El Notario, tras recibir la escritura pública de ratificación, procedió a efectuar la presentación telemática de la escritura ante el Registro de la Propiedad.

e) El mismo 9 de mayo de 2.018, D. Landelino acudió a la Notaría de Dña. Luisa Almudena Rojas García en Cartagena, ratificando íntegramente la escritura de compraventa otorgada en Barcelona, especificándose en la misma que " declara conocer y aceptar" su contenido (documento nº 3 de la demanda)

f) El 14 de mayo de 2.018, compareció ante el Notario de Barcelona el legal representante de la compradora, ratificando la compraventa. Consta en la misma escritura que la adquisición de la vivienda fue autorizada por junta general y extraordinaria de la mercantil celebrada el 9 de mayo de 2.018, por cuanto la operación tenía un valor superior al 25% de los activos de la compañía conforme al último balance aprobado, y la consideración de activo esencial (documento nº 2 de la demanda).

g) Según resulta de los informes médicos aportados como documentos nº 5 y 6 de la demanda y de la declaración del testigo-perito Dr. Alonso, el Sr. Landelino presentó en los últimos meses de noviembre de 2.017 y en el primer semestre de 2.018 un trastorno de consumo de alcohol, siendo ingresado para desintoxicación desde el 19 de julio hasta el 12 de septiembre de 2.018.

CUARTO.- Acción de nulidad absoluta por inexistencia de consentimiento .

7.- La sentencia de instancia, tras hacer referencia a la jurisprudencia sobre la capacidad natural, valora la prueba practicada y llega a la conclusión de que no hay prueba de la concurrencia de un defecto en la capacidad natural del Sr. Landelino en el momento en que ratificó la compraventa a causa del alcoholismo padecido, que determine la inexistencia de contrato por falta de consentimiento.

8.- Reitera la apelante la acción de nulidad por ausencia absoluta de consentimiento, afirmando que la prueba practicada, en particular, la declaración del Dr. Alonso, acredita que en el momento en que se firmó la compraventa, el Sr. Landelino tenía mermada la inteligencia y la voluntad por abstinencia o intoxicación de alcohol y no tenía capacidad para realizar juicios de realidad correctos.

9.- Señala la sentencia de esta Sección de 31 de octubre de 2.022 lo siguiente: " El artículo 1.261 del Código Civil exige para la validez de los contratos y como elemento esencial de los mismos, el consentimiento de los contratantes.

La falta de consentimiento puede obedecer a diversas causas y una de ellas es la falta de capacidad para comprender el significado del contrato y/o para manifestar la voluntad de obligarse.

El artículo 211-3 del Código Civil de Cataluña regula la capacidad de obrar y en su apartado 1 dispone que "La capacidad de obrar de la persona se fundamenta en su capacidad natural, de acuerdo con lo establecido por el presente código." El párrafo segundo dispone que la plena capacidad de obrar se alcanza con la mayoría de edad.

Y el apartado tercero dispone que "Las limitaciones a la capacidad de obrar deben interpretarse de forma restrictiva, atendiendo a la capacidad natural."

De este modo toda persona mayor de edad goza de la presunción de capacidad de obrar, y por ende, su incapacidad ha de ser probada de forma evidente y completa".

10.- En ese punto se comparte la valoración que realiza la sentencia de instancia. En efecto, aun sin poner en duda que en los meses de abril y mayo de 2.017 el Sr. Landelino pasó por un periodo especialmente grave en su adicción al alcohol, lo que no se ha acreditado es que en el momento de celebración del contrato careciera de la capacidad necesaria para prestar válidamente su consentimiento. El Sr. Landelino acudió a la Notaría designada por él en Cartagena, y la Notario no apreció falta de capacidad o afectación de su voluntad; así como tampoco el Sr. Secundino, que declaró como testigo.

11.- Esta conclusión no se ve desvirtuada por la declaración del perito-testigo Dr. Alonso: una cosa es que el Sr. Landelino estuviese afectado por la recaída en el consumo de alcohol que se inició, al parecer, en el segundo trimestre de 2.017, y otra que no fuese consciente de los actos jurídicos realizados durante este tiempo, entre los que se encontraban tanto la constitución de la hipoteca en noviembre de 2.017 como el encargo efectuado al Sr. Secundino en el mismo mes de mayo de 2.018, cuya validez no se pone en duda. También consta en las actuaciones que en el mes de noviembre de 2.017 firmó un encargo de venta que en el recurso se alega que fue impuesto por Financa, pero sin poner en duda su validez.

12.- En cuanto al hecho de que la escritura de compraventa se otorgase en Barcelona, interviniendo la misma persona como mandatario verbal tanto del comprador como del vendedor, es cierto que no es habitual, pero, como se indica en la sentencia del Tribunal Supremo nº 388/ 2.019, de 3 de julio de 2.019, " No se discute aquí la admisibilidad de un mandato verbal para realizar actos de riguroso dominio. Es evidente que la exigencia de mandato expreso para los actos que vayan más allá de la administración ( art. 1713 CC ) no excluye que el mandato "pueda darse ... aun de palabra" ( art. 1710 CC ). Cuestión distinta, y es la que se discute aquí, es determinar en qué condiciones queda vinculado frente al tercero aquel en cuyo nombre actúa el "mandatario verbal". Y, para dar respuesta a este interrogante, debe partirse de que si no constan las facultades representativas conferidas al "mandatario verbal" será precisa la ratificación por el mandante de lo hecho por el mandatario con los terceros ( arts. 1259 y 1727 CC )". En el presente caso, consta que el mandato fue ratificado, por separado, por comprador y vendedor, y que, en relación con éste, la Notario destacó que el Sr. Landelino ratificaba la escritura de compraventa " cuyo contenido declara conocer y aceptar", así como que la Notario procedió a la lectura en alta voz del instrumento público, prestando su consentimiento el actor, reiterándose que no se ha practicado prueba bastante para destruir la presunción que resulta de su contenido.

QUINTO.- Acción de anulabilidad por vicio en el consentimiento.

13.- En cuanto a la acción de anulabilidad por vicio del consentimiento por error, señala la sentencia del Tribunal Supremo nº 49/ 2.013, de 12 de febrero de 2.013 que " cuando se alega la concurrencia de un vicio del consentimiento que anula su eficacia y, en consecuencia, determina la anulabilidad del negocio jurídico por la concurrencia de alguna de las causas previstas en el artículo 1265 del Código Civil , es la parte que denuncia tal vicio la que ha de probar su concurrencia sin que pueda sostenerse que, ante la mera alegación, sea la parte contraria la que haya de acreditar que nos encontramos ante el supuesto normal en el cual el consentimiento resulta prestado de forma libre y voluntaria con una adecuada representación de las consecuencias de su prestación.

Esta Sala tiene declarado que la voluntad se presume libre, consciente y espontáneamente manifestada, representando una presunción "iuris tantum" de la validez del contrato, que únicamente puede destruirse mediante la correspondiente prueba, cuya carga incumbe a quien sostiene lo contrario ( SSTS de 4 diciembre 1990 , 13 diciembre 1992 , 30 mayo 1995 y 25 noviembre 2000 )".

14.- Se alegaba en la demanda que el demandante prestó su consentimiento por error, porque pensaba que estaba firmando un "contrato de préstamo con opción de compra de la vivienda para el caso de incumplimiento de la obligación de devolución", y que su voluntad era obtener un crédito, ofreciendo como garantía su vivienda pero que no pretendía transmitir la misma. No se determinaba quién le indujo a dicho error, y ha de reiterarse lo expuesto en el Fundamento de Derecho anterior: el Sr. Landelino se ratificó ante Notario en el contrato de compraventa celebrado, sin que se haya acreditado que sus facultades intelectuales o volitivas estuviesen mermadas. Tampoco el hecho de que el precio pactado fuese inferior o muy inferior al de mercado implica que existiese un vicio en el consentimiento por error, que en todo caso no sería inexcusable, dado que el demandante tuvo la posibilidad de conocer el contrato que estaba firmando, y conocía también la diferencia entre el valor de tasación de octubre de 2.017 (documento nº 7 de la demanda) y el establecido en el contrato.

SEXTO.- Resolución por incumplimiento contractual. Jurisprudencia.

15.- Señala la sentencia del Tribunal Supremo nº 347/ 2.020 que " 1.- Como afirma la sentencia número 82/2008, de 31 de enero , debe comenzarse por recordar que esta sala, entre otras muchas, en la sentencia de esta sala de 17 de julio de 2007 , tiene declarado, que la jurisprudencia, a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato, o como dice la sentencia de 9 de marzo de 2005 : "La doctrina jurisprudencial de esta sala ha sufrido un cambio evolutivo progresivo en el sentido de abandonar el requisito subjetivista de la voluntad deliberadamente rebelde, sustituyéndole por el impago en el sentido objetivo, con lo que ya no se viene exigiendo una actitud dolosa del comprador para que la resolución por incumplimiento de pago puede tener lugar - sentencias de 5 de junio de 1989 y 11 de marzo de 1991 -que es a lo que apunta la frase "actitud deliberadamente rebelde", bastando con que se frustre la finalidad económica de la relación, imputable al comprador o sucesores que resulten obligados, y no satisfacen el precio que se había acordado para la transmisión dominical. Esta doctrina se presenta acomodada a los tiempos actuales para las situaciones de incumplimiento contractuales, ya que frente al vendedor que cumple el comprador incumplidor desequilibra la relación contractual al incurrir en impago voluntario - sentencias de 21 de junio de 1990 , 23 de abril de 1992 , 9 de octubre de 1993 , 22 de diciembre de 1993 , 17 de mayo , 4 de julio y 10 de octubre de 1994 , 16 de marzo , 2 de octubre y 29 de diciembre de 1995 y 7 de febrero de 1996 , 23 de marzo de 1996 , 24 de octubre de 1998 y 22 de febrero de 1999 , entre otras muy numerosas-".

SÉPTIMO.- Estimación de la acción de resolución contractual .

16.- Como se ha indicado, la actora hoy recurrente alegaba como fundamento de la acción de resolución contractual al amparo del artículo 1.124 del Código Civil el incumplimiento por parte de la demandada de la obligación de subrogarse en la hipoteca que gravaba la vivienda, para lo cual retuvo una parte del precio a abonar. La demandada afirma que no pudo atender dicha obligación por la negativa de la prestamista Financiera Carrión, que no facilitó el certificado final de deuda ni cumplió los trámites necesarios. La sentencia de instancia afirma que la acción resolutoria no puede prosperar porque el actor no ha cumplido con la obligación de entrega de la vivienda, y, a mayor abundamiento, considera acreditada la voluntad de la demandada de hacer frente a los gastos de comunidad, IBI e intereses del préstamo hipotecario devengados tras la venta de la vivienda, tal como comunicó al actor por burofax de 8 de noviembre de 2.019, y el pago por la demandada de la cantidad de 2.487,50 euros en concepto de intereses remuneratorios de la hipoteca que grava la finca en el mes de marzo de 2.020, y la realización de las gestiones para el pago de los gastos de Comunidad de Propietarios que se hizo efectivo en marzo de 2.021.

17.- La recurrente mantiene la petición de resolución contractual subsidiaria a las acciones de nulidad absoluta y relativa, insistiendo en que existe un incumplimiento esencial de la compradora, que ésta niega.

18.- Pues bien, de la valoración de la prueba practicada resulta acreditado lo siguiente:

a) El Sr. Landelino, según se indica en la demanda sin que esta afirmación haya resultado desvirtuada, se encontraba a finales de 2.017 en una situación económica asfixiante, por lo que el 14 de noviembre obtuvo un préstamo hipotecario de 25.000 euros.

b) Es también un hecho no controvertido que unos meses después necesitó de mayor liquidez, por lo que contactó con D. Secundino quien actúa como intermediario de crédito inmobiliario y asesoramiento financiero, según él mismo ha declarado en su testifical, añadiendo que fue contactado por otra persona, D. Juan Francisco, a quien habría acudido el actor inicialmente. La finalidad de su intervención fue encontrar financiación, y al no conseguirla, declara que propuso al Sr. Landelino la compraventa de la vivienda. El mismo testigo ha declarado que contactó con D. Hilario, quien actuaba como asesor de la demandada, y que pese a que ésta no se dedica a la financiación, " la situación les interesó".

c) Del precio de la compraventa, 47.260 euros, el Sr. Landelino recibió en el momento de la firma de la escritura 15.000 euros, reteniendo la compradora 25.000 euros " a fin de abonar, en su día, el préstamo hipotecario relacionado en el apartado de cargas, en el que se subroga".

d) Conforme a la cláusula tercera del contrato, el otorgamiento de la escritura equivalía a la tradición.

e) Tras la venta, el Sr. Landelino continuó en la posesión de la vivienda, abonando la totalidad de los gastos ordinarios y cuotas de la Comunidad de Propietarios. Igualmente, el 27 de febrero de 2.019 abonó 2.648,90 euros, por intereses del préstamo hipotecario, por el periodo de 1 de enero a 31 de diciembre de 2.018 (documento nº 10 de la demanda).

f) No consta que la demandada requiriese al actor para la entrega de la posesión, ni tampoco que, antes de la interposición de la demanda, efectuase las gestiones necesarias para abonar los gastos ordinarios ni los intereses del préstamo hipotecario.

g) En particular, pese a lo alegado en la contestación a la demanda y lo manifestado en la vista por el Sr. Hilario, no consta que la hoy demandada hiciese gestiones para subrogarse en el préstamo hipotecario, pese que para ello había retenido 25.000 euros del precio de la compraventa. El Sr. Hilario ha declarado que él mismo se puso en contacto en numerosas ocasiones con la acreedora hipotecaria, llamó y envió varios correos electrónicos y pasaron la documentación para subrogarse en la hipoteca, pero no lo consiguieron. Sin embargo, no se ha aportado ni un solo documento que así lo justifique.

19.- De lo anterior resulta el incumplimiento por la compradora de la obligación asumida en el contrato de abonar el préstamo hipotecario y subrogarse en el mismo, ya que no consta que realizase actividad alguna dirigida a tal fin. El burofax de 7 de noviembre de 2.019 al que hace referencia la sentencia de instancia, en el que la demandada ofrecía al actor el pago de los gastos asumidos en concepto de cuotas de Comunidad de Propietarios, IBI, e intereses del préstamo hipotecario, se remitió una vez presentada la demanda y tras la contestación, así como el del 13 de noviembre de 2.019 dirigido a Fincas Carrión solicitando un número de cuenta para hacer el pago del próximo vencimiento de los intereses, sin referencia alguna, por lo demás, a la subrogación en el préstamo.

20.- Se trata de un incumplimiento esencial y grave de las obligaciones asumidas por la compradora, puesto que la cantidad retenida que debía ser destinada al pago del préstamo hipotecario era un 52,89% del precio total de la adquisición. Ello tiene una clara y evidente trascendencia para el vendedor, quien tuvo que seguir abonando las cantidades debidas a la acreedora hipotecaria, supone la frustración de la finalidad económica del contrato, y es susceptible de producir la resolución del contrato.

21.- Esta conclusión no se ve desvirtuada por el hecho de que el vendedor permaneciese en el uso de la vivienda, lo que no puede configurarse como un incumplimiento desde el momento en que el otorgamiento de escritura pública de compraventa equivalía a la "traditio", y que la propia demandada reconoce en la contestación a la demanda que permitió al actor permanecer residiendo en la vivienda.

22.- Procede, en consecuencia, la estimación de la acción de resolución con fundamento en el artículo 1.124 del Código Civil, no siendo necesario entrar a resolver sobre la acción de simulación.

23.- Conforme al mencionado artículo, habiendo optado el demandante por la resolución, el efecto de la estimación de la acción es la restitución reciproca de prestaciones, esto es, el vendedor entregará la cantidad de 22.260 euros recibida como precio, y el comprador, la finca. Asimismo, se acuerda la cancelación de la inscripción derivada de la compraventa que se resuelve, de modo que la finca pase a constar en el Registro de la Propiedad como propia del demandante.

NOVENO.- Costas.

24.- La estimación de la demanda determina la imposición a la demandada de las costas de la instancia ( artículo 394 de la Ley de Enjuciamiento Civil).

25.- Siendo estimado el recurso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuciamiento Civil, no se hace especial pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación