Sentencia Civil Audiencia Provincial de Barcelona, de 17 de Octubre de 1997

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{I. La Comunidad de Propietarios de las Galerías Comerciales de la calle A, n.º 11-17, de Barcelona, ejercita por los trámites del juicio de menor cuantía acción de reclamación contra la Caja ..., propietaria de las galerías n.º 4 y 41, por importe de 2.230.052 de ptas. correspondientes a las cuotas de provisión de fondos desde mayo 1990 a diciembre de 1992 y derrama puerta. Pretensión que es desestimada por la sentencia de instancia, por entender que la actora carece de personalidad jurídica para comparecer en juicio, al no haberse constituido la misma legalmente, y frente a la que se alza la actora aduciendo que la acción la ejercita un copropietario, que actúa en beneficio de los demás condominios, que actúan como sub-comunidad de la principal comunidad del edificio, que la demandada debe sufragar los gastos de dicha sub-comunidad por cuanto sus locales tienen acceso a las galerías, que desde que se constituyó la sub-comunidad la demandada no ha impugnado ninguno de los acuerdos adoptados y además en algunos momentos ha contribuido a los gastos.}

^{II. Para resolver la cuestión de falta de personalidad de la actora, estimada de oficio por el Juez a quo y que no es negada expresamente por la demandada, ya que lo alegado por ésta, es que se opone al pago de las cuotas de provisión de fondos, por no formar parte de dicha comunidad, ya que sus intereses y necesidades son distintos al resto de los propietarios de las galerías, al no precisar de la utilización de los pasillos comunes para acceder a su local, y tener sus propios servicios de seguridad, limpieza y mantenimiento, hay que poner de manifiesto: a) que al folio 110 aparece el acuerdo comunitario facultando al presidente de la comunidad don Ramón, para que en nombre de ésta ejercite reclamación de cantidad contra la demandada; b) en el poder causídico otorgado el 11-12-90, que se acompañó con la demanda, aparece claramente que por virtud del nombramiento como presidente a favor de don Ramón, es dicho presidente quien en legítima representación de aquélla confiere los poderes a favor de Procuradores, y asimismo la doctrina sentada por el T. Supremo, en sentencia de 14-5-92, que en lo concerniente a la personalidad jurídica de la comunidad, señala «cierto es que no es un ente que pueda por si actuar como lo haría una sociedad o una asociación (art. 35 C.C.) y por ello actúa siempre la cabeza visible que legalmente le representa, el presidente, como aquí acontece, pero lo que no puede pretenderse de este singular régimen de propiedad es que sea una pura entelequia y aunque doctrinalmente esta Sala, ha venido señalando que su naturaleza jurídica se asemeja a los actos de conjunto, en lo que se refiere a la manifestación de voluntad, es lo cierto que dada su extensión, la complejísima trama de derechos y obligaciones que comporta y la imposibilidad de que pudiese operar como comunidad de bienes ordinaria habida cuenta de la propiedad separada que caracteriza a la propiedad horizontal según el art. 396 del C.C., hace imprescindible que, aunque sin personalidad jurídica, sea considerada como un ente de personalidad jurídica propia que si bien actualmente no puede operar sino a través de un representante en juicio o fuera de él, como es el presidente, tenga una estructura y función propia y relevante en el futuro que se asemeja a las personas jurídicas, del invocado art. 35 del C.C.». Por lo que aunque en el presente caso se encabece la demanda en nombre de la Comunidad, bien puede decirse que tal manifestación se refiere porque el Procurador que en su nombre postula lo hace con la representación que a su vez le confiere el legítimo representante de aquélla, cual es su presidente, todo lo cual nos lleva a declarar que no existe falta de personalidad en la actora, y en consecuencia procede entrar en el fondo del asunto.}

^{III. En el escrito de contestación a la demanda, la demandada para oponerse al pago de la cantidad reclamada no aduce la falta de personalidad de la actora, Comunidad de Propietarios de las Galerías Comercial, de la calle A., 11-17, sub-comunidad dentro de la principal del edificio, cuya existencia material-jurídica no niega, ya que reconoce la misma tanto en el citado escrito de contestación, como al absolver posiciones, al manifestar que contribuyó a los gastos de la misma, si bien matizando que fue por pura liberalidad, ni tampoco alega desconocer que la sub-comunidad se constituyó, ni que no fuera convocada a las juntas de propietarios de las galerías, ni por último que haya impugnado los acuerdos, cuya nulidad tampoco solicita, sino que se basa en que la entidad registral n.º 1 de la total finca constituye la registral número 29.958, de la que se practicaron 54 segregaciones para formar otros tantos locales, entre los que se encuentran los dos de su propiedad; que es incierto que la citada entidad registral n.º 1 engloba 55 locales comerciales, y que sus servicios e instalaciones son totalmente independientes de la Galería Comercial.}

^{IV. Para la mejor resolución del presente recurso hemos de tener en cuenta los siguientes hechos que se declaran probados: a) el edificio situado en la calle A., 11-17, de Barcelona, está compuesto de sótanos, planta baja y diez plantas con cuatro viviendas cada una, e inscrita en el Registro como la finca n.º 29.063 a favor de don Eusebio, el cual el 2-9-65 lo constituyó en régimen de propiedad horizontal, compuesto de 41 departamentos, correspondiendo a la entidad n.º 1, los sótanos y local comercial de la planta baja, con un coeficiente de 45,40, que queda desglosado en sótano 23,51 %, planta baja 21,89 %; b) el citado don Eusebio el 11-12-68 comparece ante Notario, con el fin de distribuir en porcentajes la finca n.º 1, local comercial de planta baja y sótanos, entidad que dice tiene salida a la calle A. o a los elementos comunes del edificio, con una superficie útil de 2.265,50 m2, de los que el sótano ocupa 1.173,20 m2 y la planta baja 1.092,30 m2, manifestando que la finca es susceptible de división o fraccionamiento interior, y habiendo podido efectuarse mediante obras de mera tabiquería, sin la menor afectación ni modificación de los elementos comunes, ha sido llevada a cabo dicha división sin necesidad de expreso consentimiento de la Junta de la Comunidad de Propietarios del inmueble, resultando de esta división 54 locales comerciales, denominados Sub-uno a Sub-cincuenta y cuatro, y el apartamento n.º 1, como resto matriz, conservando su propio número registral, la finca n.º 29.958, situada en la planta baja del edificio, con una superficie de 20,78 m2; c) que de los 54 locales comerciales, son propiedad de la entidad demandada los números 14 y 41, en virtud de compra efectuada a don Eusebio mediante escritura pública de 23-4-1970, la n.º 14 situada en planta sótano del edificio, con una superficie de 152,25 m2, local comercial que linda al frente con paso de acceso y local n.º 13, derecha local comercial n.º 15, fondo señor S. y calle A. e izquierda señor S., que tiene con el valor total del edificio, elementos comunes beneficios y derramas en porcentaje del 5,20 % y la n.º 41, situada en la planta baja, tiene una superficie de 160,04 m2, que linde al frente chaflán, calle A., derecha señor S., fondo e izquierda paso interior, con un porcentaje sobre el total del edificio del 5,60 %; d) que una vez constituida la Comunidad de Propietarios de todo el edificio, las gastos generales se distribuían: 1) por coeficiente general; 2) por coeficiente especial (locales comerciales); 3) a repartir entre todas las entidades a partes iguales, y 4) a repartir entre las viviendas exclusivamente, que la entidad demandada ha contribuido por el coeficiente especial de locales comerciales con el 23,90 %; e) que el 26-9-89, con la asistencia de doce propietarios de locales comerciales, se constituye la Comunidad de Propietarios de Galerías Comerciales, acordando en cuanto al funcionamiento económico «presentar balances por años naturales y atender los gastos del funcionamiento comunitario mediante cuotas mensuales de provisión de fondos, atendiendo los gastos por cada local de acuerdo con un coeficiente de participación; las cuotas exigibles son las previstas actualmente conocidas por todos los condueños, ya que llevan funcionando muchos años», desconociéndose si a la constitución de esta subcomunidad fue citada la entidad demandada, así como si se le han notificado los acuerdos de dicha Junta y las posteriores, aunque hay que suponer que sí al no haber alegado nada en contra; f) que según el perito designado en autos, las galerías comerciales no guardan ninguna relación por la tipología de uso con la de la sucursal bancaria, al ser independientes los accesos, existiendo un antiguo acceso desde un pasillo de la Galería Comercial al cajero automático, que ahora no se utiliza, que dicha zona peatonal cuenta con servicios de electricidad e iluminación, extintores, instalaciones y elementos a mantener, limpieza periódica, agua, servicio de vigilancia y puertas que cierran toda la zona peatonal de las galerías, que la entidad demandada tiene sus instalaciones totalmente independientes de las Galerías Comerciales, y ha verificado incluso las acometidas de electricidad y el recibo de la S.G.A.B.}

^{V. De lo anteriormente expuesto se deduce que nos encontramos en presencia de una de esas situaciones que tanto la doctrina científica como la jurisprudencial (Sentencia de 1-2-95) califican de propiedades horizontales de hecho, en atención a que la comunidad actora se constituyó sin la presencia de todos los propietarios de los locales comerciales o galerías; que los 54 locales tienen salida a elemento común, art. 396 del C.C., el pasillo o zona peatonal, aunque en la actualidad la demanda no utilice la puerta de acceso al pasillo, lo que sí hizo con anterioridad al instalar en la misma el cajero automático, con lo que durante una temporada utilizó en beneficio propio el pasillo; que la demandada en ningún momento se ha opuesto legalmente a la constitución de la Comunidad actora, ni impugnado los acuerdos adoptados en sus Juntas, cuya nulidad tampoco solicita en este procedimiento, y por último por los actos propios de la demandada, que tanto en el escrito de contestación, como al absolver posiciones ha reconocido haber contribuido a los gastos de las galerías comerciales de manera voluntaria si bien matizando que como actos de mera liberalidad así como del contenido de las posiciones 3.ª y 9.ª formuladas al Presidente de la Comunidad actora, en la primera al preguntarle «que la Caja ..., desde muchos años ha venido haciendo aportaciones voluntarias como forma de colaboración con los titulares de las Galerías Comerciales» y de la 9.ª, «que la Caja nunca ha aceptado el coeficiente del 23,90 %, establecido por la sub-comunidad para determinar su teórica participación en el pago de los gastos propios y privativos de las Galerías Comerciales», de donde se infiere que con lo que no está de acuerdo es con el coeficiente asignado, con lo que estamos de acuerdo, pues si bien es cierto que antes de constituirse la sub-comunidad, la demandada pagaba los gastos especiales de la galería con dicho coeficiente, éstos serán unos gastos mínimos, por lo que si bien la demandada debe contribuir a los gastos comunes de la comunidad de las galerías, el coeficiente con arreglo al cual debe contribuir a los gastos generales de la misma, no es el asignado por la actora, sino el inferior que resulta de poner en relación la extensión de los 54 locales comerciales, es decir, 2.244,71 m2 (una vez descontado de la superficie de la planta baja y sótanos, los 20,39 m2 que corresponde a la entidad n.º 1, que no se agrupa con el resto de los locales) con los 311,29 m2, que es la superficie de los locales propiedad de la demanda, coeficiente que se determinara en ejecución de sentencia.}