Sentencia Civil Audiencia Provincial de Cantabria, de 02 de Diciembre de 2003

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Laredo y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 1 de julio de 2.002, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por D. Gaspar en su condición de presidente de la comunidad de propietarios DIRECCION000 de Laredo representado por el Procurador Sr. Cuevas Iñigo, contra D. Isidro representado por la Procuradora Sr. Rodríguez González, y D. Jorge representado por la Procuradora Sra. Gutiérrez López, absolviendo a los demandados de todas las pretensiones dirigidas contra ellos, con expresa imposición de costas a la parte actora}

^{SEGUNDO: Contra dicha Sentencia, la representación de la parte actora interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo, se remitieron las actuaciones a esta Sección Segunda de la Iltma. Audiencia Provincial de Cantabria, donde se señaló para votación y fallo del recurso el día 13 de Octubre de 2.003, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.}

^{TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- La demanda iniciadora de las actuaciones se presenta por la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " de Laredo contra D. Isidro y D. Jorge a fin de que éstos sean condenados a abonar el coste de las obras necesarias para reparar terrazas de su propiedad y al pago de la mitad de los daños causados en los elementos comunes y que se entendían producidos por el mal estado de las terrazas. D. Isidro niega que sea titular de porción alguna de las terrazas y señala que estas tienen carácter comunitario. D. Jorge también señala que las terrazas son propiedad de la comunidad de propietarios y niega responsabilidad en la causación de los daños.}

^{La sentencia recurrida, aun reconociendo el carácter privativo de la terraza, desestima la demanda y entiende que es la comunidad de propietarios la que ha de abonar los gastos derivados de los daños causados y las reparaciones necesarias en la terraza.}

^{SEGUNDO.- La primera cuestión objeto de debate se refiere a la titularidad de las terrazas situadas sobre el porche que une los edificios situados en los números 23 y 27 de la Comunidad " DIRECCION000 ". En la declaración de obra nueva se dice (f. 9) que este elemento arquitectónico es "una placa de hormigón que une ambos edificios" "destinada a porche común de ambos inmuebles" que están enlazados entre sí por el porche, que podrá ser utilizada, además, como terraza de determinadas viviendas del piso primero de los edificios situados sobre él asignándose porciones del mismo en la forma y condiciones que se determinarán en las escrituras de compraventa de las viviendas.}

^{En las normas de comunidad se dice (f. 16) que es elemento común el porche situado entre ambos inmuebles; "por el contrario no es elemento común la parte superior de dicho porche, la cual podrá ser utilizada como terraza de determinadas viviendas del piso primero de ambos edificios, contiguas, asignándose porciones de la misma terraza en la forma y condiciones que se determinarán en la escritura de compraventa de las viviendas".}

^{A partir de esas menciones, la sentencia recurrida dice que el suelo de la terraza es elemento privativo de los dueños de las viviendas situadas en el primer piso. Aun no siendo exactamente "terrazas a nivel", sí comparten características de esa figura en cuanto se trata de una terraza cuyo suelo está comunicado con alguna de las viviendas y, a la vez, constituye el techo o cubierta del edificio y, como tal, elemento común; respecto de tales terrazas ha declarado la jurisprudencia la posibilidad de que, al no ser la enumeración del artículo 396 CCivil de "ius cogens" sino de ius dispositivum" (SSTS 23-5-1983, 17-6-1988), en el originario título constitutivo del edificio o en acuerdo posterior de la comunidad de propietarios adoptado por unanimidad, pueda atribuirse carácter de privativo a ese elemento común en cuanto no es un elemento común por naturaleza o esencia, sino por destino o accesorio (STS 27-2-1987, 5-6- y 18-7-1989, 14-10-1991, 8-10-1999, 21- 11-2001). Tal criterio debe ser ratificado en el presente caso a partir de la interpretación de las normas comunitarias precitadas; en la división efectuada en la declaración de obra nueva se hace referencia a la placa de hormigón que enlaza ambos inmuebles y dice que podrá ser utilizada como terraza de determinadas viviendas. En las normas de comunidad, se concreta expresamente que la parte superior de dicho porche -la que constituye terraza de las viviendas del primer piso- no es elemento común, remitiéndose la forma y condiciones de su división entre los primeros pisos a las escrituras de compraventa de tales viviendas. Establecido expresamente que no es elemento común, la consecuencia es el carácter privativo del suelo de la terraza.}

^{TERCERO.- Respecto del origen de los daños, señala el informe pericial realizado en periodo probatorio que son debidos a la carencia de un adecuado sellado en la junta de la terraza con los bloques, carencia o rotura de la impermeabilización de la correspondiente terraza y a que la terraza está solada con un baldosín catalán con gran porosidad que absorbe con facilidad el agua de la lluvia. Entiende la sentencia de instancia que tales daños, en cuanto no afectan a su superficie o pavimento sino a las obras necesarias para mantener en buen estado la cubierta y no estar causadas por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran, deben ser sufragados por la comunidad de propietarios. Y esa es la solución que resulta más acorde con la naturaleza mixta de la terraza, que obliga a efectuar una distribución de responsabilidades y cargas en orden a asegurar la correcta conservación de la misma, constando en el presente caso que los problemas afectan a la impermeabilización, problemas en los cuales ninguna intervención tienen los comuneros demandados, siendo la solución adoptada por la inmensa mayoría de las resoluciones recaídas en otros tribunales en terrazas similares, pudiendo citarse en ese sentido la SAP Barcelona, sec. 4ª, 29-3-2000, con cita de las de esa misma Audiencia de 2-2-1999 y de la SAP Burgos 18-1-1999, SAP Jaén 30-10-1998 y 11-1-1999; así como las de la SAP Valladolid sec. 1ª, 17-6-2002, SAP Barcelona, sec. 4ª, 28-10-1999 y sec. 13ª, 11-2-2002, SAP Lérida, sec. 2ª, 7-3- 2002 y es la doctrina que deriva de las STS 14-11-1991, 10-2-1992, 17-2-1993, 29-7-1995, 17-12- 1997.}

^{Aun considerando las terrazas como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran, esas resoluciones contienen dos criterios complementarios a fin de determinar quién ha de asumir el coste de las reparaciones. Así se señala que lo determinante para resolverlo no es la titularidad privativa o común de la terraza sino la naturaleza de los gastos que se deben satisfacer, lo que se conecta con la índole de la reparación; si se trata de gastos ordinarios o normales, de conservación o uso, serán de cargo de los usuarios de la terraza; si son extraordinarios y afectan a la terraza como elemento común en cuanto la terraza cumple función estructural de elemento de cubrición, todos deben contribuir a costear la reparación, que será de cargo de la comunidad. También se dice que el titular de la vivienda ha de hacerse cargo de los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como terrazas, por afectar a su superficie o pavimento, y la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como serían los casos de impermeabilización, cambios de desagües y similares salvo que tales daños sean causados por dolo o culpa del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.}

^{El recurso niega la aplicabilidad al presente caso de la doctrina elaborada en relación con las terrazas a nivel argumentando que en estas hay un doble interés de la comunidad de propietarios titular de la terraza y del vecino usuario en exclusiva de la misma; pero, como se ha expuesto, las sentencias referidas se refieren también a supuestos en que el vecino es titular de la terraza y en el supuesto de autos no concurre únicamente el interés del vecino titular del suelo de la terraza sino también el de la comunidad en tanto propietaria del techo del porche.}

^{En el presente caso, se trata de problemas extraordinarios, que exceden del simple mantenimiento, y que afectan a la impermeabilización de terraza, no afectando al suelo de la misma sino a su función como techo o cubierta, que es donde han aparecido las humedades que se denuncian, tratándose por ello de la terraza como elemento común y siendo imputable la causa de los desperfectos a un defecto en la ejecución de la obra de construcción sin que ninguna responsabilidad alcance en la producción de los daños a los vecinos de los pisos contiguos a la terraza, titulares del suelo de la misma, tratándose de problemas estructurales y no debidos, frente a lo que indica el recurso, a una mala conservación de la terraza.}

^{CUARTO.- Desestimado el recurso, las costas de esta alzada se imponen a la parte recurrente. Igualmente se ratifica la imposición de las costas de la instancia a la parte demandante que contiene la sentencia de instancia al no encontrarse motivos que justifiquen su no imposición.}

^{Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad el Rey,}

^{F A L L A M O S}

^{Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " DE LAREDO contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Laredo en los autos a que este Rollo se refiere, debemos confirmar y confirmamos expresada sentencia con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.}

^{Y con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia para su ejecución y cumplimiento.}