@1999-0720

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia n.º 2 de Eibar se dictó sentencia de fecha 1 de septiembre de 1998 que contiene el siguiente FALLO: "Estimando las demandas interpuestas por el Procurador M.A.O.I., en nombre y representación de S.L.V., contra la Comunidad de Propietarios C/ P.E. n.º 15, 17 y 19, representada por al Procuradora B.P.F., declaro nulos los acuerdos de la Junta de Propietarios del referido inmueble de fecha 19 de febrero y 1 de abril de 1997, el primero acordando ceder a T.S.M., S.A. la superficie necesaria de la terraza del edificio para la instalación de una caseta y cuatro antenas para telecomunicaciones, por un plazo de diez años y una renta no inferior a noventa mil ptas. mensuales, designando a M.B.M., F.L.G. y A.B.F., para intervenir en nombre de la Comunidad en cuantas gestiones sean necesarias y facultándose para negociar los términos del contrato y asumir los compromisos oportunos en orden a la efectividad del acuerdo, y el segundo ratificando en su integridad el anterior. Condeno a la Comunidad de Propietarios de la calle P.E. n.º 15, 17 y 19 a pagar las costas procesales causadas en la tramitación de este procedimiento".

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue admitido y, efectuados los oportunos emplazamientos, se elevaron los autos a este Tribunal en fecha 6 de octubre de 1998, ante el cual comparecieron las partes, a quienes se dio traslado para instrucción, señalándose la vista para el día 23 de marzo de 1999, que se celebró con asistencia de ambas, solicitándose por la parte apelante la revocación de la sentencia y por la parte apelada la confirmación de la misma.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado los trámites y formalidades legales.

CUARTO.- Ha sido Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada D.ª YOLANDA DOMEÑO NIETO.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Por parte de la Comunidad de Propietarios de la Calle P.E. n.º 15, 17 y 19 de Eibar se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha 1 de septiembre de 1998, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n.º 2 de Eibar, en solicitud de que se revoque la mencionada resolución y de que se dicte otra por la que se desestime íntegramente la demanda, y alega para fundamentar su recurso que la sentencia apelada incurre en error en la apreciación de la prueba y en aplicación indebida del art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Juzgador de instancia, además de fundamentar su sentencia en un borrador que no ha sido suscrito por nadie, analiza la cláusula 6ª de dicho borrador aisladamente del resto del documento e incurre en error al establecer el alcance de la citada cláusula, como limitadora del uso y disfrute de la totalidad de la terraza por parte de los vecinos, que, limitándose el objeto del arrendamiento a 5m2 de la azotea, la cláusula en cuestión, en contra de la interpretación que de su alcance hace la sentencia impugnada, no constituye sino la prohibición al arrendatario de destinar el objeto arrendado a una actividad distinta de la instalación y funcionamiento de equipos de telecomunicaciones, no suponiendo, en ningún caso, limitación alguna en cuanto al uso y disfrute del resto de la terraza, que no sería objeto de arrendamiento, que, sentado lo anterior, han de reiterarse los motivos de oposición alegados en la contestación a las demandas y relativos a la falta de objeto del presente pleito y al compromiso de desistimiento asumido por el demandante, pues Telefónica desistió de formalizar el arrendamiento proyectado mediante comunicación verificada con fecha 9 de abril de 1997, y teniendo conocimiento el demandante del desistimiento de Telefónica, entrega a la Comunidad el escrito que obra como documento 4 de su contestación, en el que manifiesta que, caso de desistir la Comunidad definitivamente de la ejecución del acuerdo, el demandante solicitaría el archivo del procedimiento, que no obstante haber cumplido ella las exigencias del actor para desistir del procedimiento y haberle comunicado expresamente la no ejecución de los acuerdos impugnados no desiste y, con clara vulneración de la doctrina de los actos propios, continúa con un procedimiento a cuyo desistimiento se había comprometido, que el demandante en contra de sus propios actos, mantiene vivo el proceso con el fin de obtener la nulidad de unos acuerdos que carecen de objeto por el desistimiento de Telefónica y que ella se comprometió expresamente a no ejecutar, que la sentencia apelada incurre en aplicación indebida del art. 16.1 de la ley de Propiedad Horizontal, ya que los acuerdos impugnados se adoptan al amparo de lo establecido en el art. 10 b) de los estatutos de la Comunidad, que lo acuerdos impugnados son válidos al haberse adoptado con el voto favorable del 96,58% de las cuotas de participación y con el único voto en contra del demandante y que, no modificando el acuerdo impugnado la descripción del edificio, no se precisa la unanimidad, siendo suficiente la mayoría de las dos terceras partes de las cuotas de participación, por cuyo motivo, en el momento de su adopción, y sin perjuicio de la ineficacia sobrevenida, los acuerdos eran válidos y ajustados a las previsiones estatutarias.

A la vista de los términos en que ha sido formulado el presente recurso es evidente que se alega por la Comunidad apelante la existencia de error por parte del Juzgador de instancia en la apreciación de la prueba, así como una incorrecta aplicación de las normas legales vigentes, razón por la cual procede llevar a cabo el examen de las actuaciones a fin de determinar si la prueba en ellas practicada ha sido o no correctamente valorada y si ha sido o no aplicada al caso la normativa pertinente.

SEGUNDO.- Y una vez verificado el examen de las actuaciones y a la vista de la prueba en ellas practicada, fundamentalmente la documental aportada por las partes, lo primero que se constata es que el Juez a quo ha valorado en su justa medida la mencionada prueba, por cuanto que de ella resulta probado que el día 19 de febrero de 1997 se adoptó por parte de la Comunidad de propietarios de la Calle P.E. n.º 15, 17 y 19 de Eibar en Junta General extraordinaria el acuerdo consistente en "ceder a T.S.M., S.A. la superficie necesaria de la terraza del edificio para la instalación de una caseta y cuatro antenas para telecomunicaciones, por un plazo de diez años y una renta no inferior a noventa mil ptas. mensuales, designando a D. M.B.M., D. F.L.G. y D. A.B.F., para intervenir en nombre de la Comunidad en cuantas gestiones sean necesarias y facultándoles para negociar los términos del contrato y asumir los compromisos oportunos en orden a la efectividad del acuerdo", acuerdo que fue ratificado por una nueva Junta General celebrada en fecha 1 de abril del mismo año 1997, en la que se resolvió acordar "por mayoría de 32 votos a favor y 1 voto en contra ratificar en su integridad el acuerdo adoptado en fecha 19-2-97 relativo al arrendamiento de parte de la terraza a Telefónica y que consta en acta levantada en documento aparte", sin que dichos acuerdos contaran con la aprobación unánime de todos los copropietarios que integraban la referida Comunidad, y puesto que los mencionados acuerdos son contrarios a los estatutos de la misma y se han adoptado no solo infringiendo los mencionados estatutos, sino también infringiendo lo dispuesto en el art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, es evidente que D. S.L.V., que votó en contra de los dos acuerdos citados, se hallaba facultado para instar ante los Tribunales su declaración de nulidad y que procedía en lógica consecuencia acceder a sus pretensiones.

En efecto, un examen de las actuaciones obrantes en autos pone de manifiesto que la mayoría de los vecinos de la Comunidad de Propietarios de la calle P.E. n.º 15, 17 y 19 de Eibar adoptó el acuerdo antes mencionado en fecha 19 de febrero de 1997, a pesar de que dicho acuerdo implicaba una modificación de sus estatutos, dado que suponía destinar la terraza del edificio del inmueble en el que la misma se ubica a otro destino distinto del reseñado en los estatutos de la Comunidad, y más puntualmente en el art. 6º de dichos estatutos, en el que se dispone que "En la planta décima o piso séptimo o desván, independientemente de la zona ocupada por las tres salas de máquinas del servicio de ascensor-descensor y los veinte departamentos traseros, anejos de otras tantas viviendas incluidos los pasillos de acceso a las mismas, el resto de la planta, parte cubierta y parte descubierta, está destinada para uso y recreo de los distintos copropietarios o arrendatarios de las cuarenta y siete viviendas del Edificio, o sea por las tres casas señaladas con los números quince, diecisiete y diecinueve de la calle P.E. (antes U.)" y que precisamente por el hecho de implicar una modificación de sus estatutos le era de aplicación no lo dispuesto en el apartado B del art. 10 de los mismos, sino lo dispuesto en el apartado A del mismo art., en el que se establece textualmente que "Los acuerdos de las Juntas de Copropietarios del edificio se sujetarán a las siguientes normas: a) La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la Copropiedad o en el Estatuto", norma esta que no es más que una fiel reproducción de la disposición a su vez contenida en el art. 16 de la Ley de propiedad Horizontal.

En consecuencia con lo expuesto, y dada la circunstancia de que el acuerdo que se sometió a la consideración de la Comunidad y que finalmente fue aprobado implicaba una modificación de los estatutos que regulan la misma, por cuanto que suponía una modificación del destino dado a la terraza del edificio, destino que era única y exclusivamente el de uso y recreo de los copropietarios, precisaba dicho acuerdo el voto unánime favorable de todos los copropietarios integrantes de la misma, y puesto que dicho voto unánime no fue alcanzado, es evidente que el acuerdo no podía ser aprobado y que por ello tanto dicho acuerdo, como el acuerdo posterior que lo ratifica, han de ser declarados nulos, al no reunir el requisito de la unanimidad que para al validez de los mismos se precisaba, de acuerdo con lo establecido en los propios estatutos de la Comunidad y en el ya citado art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

TERCERO.- Y no puede ser tomada en consideración la alegación que efectúa la recurrente en el sentido de que el pleito carecía de objeto por carecer de eficacia los acuerdos impugnados, por cuanto que, aún cuando se da la circunstancia de que en efecto parece ser que la entidad Telefónica ha desistido de seguir adelante con el contrato de arrendamiento que pretendía, precisamente al no haber llegado todos los vecinos a un acuerdo conjunto acerca del referido contrato, sin embargo los acuerdos de fecha 19 de febrero de 1997 y 1 de abril de 1997 estaban aprobados por la Comunidad y por ello la actuación del demandante, instando la pertinente declaración de nulidad de los mismos, resultaba de todo punto lógica y además prudente, pues mediante el cuestionamiento de esos acuerdos había de evitar que, con su falta de impugnación, los mismos se consolidaran y pudiera en un futuro próximo, y ante dicha falta de impugnación, darse de nuevo impulso por cualquiera de los vecinos de la Comunidad al contrato de cesión en los términos del acuerdo concretamente adoptado.

Y tampoco puede ser tomada en consideración la alegación que efectúa la recurrente en el sentido de que el actor se comprometió a desistir del procedimiento, por lo que su actuación, dando lugar a la continuación del mismo, supone una clara vulneración de la doctrina de los actos propios, pues el examen de la documentación aportada pone de manifiesto que el demandante no se comprometió a desistir de la demanda formulada, sino que tan solo se comprometió a solicitar el archivo de las actuaciones, pero lógicamente ese archivo podía ser articulado a través de un desistimiento del demandante o de una transacción entre las dos partes en conflicto o incluso, y como señala el Juez de instancia, mediante un simple allanamiento de la demandada a los términos de la demanda, por lo que es evidente que entre ellas había de resolverse, una vez verificada la renuncia por parte de la Comunidad a proseguir con la ejecución del acuerdo adoptado, la forma y manera en la que ante el Juzgado había de configurarse la no continuación de las actuaciones y su consiguiente archivo, y se constata de las actuaciones que un pacto o acuerdo en tal sentido no llegó a alcanzarse, dado que la Comunidad demandada pretendió que el demandante hiciese frente a las costas a ella ocasionadas hasta ese momento y devengadas en el curso del procedimiento y el demandante se negó a ello, por lo que la circunstancia de que D. S.L.V. no formulara ante el Juzgado petición alguna en el sentido mencionado no supone una actuación contraria a sus propios actos, sino la consecuencia lógica de la falta de acuerdo total entre las partes del procedimiento acerca de la manera de concretar y plasmar la finalización del mismo.

En consecuencia con todo lo expuesto, y dado que las pretensiones contenidas en los dos escritos de las demandas acumuladas y formuladas por D. S.L.V. resultaban de todo punto correctas y aceptables, habiéndose ajustado a la normativa reguladora de la materia, dado que en efecto los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios de la Calle P.E. n.º 15, 17 y 19 de Eibar en fecha 19 de febrero de 1997 y 1 de abril de 1997 no reunían el requisito de la unanimidad precisa para su validez, en atención a su contenido, y más puntualmente al hecho de que implicaban una modificación de los estatutos de dicha Comunidad, siendo así que por ello habían de ser declarados nulos, es evidente que la sentencia de instancia había de ser estimatoria de las mencionadas pretensiones y en consecuencia, y puesto que los motivos de recurso formulados por la Comunidad de Propietarios de la Calle P.E. n.º 15, 17 y 19 de Eibar no desvirtúan los pronunciamientos contenidos en ella, según se ha indicado, procede la confirmación de la referida sentencia con desestimación íntegra de los mencionados motivos.

CUARTO.- Puesto que ha sido desestimado el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la Calle P.E. n.º 15, 17 y 19 de Eibar, deberá la citada apelante abonar el importe de las costas devengadas en el curso de la presente instancia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

FALLAMOS

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de propietarios de la Calle P.E. n.º 15, 17 y 19 de Eibar, contra la sentencia de fecha 1 de septiembre de 1998, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n.º 2 de Eibar, debemos confirmar y confirmamos la mencionada resolución, manteniendo los pronunciamientos en ella contenidos e imponiendo a la citada Comunidad apelante el importe de las costas devengadas en el curso de la presente instancia.