Sentencia Civil 267/2024 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1280/2023 de 04 de abril del 2024

PRIMERO. Frente a la sentencia que desestima la demanda interpuesta por D. Carlos José contra Dª. Loreto, D. Juan Ignacio y D. Juan Pedro , e impone las costas a la parte demandante se interpone contra la misma recurso de apelación por la parte actora , cuya demanda ha sido desestimada .

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada .

SEGUNDO.- La parte actora en su demanda ejercitaba la acción "quanti minoris " por existencia de vicios ocultos en la cosa vendida, concretamente la finca sita en el municipio de Vilanova de la Muga, finca registral número NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Figueres al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003. Por ello solicita la condena de los codemandados al pago a la demandante de la cantidad de55.805 euros con expresa imposición de costas.

Por su parte, los codemandados se opusieron a dicha petición solicitando la desestimación integra de la demanda con expresa imposición de costas a la parte demandante.

La sentencia de Instancia después de fijar la normativa .u jurisprudencia aplicable y valorar la prueba practicada en concreto la testifical del Sr Valeriano y periciales de las partes acogiendo la pericial de la parte demandada valora que los vicios de los que esta afecta la finca no pueden considerarse como ocultos.

TERCERO.- Los motivos del recurso de apelación son : un error en la valoración de la prueba básicamente mantiene :

Error en la apreciación de la prueba

A continuación pasaremos a analizar cada uno de los requisitos exigidos

por la jurisprudencia para que prospere la acción interpuesta (vicios ocultos,

preexistentes y graves) y como entendemos acreditados dichos extremos con

las pruebas que constan en Autos y que no han sido debidamente apreciadas

(ni tan siquiera mencionadas) en la resolución que ahora recurrimos.

1.- VICIOS OCULTOS

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La gran mayoría de los desperfectos reclamados (a excepción del tubo

del desagüe del aire acondicionado y de la grieta en la pilastra de la barandilla

de la terraza de la primera planta) se originan como consecuencia de

filtraciones de agua por defectos constructivos de la finca. Ello hace que por el

propio origen del vicio sea en sí oculto porque si no llueve no puede ser

observado ni conocerse el alcance del problema ya que no se produce la

filtración de agua.

En relación con estos desperfectos reclamados derivados de filtraciones

de agua, se ha acreditado que son ocultos:

1.- Por inadvertencia de los vendedores: No consta en ningún

documento: ni en la escritura de compraventa (DOC. Nº 1 adjunta al escrito de

demanda), ni en conversaciones de whatsapp (DOC. Nº 4 y 5 adjuntos al

escrito de demanda), ni en e-mails entre las partes (DOC. Nº 6 y 7 del escrito

de demanda) que los vendedores o intermediarios que intervinieron en la

compraventa advirtieran de las patologías que ahora se reclaman. En cambio, si

se hace mención a un problema registral que impedía la obtención de

financiación y que hizo que se rompieran las negociaciones durante un par de

meses (consta en el DOC. Nº 4 adjunto a la demanda, conversación mantenida

entre el Sr. Carlos José y la Sra. Adriana).

Ha quedado acreditado, y así lo ha reconocido SS.SS en la Sentencia

que ahora se recurre, en varias ocasiones, que el testigo Sr. Valeriano no advirtió

a mi mandante de tales defectos. 2.- Porque son desperfectos producidos como consecuencia de

filtraciones de agua:

En la Sentencia que ahora recurrimos no se hace mención ni una sola

vez a las filtraciones de agua ni a la lluvia.... que son las causas principales de

que los vicios sean ocultos y así se ha defendido durante todo el proceso.

El testigo Sr. Valeriano declaró, a preguntas de esta representación, que

acompañó al Sr. Carlos José a visitar la finca en: "... agosto, en julio y agosto..."

(minuto 10:23 y ss).

Como ya hemos indicado anteriormente, en la audiencia previa, esta

representación aportó documento del Servei Meteorològic de Catalunya que

refleja las lluvias habidas mensualmente en el Alt Empordà en 2021 y

precedentes. Este documento, de vital importancia, no ha sido valorado en la

Sentencia recurrida (ni tan siquiera se menciona). En él mismo, podemos

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observar como las lluvias de los meses previos a la firma de la compraventa

(anteriores a octubre de 2021 que fue cuando mi representado visitó la finca)

fueron prácticamente inexistentes 2.- VICIOS PREEXISTENTES A LA COMPRAVENTA

Que los vicios eran preexistentes a la firma de la compraventa no es un

hecho que haya sido objeto de controversia, pues la adversa en ningún caso lo

ha puesto en duda -y queda acreditado con el informe de los peritos y sus

propias declaraciones- que el problema deriva de una mala ejecución de la obra

o construcción.

El perito Sr. Ezequias en su informe constantemente indica que la causa de

las patologías se debe a una deficiente ejecución de... (sujeción del tubo al

techo (página 2 del informe en relación con la patología 1); de la

impermeabilización (página 3 del informe en relación con la patología 2 y

patología 3); falta de criterio de buena ejecución (página 3 referente a la

patología 5); déficit de praxis constructiva (página 4 relativa al desperfecto 7).

Es decir, en todos los casos queda acreditada la preexistencia a la compraventa

de los desperfectos que ahora se reclaman y que en su gran mayoría, a criterio

del perito Sr. Ezequias, derivan de una mala ejecución de la obra.

El perito Sr. Guillerma discrepó sobre la mala praxis constructiva pero sí

justificó las patologías en base a criterios que, en la época de construcción,

eran habituales, por lo tanto, referenciando el origen de las patologías en el

momento de construcción. En concreto, se expresó en los siguientes términos:

"...yo no diría que es de una mala ejecución sinó fruto de que, en el 2003

cuando se hizo esta vivienda era un criterio habitual de ejecución en esta obra.

Estamos dentro de los límites, de los ámbitos de ejecución que eran correctos

en ese momento..." (minuto 32:50 y ss) 3.- VICIOS GRAVES

Se ha aportado como DOC. Nº 2 al escrito de demanda, acta de

presencia del Notario de Figueres, D. Carlos Martínez Sánchez que efectuó el

25/11/21 donde se acredita mediante fotografías el estado de las filtraciones y la

gravedad de las mismas una vez producidas las lluvias. Dicha acta tampoco se

ha tenido en cuenta a la hora de resolver ni se hace referencia alguna en la

Sentencia que ahora recurrimos.

El propio perito Sr. Ezequias en su informe y en la declaración efectuada el

día del juicio respondió al respecto : "..D'una banda, dintre la càmara sanitària, al

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fons, hi havia un desaigüe que estava trencat, així mateix trencat, per tant, les

aigües que recollia queien directament dins de la càmara sanitària. I l'altra

cosa important , o desperfectes, que vaig veure en la patologia, era entrada

d'aigües per les juntes, tant de l'extrem perimetral entre la terrassa de la piscina

i terrassa de la vivenda, com al voltant de la piscina, que entraves en aquesta

càmera sanitària, que és on està la maquinària de la piscina, i realment veies

que allà l'aigua i devia haver entrat, no a una gota, no a una petita unitat, sinó a

raig. Vull dir, hi havia molta entrada d'aigua en aquell punt concret..."

(minuto 15:06 y ss) Es preciso resaltar la conclusión que el propio perito Sr. Ezequias hace en su

informe annexo de ampliación cuando, en relación con la gravedad de los

desperfectos, indica literalmente la siguiente consideración final: "Las patologías

de este anexo y del primer informe-dictamen afectan directamente y

negativamente a elementos estructurales de la edificación, como son los muros

perimetrales de la cámara sanitaria y la cimentación, reduciendo su vida útil en

cuanto a la excesiva aportación de agua de lluvia a estos elementos

estructurales, incidiendo en la disminución de la protección que ofrece el

hormigón en las barras metálicas corrugadas presentes dentro de su masa,

acelerando el proceso de oxidación de las mismas, con un aumento de

volumen, que puede provocar, a corto plazo, fisuras y roturas en el hormigón

protector, permitiendo mayor entrada de agua, y, en definitiva, realimentando el

proceso de oxidación de las barras metálicas. Atendido que estamos hablando

de elementos estructurales que sustentan la edificación, el abajo firmante,

recomiendo una urgente actuación para reparar las patologías observadas y

para el proceso de deterioro de los citados elementos estructurales."

TERCERO.- En primer lugar y en cuanto al motivo del recurso en relación a la normativa aplicable reprochando a la sentencia de Instancia que aplique la normativa contenida en los Arts 1484, 1486 y 1490 del CC siendo de aplicación lo establecido en el CCCat en concreto el Art 621- 37.d), señalar al respecto que dejando al margen que fue la parte actora que fundamento su demandada en la normativa del Código civil dado que a pesar de ello la primera cuestión que plantea la parte recurrente es la del derecho aplicable, pues aunque la parte actora basa su reclamación en los artículos 1.474 y concordantes del Código Civil , concretamente, en el artículo 1.486 de este cuerpo legal , debemos recordar que nos encontramos ante un contrato de compraventa al que resulta de aplicación el Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya relativo a las obligaciones y contratos, aprobado por la Llei 3/2017, de 15 de febrero, que regula por primera vez el contrato de compraventa en Catalunya de forma completa y que rige las compraventas perfeccionadas a partir del 1 de enero de 2018 ( DT 1ª Llei 3/2017). Dicha regulación resulta plenamente aplicable a la compraventa de autos tanto por motivos de fondo ( articulo 10.5 en relación con el art. 16.1 del Código Civil, no constando la sumisión de las partes a una regulación distinta - art. 111-6 CCCat-) como por razones de vigencia temporal (el contrato se celebró el 8 d octubre de 2021 ), estando la referida ley en vigor, como se ha dicho, desde 1-1-2018

Así y en concreto como se recoge en la sentencia de la AP de Barcelona Sec. 13 de fecha 29/09/2023 :

consecuencia, no es aplicable el Código Civil, debiendo acudir en lo que se refiere a las obligaciones del vendedor y del comprador a la regulación contenida en el Codi Civil de Catalunya, que establece diferencias respecto de la normativa estatal en diversos aspectos, como es el caso de los plazos y acciones en caso de que el objeto vendido presente defectos o daños que no fueron informados por el vendedor.

La regulación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los artículos 1.474 y siguientes. del Código Civil . Como indican la sentencia dictada por la sección primera de esta A.P. de Barcelona, de 30 de junio de 2022, nº 377/2022, recurso 744/2021 , y la sentencia dictada por la sección 19ª, de 28 de abril de 2022, nº 267/2022, recurso 286/2020 y ha señalado este mismo tribunal en resoluciones anteriores, en Catalunya ha desaparecido el concepto jurídico de "saneamiento por vicios ocultos" y ha sido sustituido por el concepto de "conformidad en el contrato".

Para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente ( artículo 621-20 CCCat ).

Conforme a esta normativa, el vendedor responderá por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que presenta el mismo y que no fueron informados al comprador, los conociera o no el vendedor.

Como excepción, no responderá el vendedor de la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad; así lo establece el art. 621-26.1 CCCat al disponer: "El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o que haya asumido la garantía de conformidad".

Por su parte, el artículo 621. 37 CCCat contempla los remedios de que disponen las partes ante el incumplimiento de la contraparte, estableciendo, en la parte que ahora interesa, que:

"1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad.

b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, los pueden acumular con la indemnización por daños y perjuicios......".

El artículo 621-40.1 regula los supuestos en que el comprador puede exigir la reducción del precio o la resolución del contrato en caso de que el bien no sea conforme a lo contratado, determinando que:

1. Si el bien no es conforme al contrato, el comprador puede exigir la reducción del precio o la resolución del contrato, de acuerdo con lo que establecen los artículos siguientes, en cualquiera de estos supuestos:

a) Si el vendedor no ha reparado o sustituido el bien, se ha negado a hacerlo o no lo ha hecho de acuerdo con lo que establece el artículo 621-38.3 a) y b).

b) Si el vendedor ha reparado o sustituido el bien pero persiste la falta de conformidad.

c) La falta de conformidad es tan grave que justifica directamente la opción de exigir la reducción del precio o la resolución del contrato.

Y, finalmente, el artículo 621 - 41 del CCCat es el que regula que en caso de falta de conformidad la reducción del precio debe ser proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de su entrega y el que tendría si fuera conforme.

Sentado lo anterior y dado que el recurso de apelación combate la sentencia de instancia en cuanto entiende la procedencia de la acción ejercitada " quanti minoris" por el comprador frente al vendedor sobre la base de una errónea valoración de la prueba y se centra y desarrolla en cuanto niega conociera la problemática del inmueble adquirido a dicha normativa deberemos remitirnos .

QUINTO.- Una vez expuesto el régimen jurídico aplicable, debemos atender a los concretos defectos denunciados para evaluar si cabe apreciar en el caso de autos la concurrencia de una falta de conformidad, en definitiva de un incumplimiento imputable al vendedor, y, en su caso, cuáles serían las consecuencias , ya que la parte actora reclama el importe de la reparación de dichas patologías .

La parte actora aporto un informe pericial del perito Sr Ezequias en que recoge una serie de patologías de la vivienda cuya reparación asciende a la cuantía de 46.772, euros , que es la cuantía reclamada en la demanda .

Por su parte la demandada aporto con la contestación a la demanda prueba pericial del perito Sr Guillerma , en cuyo informe de todos las patologías apreciadas solo estima como vicios ocultos no apreciables a simple vista :

El Tub de eesguas trencat a la cambra sanitaria aq tocar de la cantonafa sud-est

Y desguas dŽaire condicionat directament a la cambra sanitaria , ya que no son detectables a simple vista .

Aíi como la patología nº 5 ,:

repla inferior a peu de léscala exterior , a la cambra Sanitaria , sense sortida dŽaigua dŽCCES valorando el total de dicha reparación en la cuantía de 222,39 euros la patología 1 y 4 y en 796, 26 la patología 5.

Después de una nueva valoración en esta alzada de las pruebas practicadas , valora la Sala, que de las periciales practicadas ha queda acreditado especialmente de la pericial de la parte demandada , del Sr Ezequias ya que la pericial de la parte actora se limita a fijar las patologías que presenta la vivienda , que de todas las patologías que presentaba la vivienda las únicas de las que deberán responder los vendedores son las señaladas en dicha pericial que era imposible apreciarlas y ello porque todas las demás el comprador no podía desconocer su existencia al momento de suscribir la compraventa ya que respecto de las no apreciables no podía el actor mostrar su conformidad en los términos en que se regula en la legislación catalana en tanto que el vendedor no responderá de la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa.

Y se llega a tal conclusión valorativa no solo por ser visibles a simple vista la mayoría , como grietas sino porque como ya lo valora la sentencia de Instancia el actor acudió con el Valeriano (albañil de profesión). Y que manifesto en el acto de la vista que fue en diversas ocasiones a la finca con el demandante con el objeto de reconocerla y presupuestar una serie de obras que el demandante quería realizar si bien es cierto que, como sostuvo, las visitas a la finca estuvieron motivadas para proyectar las obras solicitadas por el demandante que en principio nada tenían que ver con las distintas humedades provocadas por los eventuales vicios que traen causa de la litis.

Con lo cual , el comprador pudo con anterioridad a la compraventa examinar la vivienda y apreciar todas las patologías reseñadas en dicho informe pericial a excepción de las ya reseñadas anteriormente no apreciables por ser ocultas . A ello añadir que el actor no podía desconocer que adquiría una vivienda cuyo construcción databa del año 1999, y que como constan en el informe pericial las construcciones a dicha fecha la normativa en materia de construcción distaban mucho de la actual .

SEXTO.- En cuanto a sus efectos , la parte actora reclama en su demanda la condena a la parte demandada a la cuantía de 46.772 euros globalmente por todas las patologías objeto de la demanda .

En orden a acoger una u otra valoración de dichas preparaciones , del mismo modo que respecto a las patologías se ha acogido la prueba pericial de la pate demandada , por ser más especifica a los efectos de la acción ejercitada , en relación a la valoración de la reparación valora la Sala que la pericial de la parte actora es mucho más completa y descriptiva de cada una de las actuaciones a llevar a cabo , en consecuencia se acoge dicha valoración que respecto de la patología 1 se cifra en 1070,46 euros , respecto de la patología 4) en 5.311,22 euros y respecto de la 5 en 871 ,95 euros , en total 7.253,63 euros

Por todo lo expuesto procede estimar parcialmente el recurso de apelación y consecuentemente también parcialmente la demanda .

SÉPTIMO .- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación y también parcialmente la demanda , no se hará pronunciamiento expreso en materia de costas ni en esta alzada ni en Instancia de conformidad con lo dispuesto en los Arts 398 y 394 de la L.EC.

Vistos los receptos legales citados y demás de pertinente aplicación