Sentencia Civil Audiencia Provincial de Granada, de 08 de Febrero de 2000

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- La DIRECCION000, representada por su Presidente, formuló por el cauce procesal del juicio de cognición, contra D. Romeo, demanda en reclamación de la cantidad de 572.261 ptas, por impago de castos comunes, y extraordinarios, con base en los siguientes datos (le hecho: - El demandado fue propietario del local NUM000, del DIRECCION000, según nota simple expedida por el Registro de la propiedad nº 6 de Granada. Dicho local ha sido propiedad del demandado hasta octubre de 1.997, que lo vende. Dicha finca tiene una carga por gastos de comunidad en función de los sucesivos presupuestos aprobados por ésta, así como de los coeficientes que la finca posee en proporción a la escritura de división horizontal y obra nueva del edificio, así como los gastos extraordinarios que se han producido. Pero ha incumplido su obligación el demandado y no ha hecho frente a los gastos comunes de 1993 y 1995, ni a los extras de obras realizadas en 1992 y 1993.- En juntas ordinarias celebradas los días 5-12-92 y 18-2-95 se aprobaron los presupuestos de gastos previsibles para 1993 y 1995, correspondiendo al demandado, las siguientes causas anuales: año 93, 53.377 ptas, Año 95, 57.064 ptas total, 110.441 ptas, En 1.991, en junta de 14 de Septiembre, se aprueba por unanimidad ejecutar obras para eliminar y subsanar defectos del edificio, y una derrama de 20.000 ptas.- En 1.993 se acordó por los reunidos en la junta de 5-12-92, llevan a cabo la pavimentación del resto de la zona de la fachada, aprobándose un presupuesto extra del que correspondió al demandado una cuota anual de 232.020 ptas, En junta celebrada el 27-12-97 se aprobó la liquidación de la deuda - El incumplimiento del demandado se produce a pesar de los múltiples requerimientos que se le vienen haciendo.}

^{El demandado se opuso a la demanda alegando: que no ha sido convocado a ninguna de las reuniones de la Junta, cuyas actas se acompañan a la demanda como documentos 2 a 70. Que no ha asistido a ninguna, y que no ha sido informado de lo acordado en ninguna de ellas. Por ello, los acuerdos adoptados unilateralmente por un mínimo grupo de convecinos, sin previa convocatoria ni orden del día, carecen de validez en cuanto al Sr. Romeo. La Comunidad no ha remitido al Sr. Romeo ni uno sólo de los recibos mensuales, que, según las actas acompañadas, debió emitir, ni se han acompañado con la demanda, ni con la exigencia notarial, mediante acta de remisión de cartas de 23-11-95, carta que no fue recibida por el Sr. Romeo. Es evidente que han transcurrido más de 5 años para todos aquellos gastos que se devengaron antes de 29-4-93. El Sr. Romeo adquirió la finca mediante escritura pública de 20-1- 93, por lo que los gastos anteriores a aquella fecha no le son exigibles.}

^{El Juzgado de Primera Instancia número Dos de Granada, en 22-1-99 dictó Sentencia estimatoria de la demanda, en el sentido que consta.}

^{SEGUNDO.- Se articula el recurso de apelación por la representación del Sr. Romeo con base en la nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas Generales de la Comunidad en las que se decidieron la exigencia de gastos de comunidad extraordinarios para obras, de un lado; en la prescripción de todos a aquellos gastos mensuales devengados con anterioridad a 29-4-93, de otro lado, y, finalmente, en que el apelante no viene obligado a pagar gasto alguno de comunidad anterior a 21-1-93, fecha en que adquirió la finca.}

^{Pues bien, sabido es que resulta obligación de todo copropietario el contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (ex art. 9-5 LPH) desde esta perspectiva, el primer motivo de recurso no debe prosperar. En efecto, el T.S. en sentencia de 7-4-97, en orden a la distinción entre actos nulos y anulables, si bien ha puesto de relieve las posturas contradictorias mantenidas, se ha pronunciado abiertamente por la tesis, sentada, entre otras, en Sent de 6-2-89, 22-5-92 o 5-2-91, distinguiendo entre: A) Acuerdos con nulidad radical o absoluta, sin posibilidad alguna de convalidación, esto es, los acuerdos contrarios a otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o por el contrario a la moral y al orden público, o por implicar un fraude de Ley, en el sentido del art. 6 del C.c. y B) Acuerdos convalidables por el transcurso del plazo de caducidad de la acción de impugnación, es decir, en palabras de la Sent. A.P. de Barcelona de 15-2-99, aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por cualquier infracción de alguno de los preceptos de la LPH, o de los Estatutos de la Comunidad, pues, de lo contrario, se incurriría en el riesgo de crear un amplio margen de inseguridad jurídica, supondría dejar vacía la acción impugnatoria y es la interpretación que se acomoda al tenor literal del párrafo 1, de la regla 4ª del Art. 16 de la LPH, que señala como a cuerdos impugnables y provisionalmente ejecutivos, los contrarios a la Ley o a los Estatutos, los cuales quedarán convalidadas si no se impugnan en el plazo de caducidad de 30 días previsto en el párrafo 2º de la misma regla. Y es claro que la citada acción de impugnación no fue ejercitada por el demandado al contestar a la demanda, por vía de reconvención. Pero es que, a mayor abundamiento, obra en las actas de la Junta unidas al expediente, que en la de 18-2-95, (folio 203) sí que estuvo presente el demandado, por lo que mal puede invocar el desconocimiento o ignorancia que alega, y si asistió es porque fue citado. Por ello, este primer motivo ha de decaer.}

^{TERCERO.- En cuanto la invocada prescripción señalar de entrada la fecha extraña que se hace constar, tanto en la contestación a la demanda, como en el escrito de recurso, de 29-4-93, que forzosamente ha de tratarse de un error mecanográfico (aunque reiterado), ya que hay que entender, se refiere a 29-4-98, fecha del emplazamiento para personarse en autos. Pero, dicho ello, tampoco éste motivo ha de prosperar, y ello por las mismas razones que se exponen en la Sentencia impugnada, ex art. 1973 C.c., añadiendo que, no sólo la reclamación efectuada notarialmente, sino la propia asistencia del demandado a la Junta de 18-2-95, han de suponer una interrupción al plazo prescriptivo de 5 años a que alude el art. 1966 del C.c., sin perjuicio, además, de que como se razona en el escrito de impugnación del recurso, con cita de las Sent de la A.T. de Madrid de 11-4-83 y la A.P. de Málaga, de 17-5-95, "los desembolsos que se dividen por años o plazos más breves, no comporta que las obligaciones de los propietarios tengan éste carácter limitado temporalmente, sino que se determina así por una mejor orden contable".}

^{CUARTO.- Finalmente, tampoco el postrero motivo de apelación, referido a que no viene obligado a pagar gasto alguno de la Comunidad devengado antes de 21-1-93, puede prosperar, y ello por cuanto, independientemente de que en la certificación registral unida a los autos aparezca, en la Inscripción 3ª, (folio 10 vto.) que se otorgó escritura en Atarfe, el 18-2-93, (y no el 21-1-93, que es la fecha de la escritura de poder otorgada a D. Jesús Luis, por el demandado), es lo cierto que la tesis sustentada por la Comunidad actora ha sido acreditada mediante el hecho - también demostrado- de la asistencia del demandado a la Junta de 18-2-95, en la que nada dijo, objetó o constató acerca de tal extremo.}

^{Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,}