Sentencia Civil Audiencia Provincial de Granada, de 19 de Enero de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 11 de Junio de 2004, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimando la demanda interpuesta por la DIRECCION000 , defendida por el Letrado D. Agustín Canon Frias, frente a D. Juan Enrique , defendido por el letrado D. Carlos Gonzalez-Sancho López, debo de absolver y absuelvo al citado demandado de la pretensión indemnizatoria contra el deducida, debiendo de ser abonadas las costas del presente procedimiento por la parte actora".}

^{SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.}

^{TERCERO.- Que, por éste Tribunal se han observado las formalidades legales en ésta alzada.}

^{Siendo Ponente el Iltmo.Sr. Magistrado D. ANTONIO GALLO ERENA.-}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- La Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial ha expresado en sentencia dictada en Rollo 555/02 el día 11-3-2003, en supuesto y con argumentos plenamente extrapolables al caso de autos que : "La segunda de las excepciones es la de falta de litisconsorcio pasivo necesario al no haberse demandado a los restantes titulares de las porciones proindiviso, cuyo derecho aparece inscrito en folio independiente en el Registro. La contestación a tal cuestión exige analizar el carácter de la obligación que corresponde a los titulares de cuotas pro indiviso de esta subcomunidad de garaje. La respuesta que hemos de dar coincidente con el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, ha de ser que dicha obligación reviste los caracteres propios de la solidaridad.}

^{La indivisibilidad de la cuota de participación (en el caso de división material de la finca y distribución de la cuota entre las resultantes el art. 8 de la LPH requiere la aprobación de la junta de propietarios a quien incumbe la fijación de las nuevas cuotas), la afección también indivisible de la finca al pago de la mencionada deuda, la asistencia por representante en los casos de indivisión (Art. 15) y la garantía de funcionamiento de la comunidad acreedora que viene siendo resaltada por designio del legislador, todo ello, decimos, determina que la obligación propter rem a que se refiere el art. 9 se trate de un deber solidario. Esta solidaridad denominada impropia ha sido reconocida de manera consolidada por la jurisprudencia al decir que "Aunque el art. 1137 del Código Civil establece en materia de obligaciones como regla general el principio de la mancomunidad, y como excepción la solidaridad, sin embargo la doctrina jurisprudencial admite la doctrina de la solidaridad tácita, aplicable cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos, manifestándose una interna conexión entre ellos, con lo que se trata de facilitar y estimular la garantía de los perjudicados, descartándose únicamente cuando hay una mera casual identidad de fines o prestaciones. En tal sentido se manifiestan, entre otras, las sentencias de 2 de marzo de 1981, 15 de marzo 1982, 19 junio 1984, 13 diciembre 1986, 13 febrero. 19 julio y 11 octubre 1989. Dice (por todas) la de 19 de julio que la concepción actual de la obligación solidaria requiere poner de relieve que aunque los créditos de los particulares deudores puedan desarrollarse hasta cierto grado con independencia, permanecen, no obstante, unidos entre sí a través de la identidad de fin de las prestaciones, que es el estar destinadas en común a la satisfacción del interés del acreedor, cual sucede cuando existe una comunidad jurídica de objetivos entre las prestaciones de los diversos deudores, al manifestarse una íntima conexión entre ellas", (STS de 26-7-2000).}

^{En consecuencia, a tenor de lo expuesto así como de la propia postura de la parte que pretende sea estimada la demanda solo en la parte que a ella le corresponda, procede desestimar el alegado defecto listisconsorcial.}

^{TERCERO.- El fondo del asunto viene predeterminado con la consideración antes expuesta del carácter de solidaria de la obligación reclamada. No obstante, vamos a analizar las argumentaciones de la apelante.}

^{La comunidad que se ha formado en el local de sótano dedicado a cocheras al ir enajenando la promotora del edificio porciones pro indiviso del mismo concretadas en específicas plazas de aparcamiento no significa que tal comunidad ordinaria o de tipo romano tenga un régimen diferente o se constituya como un tertium genus distinto de los regulados en el Art. 392 del Código Civil, por más que a nivel interno (ad intra) puedan asemejarse a una verdadera propiedad horizontal pero que no transciende al exterior, y menos frente a la comunidad general de la que forma parte frente a la cual la obligación de contribuir a los gastos comunes queda representada en una cuota indivisible e inalterable. El hecho de que el Art. 68 del RH. permita la apertura de folio independiente para la inscripción de la transmisión de cuota indivisa a la que se asigna una plaza determinada no implica modificación del régimen jurídico de esta forma de comunidad. De todas formas debemos resaltar que la atribución a la cuota indivisa de una plaza de aparcamiento se refiere al uso de la misma pero no a la propiedad de un elemento privativo. En cualquier caso la división interna no implica distribución de la cuota general entre los participes, la que, como dijimos, incumbe a la junta de propietarios (ART. 8 de la LPH).}

^{Tampoco puede acogerse el argumento de que de esta manera se convierte la demandada en gestora o recaudadora de la parte correspondiente a los demás copropietarios, ya que, de un lado, la comunidad ninguna obligación asumió de realizar tal gestión y, de otro, bien puede configurarse la comunidad del garaje en la forma organizativa que dispone el Art. 398 del CC o, incluso, de la manera y con los efectos que expresa el Art. 2 de la LPH, para lo que la parte que hoy recurre está facultada a su promoción."}

^{Esta Sección, asumiendo íntegramente dichos argumentos que son plenamente aplicables al caso que contemplamos, en el que se reclama, como quedo perfectamente aclarado en el escrito presentado el dia 5-11-2002 (folio 121) asi como en el acto de juicio, solidariamente contra los titulares proindiviso de la dependencia de sótano dedicada a garaje (numero uno de la Escritura de División horizontal de 11-10-74) el resto pendiente de pago de total de la cuota correspondiente al mismo, que en la circunstancia de autos es indivisible en cuanto a afección de la finca y solidaridad de los coopropietarios frente a la Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre ellos, debe de concluir que la demanda fue correctamente planteada y carecerá de transcendencia, a los efectos de este procedimiento, lo alegado por la parte apelada al respecto así como en relación a la transmisión de una de sus plazas de garaje, lo que además de no haber tenido acceso al Registro no consta hubiere sido comunicado a la Comunidad.}

^{SEGUNDO.- Sentado todo ello, este Tribunal, vista la contestación de la demanda que aparece grabada en el correspondiente disco, debe resaltar que en ningún momento fue alegada en aquella algún defecto de convocatoria, de citación a las juntas o notificación de los acuerdos, por lo que debe entenderse que dicha cuestión no formaba parte de la controversia. Por ello resultaran inaceptables las extemporáneas alegaciones que ahora en el escrito de oposición al recurso se hacen aprovechando las alusiones que de forma incorrecta, por razón de congruencia con la causa petendi, hace la sentencia impugnada en este sentido. Como se expresaba por la parte demandada en su contestación, en realidad estaríamos ante una cuestión jurídica de interpretación de la exclusión que se contenía en el titulo constitutivo (Escritura de 11-20-74) en el sentido de que "las dependencias de locales comerciales y sótanos no contribuirán a gastos de conservación del portal de entrada, escaleras, portería, y otros servicios análogos por no usar de ellos".}

^{TERCERO.- En relación a la cuestión de autos, esta Sala ya se ha pronunciado en lo que afectaba a los locales comerciales integrados en esta misma Comunidad, interpretando la citada cláusula, en sentencia dictada el dia 31-3-2004 (Rollo 767/03 en la que expresábamos: "PRIMERO.- La principal cuestión traída a esta alzada es la interpretación de la cláusula de exoneración de gastos de la Comunidad de Propietarios del título constitutivo otorgado el 11 de octubre de 1974. Dispone la cláusula que las dependencias de locales comerciales y sótanos no contribuirán a gastos de conservación de portal de entrada, escaleras, portería y otros servicios análogos por no usar de ellos. La DIRECCION000 , de esta capital, acordó en su momento la reposición de la caldera de calefacción, que venía funcionando desde 1974, por un importe de 8.215, 43 €. También se acordó la necesidad de adaptar los ascensores a la nueva normativa administrativa que implicaba la colocación de puertas de cierre automático por un importe de 7.814, 90 €. Sin perjuicio de la validez o no de los acuerdos adoptados por la Junta de Copropietarios, que no es objeto de la presente litis, lo único que procede examinar aquí es si la cláusula de exoneración transcrita incluye los gastos que son objeto de reclamación al amparo de los artículos 9 e) y 21 de la LPH.}

^{Como primera consideración se debe señalar que las cláusulas de exoneración o exención deben interpretarse restrictivamente (son reconocidas por el TS pe. en la S. 6 julio 1991). La cláusula en cuestión se refiere exclusivamente a gastos de conservación. Por consiguiente, no comprende gastos distintos. En segundo lugar, los gastos que se reclaman en razón de su cuota de participación no son meros gastos de conservación de tipo ordinario, sino que tienen un carácter claramente extraordinario. Son los llamados gastos de sustitución cuando las obras que se realizan exceden de lo que son meras obras de mantenimiento o formas derivadas del uso y desgaste ordinario (SAP Guadalajara 8 noviembre 2001), como son la instalación de una nueva caldera y la adaptación de las puertas de los ascensores a la nueva normativa de seguridad. Estas obras afectan a la propiedad común y a la de todos los comuneros sin distinción (SAP Santander Sección 2ª 13 noviembre 1998, SAP Zaragoza Sección Cuarta 30 noviembre 1998, SAP Oviedo Sección 4ª 20 febrero 1999, SAP Burgos Sección 2ª 7 junio 1999, SAP Madrid Sección 14ª 11 septiembre 2000), además de ser gastos que no están comprendidos en la cláusula opuesta de contrario por los demandados (en caso contrario, la cláusula de exoneración debe ser explícita SAP Granada Sección 3ª 15 mayo 2001; aun así habrá que examinar su validez atendiendo al caso concreto). Así lo entiende también el Juzgador de instancia cuando señala que los gastos de mantenimiento y conservación de elementos comunes concretos no pueden considerarse ampliados a los propios de sustitución y mejora. Los demandados hacen una lectura totalmente equivocada de la sentencia así como de las declaraciones vertidas en el acto del juicio. Debe quedar claro que los gastos que son objeto de reclamación no están comprendidos en la cláusula de exoneración por ser gastos extraordinarios, y, por tanto, deben ser abonados por los copropietarios demandados."}

^{En el mismo sentido, entre otras, sentencias de 23-2-2002 y 2-6-2004.}

^{Los argumentos que acabamos de transcribir resultan aplicables igualmente al supuesto de autos, por lo que quedando aquí incorporados, el recurso deberá ser plenamente estimado.}

^{CUARTO.- Estimándose el recurso y con ello la demanda sin que concurran excepcionales circunstancias de dudas de hecho o de derecho, los demandados deberán ser condenados al pago de las costas de la primera instancia sin que proceda hacerlo respecto de las del recurso.}

^{Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente}

^{F A L L O}

^{1-Que estimando el recurso y con ello la demanda debemos revocar y revocamos la sentencia impugnada condenando a todos los demandados solidariamente a abonar a la Comunidad la cantidad de seiscientos noventa y seis Euros con sesenta y seis céntimos (696'66 €) con los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, así como al pago de las costas de lª Instancia.}