Sentencia Civil Audiencia Provincial de Lleida, de 30 de Junio de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- La transcripción literal de la part dispositiva de la Sentenciadictada en fecha 15 de noviembre de 2004, es la siguiente: "FALLO. Que estimando la demanda interpuesta por los demandantes don Narciso, Silvia, Marcelino, Cristobal, Juan Manuel, Juana, Valentín, Rosa y Almudena contra DIRECCION000 de Lleida debo declarar y declaro la nulidad del quinto de los acuerdos de la junta de la Comunidad demandada de 4 de noviembre de 2003. Todo ello haciendo expresa condena en costas, que recaen sobre la parte demandada." --- La parte dispositiva del auto de aclaración dictado con fecha 22-11-04 es del tenor literal que sigue:"DISPONGO: Que debo acordar y acuerdo rectificar el error padecido en el fundamento segundo de la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2004 de este procedimiento y donde debe añadirse "que mientras tanto no se adopte por unanimidad acuerdo de contrario, los gastos de uso, conservación y mantenimiento del inmueble, serán pagados por partes iguales, segun consta en la escritura de división de la Propiedad Horizontal del inmueble". Por otro lado, se declara la desestimación de la reconvención implícita, desestimación que si bien no expresamente sí del tenor de la sentencia se colegía su desestimación."}

^{SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, la representación procesal de DIRECCION000 interpuso un recurso de apelación que el Juzgado admitió y, seguidos los trámites pertinentes, remitió las actuaciones a esta Audiencia, Sección Segunda.}

^{TERCERO.- La Sala decidió formar rollo y designar magistrado ponente a quien se entregaron las actuaciones para que, una vez deliberada, propusiera a la Sala la resolución oportuna. Se señaló el dia 29 de junio de 2005 para la votación y decisión.}

^{CUARTO.- En la tramitación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales esenciales del procedimiento.}

^{FUNDAMENTOS JURÍDICOS}

^{PRIMERO.- Recurre la sentencia de primera instancia la parte demandada y lo hace poniendo de manifiesto hechos que considera de carácter indubitado. Así entiende que nada se dice en los pactos para regir la comunidad al respecto de la distribución de los gastos de uso, conservación y mantenimiento de cada una de las escaleras que forman el edificio, contrariamente a lo que si se dice respecto de otros elementos comunes como son los salones y restaurante que si se dice se distribuirán a partes iguales. Que el que hasta ahora se haya venido distribuyendo por partes iguales no significa que ello sea porque así lo indica el titulo constitutivo sino porque así se ha incluido y aprobado en la aprobación de las cuentas correspondientes aun y siendo contrario a las normas contenidas en el titilo constitutivo. Por tanto ninguna modificación se ha hecho -continua señalando la apelante- del titulo constitutivo al decidirse ahora el reparto por cuotas, sino que lo que se hace es ajustarse a lo que el titulo dice. Que sostener como hace la parte actora que el titulo constitutivo ya fija este sistema de reparto a partes iguales, seria tanto como decir que las cláusulas que así lo dijeran serian nulas dado que supondría un privilegio exorbitante para los pisos de mayor superficie. La parte actora y apelada se opone al recurso y solicita la integra confirmación de la sentencia de primera instancia.}

^{SEGUNDO.- Sostienen los actores, que el acuerdo contenido en el punto 5 del acta de la comunidad de propietarios de fecha 4 de noviembre de 2.004 es nulo porque supone una variación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo, siendo la declaración de nulidad el primero de sus pedimentos. Ello nos ha de llevar a examinar si es cierto que el titulo constitutivo establece que el reparto ha de hacerse de forma igualitaria y no en base a coeficientes de participación. Pues bien, el titulo constitutivo lo encontramos en las escrituras acompañadas a autos y en que se puede ver la existencia de un doble régimen jurídico, esto es el que rige para los salones y restaurante (común a las 78 viviendas del complejo) así como para el local comercial (común para las 53 viviendas de Ona Verda) y en donde específicamente se contempla ese reparto igualitario, y el resto, para el que nada se contempla o dice, lo que lógicamente ha de llevarnos a que para lo no contemplado rija lo que señala la LPH con carácter general, esto es el reparto por coeficientes o cuotas de participación a tenor de lo dispuesto en el articulo 9.1e) a no ser que se hubiera acordado lo contrario (tesis esta sostenida por la parte actora). Ciertamente que la posibilidad de modificar el título constitutivo en el que se determine la cuota de participación es claro a tenor del precepto citado que dispone que cada propietario solo esta obligado a contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación fijada en el título o con arreglo a lo especialmente establecido. Existe en el caso de autos, a la vista de las manifestaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda y en el propio recurso de apelación, así como en las manifestaciones de las partes, que en su día se produjo una decisión unánime de distribuir a partes iguales entre todos los copropietarios los gastos comunes. Así se dice que desde un inicio del funcionamiento del edificio se ha distribuido ese tipo de gasto de forma igualitaria entre todos los propietarios, así se ha hecho constar en los presupuestos anuales y así se ha aprobado siempre sin ninguna queja o impugnación par parte de propietario alguno. Así las cosas, desde hace años la Jurisprudencia ha venido en reconocer la posibilidad de establecer tales pactos especiales y, de forma concreta, la contribución a los gastos generales por partes iguales en lugar de en proporción a las cuotas de participación, mediante acuerdos adoptados en juntas de propietarios siempre que los mismos no sean objeto de impugnación en tiempo y forma. En este sentido y a modo de ejemplo pueden citarse las sentencias del Tribunal Supremo de fecha de 10 de marzo de 1993 y de la Audiencia Provincial de Valencia de 4 de mayo de 1999 . Ahora bien, este no es el supuesto de autos en que lo que ha acontecido no es que las partes hayan acordado conforme a la LPH y a través de un acuerdo debidamente adoptado en Asamblea de Propietarios y vinculante para todos, un reparto igualitario, sino que se trata simplemente de una costumbre que se arrastra desde hace mas de 11 años, periodo en que se ha venido incluyendo este sistema en las cuentas anuales. Precisamente sobre un supuesto exactamente igual al que ahora resolvemos, se ha pronunciado el TS en una muy reciente Sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.004 y en que se dice lo siguiente :".... Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos. La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes. En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado. En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado...". En el caso de autos se reconoce abiertamente que desde siempre se ha venido haciendo por partes iguales, lo que ha sido llevado a las cuentas anuales y aprobado por todos los propietarios sin impugnación de tipo alguno, pero en ningún caso se acredita que ese sistema de reparto estuviere acordado en la correspondiente Asamblea de Propietarios y en la forma exigida en la LPH para cambiar este tipo de acuerdos, razón por la que en este sentido no puede sostenerse validamente que la contribución al pago de esas otras partes comunes del edificio y que no son las expresamente señaladas en el titulo constitutivo, deba de hacerse por partes iguales, ni requiera para su reparto por cuotas de acuerdo alguno, ya que precisamente el pago por cuotas o coeficientes es el que contempla el titulo.}

^{TERCERO.- Llegados a este punto es claro que los motivos alegados por la parte actora para fundamentar su solicitud de declaración de nulidad del punto 5 del acuerdo, esto es la falta de voto unánime y de inclusión en el orden del día, no puede prosperar porque ningún voto unánime se necesita ya que nada se acuerda que suponga cambio alguno de las previsiones del propio titulo constitutivo, i es preciso incluir nada en el orden del día ya que lo único que se hace es aplicar la ley de la comunidad, esto es el tan repetido titulo constitutivo. Ello ha de llevar indefectiblemente a desestimar asimismo el segundo de los pedimentos de la demanda, esto es la declaración de que el titulo establece el pago por partes iguales. En definitiva habrá que revocar la sentencia de primera instancia y desestimar en su totalidad la demanda.}

^{CUARTO.- En cuanto a las costas de primera instancia y por disposición del articulo 394, habrá que imponerlas a la parte actora y sin hacer especial imposición de las costas de esta alzada.}

^FALLAMOS

^{Que ESTIMANDO COMO ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por le procurador Jordi Daura Ramon contra la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2.004 y el auto de 22 de noviembre de 2.004 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Lleida , REVOCAMOS la misma y en su lugar ABSOLVEMOS a la demandada de los pedimentos de la parte actora a la que condenamos al pago de las costas de la primera instancia y sin hacer especial imposición de las costas de esta alzada.}