Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 21 de Marzo de 2000

@2001-0380

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia n.º 62 de Madrid, en fecha 3 de septiembre de 1997, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales D.ª Inmaculada Concepción G.L., en representación de D. Luis P.V., D. Hipólito A.S., D.ª Carmen M.G., D.ª Encarnación G.M., y D.ª Sara R.R., asistido del Letrado D. Francisco Javier A.G., contra Comunidad de Propietarios de la C/ Hinojosa del Duque, de Madrid, imponiendo las costas a los actores, debiendo de estimar y estimando la demanda reconvencional interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la c/ Hinojosa del Duque, de Madrid, contra aquéllos, declarando conforme a derecho la distribución de gastos por partes iguales aprobada unánimemente, imponiendo las costas de la reconvención a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quien presentó escrito impugnándolo. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia; y quedando el procedimiento pendiente de resolución, se señaló para deliberación y votación, lo que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Son dos los pronunciamientos de la sentencia apelada que se impugnan por los actores, y que, en definitiva, se corresponden con la desestimación de las dos pretensiones viabilizadas en la demanda, a saber: 1.º) El concerniente a la nulidad del Acuerdo adoptado en la Junta de la Comunidad celebrada el 15 de octubre de 1996, expresado en el apartado n.º 4, y en cuya virtud se acuerda que a partir del 1 de enero de 1997, todos los pisos y residencias contribuyan con una cuota igualitaria de 4.000 ptas. mensuales, exceptuando el local de fontanería cuya cuota se fijó en 2.000 ptas. mensuales como contribución al pago de los gastos comunes. Acuerdo que se adoptó con el voto en contra de los propietarios de los pisos 5.º B y 7.º B; y 2.º) El relativo a la declaración del derecho de los actores a contribuir a los gastos generales del edificio en función del coeficiente asignado en la actualidad por el IVIMA, el 2'32, o el que se fije en el futuro con carácter definitivo.

Las circunstancias fácticas que, a los efectos planteados, merecen ser destacadas son: 1.º) En los contratos de compraventa aportados por los actores el IVIMA vende los diferentes pisos que se integran en la comunidad de propietarios demandada con la siguiente estipulación, recogida bajo el n.º VII, "el comprador se obliga a constituirse con el resto de los adjudicatarios de viviendas y locales del edificio en la comunidad de propietarios (....) y se compromete a contribuir al mantenimiento de los elementos comunes del edificio y de la no edificabilidad (....) en la parte proporcional que corresponde a su vivienda según determina la escritura de división horizontal si está formalizada, o mientras se formaliza, según determinan provisionalmente los Servicios correspondientes de la Vivienda de Madrid"; 2.º) En la primera junta de la comunidad, celebrada el 4 de junio de 1988 (doc. n.º 1 de la contestación, folios 39 y 40), con asistencia de todos los propietarios, se adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo por unanimidad: "3) se pondrá una cuota a todos los propietarios de 1.500 ptas. mensuales para gastos de la Comunidad"; 3.º) Según consta en los documentos n.º 2 y n.º 3, en posteriores juntas se incrementó la cuota de contribución siguiendo el mismo criterio igualitario de participación hasta la Junta de 13 de noviembre de 1994, en donde se interesó que los propietarios de los pisos que correspondían a la letra B contribuyeran conforme al coeficiente que figuraba emitido por el Instituto Nacional de la Vivienda, sin que llegara a adoptarse ningún acuerdo sobre este particular, dado que figura como nulo lo llevado a cabo en dicha Junta (doc. n.º 4, folio 46); 4.º) En la Junta de 15 de octubre de 1996 (doc. n.º 5), de la que deviene la impugnación expresa del reparto igualitario, se acordó en el punto n.º 4 subir la cuota a 4.000 ptas. mensuales para los pisos y residencias, con el voto disidente de los propietarios de los pisos 5.º B y 7.º B; 5.º) El Instituto Nacional de la Vivienda de Madrid emitió con fecha 26 de septiembre de 1994 los coeficientes de participación de los diferentes pisos y locales (doc. 8 de la demanda; folio 22), aclarando que las mismas tienen carácter provisional hasta el momento de ser escrituradas las viviendas; 6.º) La Comunidad demandada se vino oponiendo desde 1994 al reparto de gastos generales en base a los coeficientes, alegando el acuerdo adoptado por unanimidad en la Junta de 4 de junio de 1988, así como en las posteriores.

SEGUNDO.- El art. 9 n.º 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de los copropietarios de un edificio constituido en dicho régimen de contribuir al pago de los gastos generales en proporción a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o "conforme a lo especialmente establecido", lo que debe interpretarse en el sentido de dar primacía a la voluntad de la Comunidad conforme al principio de pacta sunt servanda, de modo que los interesados pueden establecer otra proporción distinta a la cuota de participación fijada en el título, siempre y cuando tal acuerdo sea adoptado con los requisitos legales, que, por afectar a la materia estatutaria, exige el acuerdo unánime de todos los copropietarios (conforme al art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Reconduciendo tal normativa al presente caso, nos encontramos que conforme a la cuota de participación, si el criterio legal es el de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, salvo pacto en contrario, los particulares contratos de compraventa celebrados con el IVIMA, igualmente prevén la contribución de los propietarios adquirentes en la parte proporcional correspondiente a la vivienda, según determinan provisionalmente los servicios correspondientes del Instituto de la Vivienda de acuerdo con el Proyecto.

Dado que ni siquiera se ha alegado la existencia de la Escritura de División en Propiedad Horizontal, lógicamente, salvo pacto válido y eficazmente celebrado a tal efecto, el criterio distributivo vinculante para la Comunidad demandada sería el de los coeficientes elaborados por el Instituto de la Vivienda de Madrid (estipulación VII, contratos) esto es, los aportados en el documento n.º 4 de la demanda, salvo la existencia de acuerdo que modifique tal criterio; acuerdo que no se constata, pues es evidente que el adoptado en la Junta de 1988 tenía carácter provisional y en estos términos figura redactado como obligación de contribuir con 1.500 ptas. mensuales todos los propietarios. Tal carácter provisional viene avalado no sólo por los propios términos utilizados que no le dan otro alcance, sino igualmente por los acuerdos que en posteriores juntas se adoptaron sobre este particular, en los que fue incrementada la cuota participativa a 2.000, 2.500 y 3.000 ptas. mensuales, pero sin tratar da darle alcance modificativo al criterio de contribución con carácter definitivo. Finalmente, tal convenio, en cuanto ha de regir el futuro económico de la Comunidad, tiene un carácter normativo, y como tal debe ser expuesto clara y objetivamente para que los comuneros puedan aceptarlo con carácter vinculante y definitivo, de forma consciente y expresa.

En consecuencia, a los acuerdos adoptados por la Comunidad, el primero de ellos por unanimidad y los posteriores con mayoría absoluta, respecto al pago de los gastos generales con una cuota mensual idéntica para todos los propietarios, no se les puede dar el alcance normativo, sino sólo provisional por el tiempo de su vigencia hasta la siguiente Junta. Por lo que su vigencia y eficacia únicamente puede extenderse para los períodos anuales en que se adoptaron por unanimidad, o bien no fueron impugnados expresamente, pero ante la falta de aceptación y subsiguiente impugnación del acuerdo adoptado en la Junta celebrada el 15 de octubre de 1996, bajo el n.º 4, resulta que debe prosperar en cuanto no existe la unanimidad que el reparto igualitario de los gastos generales exige a falta de la modificación general del criterio legalmente establecido y expresamente aceptado por todos los propietarios comuneros al adquirir sus respectivos pisos por la adjudicación del anterior propietario, Instituto Nacional de la Vivienda, del reparto en proporción a los coeficientes que establece dicho Instituto.

TERCERO.- En consecuencia, procede proclamar la viabilidad del recurso y estimar íntegramente la demanda con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada y sin que proceda hacer especial condena de las devengadas en esta alzada.

FALLO

Se revoca la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 62 de Madrid en la presente causa, y, en su lugar, se estima la demanda interpuesta por Don Luis P.V., Don Hipólito A.S., Doña Carmen M.G., Doña Encarnación G.M., y Doña Sara R.R., contra la Comunidad de Propietarios del n.º 8 de la calle Hinojosa del Duque de Madrid, declarando nulo el acuerdo adoptado en la Junta General del día 15 de octubre de 1996, como punto n.º 4. Y se declara el derecho de los actores a contribuir a los gastos generales del edificio en función del coeficiente asignado por el IVIMA, el 2'32, a salvo de que válidamente se establezca otro con carácter definitivo o adopten otro acuerdo con los requisitos necesarios para su validez. Se impone el pago de las costas de la primera instancia a la parte demandada, y no se hace especial pronunciamiento respecto a las devengadas en esta alzada.