Sentencia Civil Audiencia Provincial de Murcia, de 23 de Abril de 2001

@2001-1522

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia N.º Cuatro de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el n.º 130/99, se dictó sentencia con fecha 20 de noviembre de 2000, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por D. Manuel P. de L. G. representado por el Procurador Sr. L. C. contra Comunidad de Propietarios C/ Real representada por el Procurador Sr. F. M. debo absolver y absuelvo a la comunidad demandada.

Se imponen las costas de forma expresa a la parte demandante".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia y en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandante, siendo admitido en ambos efectos y, con emplazamiento de las partes, fueron remitidos los autos originales a esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, en la que se formó el oportuno rollo con el n.º 20/2001, compareciendo las partes indicadas en la cualidad antes expresada y, tras el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 19 de abril de 2001, que se celebró con asistencia de los Letrados respectivos, que solicitaron: el de la parte apelante la revocación de la sentencia de instancia, y el de la parte apelada su íntegra confirmación.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La demanda iniciadora del proceso, en la que, al amparo de lo dispuesto en los Art. 9.1.e y 18 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, se pretende que se dicte una sentencia que declare la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios "C/ REAL", celebrada el día 21 de junio de 1999, de aprobación de presupuesto para el ejercicio 1999 y desglose entre los comuneros, tiene, en síntesis, como soporte fáctico que el local propiedad del actor, D. Manuel P. de L. G., integrado en el régimen de propiedad horizontal que constituye la comunidad demandada, no dispone de los servicios de calefacción y agua calientes centrales, estando por ello excluido de contribuir a los gastos derivados de tales servicios, conforme a lo previsto en la regla 8.ª de los estatutos, y, sin embargo, en la referida Junta, para la que fue privado por la demandada del derecho al voto, pues al detectar en el referido año, que en los recibos que le giraban para el pago de las cuotas de la Comunidad se incluían las partidas correspondientes a dichos gastos, había dado instrucciones a la entidad bancaria en la que estaban domiciliados los recibos para que no los atendiera, a fin de poder analizar la procedencia de los mismos, en el acuerdo impugnado se aprobó el presupuesto, distribuyendo su contribución entre los comuneros en la forma que había sido propuesta en la circular de la Administración de fecha 24 de marzo de 1999, por tanto, vulnerando lo dispuesto en los estatutos, en la medida que incluía el local de su propiedad entre los que tenían que contribuir a los controvertidos gastos, de ahí que por este motivo y por haber sido ilegítimamente privado de su derecho de voto, pues fue en esa Junta en la que se iba a debatir y, en su caso, aprobar el presupuesto de ese año 1999, por lo que postula su nulidad.

La sentencia de instancia desestima la demanda al considerar, en definitiva, que el local propiedad del actor dispone o ha dispuesto de esos servicios o ha estado en disposición de tenerlos, por lo que, con independencia de que los use o no, ha de contribuir al sostenimiento de los gastos de ellos derivados, y que, por consiguiente, el acuerdo no es nulo.

Frente a esa sentencia se alza el apelante, alegando error en la valoración de la prueba y en la interpretación de los Estatutos de la Comunidad, insistiendo en que no dispone de esos servicios, que es lo que, a su juicio, pondría de relieve la prueba practicada, por lo que, de acuerdo con las previsiones estatutarias, no tiene obligación de contribuir a tales gastos, por lo que, a su juicio, el acuerdo impugnado es nulo, cuya nulidad, además, se derivaría del hecho de que el mismo fuera adoptado en una Junta de Propietarios en la que se le privó indebidamente del voto, sobre lo que no se pronuncia expresamente la resolución apelada.

La Comunidad apelada solicita la desestimación del recurso, reiterando que la demanda debió ser rechazada sin entrarse siquiera a conocer el fondo del asunto, pues el actor no se encuentra al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, ni procedió previamente a la consignación de las mismas, lo que determina su falta de legitimación activa, y en cuanto al fondo por los propios fundamentos de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- Pues bien, por lo que respecta a la falta de legitimación activa, cuyo examen con carácter previo, dado su carácter procesal, resulta preceptivo, en efecto el Art. 18.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal prohíbe la impugnación judicial de los acuerdos a los propietarios que no estuvieran al corriente en el pago de las deudas con la Comunidad y no procedan previamente a la consignación judicial de las mismas; condición de procedibilidad de dudosa constitucionalidad, tal y como ha puesto de relieve algún sector de la doctrina, dado que el Art. 24 de nuestra Constitución reconoce a todos, sin exclusión alguna, el derecho a obtener la tutela efectiva de los Jueces y Tribunales. Ahora bien, el propio Art. 18 prevé que ese requisito no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el Art. 9 entre los propietarios, esto es, la cuota con arreglo a la cual se han de fijar las contribuciones que ha de hacer cada propietario. Y esta excepción a la regla general es la que el Juzgador de instancia, teniendo en cuenta que los Estatutos de la Comunidad, cuyo clausulado, como dice en la resolución impugnada, es aceptado por ambas partes litigantes, da un trato diferenciado a los propietarios del Hotel, bajos y locales comerciales (entre los que se encuentra el litigioso) y que se está discutiendo precisamente el importe de la cuota comunitaria por inclusión de partidas igualmente discutidas, aplica con acierto (más claramente se verá al analizar el fondo del asunto), para así rechazar la excepción que nos ocupa.

TERCERO.- Razones metodológicas aconsejan analizar a continuación la cuestión referente a la privación del derecho de voto. Al respecto el Art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal priva de tal derecho a los propietarios que no estén al corriente del pago de las deudas vencidas con la Comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada. Evidentemente, si el actor fue o no debidamente privado de su derecho de voto, ello exigía la previa determinación en vía judicial o extrajudicial de si existía o no la deuda vencida con la Comunidad, de lo que se infiere la implicación de las cuestiones objeto de este litigio, de manera que, aunque, como apunta el apelante, la sentencia impugnada no se pronuncia expresamente sobre ese invocado motivo de nulidad, su rechazo por la misma va implícito en el pronunciamiento que efectúa en el sentido de que sí debe contribuir a los gastos generados por los repetidos servicios. En cualquier caso, los propietarios privados del derecho de voto son aquellos que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad no impugnadas judicialmente; y en el presente supuesto ha de convenirse con la demandada en, que, discrepando el actor únicamente en cuanto a las partidas correspondientes a calefacción y agua caliente, sin embargo, tampoco paga las correspondientes a otros gastos comunes ordinarios cuya legitimidad no discute.

CUARTO.- Finalmente, en cuanto a lo que realmente constituye la cuestión principal del pleito, esto es, si el local del actor está o no excluido de la obligación de contribuir a los gastos correspondientes a calefacción y agua caliente centrales, lo primero que ha de indicarse es que, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 9, apartado e), de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligación de cada propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, y en el presente caso, con referencia, entre otros, al local litigioso, los referidos Estatutos regulan de manera diferente los gastos derivados de uno y otro concepto, lo que aconseja un tratamiento independiente.

Así, por lo que se refiere a los gastos relativos a calefacción, en efecto, tal y como se desprende del apartado 2, letra e) y segundo párrafo de la letra f) de la regla 8.ª y último párrafo de la regla 31.ª de los estatutos de la Comunidad demandada, resulta que los locales "UNO" y "DOS" -este último el de la propiedad del demandante- sólo contribuirán al sostenimiento de los gastos de calefacción en la medida que sean dotados de ésta. En el supuesto de que los adquirentes de dichos locales hicieran uso de la facultad de dotarles de calefacción central, el citado párrafo segundo de la letra f) prevé expresamente que sea la "Junta de Condueños" la que determine la proporción en que han de satisfacer los gastos, teniendo en cuenta para ella las normas que servirán de base para fijar los porcentajes primeros, según el citado párrafo "e)", que es el que establece la forma en que han de abonarse los gastos relativos a calefacción central, disponiendo que "se pagarán por los condueños que disponen de este servicio, en proporción a la superficie total de caldeo, dentro de cada piso o local, no considerándose superficie de caldeo aquellas habitaciones que no tengan elementos de calefacción, tales como cocina, despensa, aseo, etc.". Y en el supuesto enjuiciado, si bien, tanto de la prueba testifical como de la pericial practicada, ésta como diligencia para mejor proveer, es cierto que, como dice la sentencia impugnada, en el cuadro de calderas existen junto a las demás bombas de presión la correspondiente a "P. de L.", con dos tubos (de subida y de bajada), sin embargo, también lo es que no consta que el actor en algún momento solicitara o pusiera en conocimiento de la Comunidad la dotación de tal servicio, como se ha dicho, la contribución a los gastos de calefacción central es proporcional a la superficie de caldeo, que corresponde a la "Junta de Condueños" determinar la proporción en que ha de satisfacerse tales gastos con arreglo a esa regla, que no existe, o al menos tampoco consta, un acuerdo de la Junta por el que se lleve a cabo tal determinación en la forma indicada, y que la referida prueba pericial deja bien claro que en el local litigioso "no existe ninguna instalación de calefacción por agua caliente procedente de la caldera antes mencionada (ni tuberías, ni radiadores), no encontrando, según inspección ocular, ninguna tubería que pueda proceder del cuarto de calderas" y que, para dotarlo de ese servicio de calefacción "sería necesario buscar las dos tuberías antes mencionadas de ida y retorno o instalar unas nuevas, así como realizar la instalación interior de tuberías y radiadores, y realizar las conexiones eléctricas de la bomba de circulación de agua comprobando así su buen funcionamiento". De este modo, la conclusión a la que se llega, diferente a la del Juzgador "a quo", es la de que el referido local no está dotado de ese servicio, por lo que, de acuerdo con la propia previsión estatutaria, su propietario no está obligado a contribuir a los gastos correspondientes al mismo, y, en consecuencia, en este extremo la demanda ha de ser estimada y revocada la sentencia apelada.

En cuanto a los gastos relativos a la producción de agua caliente central, el citado apartado f) de la regla 8.ª establece que "se satisfarán por los que tienen este servicio, del modo siguiente: el setenta y cinco por ciento, en proporción al consumo, según su contador de agua caliente, y el veinticinco por ciento restante, en proporción a las cuotas de propiedad respectivas". Por tanto, esta regla no deja cabida a ningún acuerdo de la "Junta de Condueños" -tampoco lo prevé- para determinar la proporción en que se han de satisfacer tales gastos, e igualmente deja bien clara la obligación de contribuir siempre que se tenga ese servicio, se use o no, pues en este último caso habría que pagar aquel veinticinco por ciento. Y siendo ello así, en la prueba testifical, el portero de la finca, que lo es desde hace algo más de nueve años, D. Joaquín R. C., entre cuyas funciones se encuentra la toma de lectura de los contadores de agua caliente y fría existentes en el edificio (v. preguntas segunda y tercera), asegura que en el local del actor existe contador de agua caliente, que está a la izquierda del contador de agua fría y se le da servicio desde la sala de calderas que tiene la comunidad (v. pregunta cuarta y repregunta) y que en el año 1997 se efectuó una revisión de los contadores de agua caliente del edificio, estando presente en la que efectuó el fontanero en el referido local, abriendo el fontanero uno de los grifos de agua caliente para revisar el funcionamiento del contador, comprobándose que tenía agua caliente y fría (v. preguntas séptima y octava y repregunta), cuyo testimonio, además, resulta respaldado o complementado por la comentada prueba pericial, en la que se deja constancia de "la existencia de un contador para el agua caliente sanitaria conectado a la tubería general ascendente, con su llave de corte anterior al contador", de que "estando ésta cerrada, el contador marca unos 75 m3/h, por lo que por el contador tuvo que pasar agua en alguna ocasión", de que, aunque el local no dispone de instalación de agua caliente sanitaria -téngase en cuenta que la pericial se practica en el año 2000-, "en la pared bajo los lavabos se encuentra la terminación de una tubería con tapón ciego, presuntamente podría ser la tubería que procede del contador de agua caliente sanitaria" (no se pudo comprobar porque la llave de corte general no se pudo abrir, quizás por estar mucho tiempo sin manipular) y de que "si se comprobase que las citadas tuberías bajo los lavabos disponen de agua caliente sanitaria al abrir la llave de corte general, el local academia P. de L. podría disponer de agua caliente sanitaria sin necesidad de obra alguna fuera del local". Así, pues, ha de coincidirse con el Juzgador de instancia en que el local tiene servicio de agua caliente, pudiendo encontrarnos ante un supuesto de falta de aprovechamiento efectivo que, como se ha anticipado, no excluye, en la forma también dicha, de contribuir a los gastos relativos a ese servicio.

QUINTO.- De acuerdo con lo dispuesto en los Art. 523 y 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, habida cuenta la estimación parcial de este recurso y de la demanda rectora de las actuaciones, no procede hacer expresa imposición de las costas procesales de ninguna de las dos instancias.

Vistos los Art. citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Alejandro L. C., en nombre y representación de D. Manuel P. de L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia N.º Cuatro de Cartagena en los autos de Juicio de Menor Cuantía n.º 130 de 1999, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, dictando otra en su lugar por la que estimando como estimamos parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. L. C., en la indicada representación, debemos declarar y declararnos la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios "C/ REAL," celebrada el día 21 de junio de 1999, de aprobación de presupuesto para el ejercicio 1999 y desglose entre los comuneros, únicamente en cuanto que incluye al actor, como propietario del local n.º "DOS", entre los obligados a contribuir a los gastos relativos a calefacción central; y ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales de ambas instancias.