Sentencia Civil Audiencia Provincial de Las Palmas, de 09 de Febrero de 2001

@2001-1362

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- En el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 7 de San Bartolomé de Tirajana, recayó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada, dice así: "Que debiendo estimar como estimo parcialmente la demanda principal interpuesta por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS L.C., representada por el Procurador DÑA. MARIA DEL MAR M.C., contra DÑA. M.ª VERONICA R.G., representada por el procurador DÑA. MARIA LUISA G.N., y desestimar la reconvención formulada, debo condenar y condeno a DÑA. M.ª VERONICA R.G. a que abone a la parte actora la cantidad de 2.094.257 ptas. en concepto de cuotas impagadas de gastos comunes correspondientes a las pertenencias de su propiedad, más el 25% en concepto de morosidad por el impago de los recibos que se reclaman, conforme a lo establecido en los estatutos de la comunidad, con abono de las costas causadas".

SEGUNDO.- La referida sentencia, que lleva fecha 30 de julio de 1999, se recurrió en apelación por la parte demandada, seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación (registrado con el n.º 888/99), no habiéndose solicitado recibimiento a prueba en esta alzada, trayéndose los autos a la vista para sentencia, la cual tuvo lugar el día 1 de febrero de 2001 con la presencia de la parte apelante y de la apelada, la cual impugnó el recurso.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- Del análisis conjunto de los arts. 9 n.º 5, 13-3.º y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, se deduce que la Comunidad de Propietarios no solo tiene la facultad, sino el deber de efectuar cuantas reparaciones y obras sean necesarias, y ello no solamente para la conservación del inmueble sino también con la finalidad de evitar que la existencia de defectos en los elementos comunes impidan o menoscaben el derecho que los comuneros o propietarios individuales tienen al goce y disfrute de sus elementos privativos. Esta obligación de la Comunidad de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios es expresamente establecido en el art. 10 de la Ley 49/1960 tras la reforma por Ley 8/1999.

Y es que, frente a la obligación de los propietarios de contribuir a las cuotas y gastos comunes, está la obligación de la Comunidad de Propietarios de mantener el edificio en condiciones de adecuado uso y disfrute. Ambas obligaciones, como regla general, no son correlativas o sinalagmáticas, de modo que el simple incumplimiento por parte de la Comunidad de su obligación no puede servir de excusa o argumento para que los propietarios individuales dejen, sin más, de contribuir a los gastos comunes. Pero en determinados supuestos, la falta de conservación o reparación de determinados elementos o zonas comunes no sólo perturba o dificulta a los propietarios el uso y disfrute de sus inmuebles privativos, sino que lo impide, lo hace imposible. En tales casos, resulta lógico entender que el comunero tenga el derecho de instar de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado mantenimiento del edificio y asegurar el uso de sus elementos privativos, sea cual sea el origen de las deficiencias que perturban o menoscaban ese uso, y así lo han entendido, por ejemplo, el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 octubre de 1989.

A la comunidad compete, en definitiva, acordar las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común, y es por tanto responsabilidad de la misma frente a cada uno de los comuneros mantener los elementos e instalaciones comunes en buen estado para evitar que causen daños y perjuicios a éstos. Por tanto cuando un copropietario pone en conocimiento de los demás en la Junta General la existencia de problemas en la instalación o elementos comunes y no se adopta por aquélla acuerdo para subsanar esta deficiencia y como consecuencia de esta actitud pasiva se ocasionan perjuicios en algún vecino debe responder la Comunidad de los que éste sufra; y sin que se estime acogible la alegación referida a que los defectos detectados sean constructivos pues reiteradamente los Tribunales han venido declarando que, para el cumplimiento de la obligación expuesta, no es obstáculo el que a su vez se pudiera ejercitar la acción contra el constructor al amparo del art. 1591 del Código Civil, de modo que a la Comunidad le incumbe no sólo el deber de mantener en buen estado de uso, aprovechamiento y conservación los elementos comunes, sino también de evitar que por deficiencias o mal funcionamiento de éstos se pueda perturbar en sus legítimos derechos de goce y disfrute a los propietarios de sus respectivos inmuebles privativos. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en las Sentencias de 16 de octubre de 1989, 7 de octubre de 1991 o 30 de junio de 1992.

En el supuesto de litis, el informe pericial practicado llega a las siguientes conclusiones:

Para hablar del estado de los bungalows y de las zonas comunes que los circundan, es necesario describir someramente las patologías que los afectan.

La patología que presentan los bungalows números 2098-H y 2099-H, ... es la misma que afecta a toda la urbanización y hay que dividirla en dos grandes grupos, uno constituido por los daños en los muros de contención y zonas exteriores (calles, aceras, bordillos, muretes de jardines, etc.), y otro formado por los daños en las edificaciones propiamente dichas.

Los muros de contención presentan patologías significativas que se aprecian visualmente, consistentes en fisuras, grietas, caídas de revestimientos y algunos giros y desplomes, y paralelamente, en las zonas constituidas por plataformas de relleno, se aprecian hundimientos del terreno con agrietamientos y abultamientos de asfaltos, pavimentos de aceras, sendas y zonas ajardinadas, así como roturas de petos y muretes divisorios y desprendimientos de bordillos.

El otro gran bloque de patologías se presentan en las edificaciones de los bungalows, con grietas y fisuras de una tipología muy variada y afectando a elementos muy diversos: paredes principales y elementos estructurales, fachadas, tabiques interiores, pavimentos, alicatados cerámicos de revestimientos verticales en paredes de baños y cocinas, molduras decorativas de techos y cornisas, cubiertas y tejas, elementos de cierres de huecos (puertas y ventanas), etc.

La entidad de las grietas y fisuras, aunque es muy variada, en conjunto se pueden catalogar de muy importantes, acentuándose en las plantas bajas y en las fachadas hacia los jardines, donde llegan a alcanzar en algunos puntos valores que rondan los 10 mm., superiores claramente a las fisuras por asientos naturales admisibles, o a las de retracción y reajuste térmico de los materiales, llegando incluso a afectar recubrimientos de elementos estructurales en los que quedan las armadrinas descubiertas, por lo que se puede asegurar que estamos ante un caso de patología constructiva y estructural muy grave, y no ante un fallo de los materiales divisorios y de revestimientos, aunque también podamos decir que tanto en la urbanización como en las edificaciones, existe una manifiesta baja calidad de materiales y de ejecución de obra.

De lo anteriormente expuesto se puede inferir, entonces, que el estado tanto de los bungalows como de sus zonas comunes es de un grado de deterioro muy elevado, existiendo la certeza de una puesta fuera de servicio de los elementos compartimentadores y separadores de los bungalows inspeccionados, así como sus revestimientos, con grietas muy superiores a las admisibles, y con una evolución difícil de predecir y que se ha visto agravado aún más por acciones de vandalismo en sus interiores.

Existen indicios razonables para afirmar que estos bungalows tipo "H" y declarados inhabitables por el Ayuntamiento, están próximos a alcanzar su Estado de Agotamiento o Rotura sobrepasando con creces las condiciones de garantías de seguridad.

Dada la etiología y características de la patología que presenta la urbanización y el grado que ha alcanzado, las obras de reparación de los bungalows no pueden limitarse a una reparación superficial de los "síntomas" de la patología principal que los está afectando. Creemos, en base a nuestra experiencia, que cualquier intento serio de reparación de los bungalows debe necesariamente comenzar por un Proyecto de Refuerzo y Rehabilitación de los muros de contención, (y por tanto de lo que estamos denominando zonas comunes), con precisión de las profundidades de cimentación y estabilidad del aterrazado de la urbanización, reparación de impermeabilizaciones seguramente dañadas por los movimientos diferenciales de la cimentación, refuerzos de los elementos estructurales tanto verticales como horizontales, etc.

De las conclusiones expuestas se desprende sin ningún género de dudas que la demanda no puede desde hace muchos años vivir ni explotar los bungalows de que es propietaria y, lo que es trascendental, no puede acometer la reparación de dichos bungalows sin que previamente se proceda a realizar y llevar a cabo un Proyecto de Refuerzo y Rehabilitación de los muros de contención, que son elementos comunes, con precisión de las profundidades de cimentación y estabilidad del aterrazado de la urbanización.

A la vista de esta prueba la Sala estima que la demandada no tiene el deber jurídico de contribuir a los gastos comunes mientras la Comunidad de Propietarios no proceda (directamente o mediante interpelación judicial al responsable) a reparar aquellos elementos comunes que permitan a aquélla afrontar, a su vez, la reparación de los inmuebles de su propiedad para así poder destinarlos al uso para el que fuero adquiridos.

SEGUNDO.- Por lo que respecta a la reconvención formulada por DOÑA VERONICA R.G., si bien en la vista del recurso de apelación la parte demanda-apelante nada alegó de forma expresa acerca de la referida reconvención, no obstante esta Sala debe pronunciarse explícitamente al respecto en el sentido estimar la misma en lo relativo a la obligación de la Comunidad de Propietarios de proceder (directamente o mediante interpelación judicial al responsable) a reparar los elementos comunes que permitan a la demandada afrontar, a su vez, la reparación de los inmuebles de su propiedad, y respecto al resto de peticiones, lo cierto es que en modo alguno ha quedado acreditado que los saqueos y los daños ruinógenos padecidos por los inmuebles propiedad de DOÑA VERONICA R.G. sean debidos ni imputables a la Comunidad de Propietarios.

Por lo expuesto, procede estimar parcialmente el recurso y revocar la resolución de instancia en el sentido de absolver a DOÑA VERONICA R.G. de las pretensiones formuladas en la demanda, estimando parcialmente la reconvención, sin hacer en ninguna de las dos instancias expreso pronunciamiento sobre costas.

FALLAMOS

Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DOÑA VERONICA R.G. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 7 de San Bartolomé de Tirajana de fecha 30 de julio de 1999, revocando dicha resolución en el sentido de absolver a aquélla de las pretensiones formuladas en la demanda, y estimando parcialmente la reconvención, debiendo declarar que LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS L.C. tiene la obligación de proceder (directamente o mediante interpelación judicial al responsable) a reparar los elementos comunes que permitan a la demandada afrontar, a su vez, la reparación de los inmuebles de su propiedad, sin hacer en ninguna de las dos instancias expreso pronunciamiento sobre costas.