PRIMEIRO.- Recorre a parte demandada reconveniente contra a sentenza acolledora da demanda en exercicio de acción ao abeiro do artigo 7 da Lei sobre propiedade horizontal (LPH ) para que se declarase a natureza común da fachada oeste do edificio e dun oco existente nela en que colocou a instalación de subministración de gas envasado, e a súa alteración polo demandado mediante a apertura dunha porta no dito oco e a retirada da instalación, condenándoo ao seu tapiado e a restituír o oco ao seu estado anterior; e parcialmente acolledora da súa reconvención en exercicio de acción ao abeiro do artigo 7 da LPH para que se declarase a natureza común doutro oco existente na fachada oeste do edificio destinado á instalación dos contadores de auga, pretensión acollida, e a súa alteración pola demandante reconvida mediante a instalación nese oco das reixas e sistema de ventilación do baixo da súa propiedade, condenándoa a retirar a dita instalación, que é a pretensión desacollida e á cal se refire o recurso no que á reconvención respecta. Ao recurso oponse a demandante reconvida.
Neste punto, debemos realizar unha matización. Como sinala a parte apelada, a solicitude do recurso excede nas súas formulacións a solicitude da reconvención. Por iso, o seu exame debe limitarse a dúas cuestións, a saber: o acollemento, total ou parcial, ou desacollemento da demanda; e o acollemento ou desacollemento da pretensión da reconvención rexeitada na instancia, posto que o acollemento da outra deveu firme, ao ser consentida pola parte demandante reconvida, que non recorreu contra a sentenza.
O conflito litixioso é sintetizado no primeiro fundamento de dereito da sentenza, no cal se expoñen, moi resumidas, as alegacións de ambas as partes:
"PRIMERO: Alegaciones de la parte demandante y demandada
Solic ita la parte actora que se declare que la fachada oeste del edificio sito en DIRECCION000 número NUM000 y que da al TRAVESIA000 es elemento común y solicitó también que se declare que tiene el mismo carácter un hueco existente en dicha fachada en la que se encuentra la instalación de suministro de gas para la planta baja y que se declare que tiene el mismo carácter el hueco que existía en ese mismo callejón, para el suministro de gas y que se declare que fue alterado modificando un elemento común y ello con base a que dicha disposición se hizo con el consentimiento de ambos propietarios, que reunían el 100% de las cuotas de participación y así permaneció hasta que el día 11 de diciembre del año 2018 el demandado modificó el elemento común que se destinaba al suministro de gas en la fachada y abrió una puerta de acceso no prevista en el título.
La parte demandada mantuvo con respecto al espacio donde estaban colocadas las bombonas, que dicho espacio es propiedad del demandado y sólo cedió el uso de su espacio en alquiler a Leonardo y después a Trinidad, ya que las bombonas de gas fueron instaladas para dar servicio al negocio de hostelería no al edificio y ello hasta el día 11 de diciembre del año 2018, cuando el demandado reabrió el espacio de entrada a su bajo que existía con anterioridad a que fuese arrendado, recuperando un espacio cedido en arriendo. Además de ello en la demanda reconvencional mantuvo que el demandante ha utilizado parte del hueco donde están los contadores del edificio de luz y agua para su uso exclusivo para instalar un sistema de ventilación para su bajo en exclusiva y por ello solicita su retirada."
Na sentenza, o xulgador de instancia parte de que non resulta controvertida a natureza de elemento común da fachada oeste e do oco desta en que se sitúan os contadores de auga de todos os locais e pisos do edificio. A continuación, razoa que, "conforme al art. 396 del Código Civil , las conducciones y canalizaciones para el suministro de gas "hasta la entrada al espacio privativo" constituyen elemento común que, al igual que los demás de ese carácter, viene sujeto, a tenor del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal al sostenimiento y la conservación a cargo de la comunidad, sin que la parte demandada pueda ampararse en que daba servicio a un arrendatario del demandado porque lo cierto es que las conducciones y canalizaciones daban servicio a los locales de demandante y demandado, con independencia de que estuviesen alquilado al mismo arrendatario".
No que atinxe ao oco do sistema de ventilación, sinala que, en canto modificación dun elemento común, cal é a fachada, require unanimidade dos propietarios, pero que, aínda que non a houbese, a alteración foi validada polo transcurso do prazo anual de impugnación do artigo 18 da LPH desde a súa finalización en 2006 ata que se solicitou a súa retirada mediante a reconvención.
No seguinte fundamento de dereito analiza o convenio entre ambos os propietarios do inmoble en escritura do 10 de febreiro de 2005, e a escritura de adición de obra, modificación de división horizontal e división de comunidade do 20 de xuño de 2007 outorgada por ambas as partes, así como os proxectos e obras de acondicionamento do local do baixo para café bar e de rehabilitación do edificio, que remataron o 13 de outubro de 2015 e o 16 de novembro de 2016, respectivamente, solapándose ambas as obras no tempo, con intervención en ambas dun mesmo arquitecto técnico. Sinala que os entón propietarios do edificio pactaron no convenio cuestións que afectaron non só as plantas superiores, senón tamén os locais da planta baixa, e que se comprometeron a reformar o inmoble, axustándose ao proxecto elaborado polo arquitecto técnico don Norberto, asumiron os gastos previstos no convenio ao 50%, entre eles os das instalacións xerais de luz, auga, teléfono, e facultaron o técnico a buscar un espazo común onde situalos, tratando de ocasionar o menor dano posible a cada un dos copropietarios.
Ten por certo que antes do 16 de novembro do ano 2006, data de terminación da rehabilitación, na fachada oeste se situaran tres ocos, e sinala que nun se instalou a subministración de gas, que provía gas aos locais situados na planta baixa, noutro os contadores dos locais e das plantas superiores, e nese mesmo oco, separado fisicamente por unha porta independente, unha reixa de ventilación ou renovación do aire que dá servizo ao local propiedade do demandante, e que era esa a realidade existente ao modificar a división horizontal en xuño de 2007. E destaca que existían na planta baixa dous locais, "sin que existiese una entrada, sita en el TRAVESIA000, en el lugar donde se ubicaron las bombonas que daban servicio a ambos locales".
Considera acreditado que nesas obras se realizaron as canalizacións da subministración de gas e se colocaron os contadores e a ventilación, e afirma que, sendo a fachada onde están os ocos elemento común, as obras esixían unanimidade, por establecelo o artigo 7 da LPH . Conclúe que existiu consentimento a partir do convenio e da execución das obras sen formular oposición, e que o demandado mostrou desconformidade por primeira vez en decembro de 2018, quen, entende, non se pode amparar en que o gas daba servizo ao arrendatario, pois deu servizo a dous arrendatarios sucesivos, que tiñan alugados os dous locais existentes no baixo tras a modificación da división horizontal, polo que se subministraba gas a ambos os locais. Aquel consentimento dedúceo tamén da declaración como testemuñas do arquitecto técnico e do construtor que executou as obras.
Conclúe que a fachada oeste e o oco que daba instalación de subministración de gas á planta baixa son elementos comúns e deben ser repostos ao estado anterior á súa alteración o 11 de decembro de 2018; e que o oco onde están instalados os contadores, con independencia de que estea divido en dous, un destinado aos contadores e outro á ventilación dun local do demandante, tamén é elemento común, pero sen que neste caso se producise alteración dun elemento común incumprindo as normas previstas na LPH. Por iso, acolle a demanda integramente, e a reconvención só na súa primeira pretensión.
SEGUNDO.- Atopámonos ante un extenso recurso (28 páxinas fronte ás 12 da contestación á demanda) en que as alegacións non se articulan consonte o razoado na sentenza, senón de forma desconectada desta, pois, se ben a primeira versa sobre os argumentos da sentenza, nas seguintes expóñense diversas consideracións do apelante sobre os documentos achegados, e finaliza cunha alegación relativa á reapertura da porta no oco a que se refire a demanda. Trataremos de sintetizar, deseguido, o contido das ditas alegacións.
Así, sinala que nin o título de propiedade horizontal nin o proxecto de execución de obra prevén ningunha instalación de gas para o edificio, a cal colocou e custeou o inquilino para servizo do bar, sen que se poida pretender crear un novo servizo común non considerado polos promotores; e que o acceso ao dito oco sempre existiu e existe sen alteración ningunha, describíndose no certificado dos técnicos incorporado ao título constitutivo o baixo do apelante con entrada desde a vía pública pola TRAVESIA000, "entrada a mayores y diferente a la que tenía por el Frente de la TRAVESIA000".
Na seguinte alegación examina o título inicial, consistente na escritura de protocolización de operacións particionais e a súa aceptación do 9 de novembro de 1964, e sinala que xa por entón existía un acceso polo lateral, isto é, pola TRAVESIA000, ao espazo situado baixo as escaleiras interiores de acceso á primeira planta, espazo que constitúe o actual baixo do apelante, e que a alusión daquela a que "Todos los elementos constitutivos de la finca matriz que no hayan pasado a formar parte de las fincas descritas como independientes, quedan como elementos comunes..." supón que se está referindo á indicada entrada, á súa porta e ao volume que todo iso ocupa, aínda que na escritura non se describa a dita entrada como parte integrante do espazo no "ángulo Sur-Oeste del inmueble con escaleras de madera desde el piso bajo". Outorgábase así unha saída propia á vía pública, como permite o artigo 396 do Código civil .
Na terceira alegación analízase o proxecto de acondicionamento para café bar do ano 2004 e alúdese á declaración da testemuña don Norberto (é cualificado erroneamente de perito), destacando a súa manifestación de que se instalou o servizo de gas nun espazo propiedade exclusiva da nai do apelante, porque aquela o permitiu, que se recolleu nos dous contratos de arrendamento cos sucesivos inquilinos que se alugaban dous locais lindeiros, e que se corresponde aquel co que ten unha superficie dun metro cadrado. Engade que se levou o servizo de gas ao baixo do demandante apelado sen o seu coñecemento, abrindo un oco no muro de separación, e que o apelante o consentiu por non causar prexuízo ao arrendatario, que non era responsable diso. O dito cambio, así como a instalación da saída de ventilación dun só baixo, non foi consensuado nin plasmado na escritura de división horizontal de 2007, sen que o proxecto de acondicionamento para café bar, que se elabora a instancia do inquilino, permita adoptar decisións que afecten a natureza de todo o inmoble alterando a natureza privativa ou común dos seus elementos, que debían adoptarse no proxecto de rehabilitación integral do inmoble, sen que se faga referencia ningunha, nin neste, nin no convenio de 2005, á instalación do gas como servizo común do edificio. Sinala que non é aplicable á instalación da reixa de ventilación nun oco común o prazo de impugnación dun ano do artigo 18 da LPH , xa que se trata dun suposto de nulidade radical ou de pleno dereito, que non se pode validar polo paso do tempo.
Na cuarta alegación arguméntase ao redor do convenio do 10 de maio de 2005 e o proxecto de reforma integral do edificio. Sinala que se inclúe neste o espazo das escaleiras interiores de 8 m2, incluído o espazo da entrada, que o apelante xa comprometera para a súa transformación en cuarto onde almacenar o gas, polo que quedaba todo o espazo resultante da demolición das escaleiras como propiedade do propietario do piso NUM002. E sinala que o apelante e a súa nai pactaron co arrendatario pechar a porta principal por fronte da TRAVESIA000 e crear o espazo para almacenar as bombonas de gas, pero non permitir a acometida do gas ao outro baixo, nin cambiar a natureza daquel espazo. Insiste en que non se pode mesturar esta reforma co proxecto de acondicionamento para café bar, que en por si requiría as instalacións de gas e ventilación, e finalizou a obra un ano antes que a rehabilitación do inmoble; en que no convenio se indican aqueles elementos que terán consideración de elementos comúns e entre eles non constan o espazo destinado a almacenaxe de gas, nin o espazo destinado á ventilación do baixo; e en que quedan fóra do convenio as decisións que influísen en elementos privativos, como o era o espazo do gas.
Na quinta alegación abórdase a modificación de división horizontal do 20 de xuño de 2007, unha vez rematadas as obras de rehabilitación integral do inmoble. Afirma o apelante que "se firma una escritura en la cual se describen las fincas creadas por la división horizontal de 9 de Noviembre de 1964, como las fincas de los dos propietarios, con el 50% del inmueble cada uno y no se detalla nuevamente ni el espacio privativo alquilado por Urbano a Leonardo destinado a almacenar el gas, ni la puerta cerrada en dicho bajo, ni el resto de obras realizadas". Engade que o feito de que non se recolla outro local independente en relación co oco de almacén de gas o que demostra é que se trataba do mesmo inmoble dividido en dous espazos por un fino tabique de ladrillo interior e que "Dividir un inmueble en dos locales (espacios) y arrendar ambos no es incompatible con la propiedad de ambos espacios, que son uno sólo a efectos registrales, catastrales y civiles".
Continúa sinalando que se realiza a creación de tres novos predios, sen cambiar os lindes, nin a cabida, nin ningún detalle dos dous baixos, o orixinal da demandante e o novo predio creado no antigo ángulo suroeste, unha vez retiradas as escaleiras, e que forma parte deste toda a superficie do baixo, incluíndo o espazo onde se almacena o gas. E engade que na descrición se segue indicando que ten acceso independente pola TRAVESIA000, como consta no certificado descritivo e acreditativo asinado polos técnicos directores da obra: "[...] Que la misma ha sido objeto de rehabilitación de ocho metros en planta baja (antes destinados a escaleras interiores de acceso a la planta alta) dando lugar a un pequeño local comercial de unos ocho metros CON ACCESO DESDE LA TRAVESIA000". Sinala o apelante que isto vén ampliar a descrición deste inmoble, cun acceso pola fronte e referindo aquí tamén "acceso desde la TRAVESIA000", e que calquera acceso ao inmoble desde a fronte e a travesía debe ser considerado privativo.
Insiste o apelante en que tampouco nesta escritura se alude á consideración como comúns das instalacións de gas e de ventilación, e afirma que se sabía que o oco onde se gardaban as bombonas non era un elemento común. Sinala tamén que nos contratos de arrendamento concertados pola demandante se alude a outras subministracións, pero non á de gas. Reitera que instalar o aire acondicionado nun espazo común é radicalmente nulo, e, finalmente, destaca que non existen canalizacións de gas na fachada do edificio, senón que as canalizacións se fixeron polo interior para dar servizo ao baixo da demandante, e sinala que "Claro que se estuvo de acuerdo con ellas ya que se pactaron entre mi cliente y el inquilino, pero no daban servicio a los dos dueños del edificio, [...]".
Na última alegación alude o apelante á reapertura do espazo desde a TRAVESIA000, e afirma que, cando decidiu non alugar o seu baixo para usalo como rocho propio, "se vio legitimado para volver a reabrir el acceso privativo que tenía, desde hacía muchos años, por la TRAVESIA000 y cuya naturaleza privativa no había cambiado" e decidiu desmontar a instalación de gas.
TERCEIRO.- Como se pode comprobar, no que ao acollemento da demanda se refire, todo o recurso pivota sobre un presuposto, cal é o carácter privativo do apelante do oco onde se colocaron as bombonas de butano e no cal, logo da retirada daquelas, abre unha porta de acceso ao local baixo que lle foi adxudicado na modificación de división horizontal do 20 de xuño de 2007, tal e como resulta da propia solicitude do recurso en que, excedéndose do que é a solicitude dunha contestación á demanda, pide que se declare que é privativo. Por iso, de non se compartir os seus argumentos e de se concluír que se trata dun elemento común, o recurso debería decaer no que ao acollemento da demanda se refire.
Para analizar a dita cuestión, debemos partir da referida escritura de modificación de división horizontal do 20 de xuño de 2007, pois reflicte os pactos entre ambos os propietarios e deixa sen efecto, en canto a eles non se axusten, os existentes con anterioridade, de forma que devén irrelevante a situación anterior, dado que foi alterada por aquela modificación da división horizontal, con división da comunidade no que á planta baixa se refire.
Afirma o apelante a este respecto que "se firma una escritura en la cual se describen las fincas creadas por la división horizontal de 9 de Noviembre de 1964, como las fincas de los dos propietarios, con el 50% del inmueble cada uno y no se detalla nuevamente ni el espacio privativo alquilado por Urbano a Leonardo destinado a almacenar el gas, ni la puerta cerrada en dicho bajo, ni el resto de obras realizadas". Engade que o feito de que non se recolla outro local independente en relación co oco de almacén de gas o que demostra é que se trataba do mesmo inmoble dividido en dous espazos por un fino tabique de ladrillo interior e que "Dividir un inmueble en dos locales (espacios) y arrendar ambos no es incompatible con la propiedad de ambos espacios, que son uno sólo a efectos registrales, catastrales y civiles".
Está recoñecendo o apelante que, malia o expresado nos contratos de arrendamento que concertou cos dous inquilinos, non existen dous locais, un de sete metros cadrados e outro dun metro cadrado, senón un só. É, pois, consciente de que a escritura só alude a un local, pese ao cal aluga dous. Non explica, porén, cal é a razón de dividilo en dous locais para alugalos ao mesmo inquilino. Entendemos que a mesma finalidade se alcanzaba co arrendamento de todo o espazo como un só local.
A cuestión recondúcese, pois, a se ese oco forma parte do local núm. 2, que se adxudica ao apelante ao disolver a anterior comunidade existente sobre o inmoble. Para iso debemos acudir á descrición que do dito predio se realiza na escritura, complementada no que sexa necesario polo contido do proxecto de reforma do edificio que desemboca na escritura, en canto á descrición do local.
Entende o apelante que se crean tres novos predios, sen cambiar os lindes, nin a cabida, nin ningún detalle dos dous baixos, o orixinal da demandante e o novo predio creado no antigo ángulo suroeste, unha vez retiradas as escaleiras, formando parte deste toda a superficie do baixo, incluíndo o espazo onde se almacena o gas.
Debemos discrepar. Na escritura non só se enumera o predio da planta primeira e os dous da planta segunda, senón que se enumeran e describen dous locais na planta baixa. Ademais, na estipulación terceira, denominada "Disolución de la Comunidad", adxudícase ao demandante o segundo baixo, local 2, da relación de predios independentes contida na escritura. Iso implica que se disolveu a comunidade sobre a planta baixa, e que se adxudicou ao demandante o baixo que xa tiña e ao apelante o novo local situado onde estaba o oco das escaleiras interiores que desaparecen. Trátase, pois, dunha nova realidade xurídica, e dun predio distinto, por moito que se sitúe nun espazo que xa era propiedade do apelante.
Argumenta o apelante que na descrición se segue indicando que ten acceso independente pola TRAVESIA000, como consta no certificado descritivo e acreditativo asinado polos técnicos directores da obra: "[...] Que la misma ha sido objeto de rehabilitación de ocho metros en planta baja (antes destinados a escaleras interiores de acceso a la planta alta) dando lugar a un pequeño local comercial de unos ocho metros CON ACCESO DESDE LA TRAVESIA000"; que isto vén ampliar a descrición deste inmoble, cun acceso pola fronte e referindo aquí tamén "acceso desde la TRAVESIA000", e que calquera acceso ao inmoble desde a fronte e a travesía debe ser considerado privativo.
Novamente debemos discrepar. Se ben é certo que na certificación se indica o acceso pola TRAVESIA000, na descrición do predio na escritura indícase que o acceso o ten pola fronte do edificio polo canellón da TRAVESIA000, isto é, non polo seu lateral esquerdo.
En concreto, descríbese así o predio: "FINCA NÚMERO DOS- LOCAL DOS.- PLANTA BAJA.- Destinado a usos comerciales y/o industriales con acceso independiente desde el frente del edificio por el Callejón de Rúa Cega. Tiene una superficie útil de SIETE METROS CUADRADOS. Linda mirando al edificio desde el frente: Frente Calle Rúa Cega; Fondo local uno de esta planta; Derecha-entrando local uno de esta planta e Izquierda-entrando Travesía Rúaciega".
Queda, pois, claro que existe un único acceso pola fronte do local, e non polo seu lateral esquerdo, polo cal linda coa TRAVESIA000 ("Izquierda-entrando TRAVESIA000"), sen que se aluda a dous accesos.
Isto debe poñerse en relación co plano da planta baixa actual e reformada do proxecto (folio 45 das actuacións), onde se plasma o acceso pola fronte do edificio, non pola esquerda, sen que tampouco se represente acceso ningún polo lateral esquerdo. Tampouco se representa no plano como incorporado ao espazo do local o oco previamente existente na fachada oeste (lateral esquerdo), senón que se representa toda a fachada nese lateral de forma continua, sen levar o linde do local á liña exterior de fachada na zona do oco.
Tal configuración foi respectada polo apelante ata o ano 2018, cando abriu unha porta nese oco, sen que, en ningún momento, expresase reserva ningunha respecto á titularidade dese espazo, nin se arrogase a súa propiedade fronte á demandante.
Por outra banda, recoñece que estivo de acordo coas canalizacións de gas que se fixeron polo interior para dar servizo ao baixo da demandante, que o consentiu por non causar prexuízo ao arrendatario, que non era responsable diso, sinalando que "Claro que se estuvo de acuerdo con ellas ya que se pactaron entre mi cliente y el inquilino, pero no daban servicio a los dos dueños del edificio, [...]". Isto evidencia que a instalación de gas foi consentida.
Así pois, debemos considerar que ese espazo non forma parte do inmoble adxudicado ao apelante, e, como non é elemento privativo, é elemento común, e que foi consentida polo apelante a instalación do gas envasado, polo que o recurso debe ser rexeitado.
En canto ao desacollemento parcial da reconvención no que se refire ao servizo de ventilación, o apelante insiste en que instalar o aire acondicionado nun espazo común é radicalmente nulo. Omite, porén, que a sentenza non se funda exclusivamente no transcurso do prazo anual de impugnación do artigo 18 da LPH para desacoller parcialmente a reconvención, senón que tamén se funda noutra dobre consideración: que existiu consentimento entre ambos os propietarios a partir do convenio e da execución das obras sen formular oposición e que a colocación do sistema de ventilación en parte do oco que comparte cos contadores é anterior á modificación de división horizontal. Estes dous aspectos están claramente acreditados no proceso e non os discute o apelante no seu recurso. O sistema de ventilación naquel oco, cuxa reixa se aprecia claramente nas fotografías que constan nos autos, instalouse antes de se outorgar aquela escritura, sen que se formulase obxección ningunha, nin antes, nin na escritura, nin con posterioridade, polo que se debe entender que existiu conformidade entre ambos os propietarios para dar ese uso privativo a parte do oco. Débese, en definitiva, desacoller tamén o recurso neste punto.
CUARTO.- En materia de custas da apelación, o artigo 398 da LAC establece o seguinte:
"1. Cando sexan desestimadas todas as pretensións dun recurso de apelación, extraordinario por infracción procesual ou casación, aplicarase, en canto ás custas do recurso, o disposto no artigo 394.
2. En caso de estimación total ou parcial dun recurso de apelación, extraordinario por infracción procesual ou casación, non se condenará nas custas deste recurso a ningún dos litigantes."
Ao se desacoller o recurso de apelación, procede impoñer as custas desta alzada á parte apelante.
Tras seren vistos os preceptos legais citados e demais de xeral e pertinente aplicación,
