Sentencia Civil 113/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 815/2022 de 03 de marzo del 2023

1. Es objeto de recurso la sentencia de primera instancia que desestimó íntegramente las pretensiones de los demandantes. El litigio versa sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda por construir, aunque, como se verá, su correcta calificación jurídica será materia de discusión. Según la exposición de hechos de la demanda, los actores contactaron con el demandado quien, a través de su empresa, ofertaba la construcción y entrega de viviendas de madera, confeccionadas sobre la base de diversos diseños, que permitían su adaptación a las necesidades y gustos de los consumidores. Los demandantes acudieron a la sede del establecimiento del demandado, ubicado en Sueca, (provincia de Valencia), donde las partes convinieron en la celebración del contrato, comprometiéndose el empresario a remitir un presupuesto. Éste fue recibido por los compradores por correo electrónico de 24 de febrero de 2020, por la cifra global de 85.872 euros. El presupuesto fue finalmente aceptado, y tras la aceptación, el demandado remitió a los compradores, también por correo electrónico, -de 23 de abril de 2020-, un documento denominado de " reserva de plazo para la construcción", en el que se expresaba que la obra comenzaría a partir de abril de 2021, con la obligación de los compradores de ingresar, como señal a cuenta del precio, la cantidad de 4.000 euros, más IVA. En cumplimiento de dicha estipulación, los demandantes ingresaron la cantidad expresada.

2. Finalmente, según los demandantes, por circunstancias sobrevenidas, decidieron desistir del contrato, comunicándoselo a tal efecto a la empresa vendedora. La propuesta de resolución, según los demandantes, fue expresamente aceptada por el vendedor, que asumió la obligación de restitución del dinero recibido por el concepto de señal, restitución que nunca se produjo. Con estos antecedentes fácticos, la demanda pretendía un pronunciamiento declarativo de la resolución del contrato por mutuo disenso, así como la restitución de la cantidad entregada en concepto de señal, con intereses.

3. Con la demanda se aportaba diversa documentación, de la que cabe destacar el presupuesto remitido por el vendedor, el aludido documento de reserva, y copias de diversas conversaciones mantenidas entre las partes a través de WhatsApp, que acreditarían, a juicio de los actores, la voluntad conforme del vendedor de desistir del contrato.

4. El demandado se opuso a la demanda. Con carácter previo se denunciaba la falta de legitimación activa de uno de los demandantes, y se rechazaba expresamente la tesis de que el vendedor hubiera aceptado la resolución por mutuo disenso. La contestación ofrecía una versión diferente de las negociaciones entre las partes, se calificaba la entrega de la suma por los compradores como un contrato de arras, y se sostenía que habían sido los demandantes los que habían desistido unilateralmente de la celebración del contrato, lo que suponía la carga de perder la suma entregada a cuenta del precio. Finalmente, se sostenía que el vendedor había soportado gastos por importe similar a la cantidad recibida, por lo que no procedía restituir suma alguna.

5. En el acto del juicio no se practicó ninguna prueba personal, limitándose las partes a solicitar la reproducción de los documentos, y a la solicitud de la práctica de un cotejo de las supuestas conversaciones de WhatsApp, que fue practicado por medio de diligencia de la letrada de la Administración de Justicia, como diligencia final.

La sentencia de primera instancia.

6. La sentencia desestimó íntegramente la demanda. Después de resumir las posiciones de los litigantes, la sentencia estima, en su fundamento jurídico segundo, la excepción de falta de legitimación activa, declarando que la única titular de la relación jurídica es la codemandante doña Ofelia. La justificación de la decisión de desestimación de la demanda se encuentra en el fundamento jurídico tercero. En él, la sentencia califica la relación jurídica entre las partes como de un contrato de arras, que facultaba a la compradora a desistir unilateralmente con la condición de la pérdida de la cantidad entregada. Así lo deduce la juez de instancia del denominado contrato de reserva de fecha. La sentencia argumenta que no se está ante un contrato de compraventa ya concluido, sino ante el pacto previo previsto en el artículo 1454 del código sustantivo. La sentencia desestima la existencia del mutuo disenso como causa de resolución del pacto entre las partes, fundamentalmente sobre la base de rechazar el valor probatorio de las conversaciones de whatsapp; la juez de instancia arroja dudas sobre la autenticidad de dichas conversaciones, que debieron haber sido despejadas mediante la práctica de una prueba pericial, ausente en el proceso. La desestimación de la demanda conduce a la condena en costas.

Recurso de apelación formulado por la representación demandante.

7. El recurso de apelación comienza contradiciendo el argumento que llevó a la estimación de la excepción de falta de legitimación activa del señor Casimiro. El núcleo argumental del recurso se contiene en los expositivos jurídicos tercero y cuarto, que imputan a la sentencia haber errado en el proceso de valoración de la prueba. No obstante, de su argumentación se deduce que la crítica se dirige fundamentalmente frente a la calificación jurídica plasmada en la sentencia, puesto que, a juicio de la apelante, el contrato celebrado entre las partes no puede ser calificado, ni de arras, como preparatorio de la compraventa, ni tampoco de un contrato de compraventa, sino de un contrato de ejecución de obra, previsto en el artículo 1544 del Código Civil; la afirmación se sustenta en la cita de dos pronunciamientos de órganos provinciales. La recurrente sostiene que el desistimiento en el contrato fue expresamente aceptado, y que esta decisión no causó al demandado perjuicio de ningún tipo. Se insiste en que, a través de las conversaciones de WhatsApp, la voluntad de desistir fue expresamente aceptada, convirtiéndose en una causa resolutoria de un contrato ya perfecto, por mutuo disenso. El recurso finaliza con la cita de resoluciones judiciales que han otorgado valor probatorio a los documentos que incorporan conversaciones de WhatsApp; finalmente, la apelante rechaza la afirmación del demandado de que la preparación y celebración del contrato le hubiera supuesto gastos, de cuantía aproximada a la cantidad que era objeto de reclamación.

Valoración del Tribunal.

8. La resolución de litigio exige partir de la descripción del suceso histórico que está en la base de la reclamación de los demandantes, y sobre tal realidad, deberá procederse a la calificación de la naturaleza jurídica de la relación existente. Puede adelantarse que, si bien la sentencia contiene afirmaciones que resulta difícil compartir, en cambio, la resolución de la cuestión litigiosa bajo el marco jurídico del artículo 1454 resulta plausible y, en todo caso, la decisión desestimatoria la consideramos justificada en Derecho, por las razones que se exponen a continuación.

9. Es hecho consentido que, tras conversaciones previas, los demandantes acudieron a la sede del establecimiento donde desarrolla su actividad el demandado, sito en Sueca, y allí mostraron su intención de adquirir una vivienda de las que ofertaba la empresa regentada por el Sr. Desiderio. Según se desprende de la documentación acompañada al litigio, el demandado oferta la construcción y comercialización de viviendas de madera, con un diseño determinado, y con un particular sistema de construcción, denominado comercialmente " sistema canadiense"; se trata de casas con diseños preestablecidos, pero que, no obstante, permiten su adaptación a las particulares necesidades de los clientes. Seguidamente, -como expresamente describen los demandantes-, el empresario demandado remitió, por correo electrónico, un presupuesto por la cuantía total de 85.872 euros, por una vivienda del tipo denominado Edurne, de 200 m2; en el presupuesto no solo se hacía una estimación del coste de la edificación, sino que se detallaban las calidades del material empleado para la construcción, así como las características de las distintas dependencias, y de los diferentes elementos de la construcción; también se incluían planos alzados de la futura edificación. Resulta también de especial interés, en esta constatación de antecedentes de hecho, la aceptación de un documento denominado de "reserva de fecha", fechado en Valencia el 23 de abril de 2020, en el que se identifican las partes, (denominándose expresivamente a la demandada con la mención de " comprador"), y en él se hace constar literalmente: "... entregan en este acto la cantidad de 4.000 euros, + 10% de IVA, contando desde la fecha del ingreso para la reserva de plazo de una vivienda de madera, que se construirá en San Martín de Meis, polígono NUM000, parcela NUM001, Pontevedra. Esta cantidad será restada a la cantidad total del precio de la vivienda. La fecha de entrega de materiales en la parcela del comprador será en el mes de abril de 2021, (la fecha dependerá de la situación de la pandemia en el transcurso del año). Dicha fecha también se verá reflejada en el contrato definitivo. El contrato definitivo se firmará cuatro meses antes de la fecha de la entrega de la mercancía ."

10. La documentación acompañada con la demanda, consistente en la transcripción de los mensajes de WhatsApp, revelan con precisión las conversaciones habidas entre la demandante y una persona, de nombre Genoveva, presuntamente trabajadora de la empresa regentada por el demandado. La juez de primera instancia ha privado de validez a dicha documentación, con el argumento de que, tratándose de documentos privados impugnados expresamente, y toda vez que se trata de la plasmación de conversaciones mantenidas presuntamente por medio de un sistema de mensajería instantánea que no ofrece garantías suficientes de autenticidad, hubiera resultado exigible la práctica de una prueba pericial técnica, que hubiera convencido sobre la realidad del contenido que muestran los documentos, así como sobre la titularidad de los sistemas de remisión y de recepción.

11. La anterior conclusión puede ser aceptada en términos generales. No obstante, el criterio plasmado en la sentencia merece dos objeciones: la primera de ellas es que, en el acto de la vista, fue expresamente aceptada una diligencia denominada de cotejo, que se llevó a cabo por la letrada del juzgado, y que se transcribió en un acta de 13 de abril de 2022, con comparecencia de la representación de las partes; en esta diligencia se hace constar que se procedió a la comprobación del número de teléfono de los comparecientes, acreditándose que el teléfono emisor de los mensajes de WhatsApp era el teléfono que incorporaba los mensajes que documentan las conversaciones incorporadas al litigio; y en segundo lugar, debe tenerse en cuenta que, en un orden natural de las cosas, la mensajería instantánea a través del WhatsApp constituye una forma habitual de relación en el sector donde se opera, en las relaciones entre consumidores y empresarios, y que si bien es cierto que los documentos privados no aceptados no hacen prueba plena, es también cierto que la valoración de las circunstancias en que se desarrolla la conversación no permite atisbar, -ni siquiera se ha alegado-, la existencia de ningún indicio de falsedad, que incluso pudiera dar lugar a la deducción de responsabilidades penales. Por ello, exigir una prueba pericial técnica que acreditase la autenticidad de los remitentes, y del receptor considero, que resulta excesivo y desproporcionado, en términos económicos y jurídicos, dadas las circunstancias del caso.

12. En el proceso civil normalmente resulta suficiente, para acreditar un determinado hecho, que se opere con porcentajes de probabilidad suficientes. La valoración de la prueba civil huye del carácter sacramental. En el proceso civil, a diferencia de lo que acontece en el proceso penal, no se busca la certeza absoluta, sino que el juez civil se ha de ver satisfecho, en lo que hace al estándar probatorio, con que la acreditación de un determinado hecho resulte altamente probable, con un fundamento de verosimilitud suficiente.

13. Considero que esto es lo que sucede en el caso con relación a los mensajes aportados. El demandado se ha limitado a negar la participación en las conversaciones, pero no se invoca ninguna circunstancia que permita dudar de su contenido, y su lectura pone claramente de manifiesto que entre las partes-, como por otra parte, se acepta expresamente-, hubo conversaciones fluidas por este medio de comunicación. Por este motivo, no se fuerzan las cosas si se incorporan los hechos que reflejan estos documentos como una forma de reconstruir el suceso histórico sometido a enjuiciamiento.

14. Los documentos acreditan que, como sostiene la demanda, fue la demandante la que mostró su voluntad de desistir de lo pactado. La persona que manifiesta actuar en representación de la empresa, ante las justificaciones de la demandante, expresivamente comentó que " en todos los contratos si se da para atrás se pierde el dinero", si bien quedó pendiente de hablar con el empresario. En conversación de 26 de mayo de 2020, esta persona afirma textualmente que " me dijo que os lo devolvía, [se entiende que la señal], pero tenéis que esperar para que él haga cuentas del trimestre", y añadió: " este es el último que devuelvo el dinero, así que has tenido suerte". A partir de ahí no existe ninguna conversación de relevancia sobre la cuestión, más allá de la constatación de la no devolución del dinero adelantado.

15. Contrariamente a lo que sostiene la apelante, el resultado de las conversaciones no permite concluir que la voluntad de desistir del contrato fuera expresamente aceptada. A ello se opone, de un lado, la evidente circunstancia de que la persona con la que se mantuvo la conversación no era el demandado, y se desconoce por completo la función que desarrollaba en la empresa. Esta circunstancia, por sí misma, es suficiente para rechazar el planteamiento sobre el que se basa el escrito rector. De otro lado, los términos utilizados en las conversaciones no son inequívocos, y por sí mismos resultan ser notoriamente insuficientes para dejar sin efecto la validez de lo pactado en los documentos contractuales a los que se ha hecho anterior la referencia. Lo que sí acreditan con claridad las conversaciones es que la voluntad de apartarse del contrato vino motivada por una pura conveniencia personal de la demandante, al disponer, -cierto que por una circunstancia luctuosa-, de una nueva vivienda, por lo que dejó de tener necesidad de la que se proyectaba construir. En consecuencia, la prueba ha sido, -en cuanto a la determinación de los hechos-, valorada con corrección en la sentencia, con las particularidades a las que se ha hecho anteriormente mención.

16. La lectura de las alegaciones cruzadas entre las partes también permite dejar constancia de la conformidad expresa en el hecho de que se superó la fase de los tratos preliminares, asumiéndose en firme la contratación. La prueba documental así lo acredita inequívocamente. En punto a la calificación jurídica de la relación, debe señalarse que la distinción entre la compraventa de viviendas o de obras en construcción, y el contrato de ejecución o arrendamiento de obra, constituye una de las cuestiones clásicas de la contratación privada. La jurisprudencia es extraordinariamente prolija en esta indagación, cuya detallada descripción puede omitirse en este concreto litigio. En general, la doctrina tradicional, como es sabido, consideraba compraventa el contrato por el cual el contratista ejecutor de la obra se encargaba también de poner los materiales; esta tesis no fue acogida por el Código Civil, aunque sí fue asumida por otras legislaciones del entorno. Con algunos matices, otra teoría consideró,(tal y como asume, por ejemplo, el BGB alemán), que existe compraventa de la cosa futura si la cosa a elaborar es de carácter fungible, mientras que, si se trata de un inmueble, no fungible por naturaleza, se esta en presencia de un contrato de ejecución de obra. Sin embargo, esta interpretación no fue seguida por otras legislaciones, ni por los intérpretes. El Código Civil italiano apunta a un criterio que ha tenido un gran predicamento en la jurisprudencia española, conforme al cual habrá que atender a la prevalencia de cada uno de los elementos del contrato: si las partes dan mayor valor al trabajo sobre los materiales hay un contrato de obra, mientras que si son los materiales lo más relevante se está en presencia de un contrato de compraventa. Como digo, existen una multiplicidad de criterios doctrinales que, además, resultan matizados en función de las circunstancias del caso. Con todo, puede asumirse que, en términos generales, el encargo de una construcción inmobiliaria puede entenderse como el paradigma del contrato de ejecución de obra pues, como se ha dicho, construir típicamente constituye un hacer, y los inmuebles son bienes no fungibles por naturaleza. Pese a ello, es lo cierto que la construcción de viviendas sobre plano es unánimemente calificada como contrato de compraventa.

17. Como se ve, la cuestión es compleja, y viene ocupando a los tratadistas desde hace años. Sea de ello lo que fuere, en el particular supuesto objeto de juicio, en el que el objeto del contrato viene constituido por edificaciones destinadas a vivienda con un formato prediseñado, y un sistema de construcción homogéneo y normalizado, la prestación del constructor, consistente en un hacer, pasa a un segundo plano, y el contrato se asemeja con mayor intensidad al contrato de compraventa. Debe tenerse en cuenta que, fundamentalmente, en esta modalidad contractual se compra un cuerpo cierto, que se exhibe en su configuración definitiva en fotografías de distintos modelos de vivienda, a la cual se ajustará la construcción casi milimétricamente, y que, si bien consiente su adaptación a las peculiares deseos del adquirente, esta adaptación no presenta una gran complejidad técnica, al punto de que no se exige la intervención de un arquitecto proyectista, sino que, generalmente, estas adaptaciones se llevan a cabo comercialmente, a través de herramientas informáticas diseñadas al efecto. El objeto del contrato así establecido se ejecuta con una técnica determinada, en un breve plazo de tiempo, (si se compara con el de una construcción de nueva especie; esto, junto con el precio, son los principales atractivos comerciales de esta forma de edificación), y se trata, además, de la compraventa de un aspecto parcial de lo que supondría la construcción de una vivienda de nueva planta, en la medida en que, por ejemplo, el fundamental aspecto de la cimentación no se encomienda al vendedor, como tampoco la obra civil, ni tampoco las conexiones eléctricas o sanitarias, que corren de cuenta del cliente. De la misma forma, el cliente ha de proveerse de la obtención, no solo de las pertinentes licencias administrativas, sino incluso de la documentación técnica que permitirá su obtención. Por ello, la prestación fundamental que se encomienda al empresario es una prestación de dar más que de hacer, y el contrato presenta una mayor semejanza con la compraventa de bienes inmuebles.

18. Desde esta calificación, no se fuerzan en exceso las cosas si se comparte la tesis de la sentencia de instancia, de interpretar la prestación de la entrega por la compradora de parte del precio como una modalidad de arras penitenciales, que permitían a los litigantes desligarse de lo pactado en la forma que previene el artículo 1454. Así se desprende de la voluntad de las partes, especialmente de la conducta desarrollada con posterioridad: la demandante se atribuyó el derecho a desistir por pura voluntad, sin causa justificada, y lógicamente ello suponía una transgresión de lo pactado. Si los hechos se califican, alternativamente, desde otras perspectivas jurídicas, sus consecuencias pudieran ser notablemente más gravosas para la parte. Es sabido que el artículo 1454 es un precepto dispositivo, condicionado a la voluntad de las partes. Por ello, la expresión de que la cantidad de 4.000 euros lo era como " parte del precio para la reserva de plazo", no debe entenderse en un sentido literal. Debe insistirse en que, sin forzar en exceso la calificación jurídica de los hechos, puede entenderse admitido que la demandante como compradora se atribuyó una facultad de desistimiento, arrepintiéndose de la celebración del contrato por motivos estrictamente personales, lo que legitimaba a la otra parte para apropiarse definitivamente de la cantidad entregada. En consecuencia, el recurso de apelación debe ser desestimado.

19. Resta la cuestión atinente a la legitimación de los demandantes. Es cierto que la sentencia resuelve el problema desde un punto de vista estrictamente formal, en el sentido de atender a la identificación que de los contratantes se lleva a cabo en el documento de reserva de fecha, donde figura exclusivamente como comprador doña Ofelia. También debe tomarse en cuenta que los mensajes de WhatsApp, a los que se ha hecho anterior referencia, fueron, al menos en su gran mayoría, -según se admite-, remitidos por ésta. Es cierto que hay otros hechos en el caso que apuntan en una dirección contraria; así, por ejemplo, la circunstancia de la afirmación de que fueron los dos litigantes demandantes los que acudieron a la empresa demandada, y que el apellido del codemandado figura en alguna documentación. Sin embargo, debe convenirse en que estos hechos han quedado por completo ayunos de prueba. Por todo ello, también considero que la juez de primera instancia ha resuelto correctamente la cuestión; en consecuencia, el recurso de apelación se debe ver desestimado, y la sentencia de primera instancia íntegramente confirmada.

20. La desestimación del recurso justifica la imposición de costas de la alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,