Sentencia Civil Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 385/2013 de 22 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00395/2013

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 385/13

Asunto: ORDINARIO 242/11

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 3 VILAGARCIA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.395

En Pontevedra a veintidós de octubre de dos mil trece.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 242/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Vilagarcia, a los que ha correspondido el Rollo núm. 385/13, en los que aparece como parte apelante-demandante: PROMOCIONES RÚSTICAS RIAS BAIXAS, representado por el Procurador D. ELENA MONTANS ARGÜELLO, y asistido por el Letrado D. EMILIO BUA ARES, y como parte apelado-demandado: D. Arsenio , representado por el Procurador D. ENCARNACION FERNANDEZ SÁNCHEZ, y asistido por el Letrado D. ANA I VILLAR FERNÁNDEZ, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Vilagarcia, con fecha 7 febrero 2013, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que se desestima la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Elena Montáns Argüello, en nombre y representación de 'Promociones Rústicas Rías Baixas SL'.

Se estima la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Dña. Encarnación Fernández Sánchez, en nombre y representación de D. Arsenio , con la obligación de 'Promociones Rústicas Rías Baixas SL', de proceder a la entrega de la licencia de primera ocupación de la vivienda, así como a la reparación de: -Humedades en muros y tabiques inferiores (en el muro que cierra la planta de semisótano, como los tabiques interiores).

-Humedades en muros exteriores (en el parámetro de los muros de contención situado a ambos lados de la rampa de acceso al garaje).

-Humedad en la parte superior de un tabique del dormitorio tres de la planta primera.

-Humedad en la galería así como en las paredes interiores anexas a dicha galería situada en el dormitorio tres de la planta primera.

-Rampa de acceso al garaje con excesiva pendiente.

-Deficiente estado del rodapié laminado de la planta baja y de la planta primera.

Fisura en el revestimiento del techo del comedor de la planta baja.

-Deficiente funcionamiento del interruptor automático magnetotérmico situado en la pared interior de la entrada en la vivienda.

-Ruidos generados por el uso de la bañera situada en el baño principal en la planta primera de la vivienda.

-Obras de cerrajería pendientes de ejecutar (Falta instalar la barandilla de protección de la terraza posterior de la vivienda, así como la reja metálica del cierre frontal de la parcela).

Todo ello, sin expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Promociones Rústicas Rias Baixas, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Son antecedentes de hecho relevantes para comprender el alcance de la controversia que permanece en esta alzada los siguientes: a) el litigio comenzó con la demanda entablada por la representación de Promociones Rústicas Rías Baixas, S.L., que accionaba sobre la base de una escritura pública de reconocimiento de deuda en la cual el demandado, D. Arsenio reconocía adeudar a la actora la suma de 12.309 euros, producto de la ' liquidación de cuentas como consecuencia de los negocios llevados a cabo entre los intervinientes '; la demanda exponía que el acuerdo incluía un pacto de aplazamiento, por cuya virtud la suma adeudada se abonaría en tres plazos en un período total de 18 meses; que el pago se instrumentó a través de tres pagarés por importe principal de 4.103 euros y que se incluía una cláusula de vencimiento anticipado por impago de cualquiera de los efectos. Como quiera que al vencimiento del primer pagaré éste resultó impagado y habiéndose generado gastos de devolución, la entidad actora reclamaba la suma global de 12.473,12 euros.

b) la representación demandada se opuso a la demanda. En su escrito de contestación se exponen aquellos 'negocios' celebrados entre las partes, en referencia a la existencia de un contrato de compraventa por cuya virtud D. Arsenio adquiría una vivienda en la urbanización As Pateiras, inicialmente formalizado en documento privado fechado el 11.1.2010, por el precio de 279.470 euros más IVA; el contrato se formalizó posteriormente en escritura pública, fechada el 25.6.2010. La contestación detallaba la forma pactada para el pago del precio: 190.304,14 euros en metálico por transferencia bancaria el día de la firma de la escritura, 72.616,82 también en el acto por cheque bancario, y 1078 euros en efectivo; el resto de la cantidad hasta llegar al precio pactado en el contrato privado se abonó, según la contestación, del siguiente modo: 9.725 euros mediante pago directo por el comprador a la agencia de intermediación inmobiliaria que intervino en la operación y los 12.309 euros restantes se reconocieron en la escritura pública sobre la que accionaba la empresa demandante.

c) el demandado, al tiempo, formuló demanda reconvencional sobre la base de los desperfectos existentes en la vivienda objeto del contrato, cuya reparación importa la suma de 15.691,64 euros, solicitando también la condena de la vendedora a entregar la licencia de primera ocupación.

La sentencia de primera instancia, después de realizar un extenso resumen de antecedentes, considera acreditada la realidad de los defectos existentes en la vivienda, a partir del informe pericial aportado por el demandado-reconviniente. También considera probado el incumplimiento representado por la falta de entrega de la licencia de primera ocupación. Seguidamente la sentencia se detiene en el defecto representado por la omisión de elementos de cerrajería, al considerar que fueron incluidos en la oferta; en cuanto a la alegación de prescripción sostenida por la vendedora, la sentencia considera que el plazo previsto en el art. 18 LOE no había transcurrido en el momento de interponerse la demanda. Consecuencia de estos razonamientos fue el fallo desestimatorio de la demanda y estimatorio de la reconvención.



SEGUNDO .- El recurso de apelación formulado por la representación de la entidad vendedora se fundamenta en la infracción del art. 319 procesal, al tiempo que denuncia la existencia de error en la apreciación de la prueba. El argumento comienza exponiendo que el art. 319 establece el carácter tasado de la valoración probatoria en relación con los documentos públicos, rechazando la conclusión de la sentencia de que, pese a aquel tenor literal, se había alcanzado un pacto por el cual no se reclamaría la suma reconocida en la escritura hasta tanto no se repararan los defectos de la vivienda.

El recurso rechaza la existencia de defectos en la vivienda, lo que considera incompatible con la decisión del demandado de entrar a vivir antes del otorgamiento de la escritura pública y con la falta de reclamación durante un período prolongado de tiempo.

Seguidamente, se denuncia en el recurso la infracción de la doctrina sobre contrato no cumplido adecuadamente, toda vez que la sentencia rechaza la demanda inicial y condena a reparar los desperfectos, lo que generaría un enriquecimiento injusto. Se argumenta igualmente que los defectos carecían de entidad suficiente.

El expositivo tercero del recurso se centra en la decisión estimatoria de la pretensión de instalación de los elementos de cerrajería, discutiendo que pueda invocarse la legislación de vivienda y la protectora de los consumidores, pues no se estaba ante la adquisición de una vivienda sobre plano o en construcción, sino de una vivienda terminada cuyo estado conocía perfectamente el comprador.

La recurrente reitera su argumento sobre la existencia de defectos de acabado y sobre el transcurso del plazo prescriptivo del art. 18 LOE desde que entró a habitar la vivienda hasta el anuncio por burofax del impago, remitido por el comprador el día 4.3.2011. El recurso cuestiona seguidamente el informe pericial, que califica de insustancial y, finalmente, se argumenta que la licencia de ocupación ya ha sido concedida, pese a que, además, con arreglo a la ley 4/2003 no sería precisa su entrega, cuestión ajena a la voluntad de la vendedora.

La representación apelada solicita la íntegra desestimación del recurso y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida. Tras criticar los argumentos de la recurrente, la apelada insiste en la tesis expuesta en su escrito de contestación.



TERCERO .- La alegación relativa a la infracción del art. 319 de la ley procesal no se comparte. Como es sabido, y pese al tenor literal de la norma, el principio que rige en nuestro sistema procesal es el de la libre valoración judicial de la prueba. Con arreglo a tal principio, el documento público no presenta el carácter de prueba legal o tasada, de valor superior al resto de medios probatorios. El documento público vincula al juez respecto de su fecha y del hecho que motiva su otorgamiento, pero ello no supone que su contenido revista fehaciencia y no pueda ser contradicho por otros elementos de prueba traídos al proceso, criterio sostenido con reiteración por el TS, incluso bajo la vigencia del art. 1218 del Código Civil .

De este modo, el hecho de que en la escritura de 25.6.210 se aluda a una liquidación de cuentas por negocios entre las partes, o no se haga mención a supuestos defectos constructivos en la escritura pública de compraventa otorgada el 25.6.2010, no impide que estos hechos lleguen al proceso por otras vías, formando la convicción judicial sobre la base de medios de prueba que respeten la normativa procesal.

De otra parte, resulta pertinente recordar que la tarea de fijación en segunda instancia de los hechos discutidos a partir de una nueva valoración de la prueba, -a lo que nos conduce la argumentación del recurrente-, se realiza con la evidente matización de que es el juez de primera instancia quien se encuentra en una posición de privilegio para valorar la prueba, pues ante él se desarrolla el plenario y en su seno la totalidad de la actividad probatoria, -a salvo de la que resulte admitida en segunda instancia-, lo que permite limitar el juicio de hecho en grado de apelación al análisis de la corrección del criterio valorativo seguido por el juez a quo, siempre, claro está, que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( SSTC 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras); en este contexto, el tribunal de apelación rectificará la apreciación judicial, bien cuando el razonamiento seguido en la sentencia apelada sea ficticio, -en el sentido de soportado sobre bases irracionales o contrarias a la lógica-, o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador a quo de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

Desde esta perspectiva de análisis, la Sala ha comprobado cómo la juez a quo ha formado su convicción sobre la base de pruebas válidas, que han consistido, en primer término, en la determinación de ciertos hechos como consentidos a partir del cruce de alegaciones de las partes y de otro lado en el examen de las declaraciones de testigos, entre las que se menciona expresamente en la sentencia el testimonio de la representante de la agencia mediadora Sra. Rosana y el Sr. Joaquín , representante de la entidad demandante. Sin embargo, la argumentación nos resulta carente de interés porque si bien se miran las cosas, la sentencia se limita a reseñar, a modo de resumen, el resultado de las declaraciones, pero no obtiene directamente ninguna conclusión ni declara probado ningún hecho sobre la base de aquellos testimonios. En otros términos: la sentencia no declara probada la existencia de defectos por el hecho de que entre las partes hubiera conversaciones a ellos referidas, sino que para concluir la existencia de defectos en la construcción toma como base la única opinión pericial aportada al proceso, lo que entra en la lógica de la valoración de los medios probatorios. No vemos, pues, ningún hecho decisivo para formar el silogismo judicial que no haya llegado al proceso a través de medios de prueba válidos, ni percibimos ningún error en la interpretación de los aportados al litigio. Por estas razones se desestima el motivo.



CUARTO .- Despojado el litigio de la incertidumbre fáctica que denunciaba el recurrente, el siguiente punto que ha de abordarse es el relativo a una supuesta infracción de las consecuencias jurídicas de la aplicación de la regla del contrato no cumplido adecuadamente. La sentencia, - cierto que de forma poco precisa-, hace alusión a dicho principio y trae cita parcial de diversas resoluciones del TS, de las que no obtiene ninguna conclusión concreta. La sentencia parte de la afirmación de que quien no ha cumplido su prestación no puede reclamar el cumplimiento de la contraria (se entiende que en las obligaciones sinalagmáticas con prestaciones recíprocas) y sobre declarar probada la existencia de los defectos en la vivienda y el incumplimiento de la entrega de la licencia de primera ocupación, desestima íntegramente la demanda.

Se trata de una cuestión de índole puramente jurídica, consistente en determinar los requisitos para la apreciación de la excepción de contrato defectuosamente cumplido y sus efectos en las relaciones contractuales recíprocas. Por tal motivo, son pertinentes las siguientes consideraciones: a) la bilateralidad de la relación obligatoria supone, ya desde el Derecho intermedio, no sólo la existencia de obligaciones recíprocas o cruzadas entre las partes, al tiempo acreedores y deudores el uno del otro, sino la interdependencia entre aquéllas, sujetas por el sinalagma que supone que la obligación de cada parte encuentra su causa o razón de ser en la prestación prometida por la otra. ' Concausalidad obligacional ' o ' mutua condicionalidad ', son las expresiones doctrinales. Ya desde la STS de 5 de enero de 1935 , con cita de otra anterior, de 5 de enero de 1905, se caracterizaban los contratos bilaterales o recíprocos no sólo como aquéllos de los que nacían obligaciones para ambas partes, sino que la obligación de cada uno encuentra su causa, ha sido querida, precisamente como equivalente de la asumida por la otra parte, y ello no sólo en el nacimiento de la obligación (sinalagma genético), sino también en su desarrollo (sinalagma funcional), de modo que, normalmente, las obligaciones recíprocas han de ser de cumplimiento simultáneo, pues sólo así se cumple el fin económico del contrato.

b) una de las consecuencias de la relación sinalagmática es el régimen singular del incumplimiento contractual. Así, si un contratante no cumple su prestación no puede reclamar el cumplimiento a la parte contraria. Nadie puede exigir sin haber cumplido. Si tal se produce, la parte reclamada de pago podrá oponer la exceptio non adimpleti contractus , que le faculta para suspender el cumplimiento de su prestación en tanto la contraria no cumpla la propia. La excepción, se ha dicho, no extingue el derecho del demandante que reclama el cumplimiento, sino que lo detiene o neutraliza, hasta tanto no cumpla con su propia prestación.

c) como variante de la excepción de contrato no cumplido se sitúa la exceptio non rite adimpleti contractus , oponible en los casos en los que el actor sólo ha cumplido parcialmente su prestación o lo ha hecho de forma defectuosa. Su efecto, en principio, es semejante al anterior: si el demandante no ha cumplido en la forma convenida, el demandado puede suspender el cumplimiento de la propia prestación. Pero para que esta equiparación de efectos tenga lugar resulta preciso que la parte incumplida o deficientemente ejecutada sean de entidad suficiente, con virtualidad para frustrar el fin económico del contrato, de modo que lo ejecutado no satisface el interés del acreedor demandado de cumplimiento. Si no se está ante tal hipótesis de hecho, si lo ejecutado parcial o defectuosamente no resulta relevante desde el punto de vista del fin económico del contrato o del programa de prestaciones previsto, o si puede subsanarse con facilidad, o si el coste de reposición no es relevante en relación al conjunto de las prestaciones pactadas, el efecto de la excepción no puede ser la íntegra desestimación de la demanda, con facultad del demandado de suspender su prestación, sino que razones de equidad y buena fe en el cumplimiento de las obligaciones obligan a modular sus consecuencias, por lo que, en tales casos, lo procedente es, bien una reducción proporcional en el precio, bien la exigencia de la reparación de lo mal hecho.

La clave, por tanto, están en determinar la incidencia que la parte de la prestación no cumplida, o no cumplida adecuadamente, puede tener en relación con el total de las prestaciones programadas. En ocasiones tal medición, forzadamente valorativa, dependerá de factores meramente cuantitativos y en otros cualitativos, y será el demandado quien, al fundamentar su excepción, deba convencer sobre tal circunstancia, soportando la carga de probar la realidad de los hechos afirmados.

En el presente caso nos parece que la juez acierta al apreciar la excepción. La falta de entrega de la licencia de primera ocupación, -sobre la que luego se volverá-, es reconocida, al punto de haberse aportado definitivamente como prueba en esta fase de apelación. Y en cuanto a la existencia de deficiencias, éstas no se discuten en su realidad, contrastada con un solo informe pericial que ha llegado al proceso por aportación del comprador reconviniente y que el vendedor no se ha visto en la situación de contradecir aportando otra opinión diferente o solicitando, en su caso, la designación judicial de perito. El dictamen, -obrante a los folios 195 y ss.-, resulta suficientemente ilustrativo y no apreciamos en él las carencias que apunta el recurrente. El dictamen relaciona las deficiencias de la vivienda, aporta fotografías, analiza sus causas y propone soluciones constructivas para su corrección, en forma más que suficiente para que la sentencia construya sólidamente su juicio probatorio. Las aclaraciones de su autor en el acto de la vista brindaron al demandado la posibilidad de combatir sus conclusiones, sometiendo la prueba al debate contradictorio.

El dictamen valora la entidad de las obras de reparación en la suma de 15.691 euros, cantidad no desdeñable en relación con el importe total del precio y, desde luego, atendida la descripción de las deficiencias nos parece que presentan indudable relevancia cuando se trata de una edificación destinada a vivienda, de manera que justifican la puesta en juego de la excepción y permiten al demandado no abonar el precio hasta que se proceda a su reparación. Como quiera que el actor no podía reclamar sin cumplir su prestación, la demanda ha sido correctamente desestimada, lo que no genera ningún enriquecimiento injusto, pues la obligación de pago del precio permanece una vez cumplida la obligación propia.

Se desestima el motivo.



QUINTO .- Por lo demás, la prueba también convence sobre el carácter causal del reconocimiento de deuda documentado en la escritura de 25.6.2010; tal hecho resulta implícito en un escrito de contestación a la reconvención que no lo niega de forma expresa, de modo que el contrato, -que ya expresaba que su causa estaba en los 'negocios' existentes entre las partes- incorporaba un obligación de pago parcial del precio de la compraventa, origen de las relaciones entre las partes. Esta circunstancia priva al reconocimiento de todo carácter abstracto, de suerte que la demanda, también por este motivo, fue correctamente desestimada (cfr. STS 1.3.2002 , fundamento jurídico segundo). Por tanto, la fundamentación jurídica de la demanda inicial, que se sostenía sobre la alegación de un reconocimiento de deuda pretendidamente abstracto, resultaba singularmente desatinada.



SEXTO .- Tampoco apreciamos la existencia de prescripción en las reclamaciones dirigidas por el comprador contra el vendedor de la vivienda. La LOE resulta inaplicable cuando de lo que se trata es de reclamar la entrega de la cosa conforme a lo pactado accionando sobre la base del contrato de compraventa, donde la prescripción de las acciones cuenta con el plazo general de quince años. Así lo afirmábamos en nuestra reciente sentencia de 8.3.2013 , haciéndonos eco de una postura jurisprudencial bien conocida: ' Insiste el recurrente, la promotora del inmueble, que la acción contra ellos ejercitada está prescrita, al haber transcurrido el plazo de un año, por tratarse de vicios o defectos de acabado, que no afectan a la habitabilidad en los términos del art. 17.1.b in fine de la LOE , cuando es así que la juzgadora a quo ha procedido a su condena en los términos de la acción contractual que nace de la compraventa o si se quiere del arrendamiento de obra en relación con el art. 1101 del C. Civil . La compatibilidad entre unas y otras acciones ha venido proclamándose de forma reiterada por la jurisprudencia. En particular, en lo que hace a la posible acumulación alternativa o eventual de la acción de responsabilidad basada en la existencia de un contrato de compraventa o de arrendamiento de obra y la regulada en la normativa especial cuando la acción se dirige contra el promotor, es el propio art. 17.1 de la LOE el que zanja la cuestión, al proclamarla expresamente. Podrá discutirse el ámbito objetivo de responsabilidad, pero, como se ha afirmado, el promotor responde de cualquier daño contractual que origine a los compradores, incluso aunque se trate de daños contemplados en el régimen específico del art. 17, produciéndose en cierto modo un cierto solapamiento de responsabilidades...La jurisprudencia en este sentido es clara y reiterada, antes y después de la LOE . Como señala la STS de 24 de mayo de 2007 , citando la de 16 de marzo 2006 , la atribución de responsabilidad al promotor por los vicios o defectos ruinógenos de la edificación ha sido ampliamente examinada por esta Sala que tiene establecido que aunque el promotor- vendedor no hubiera asumido tareas de constructor, no por esto en los supuestos del art. 1591 del Código Civil , está exento de toda responsabilidad, ya que la doctrina jurisprudencial, al haber incorporado la figura del promotor inmobiliario al ámbito de los responsables que por desfase histórico no contempla el art. 1591 (STS), no ha dicho que sólo su responsabilidad proceda cuando se declara la del constructor, pues se puede apreciar como autónoma teniendo en cuenta que al ser el vendedor está ligado a los adquirentes por los correspondientes contratos y como tal asume el deber de entregar las cosas en condiciones de utilidad, es decir, exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso ( SSTS 2 de diciembre de 1994 , 30 de diciembre de 1998 , 12 de marzo y 13 de octubre de 1999 y 11 de diciembre de 2003 ), señalando la sentencia de 27 de septiembre de 2004 que el promotor tiene una eficaz y decisiva intervención en el proceso edificativo, intervención que es continuada y parte desde la adquisición del solar y cumplimiento de trámites administrativos y urbanísticos para la edificación hasta llegar a presentar en el mercado un producto que debe ser correcto ( sentencia de 21 de marzo de 1996 ), lo que impone actividades de elección y contratación de técnicos y constructores idóneos, actividades que permiten su inclusión en el artículo 1591, pues los derechos de los adquirentes no decaen ni resultan desamparados por el hecho de no haber contratado con los constructores, o por el hecho de no haber puesto reparos en el momento de la recepción de las viviendas o locales ya sus relaciones son exclusivamente con el promotor que es quien lleva a cabo las obras con destino al tráfico y en su beneficio, lo que contribuye a que los compradores confíen en su prestigio profesional. Esta misma línea se había seguido además en la STS de 2 de marzo de 2012 ...' En consecuencia, la acción no se encontraba prescrita y no apreciamos en la conducta del demandado-reconviniente ningún acto que implique, con los requisitos que ello implica, una renuncia al derecho a reclamar por la mera circunstancia de haber entrado a ocupar la vivienda sin formular previamente reclamación, tanto más cuanto que no queda acreditado que todos los defectos que relaciona el informe pericial existieran ya en dicho instante. Se desestima el motivo.

SÉPTIMO .- En punto a la cuestión relativa a la omisión de elementos de cerrajería, la queja se refiere a la falta de instalación de una barandilla de protección en la terraza posterior de la vivienda así como al suplemento de altura del cierre frontal con reja metálica. Como indica el dictamen del perito, tales elementos figuraban en la documentación que sirvió de base a la oferta, lo que suponía un fundamento suficiente para la estimación de la reclamación, como razona la sentencia combatida, además de figurar en el proyecto que sirvió de base a la ejecución. Sin que se justifique suficientemente, los mismos elementos desaparecieron en el proyecto final de obra, pero la legislación protectora del adquirente de viviendas, se insiste, ampara la pretensión, tanto más cuanto que el propio contrato privado, pese a que recogía la obligación de entrega de un cuerpo cierto que el comprador manifestaba conocer, también contenía una autorización a la vendedora para introducir modificaciones en el proyecto inicial, con renuncia a cualquier tipo de reclamación. Esta disposición contractual contravenía norma imperativa, por lo que fue correctamente inaplicada por la juez de primer grado.

La ley gallega 18/2008, vigente en la fecha en que tuvieron lugar los hechos enjuiciados, disponía en su art. 83.2 que las características, condiciones, prestaciones y garantías de las viviendas, anexos, servicios e instalaciones comunes ofrecidas en la publicidad serán exigibles por la persona compradora, aun cuando no figuren expresamente en el contrato de compraventa firmado, por lo que el motivo se ha de ver desestimado.

OCTAVO .- Resta finalmente la cuestión relativa al incumplimiento de la obligación de entrega de la licencia de primera ocupación. Sobre esta cuestión hemos afirmado que, como resulta conocido, la licencia de primera ocupación tiene como objeto comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad entre la edificación ejecutada con el proyecto que sirvió de base para la concesión de aquélla, o en los términos establecidos en el art. 4.e) de la Ley 8/2012 , de vivienda de Galicia, ' el acto administrativo que acredita que los edificios o viviendas cumplen los requisitos exigidos para ser destinados a uso residencial y se ajustan a la licencia urbanística otorgada .' Por su parte, el art. 42 establece que vez concluidas las obras de construcción de los edificios o viviendas, el promotor solicitará la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento en el que radique el inmueble, y acompañará a su solicitud la certificación final de obra y demás documentación que, en su caso, exija el ayuntamiento competente.

En línea con la normativa especial, hemos considerado en ocasiones anteriores que no basta con la entrega puramente física o instrumental para dar satisfacción a los intereses del comprador de viviendas, sino que resulta exigible también que lo entregado cumpla la finalidad prevista, de suerte que el inmueble pueda ser destinado por el comprador a los fines previstos en el contrato, criterio sostenido por la doctrina jurisprudencial de forma harto conocida.

En particular, y en lo que hace al cumplimiento de la normativa urbanística en los casos de compraventa de viviendas en construcción, las recientes STS de 6 y 11.3.2013 , reiteran la doctrina sentada por la sentencia de pleno de 10.9.2012 ; la última de las citadas afirma en su fundamento jurídico tercero que: 'El problema de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor ha sido examinado por el Pleno de esta Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre , que para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito de la entrega de la vivienda declara, en lo que aquí interesa y con vocación de unificar doctrina, lo siguiente: «Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente».

(...) «Examinadas dichas circunstancias, se observa que la promotora, que solicitó la licencia de primera ocupación de los edificios en que se encontraban integrados la vivienda y el garaje objeto de venta en este pleito dos días después de que los compradores formularan requerimiento resolutorio, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención. Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento'.

Y sobre lo anterior, añade: '... el cumplimiento de la obligación de entrega por el promotor-vendedor no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes, techo, suelo y posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda alquilándola o vendiéndola sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia y que, en cambio, el promotor-vendedor sí debe despejar adecuadamente como responsable de que la edificación se ajuste a las normas urbanísticas.

4ª) La protección del derecho de propiedad y la seguridad del tráfico que en principio garantiza el sistema registral español, en el que por ley se informa también de la legalidad urbanística de los inmuebles, se vería considerablemente menoscabada si el comprador de una vivienda de nueva construcción, inscrita en el Registro de la Propiedad sin apariencia alguna de ilegalidad urbanística, se viera obligado a aceptar su entrega y a pagar el resto del precio en unas circunstancias que lleguen hasta el punto de hacerle temer por una futura demolición de la vivienda comprada, siendo estas circunstancias las que a su vez equivalen a un incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la vivienda en un determinado plazo por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública 'una vez finalizadas las obras' , como en el presente caso, pues también el contrato le obligaba a entregar la vivienda y, por las razones antedichas, no es lo mismo terminar físicamente la vivienda que entregarla en condiciones de habitabilidad e idoneidad para el tráfico jurídico.

5ª) También desde el punto de vista de la normativa protectora de los compradores de viviendas, expresamente considerada en la sentencia recurrida, debe llegarse a la misma conclusión, porque el deber de información del promotor-vendedor no puede concebirse en términos meramente formularios, considerándolo cumplido por la sola mención en el contrato de la licencia de obras y de la puesta a disposición del comprador de toda la documentación relativa a la vivienda, ya que lo fundamental es su contenido material que, en el presente caso, imponía a la promotora-vendedora hoy recurrente, dada su condición de profesional del sector y conforme al art. 1258 CC (LA LEY 1/1889), informar a la compradora de que la edificación del conjunto residencial no se correspondía con la calificación urbanística del suelo.

6ª) Si la seguridad de la propiedad inmobiliaria es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España pero que compran desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad .' Sin embargo, es peculiaridad del caso el hecho de que la licencia finalmente fue concedida, habiendo quedado aportada al proceso en esta fase de apelación. La licencia fue solicitada el 30.9.2008 (folio 166). El día 10.9.2008 se expidió el certificado final de obra (vid. folio 125). En el expediente figura que el ente local requirió en diversas ocasiones la remisión de documentación complementaria (la última vez el 20.10.2012), emitiéndose el informe favorable por la arquitecto municipal el 24.10.2012. La demora obedeció, entre otras causas, a las exigencias técnicas para la recepción de determinadas obras de urbanización. En este sentido resulta ilustrativo el informe fechado el 10.2.2012 por la arquitecto municipal (folio 137).

Lo cierto es que cuando se entregó la posesión de la vivienda al entrar a habitarla el comprador en febrero de 2010, la licencia no había sido otorgada por causa imputable al vendedor, ni tampoco al momento de firmar la escritura pública de compraventa, (en junio del mismo año) y aunque el pronunciamiento condenatorio a la entrega de la licencia haya quedado sin contenido por su concesión posterior pendiente el proceso, sí permite fundamentar la conclusión en que se basó la juez de primera instancia para desestimar la demanda, relativa a la existencia de un incumplimiento de la obligación de entrega por parte de la entidad promotora. En consecuencia, el motivo se desestima.

NOVENO .- La desestimación del recurso determina la imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación deducido por la representación procesal de PROMOCIONES TURÍSTICAS RÍAS BAIXAS, S.L. y en su consecuencia confirmamos íntegramente la resolución recurrida, con imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se pondrá testimonio en lo autos principales, con inclusión del original en el libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.