Sentencia Civil Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 497/2013 de 04 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00451/2013

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 497/13

Asunto: VERBAL 116/13

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 1 PONTEVEDRA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.451

En Pontevedra a cuatro de diciembre de dos mil trece.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de juicio verbal 116/13, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm. 497/13, en los que aparece como parte apelante-demandante: D. Hernan , representado por el Procurador D. MARIA DEL CARMEN ABELENDA FRAGA, y asistido por el Letrado D. LUIS BENEDITO FRADES, y como parte apelado-demandado: D. Justino , en rebeldía, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pontevedra, con fecha 19 julio 2013, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice: 'Que debo desestimar la demanda presentada por la Procuradora Doña María del Carmen Abelenda Fraga, en nombre y representación de Don Hernan , contra Don Justino , en situación procesal de rebeldía, sin efectuar especial imposición de las costas procesales.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Hernan , se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Es objeto de recurso la sentencia dictada en primera instancia que desestimó la demanda deducida por el actor, en la que pretendía la resolución del contrato de arrendamiento concertado con el demandado.

La resolución del litigio exige partir de la siguiente relación de hechos, sobre los que no existe discusión, y que la sentencia precisa en su fundamento jurídico segundo, del siguiente tenor: 'Son hechos probados de lo que, en consecuencia, partiremos para la resolución del litigio los siguientes: 1º.-El 1 de julio de 1999 Doña Amanda , madre del actual demandante y Don Justino , ahora demandado, suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, en relación con el NUM000 nº NUM001 de la CALLE000 en Combarro.

Se aportó por el demandante fotocopia (no impugnada) de este contrato, que consta en los folios 33 y 34 de las actuaciones.

2º.-Interesa destacar del contenido del contrato lo siguiente: a)Se pactó que comenzase a regir a partir del día 1 de julio de 1999 y, en cuanto a su duración, según su estipulación tercera: 'El plazo de duración del presente contrato será de tiempo indefinido y le será de aplicación lo dispuesto en el art. 9 de Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril , sobre supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos'.

b)Se convino asimismo que el precio del arriendo fuese de 9.500 pesetas más IVA, pagadero por mensualidades vencidas en el domicilio del propietario, su apoderado o administrador, si lo designase, sin previo requerimiento de pago, dentro de los cinco primeros días de cada mensualidad y por meses completos, cualquiera que fuese el día del mes en que el inquilino dejase de ocupar el NUM000 alquilado.

c)El destino pactado del NUM000 , según reza la estipulación cuarta del contrato, fue el de peluquería, con exclusión de todo otro uso, sin posibilidad de cesión o subarriendo total o parcial sin permiso escrito previo del arrendador.

d)Los gastos de luz, agua y basura serían por cuenta del arrendatario así como las obras interiores de acondicionamiento del local (pisos, carpintería, fontanería, pinturas...), tal y como consta en las cláusulas 7ª y 4ª, respectivamente.

3º.-El 20 de mayo de 2008 Don Abel y Doña Amanda , padre de Don Hernan , otorgan ante Notario pacto de mejora, por cuya virtud los primeros mejoran a su hijo adjudicándole el pleno dominio de la finca descrita, que comprende el NUM000 ahora litigioso (folios 23 a 28 de las actuaciones).

4º.-Extraprocesamente, el demandado ha sido requerido por el nuevo propietario para poner fin a la relación contractual, por medio de burofax, en dos ocasiones (cfr. Folios 38 y siguientes) La clave del litigio se encuentra en la interpretación de la cláusula tercera del contrato. En la tesis del apelante, -única parte comparecida en el proceso, al ser declarado en rebeldía el demandado-, no fue voluntad de los contratantes el establecimiento de una relación jurídica de duración indefinida, que vinculara hasta que una de las partes le pusiera discrecionalmente fin, sino que en realidad se está ante un 'contrato sin plazo', que deberá integrarse con las normas especiales del Código Civil para el arrendamiento, mencionándose los arts. 1581 y 1566 . En consecuencia, desde la posición del demandante se sostiene que la cláusula transcrita es nula o, en su caso, debe ser interpretada en el sentido de que la duración surge de la aplicación supletoria de los citados preceptos legales, concluyendo que la duración debe entenderse mensual, con posibilidad de aplicación de la tácita reconducción.

La sentencia de primera instancia fundamentó su pronunciamiento en la cita de diversos precedentes jurisprudenciales. En primer término, se transcriben parcialmente las SSTS de 9.9.2009 y la de 14.11.2012, en las que el TS consideró que en los casos en los que el contrato de arrendamiento de locales de negocio cuya duración se había dejado a la voluntad exclusiva del arrendatario, se aplican analógicamente las normas del usufructo, por lo que la duración máxima que puede imponerse al arrendador debe entenderse de treinta años. Y en segundo lugar, la sentencia ahora recurrida argumenta, con relación a las personas físicas, con la cita de tres sentencias de órganos provinciales, descarta que la voluntad de las partes hubiera sido el establecimiento de una duración mensual y entiende que la finalidad del contrato fue la cesión de uso de un local de negocio, por lo que deberá continuar el contrato mientras la actividad se siga ejerciendo o el arrendatario se jubile.

El recurrente insiste en los argumentos ofrecidos en su escrito inicial y añade diversas razones por las que considera inaplicable la doctrina sentada en las sentencias del TS. En esencia, estos datos que permiten distinguir el caso de los considerados en las resoluciones mencionadas serían, en la tesis apelante, los siguientes: a) de la literalidad de la cláusula, en sí misma contradictoria, se deduce que lo que las partes quisieron fue precisamente la no aplicación del régimen de prórroga forzosa; b) no ha quedado probado que el arrendatario hubiera realizado obras de mejora del local; c) la renta no estaba sujeta a ninguna actualización, lo que demostraría la voluntad de las partes de vincularse por un corto período de tiempo; d) la configuración fáctica de la finca hace el arrendamiento muy gravoso para la propiedad; y e) las relaciones entre las partes, en particular la conducta seguida por el arrendatario una vez que se le comunicó la intención del actor de recuperar la finca, demostrativas de la voluntad compartida de dar por resuelto el contrato.

El demandado ha permanecido en rebeldía ante este órgano de apelación.



SEGUNDO.- La duración de las relaciones obligatorias de tracto sucesivo cuando las partes o la ley no la han determinado, constituye una vexata quaestio en el Derecho Privado, ante la falta de norma positiva que ofrezca una solución válida con carácter general. En general suele entenderse que, en atención a la naturaleza de las cosas, las vinculaciones perpetuas son ajenas al ámbito de libertad sobre el que descansa la ley del contrato, tal como se sigue de la cita del art. 1583 del Código Civil .

En el marco de singulares relaciones obligatorias existe norma legal expresa (especialmente en el marco de las relaciones basadas en el intuitu personae), inexistente para el contrato de arrendamiento de cosas, del que sin embargo la duración durante 'un tiempo determinado' resulta de esencia (cfr. art. 1543).

Por ello puede decirse que existe un consenso general en la afirmación de que los contratos 'sin tiempo fijo' no pueden vincular a los contratantes de forma perpetua, pues tal resulta contrario al principio de la libertad contractual. Por tal motivo es regla general en tales casos el reconocimiento a cada contratante de un derecho de desistimiento unilateral, que cuenta con el límite general de la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos. Como sintetiza la STS 5.6.2009 : 'Está Sala ha considerado acertada la argumentación de la sentencia recurrida, y declara que la resolución unilateral del contrato de servicios, a falta de plazo de duración y de preaviso, sólo da lugar a indemnización si se realiza sin justa causa o con abuso de derecho y si se prueban los daños y perjuicios...' o, en palabras de la resolución de la misma Sala de 2.6.2009: 'Con carácter previo al examen de los motivos debe señalarse que cuando se trata de contratos de duración indefinida, por no haberse pactado un plazo determinado para su determinación, con o sin previsión de prórrogas o renovaciones, la doctrina jurisprudencial admite la resolución o disentimiento unilateral, por decisión 'ad nutum', tanto más si hay en la relación una impronta de confianza -'personae intuitu'-, y así sucede en los contratos de agencia, concesión o distribución mercantil, y otros afines de colaboración comercial, como el del caso. La extinción del vínculo contractual por ejercicio de la facultad resolutoria unilateral se produce en todo caso, incluso aunque sea arbitraria o injustificada, pero sus consecuencias económicas son distintas según las circunstancias concurrentes'.

Norma que se contiene expresamente en el DCFR para el contrato de arrendamiento, en su art. IV.B.-2:102 ('an indefinite lease period ends at the time specified in a notice of termination given by either party').

Ausente nuestro derecho positivo de una norma similar, la doctrina apunta hacia la aplicación de lo dispuesto en el art. 1128 sustantivo, de suerte que serán los tribunales los que fijen la duración del contrato, solución seguida en las sentencias mencionadas en la resolución recurrida.

La singularidad del supuesto, a juicio del recurrente, radica en que se está en una fase anterior de la interpretación, pues se trata de indagar el sentido de la cláusula en cuestión, de la que se propone que de ella se deduce que los litigantes no quisieron fijar una duración indefinida, sino que lo que se quiso fue precisamente excluir el régimen legal de la prórroga forzosa.

Compartimos el punto inicial de la línea de argumentación que formula el recurrente, en el sentido de que la literalidad de las cláusulas del contrato no permite utilizar el preferente criterio gramatical de interpretación ( art. 1281 del Código Civil ), en la medida en que contiene dos proposiciones en apariencia contradictorias, pues de un lado se afirma que 'el plazo de duración del presente contrato será de tiempo indefinido', y a continuación se expresa una afirmación incompatible con la anterior, en el sentido de que el contrato no quedaría sujeto al régimen de prórroga forzosa, esto es, al mantenimiento de una vigencia indefinida en el tiempo a voluntad del arrendatario, precisión, además, innecesaria, como es de toda evidencia.

Ello así, pasa a primer plano la necesidad de indagar la voluntad de los contratantes, manifestada en actos anteriores y coetáneos al contrato. Pero en este análisis, los datos que nos ofrece el recurrente no nos parecen unívocos y, en todo caso, resultan inexpresivos en cuanto a que la voluntad de los contratantes fuera la de establecer una duración mensual.

En efecto, compartimos con la sentencia recurrida la afirmación de que no está en la lógica de las cosas ni en la finalidad económica del contrato concertar un arrendamiento de local de negocio por plazo de un mes, tanto más en el caso en que, como aquí sucede, se pactó expresamente que 'las obras interiores de acondicionamiento del local (pisos, carpintería, fontanería, pinturas...) son por cuenta del arrendatario'.

El resto de circunstancias que el recurrente menciona no nos parece que desmientan esta visión de las cosas. La falta de previsión expresa de una cláusula de actualización de la renta o la renuncia del arrendatario a la cesión o al subarriendo no conducen necesariamente a estimar que el contrato tendría que tener una duración por meses, y pudieran fundamentar, con un razonamiento inverso, la afirmación de que, precisamente, lo que quisieron las partes fue vincularse por un prolongado período de tiempo, de suerte que el arrendatario pudiera abonar la renta consolidando su actividad económica en el local arrendado. Voluntad de continuar en la posesión claramente expresada en el documento obrante al folio 40 de las actuaciones. Por el contrario, no nos parece que la comunicación obrante al folio 48 permita colegir que la duración pactada fuera la propuesta por el actor.

Por tal motivo, consideramos con la sentencia de instancia que debe entrar en juego la doctrina jurisprudencial, compartida por los autores, relativa a la necesidad de fijar un límite a los arrendamientos en los que las partes no han pactado una duración determinada, -ya hemos señalado cómo la cláusula de duración indefinida no resulta válida-, en línea con lo establecido en el art. 1128. En esta tesitura, el criterio ofrecido por las resoluciones citadas en la sentencia de primera instancia nos parece conforme con las circunstancias del caso. Se trata de indagar la finalidad de los contratantes a la hora de concertar la relación jurídica, y si ésta apareció ligada a la instalación de una concreta actividad económica, -especificándose que habría de ser una peluquería-, está en la lógica de las cosas entender que el contrato vincula en tanto que el arrendatario personalmente se dedique de forma efectiva a dicha actividad. De otra manera, si se optara por conceder al arrendador la facultad de resolver el contrato cada mensualidad, nos parece llano que resultaría antieconómico para el arrendatario y que en tales condiciones no lo hubiera concertado. No resulta razonable celebrar un contrato en las condiciones que propone el apelante, en la interpretación que de lo 'razonable' que ofrece el art. 1:302 de los Principios del Derecho Europeo de Contratos: 'Para los presentes principios, lo que se entienda por razonable se debe juzgar según lo que cualquier persona de buena fe, que se hallare en la misma situación que las partes contratantes, consideraría como tal. En especial, para determinar aquello que sea razonable, habrá de tenerse en cuenta la naturaleza y objeto del contrato, las circunstancias del caso y los usos y prácticas del comercio o del ramo de actividad a que el mismo se refiera', pues nadie concertará un contrato de arrendamiento de local, con la obligación asumida de realizar obras de acondicionamiento, si puede quedar sin efecto al mes siguiente a voluntad del arrendador sin compensación alguna.

El recurso se desestima.



TERCERO.- Desestimado el recurso, las costas procesales de esta alzada se imponen al apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Hernan contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pontevedra, en los autos de juicio de desahucio registrados bajo el número 116/2013, resolución que confirmamos en su integridad, con imposición al apelan te del pago de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se pondrá testimonio en lo autos principales, con inclusión del original en el libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.