Sentencia Civil 526/2023 Audiencia Provincial de Salamanca Civil-penal Única, Rec. 969/2022 de 27 de octubre del 2023

PRIMERO-. La sentencia de fecha 21 de septiembre de 2022, dictada por la titular del Juzgado de 1ª instancia núm. 7 en el procedimiento ordinario núm.152/2020, estimaba la demanda interpuesta por la parte actora, contra los sucesores de don Romeo, doña Elvira y don Carlos María y en su virtud, condenaba a estos últimos, a pagar la cantidad de 27.758,25 euros, de los cuales, 8.258,25 euros, se correspondían con parte de la señal entregada y 19.500 euros en concepto de clausula penal y al pago de los intereses de dicha cantidad desde la interpelación judicial con expresa condena en costas a los demandados.

La resolución recurrida estima la demanda con base en esencia en los siguientes argumentos:

- Don Romeo firmó un contrato denominado autorización de gestión de venta al mediador el 26 de febrero de 2018, por el cual, confería el encargo de poner a la venta de la Administración de Loterías situada en C/ Azafranal nº 14 de Salamanca a Hedilla Abogados SL por un precio mínimo de 200.000 euros.

- Califica dicho contrato como de mediación o corretaje.

- Considera acreditado que acreditado que el contrato de señal sobre la Administración de Loterías objeto de autos se realizó gracias a la intervención del mediador. En todo caso, las gestiones de aquél fueron aprovechadas por el vendedor, por cuanto, recibió parte del precio de venta final con el pago de parte del precio efectuado por la compradora, aun cuando, finalmente, no se llegará a consumar la venta por motivos diferentes a los que ahora nos quiere hacer ver la parte demandada.

- Señala que al mediador lo que se le confiere es un encargo de venta en el que puede coger dinero en forma de señal y hacerse pago con ella de sus honorarios, que es lo que ha sucedido en el supuesto de autos. Aquí el vendedor facultó al mediador para acordar y suscribir con futuros compradores, en nombre y representación de la propiedad, documentos de arras, (contrato/s de señal/es) y recibir cantidades a cuenta del precio. La cantidad entregada a cuenta 19.500 se les otorgó la naturaleza de arras penitenciales.

- Considera acredita dado la versión de los hechos que da la parte actora en cuanto a que la parte vendedora necesitaba dinero para pagar una deuda con el Organismo Estatal de Loterías y Apuestas del Estado y era imprescindible obtener liquidez inmediata, por lo que, se apresuró a hacer el contrato de señal con rebaja incluso del precio final de venta. Con la entrega de la señal que realizaron los ahora actores, don Romeo, pudo liquidar la deuda, si bien, decidió después no seguir con la venta del negocio. Se estipuló válidamente un pacto de arras para cuya conclusión don Romeo había facultado expresamente a la entidad mercantil con ocasión del otorgamiento del encargo de venta. Se ha acreditado igualmente con la documental obrante y el interrogatorio de doña Estefanía que el vendedor expresó finalmente su interés en no concluir la venta de la Administración de Lotería.

Por la representación procesal es doña Elvira sucesora del demandado fallecido don Romeo, se formula recurso de apelación contra la referida sentencia, con fundamento en el error en la valoración de la prueba, considerando que el demandado no tuvo conocimiento del contrato de señal hasta el día 28 de julio de 2018 y considerando que en dicho contrato la entidad Hedilla Abogados no respeto las condiciones que se impusieron en la autorización de gestión de venta al mediador firmado el 26 de febrero de 2017 para proceder a la venta de la administración de lotería.

SEGUNDO. En primer lugar y por razones de lógica procesal se va a examinar la naturaleza jurídica del contrato de autorización de gestión de venta al mediador el 26 de febrero de 2018, por el cual don Romeo por el cual, confería el encargo de poner a la venta de la Administración de Loterías situada en C/ Azafranal nº 14 de Salamanca a la entidad Hedilla Abogados SL.

La resolución recurrida lo califica como contrato de mediación o corretaje, mientras que para la demandada nos encontramos ante un contrato de mandato.

Según señala la parte apelante el contrato de señal celebrado el 14 de mayo de 2018 se formalizo con desconocimiento y a espaladas de Don Romeo, incumpliendo y sobrepasando manifiestamente las condiciones establecidas en la autorización de Gestión de venta y por tanto el mediador Hedilla Abogados SL carecía de facultades de representación cuando firmo dicho contrato con la actora y por tanto la parte demandada no esta obligado por dicho contrato.

En relación a este extremo la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2007 señala que el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Es la que parece actividad típica de las agencias inmobiliarias. Lo que no es óbice para que tales agencias reciban diversos encargos complementarios o instrumentales de la gestión que se les encomienda y que pueden ser calificados, en sentido amplio como "mandatos", en cuanto de este modo se expresa que la actuación del agente o mediador es eficaz, respecto del concreto encargo recibido, en la esfera jurídica del comitente, siempre que se actúe dentro de los límites señalados por el comitente ( artículo 1727 CC). Como, por otra parte, es posible encontrar similitudes, analogías o parentesco entre la mediación y el mandato, modelo histórico de las relaciones de gestión, pero sin llegar a confundir la prestación principal, que en la mediación es una gestión de venta, que por su carácter preparatorio del contrato que se espera suele denominarse "relación pregestoria", que ha de poner en relación a comitente con un tercero, y en el mandato se produce con sustitución del comitente (mandato representativo) o con presencia en nombre propio del mandatadario, para hacer después traslación de los efectos al mandante mandato (no representativo).

La STS de 2 de octubre de 1999, establece como función del mediador poner en relación a los futuros comprador y vendedor señalando a dichos efectos: "Pues bien en el presente caso, la parte, ahora recurrente, y la recurrida estuvieron ligados por un contrato de corretaje o mediación, en la que aquella aparecía como cliente o comitente y ésta como corredor o mediador, y cuyo núcleo esencial en principio es facilitar la aproximación entre compradores y vendedores. Dicho contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico en nuestro derecho, que, aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo, nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido dicha área, hace preciso que por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos . Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil art. 1091, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia.

En consecuencia por el mandato una persona se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra ( art.1709 CC ), precisándose mandato expreso para disponer de bienes inmuebles ( art. 1713 CC ), el cual puede darse por instrumento público o privado y aún de palabra ( art. 1710 CC ) y el mandatario debe cumplir todas las obligaciones que haya contraído dentro de los límites del mandato, y en lo que se exceda no quedará obligado el mandante sino cuando lo ratifique expresa o tácitamente ( art. 1727 CC ); siendo reiterada la jurisprudencia que declara que no puede confundirse la mediación en negocios inmobiliarios con el mandato, aunque sean contratos que tienen un mismo soporte ( STS de 10 marzo 1992 ).

La esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin intervención del mediador en el contrato, ni actuar como mandatario, sino, en este caso, como «corredor civil», en cuanto actúa sólo por una parte, con la cual únicamente tiene una relación contractual de mediación; el mediador, a diferencia del mandatario, no contrata ( SSTS de 17 de julio y 19 octubre 1993 ); el corredor o mediador se obliga a poner en contacto a una persona (la que contrató sus servicios) con otra, para que entre ellas puedan celebrar el contrato objeto de la mediación, sin que el referido contrato de corretaje entrañe, por sí solo y a falta de estipulación expresa en tal sentido, conferimiento de mandato alguno en favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar, como representante o mandatario del que contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato objeto del corretaje.

Como dispone la STS Sala 1ª de 25 mayo 2009 con cita de la de 30 de marzo de 2007 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas).

TERCERO. En el presente caso y examinada la documental existente en autos, resulta que nos encontramos efectivamente ante un contrato de mediación, ya que la entidad Hedilla Abogado S.A fue contratada por Romeo para la búsqueda de un comprador para la Administración de Loterías de la que era titular sin embargo dicho contrato de mediación fue completado con la facultad de conceder al mediador el poder de comprometerse a aceptor ofertas de compra.

Esta conclusión se obtiene no solo de la documental existente en autos, así el contrato de señal (documento nº 1 de la demanda), o del documento de la autorización de gestión de venta al mediador (documento nº 2 de la demanda), sino que dicha autorización de venta es reconocida por la propia defensa de la parte demandada, ya que tal como expone en el recurso de apelación lo que esta alegando es que la entidad Hedilla Abogado S.A, se excedió de los términos de su encargo y por tanto no puede considerarse obligado por la actuación de esta entidad.

Al resultar efectivamente que la entidad Hedilla Abogado SA, tenía facultades no solo para poner en contacto a las partes, sino al menos para celebrar el contrato de arras, tal como resulta de la existencia del mismo y que efectivamente Don Darío recibió la dinero entregado a cuenta ( con independencia de que parte de dicha señal se destinara al pago de la comisión), aunque no nos encontramos ante un contrato de mandato puro, por lo ya expuesto, es necesario examinar si efectivamente si la actuación de la entidad Hedilla Abogado S.A, ha traspasado los limites del encargo realizado y si efectivamente aun en el supuesto de que así haya sido, esta extralimitación puede oponerse a los demandantes.

En relación a este último extremo tenemos que señalar que los contratos son obligatorios para las partes contratantes, no pudiendo nadie contratar a nombre de otro sin estar expresamente autorizado por este o sin tener por la ley su representación legal, según prevé el párrafo 1 del artículo 1259, añadiendo el párrafo 2 que el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.

Ahora bien, en estos supuestos de inexistencia de representación o extralimitación, el ordenamiento jurídico no parte de la inexistencia o nulidad de pleno derecho del contrato, sino que la simple realización de este, aun con esos defectos, produce una situación de "ineficacia relativa" pues su ratificación expresa o tácita puede dar lugar a la plena validez del contrato; y aún incluso, en ocasiones, ni siquiera se produciría la nulidad al considerarse preferente la protección del tercero contratante de buena fe, por la responsabilidad del propio representado en la creación de una apariencia de representación, semejante a la que en el ámbito del tráfico mercantil se produce con la figura del factor notario.

Como ha señalado la jurisprudencia, los principios de seguridad jurídica y protección de terceros de buena fe ( artículos 7.1 del Código Civil y 57 del Código de Comercio) imponen que no se deba perjudicar a dichos terceros por limitaciones del poder de representación que no hayan podido conocer ni racionalmente prever, por lo cual el representado queda siempre obligado en favor de terceros, en virtud del llamado mandato ostensible o representativo aparente, incluso por aquellos actos de su representante en los que se haya excedido de los límites, siempre que esos terceros hayan podido suponer legítimamente la existencia de representación bastante, correspondiendo al representado, cuando limite los poderes del representante más estrechamente de lo que resulta de la apariencia, adoptar las medidas necesarias para impedir que puedan engañar a terceros por esa apariencia.

En suma, el contrato realizado de buena fe con un representante aparente debe ser mantenido, siempre que ese tercero de buena fe fundara su creencia no en meros indicios, sino en la consistencia de una situación objetiva, de tal significación que tomarla como expresión de la realidad no pueda imputársele como negligencia descalificadora; o cuando alguien con sus declaraciones o conducta induce al tercero de buena fe a creer razonablemente que se le había apoderado para realizar el acto representativo, se considera como si dicha persona estuviera apoderada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de octubre y 13 de febrero de 2014, 20 de noviembre de 2013).

Partiendo de esta doctrina, nos encontramos con que la parte demandada, ahora apelada es un tercero de buena fe, que han considerado que la entidad Hedilla Abogados, estaba legitimada para celebrar el contrato de arras en los términos expuestos.

Así tenemos que señalar los siguientes extremos:

1) El contrato de gestión de venta (documento nº 2 de la demanda) celebrado entre Romeo, y la entidad Hedilla Abogados S.A, faculta de manera expresa a la entidad Hedilla a celebrar el contrato de arras, así se señala de forma expresa "Firma del contrato privado de Arras, siempre y cuando se acepte la presente oferta".

2) No consta que los compradores (actores) conocieran las condiciones específicas del contrato de autorización de gestión de venta al mediador, celebrado entre Romeo, y la entidad Hedilla Abogados S.A, así lo ha señalado de forma expresa en el acto e la vista Doña Estefanía. No existe a lo largo de todo el procedimiento ningún indicio que haga suponer que efectivamente los actores conocieran las especificaciones de dicho contrato de mediación.

3) De toda la prueba practicada, y en concreto de la testifical prestada por Fernando, Gabriela y Gines, ha quedado acreditado que la entidad Hedilla tenía un contacto continuo tanto con Romeo, como vendedor y con Estefanía y Leovigildo como compradores, teniendo estos últimos la certeza y convicción de la entidad mediadora tenía plena aptitud para celebrar el contrato de arras.

4) No es creíble tal como pretende hacer ver la parte apelante que Don Romeo no tuviese conocimiento del contenido y de la celebración del contrato de arras, no solo por lo declarado por el mismo ante el Juzgado de Instrucción, sino por el hecho de que ha quedado acreditado que el mismo si tomo posesión de los 19.500 euros entregados como señal, con independencia de que parte de dicha cantidad se la quedara la entidad mediadora en concepto de comisión, en cumplimiento del contrato de mediación. Es decir, no se puede alegar ignorancia del contenido de dicho contrato de señal, por el simple envió de un requerimiento dos meses después de recibir dicho dinero para que se le envié el contrato.

5) De la declaración de la actora Doña Estefanía y de todos los testigos que han depuesto en el acto de la vista ha quedado acreditado que Don Romeo era perfectamente consciente de los problemas existente en relación al arrendamiento del local donde se encontraba la administración de loterías y los esfuerzos de los actores para encontrar un nuevo local, lo que es un indicio mas para considerar poco creíble que no era conocedor del contrato de señal celebrado. En este sentido el señor Gines ha señalado que hablaba habitualmente con don Romeo y su padre para hablar de locales.

6) Por otra parte, no consta que la parte demandada haya iniciado ningún procedimiento para acreditar que efectivamente la entidad Hedilla Abogados S.A se ha excedido en la celebración de dicho contrato de mediación, tal como se esta alegando en el presente procedimiento.

Por todo lo expuesto se considera que los actores tienen la condición de terceros de buena fe y que los mismos tenían motivos suficiente para creer razonablemente que a la entidad Hedilla Abogados S.A se le había apoderado para realizar el acto representativo en los términos celebrados.

Solamente por este motivo no puede prosperar el recurso de apelación interpuesto.

Esta Sala no considera por tanto necesario entrar a examinar la posible extralimitación por parte de la entidad la entidad Hedilla Abogados S.A en el encargo realizado, no solo por lo que se acaba de exponer sino porque dicho examen tendría efectos indudables para una entidad que no ha sido parte en este procedimiento, causándole por tanto una indudable indefensión.

No obstante matizar únicamente que la parte apelante justifica dicha extralimitación en cuatro extremos fundamentales 1) fijar un precio inferior al señalado en el contrato de mediación sin autorización escrita del vendedor. 2) no hacer referencia en el contrato de señal a que le vendedor debe continuar como empleado en la administración de lotería 3) Fijar plazos diferentes para celebrar el contrato desde la firma del contrato de señal 4) Establecer una cláusula penal penitenciaria.

Sin embargo, en relación a la primera alegación señalar que en realidad no se fija un precio inferior ya que el precio de venta se fija en 195.000 euros, clausula quinta, siendo los 165.000 euros mencionados de la clausula duodécima una supuesto especial en el caso de que la administración de lotería no continúe en el mismo local de negocio.

En relación al punto segundo la obligación de contratar al vendedor como empleado, estaba referido al momento de la firma del contrato definitivo, no en el momento de celebrar el contrato de señal.

Respecto al punto tercero nos estamos refiriendo a una ampliación del plazo de firma de tres meses a cuatro meses, lo que en principio no se podría considerar una mutación esencial en este tipo de contrato.

Por ultimo las cláusulas penales no están prohibidos expresamente en la autorización de gestión de venta al mediador (documento nº 2 de la actora), sin perjuicio de entender que estas cláusulas son habituales en este tipo de contratos.

No obstante como se ha señalado anteriormente la posible extralimitación de la entidad Hedilla Abogados S.A en la gestión de venta realizada, deberá ser en su caso examen en un procedimiento en el que la misma sea parte, solo se ha querido hacer una referencia a lo expresado en párrafos anteriores, como un elemento más para acreditar que las consecuencias de las desavenencias que pueden existir entre los demandados y la entidad Hedilla Abogados S.A, no puede repercutir en los actores, en cuanto terceros de buena fe.

CUARTO. Con imposición a la recurrente de las costas causadas en segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el art. 398.1, en relación con el art. 394.1 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M El REY