Sentencia Civil 349/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 790/2022 de 31 de julio del 2023

PRIMERO.- El presente recurso se formula por la representación procesal de la parte demandante D. Inocencio contra la sentencia de 13 de abril de 2022 del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Valencia que desestimó la demanda de juicio ordinario interpuesta por ella contra el BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A (como sucesora de Caixa Catalunya), en el ejercicio de la acción de reclamación de 75.000 euros, más los correspondientes intereses legales desde cada una de las entregas a cuenta, cantidades que son reclamadas a la entidad bancaria en base a la ley 57/1968 que regula las cantidades entregadas a cuenta de forma anticipada para la compraventa de viviendas, una vez que la promotora inmobiliaria TEMPLE SERVICIOS INMOBILIARIOS fue declarada en concurso de acreedores en 2008.

Se fundamenta el recurso en considerar que la demandada era avalista de la promotora inmobiliaria y por tanto en base al artículo 1 de la ley 57/68 procede declarar su responsabilidad, considera que la negativa a exhibir la póliza de aval no debe interpretarse en el sentido de que la misma no existe, y que los efectos aceptados librados por el comprador fueron ingresados en una cuenta titularidad de la promotora abierta en la entidad demandada, lo que conllevaría asimismo la responsabilidad de dicha entidad.

Al recurso se opuso la parte demandante por los fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.- En la fundamentación jurídica de la sentencia debe tenerse en cuenta las siguientes normas y doctrina aplicable:

-Sobre el ámbito del presente, el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado.

-Respecto de la valoración de las pruebas es reiterada la jurisprudencia sobre ésta en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el "iter" inductivo del órgano de la primera. Es también doctrina jurisprudencial la de que ese proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes,pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994 , 20 julio de 1995 ).

TERCERO.- El recurso debe estimarse parcialmente. Como dice la Sentencia del Pleno del TS de 20 de enero de 2015 (recurso 196/2013), la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/1968 ha avanzado en la línea de interpretar dicha norma como pionera en la protección de los compradores de viviendas para uso residencial, incluso de temporada, varios años antes de que en 1978 la Constitución proclamara como principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (artículo 47 ) y la defensa de los consumidores y usuarios ( artículo 51). Según dicha sentencia, esta línea jurisprudencial se ha traducido en atenerse al rigor con el que la propia Ley 57/1968 configura las obligaciones del vendedor y de su asegurador o avalista, superando una concepción predominantemente administrativa de su contenido para dotarla de plenos efectos civil.

Partiendo, pues, de la finalidad tuitiva de la norma y del carácter irrenunciable de los derechos de los compradores de viviendas en construcción, la STS de Pleno de 16 de enero de 2015, recurso 2336/2013 , declara que la Ley 57/1968, en su artículo 1, apartado primero, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o por aval solidario para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin y que el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes habrán de depositarse en cuenta especial y, en fin, que según el último inciso de este apartado "para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior", que no es otra que la garantía de devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o aval solidario. Como sigue diciendo la misma sentencia, dicha norma es ratificada por la Disposición Adicional 1.ª de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación , que insiste en la garantía de las cantidades anticipadas "mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 julio".

En cuanto a la exigencia de cuenta especial y la relevancia que ha de darse a su omisión, la jurisprudencia de esa Sala (SSTS de Pleno de 13 de enero de 2015, recurso 779/2014, y 30 de abril de 2015, recurso 520/2013 -con cita de una anterior de 8 de marzo de 2001-) ha concluido que " las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales", y que "la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que está en fase de planificación o construcción", por lo que, "para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor".

Resulta de importancia para la solución del caso reproducir lo razonado en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015 en orden a explicar el contenido y alcance de la responsabilidad de la entidad bancaria donde se han depositado los fondos por los compradores: "... la "responsabilidad" que elart. 1-2ª de la Ley 57/1968impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de "exigir". En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia.".

Definiendo aún más la responsabilidad de los Bancos y Cajas de Ahorro a que se refiere la condición 2.ª del art 1 de la Ley 57/1968, la citada STS 21 de diciembre de 2015, fija la siguiente doctrina jurisprudencial: "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Y por último, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de noviembre de 2019 dice al respecto:

"Hemos de partir de la jurisprudencia de la sala sobre elart. 1.2 de la Ley 57/1968, compilada en la reciente sentencia 408/2019, de 9 de julio .

En la interpretación delart. 1.2ª de la Ley 57/1968, esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre ( de pleno), 142/2016, de 9 de marzo ,174/2016, de 17 de marzo ,420/2016, de 24 de junio ,468/2016, de 7 de julio ,459/2017, de 18 de julio ,502/2017, de 14 de septiembre ( de pleno),636/2017, de 23 de noviembre , 102/2018, de 28 de febrero , y 503/2018, de 19 de septiembre , la siguiente doctrina jurisprudencial:

"En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Y la sentencia 408/2019, de 9 de julio : precisa 2 cuestiones, por un lado que "la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella"; y por otro que " la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre , de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley".

CUARTO.- En el presente caso nos encontramos que la entidad bancaria niega su responsabilidad porque no se ha acreditado por la parte actora la apertura de cuenta especial ni la existencia de póliza de garantía con respecto a las cantidades entregadas anticipadamente en la cuenta de la promotora. Alega que no fue parte del contrato de compraventa suscrito por el actor con la promotora, por lo que no tenía conocimiento ni tenía por qué tenerlo de dicho contrato o de cualesquiera otros contratos de compraventa que tuviera a bien celebrar esa empresa. Sin embargo hay algunos documentos obrantes en la causa de los que se deduce que el banco, o bien conocía, o debió conocer, que determinados ingresos en la cuenta del promotor en la entidad correspondían a los anticipos a los que se refiere la ley 57/1968. Tales documentos son:

1º- La documentación bancaria que refleja la existencia de determinados efectos mercantiles (letras de cambio) cargados en la cuenta bancaria designada por el comprador en la Caixa y que se determina en la estipulación Segunda B) del contrato ( documentos 4 y 5 aportados con la demanda). Se acredita que aunque la cuenta en la que se cargaba el efecto era una cuenta de la Caixa, los ingresos los realizaba el promotor en una cuenta de la entidad demandada BBVA, o de la entidad a la que sucede Caixa Catalunya, de acuerdo con la referencia de la entidad presentadora-tomadora que se corresponde a los códigos asignados a dichas entidades por el Banco de España. Como dice al respecto la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos Sección 3ª de fecha 8 de junio de 2020:

"Es irrelevante que el promotor descontante de las letras ingrese su importe en una cuenta del banco descontatario. Lo importante es que este haga entrega del dinero al promotor sabiendo que el dinero procede de un efecto librado para la compra de la vivienda, y que no exija al promotor, en este caso a Martinsa Fadesa, el ingreso del dinero en una cuenta especial.

C uando no se han presentado las letras al descuento, sino que estas se pagan al vencimiento, el supuesto es igual, pues si el banco conoce o puede conocer que se trata de una letra que documenta pagos hechos para la adquisición de una vivienda, el banco no puede ingresar el dinero en cualquier cuenta sin antes cerciorarse de que la aceptación de las letras por los compradores de vivienda está garantizada con el correspondiente aval. Por todo ello deben desestimarse las alegaciones hechas por Bankia en la contestación de la demanda y en el recurso de que ella no podía controlar el dinero que se ingresó en cuentas de otros bancos.

Por lo demás, la responsabilidad de la parte demandada es clara pues sabia o tenía la posibilidad de saber que las letras documentaban el pago de cantidades entregadas para la compra de viviendas en construcción. El librador de las letras era una conocida promotora, se trataba de letras con vencimiento mensual y por importes iguales, y aceptadas por un particular, por lo que todo ello era indicativo o podía serlo de que se trataban de los pagos periódicos de un contrato de compraventa de vivienda. No parece que Martinsa Fadesa reciba pagos de particulares si no es para la compra de las viviendas que construye o promueve".

Y en el mismo sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de febrero de 2021 Sección 13ª recurso 73/2020 señala que:

" En efecto, era y es hecho notorio que FADESA INMOBILIARIA se dedicaba exclusivamente a la actividad de promoción inmobiliaria y que por consiguiente las letras de cambio que pudiera recibir ella o una entidad de crédito por ella designada y las transferencias que pudieran realizarse, se recibían por ellas en concepto de cantidades entregadas a cuenta del pago de la unidad inmobiliaria que el comprador aceptante de las letras pretendiera adquirir en las promociones inmobiliarias acometidas o por acometer por la propia FADESA. Las entidades de crédito al recibir las transferencias o las letras como tomadora de las mismas no podían razonablemente desconocer que la inmobiliaria estaba obligada legalmente a contratar un aval que garantizara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de las futuras viviendas en caso de que las mismas no llegaran a construirse. Así las cosas, las entidades bancarias, en atención a los deberes de control y responsabilidad en la que incurre en la aplicación de la Ley 57/68 (art. 1.2 "in fine" para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior"), deberán gestionar el asunto con la diligencia de un experto comerciante y cuidando del mismo como si de uno propio se tratase. La negligencia en la que han incurrido las entidades bancarias -al no haber recabado del promotor- constructor la documentación de soporte de la cambial y haberle exigido el íntegro cumplimiento de los deberes que la ley le imponía en esta materia, en los términos que se han dejado expresados-, merece ser conceptuada como grave, al constituir la vulneración de una norma imperativa . En suma, las entidades de crédito, debieron conocer que la inmensa mayoría de las letras de cambio o transferencias que se aceptaran a instancia de FADESA lo serían en pago de cantidades entregadas a cuenta de compra de unidades en construcción de promociones inmobiliarias (siendo presumible que se trataría de viviendas cuando como aquí aceptaba las letras una persona física o realizaba la transferencia), y conociendo que dichas letras de cambio debían domiciliarse en la cuenta especial prevista en la Ley 57/68, afectada al pago de la construcción de las viviendas en tanto no se hubiera concertado el preceptivo aval, debía haber exigido a FADESA para asumir la condición de tomadora de las letras bien que acreditara que había otorgado el aval legal preceptivo, bien que justificara que la letra no se había entregado para el pago de viviendas en construcción, desde que conocía que la adquisición de la condición de tomadora de las letras en el supuesto de que la letra se hubiera emitido para la adquisición de una vivienda (el supuesto más probable y frecuente, máxime cuando el adquirente era persona física) podría perjudicar gravemente al comprador de la vivienda que finalmente no resultara construida y entregada a su comprador."

2º Si bien no se ha podido acreditar que para este caso en concreto el banco demandado prestara el aval bancario a que obligaba el contrato suscrito por el demandante con la promotora, ya que a pesar de la práctica de diligencias preliminares el Banco manifestó no haber podido localizar la documentación solicitada, sí que en cambio se aportó como documento 6 de la demanda el otorgamiento de aval solidario por parte de Caixa Catalunya a favor de otro comprador de una vivienda de la misma promoción: "Promoción Atalayas"

Teniendo en cuenta todo lo anterior la Sala entiende que la entidad bancaria debía conocer la actividad de promotora inmobiliaria de TEMPLE SERVICIOS INMOBILIARIOS, siendo notoria la actividad a la que se dedicaba la promotora, habiendo intervenido como tomadora de las letras de cambio, y habiendo avalado a otros compradores de la misma promoción, y por ello el Banco debió conocer que la inmensa mayoría de las letras de cambio o transferencias que se aceptaran a instancia de la promotora lo serían en pago de cantidades entregadas a cuenta de compra de unidades en construcción de promociones inmobiliarias (siendo presumible que se trataría de viviendas cuando como aquí aceptaba las letras una persona física o realizaba la transferencia), y por lo tanto por aplicación de la ley 57/68 conociendo que dichas letras de cambio debían domiciliarse en la cuenta especial, afectada al pago de la construcción de las viviendas en tanto no se hubiera concertado el preceptivo aval, debía haber exigido a TEMPLE SERVICIOS INMOBILIARIOS para asumir la condición de tomadora de las letras bien que acreditara que había otorgado el aval legal preceptivo, bien que justificara que la letra no se había entregado para el pago de viviendas en construcción, desde que conocía que la adquisición de la condición de tomadora de las letras en el supuesto de que la letra se hubiera emitido para la adquisición de una vivienda (el supuesto más probable y frecuente, máxime cuando el adquirente era persona física) podría perjudicar gravemente al comprador de la vivienda que finalmente no resultara construida y entregada a su comprador.

Sin embargo el recurso solo debe estimarse respecto a la cantidad que se abonó mediante 5 letras de cambio pagaderas en distintas fechas de 10.000 euros cada una, es decir respecto a la cantidad de 50.000 euros. Respecto a la cantidad de 25.000 euros IVA incluido, que fue entregada en mano en mano a la promotora de acuerdo con el contrato de compraventa, el Banco demandado no pudo realizar ningún control, por lo que no debe incluirse entre las cantidades reclamadas al mismo. Por lo tanto el recurso debe estimarse sobre la cantidad de 50.000 euros a la que debe sumarse los correspondientes intereses.

Respecto a los intereses La reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 514/2020, de 7 de octubre de 2020 , se refiere a la jurisprudencia consolidada de esta sala "contenida, entre otras muchas, en las sentencias 177/2020, de 18 de mayo , 161/2020, de 10 de marzo , y 66/2020, de 3 de febrero ( con cita de las sentencias 540/2013, de 13 de septiembre , 733/2015, de 21 de diciembre , 174/2016, de 17 de marzo , 469/2016, de 12 de julio , 420/2017, de 4 de julio , de pleno, 353/2019 y 355/2019, ambas de 25 de junio , y 622/2019, de 20 de noviembre ), según la cual los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (art. 3 ) y la d. adicional primera de la LOE en su redacción aplicable al caso se devengan desde la fecha de cada anticipo, dado que se trata de intereses remuneratorios y no moratorios."

Por tanto debe estimarse parcialmente el recurso y condenar a la entidad demandada al pago de la cantidad de 50.000 euros más los correspondientes intereses legales desde cada una de las entregas a cuenta, es decir, de acuerdo con la fecha de vencimiento de cada una de las letras de cambio las fechas son 28/02/2006, 28/06/2006, 28/09/2006, 28/12/2006 y 28/03/2007.

QUINTO - Dada la estimación parcial del recurso procede la no imposición de las costas de la apelación, de conformidad con los artículos 394 y 398 de la L.E.C , y tampoco en instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.