Sentencia Civil Audiencia Provincial de Vizcaya, de 09 de Mayo de 2001

@2001-0732

ANTECEDENTES DE HECHO

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Por el juzgado de primera instancia se dictó con fecha 3 de marzo de 2.000 sentencia, cuya parte dispositiva dice literalmente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de demandante D. RICARDO U.B. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL N.º X DE LA C/ EGAÑA, DE BILBAO, debo declarar y declaro y sin valor ni efecto el acuerdo 1.º de la junta celebrada el día 16 de octubre de 1996, por cuanto dicho acuerdo fue tomado en una junta sin cumplir los requisitos que la ley determina; todo ello con imposición a la demandada de las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la Comunidad de Propietarios de la Calle Egaña n.º X de Bilbao y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia; una vez turnados los autos a esta Sección, y personado en tiempo y forma tanto el apelante como el apelado, se formó el correspondiente rollo y se siguió este recurso por sus trámites.

TERCERO.- Para votación y Fallo del recurso se señaló el día 14 de febrero de 2.001.

CUARTO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias se han observado las formalidades y términos legales, excepto el plazo para dictar sentencia debido a la acumulación de autos.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- El demandante Sr. U.B. ha visto estimada la pretensión de que se declare nulo el acuerdo de la junta de propietarios de la comunidad a la que pertenece, por el que se fijaba que los vecinos debían satisfacer una derrama de 21.000 ptas. mensuales destinadas a la reparación del portal de la finca con el n.º de policía X de la calle Egaña de Bilbao; sostiene que es copropietario junto con su prometida del piso octavo derecha con un coeficiente de participación en la comunidad del 0,748 por ciento, y si bien esta pernocta como mucho un día al mes en la vivienda, es el actor quien atiende las cuestiones relacionadas con la finca y admite que a principios de abril de 1996 recibió notificación de convocatoria a junta para tratar de la aprobación del presupuesto del arreglo del portal, lo que reconoce sin mayores problemas; por razones de trabajo se ausentó viajando a China el día 9 de abril de 1996 hasta el 9 de agosto siguiente, momento en que comenzó sus vacaciones hasta el 25 de septiembre, para volver de nuevo a ese país desde ese día hasta el 10 de enero de 1997, para continuar disfrutando de quince días de vacaciones, de manera que no es hasta la primera junta celebrada tras su regreso (el día 7 de octubre de 1997) cuando toma conocimiento que se había decidido que todos los copropietarios contribuyesen por partes iguales a los gastos de arreglo del portal, de manera que tras un intercambio de cartas interpone demanda el día 5 de noviembre de 1997 impugnado el acuerdo citado de 16 de octubre de 1996. Contra la sentencia de Instancia se alza la Comunidad de Propietarios demandada alegando que la impugnación se produce diecinueve meses después de adoptado, pagó voluntariamente ocho derramas de 21.000 ptas., cuando la cuota mensual era solo de 922 ptas., pidió el cambio de domiciliación bancaria, que se notificaron las actas por el procedimiento habitual depositando copias en los buzones, que los gastos de escalera y portal venían repartiéndose por partes iguales durante los últimos años y, finalmente, que en todo caso se incrementó su cuota de participación en los gastos hasta el 2,5 por ciento al autorizar la Comunidad la transformación de la finca del actor de trastero a vivienda.

SEGUNDO.- Lo acreditado, y así lo declaramos expresamente, es que la vivienda del actor (así lo reconoce en confesión a los folios 181 y 182) antes de su adquisición había sido un trastero, existiendo un acuerdo para utilizarlo como vivienda, que firmó el acta por el que se aprobaban las cuentas de 1995, que firmó el cambio de domiciliación bancaria de los recibos emitidos en virtud del acuerdo de la junta impugnado cuando ya había abonado cuatro de ellos y, finalmente, que desde el 10 de agosto de 1996 hasta el 25 de septiembre siguiente no estuvo en Bilbao, sino en la localidad de Ea de vacaciones (posición tercera). Los documentos evidencian que la cuota de participación de la finca objeto de autos (folio 204 que es la certificación del Registro de la Propiedad, confirmatoria de lo que ya se aprecia por el examen de los estatutos) es de 0,748 por ciento, si bien contribuye a los gastos con un 0,985 por ciento; pero también ha de tenerse por cierto que el día 14 de enero de 1986 se aprobó por unanimidad modificar el título constitutivo de la copropiedad en el sentido de elevar (además de otras obligaciones) la cuota de contribución a los gastos hasta un 2,5 por ciento desde el día 1 de enero de 1986 a cambio de autorizar la transformación de trastero a vivienda (acta notarial de requerimiento aportada incluso con la demanda). En cuanto a los testigos, el Sr. L.G. confirma la autorización que en su día concedió la Comunidad de Propietarios para la transformación de la finca del demandante de trastero a vivienda, incrementando su participación al 2,5 por ciento, y aunque a la repregunta segunda dice que según los Estatutos sigue correspondiendo al Sr. U.B. una cuota de contribución a los gastos de 0,985 por ciento, en la repregunta tercera se contradice diciendo que no lo sabe, para sostener que hace varios años se acordó el reparto igualitario entre las dieciséis viviendas y desconoce si está inscrito este acuerdo; en parecidos términos se manifiesta el testigo Sr. C.A.

TERCERO.- Lo primero que se ha de abordar es qué participación corresponde a la vivienda del demandante Sr. U.B., pues no ha sido objeto de este procedimiento su cuantificación (hubiera sido interesante que la cuestión hubiera quedado despejada si se hubiera hecho vía reconvención por la Comunidad de Propietarios demandada), es importante a los efectos de resolución de este pleito como veremos, que es en definitiva si el actor ha de contribuir al arreglo del portal con la misma cuota que otras fincas con mayor porcentaje de participación; no cabe duda que la transformación de lo que era un trastero a vivienda habitable se materializó por medio de elevar hasta el 2,5 por ciento su participación en los gastos (ahora diremos cuáles) comunitarios, y se documentó con la fehaciencia suficiente, de manera que no podemos aceptar la posición del demandante al oponerse al recurso de apelación en el sentido de que los Estatutos limitarían esa participación a los gastos de portal, escalera y ascensor, con lo cual para el caso que nos ocupa, los gastos de obra de arreglo del portal, seguiría siendo válido el porcentaje del 0,748 por ciento, como dice. Esta interpretación, que insistimos no es objeto de este procedimiento pero lo condiciona, no puede aceptarse como tampoco la congruencia del pacto que permitía transformar el trastero en vivienda, pues la voluntad era un incremento de la cuota aunque se plasmó de forma deficiente desde el momento en que no se produjo (o al menos no se ha acreditado que así fuera) una reducción de las demás cuotas de los copropietarios, con lo que se apartó el acuerdo de los criterios de distribución que establece el art. 5, apartado segundo de la L.P.H. aplicable al momento de la modificación del título constitutivo (pensemos en el dislate que supone que han quedado fijadas la totalidad de las cuotas en el 102,5 por ciento). Pues bien, desde la eficacia del acuerdo de subir la contribución de un trastero que se transforma en vivienda con el consiguiente acceso a mayores servicios (jardín, T.V., buzón, portero automático, ..), se ha de entender incluida la eventual reforma del portal ya que ese es el espíritu de la autorización de 14 de enero de 1986 cuando se dice se pacta entre ambas partes que el nuevo porcentaje no tiene otros fines que el aumento de su contribución al mantenimiento de la finca, y es racional entender que entre el mantenimiento está una obra de las características de la aprobada por la Comunidad de arreglo solo del portal a lo que en justicia no puede sustraerse y de hecho no lo hace, pues sutilmente el demandante pide la nulidad del acuerdo comunitario de distribución igualitaria de los gastos del arreglo, pero en el cuerpo de la demanda fija su contribución en 20.107 ptas., en lugar de las ocho cuotas a razón de 21.000 ptas. que ha satisfecho y que, en definitiva, su devolución persigue por medio de la declaración previa de la nulidad del acuerdo sobre la derrama.

CUARTO.- Sentado lo anterior hemos de efectuar unas consideraciones jurídicas generales que afectan a la cuestión aquí planteada; el art. 9.5 de la L.P.H. establece la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos generales del inmueble de acuerdo con su cuota de participación, y la modificación de este sistema participativo exige unanimidad de conformidad con lo establecido en el art. 16.1 de la citada Ley y una constante jurisprudencia. El Tribunal Supremo ha declarado que hay que distinguir entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanación por efecto de la caducidad de la acción de impugnación, y otro cuya ilegalidad conllevaría la nulidad radical o absoluta sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad, debiendo incardinarse en el primer grupo aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por cualquier infracción de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, ya que y bajo el riesgo de incurrir en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica, no puede ser otra la interpretación que corresponde al párrafo primero de la regla cuarta del art. 16 de la L.P.H., cuando como acuerdos impugnables y provisionalmente ejecutivos señala expresamente los que sean contrarios a la ley o a los estatutos, para cuya impugnación el párrafo segundo de la misma regla, en íntima conexión con el primero, establece el plazo fatal de caducidad de treinta días, mientras que en el segundo de los aludidos sectores u órdenes de acuerdos habrían de situarse aquellos otros que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude a la ley, hayan de ser conceptuados como nulos de pleno derecho, conforme al párrafo tercero del art. 6 del Código Civil y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo, aclarándose que lo contrario sería dejar vacía de contenido la acción impugnatoria que preconiza el párrafo segundo de la indicada regla cuarta del art. 16 de la L.P.H., que se acomoda a la salvedad que ofrece el mencionado art. 6.3 del C.c al establecer un efecto distinto para el caso de contravención, cual es la posibilidad de impugnación. Y qué ocurre con los acuerdos de fijación de cuotas para atender gastos extraordinarios?. Pues sencillamente que no son una modificación del título constitutivo, sino un acto de aplicación que las juntas de propietarios, tanto de carácter ordinario como extraordinario, pueden adoptar y que por caer dentro del ámbito de la libre autonomía de los arts. 1255 y 396 del C.c., aún cuando contravengan las normas legales que impone la unanimidad, deben reputarse susceptibles de convalidación o sanción por el transcurso del plazo previsto para su impugnación, si han sido adoptados en la forma establecida en los estatutos, ya que entenderlo de otro modo, supondría dejar vacío de contenido e inoperante el art. 16.4 de la L.P.H.

QUINTO.- El plazo es de caducidad y lógicamente apreciable de oficio incluso por los Tribunales, y hemos de fijar ya si se ha producido como sostiene la Comunidad de Propietarios apelante partiendo de los datos probados; por un lado, de la prueba practicada no ha conseguido acreditar que se notificara formalmente el acuerdo impugnado al demandante pero, por otro, sí está probado en los términos expuestos que se había pagado una cuota común desde hace mucho tiempo, que pagó ocho recibos y que incluso cambió la domiciliación, de modo que cabe preguntarse si eso supone un consentimiento tácito del acuerdo que haría aplicable la llamada doctrina de los actos propios. Esta tiene su fundamento en la buena fe y en la protección que objetivamente requiere la confianza que se puede haber depositado en el comportamiento ajeno, y para aplicarla, según reiterada jurisprudencia, es necesario que exista una declaración de voluntad (tácita o expresa) concluyente e indubitada, de forma que el acto o actos definan de manera inalterable y unilateral la relación jurídica del autor de los mismos, es decir, con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho produciendo lo que se denomina causar estado, y aunque el consentimiento puede ser no sólo expreso, sino también tácito y presunto, el silencio en ningún caso es una declaración de voluntad propiamente dicha, aunque en los supuestos en que se considere muy cualificado o significativo puede suponer el incumplimiento de un concreto deber de colaboración o actividad, incompatible con el conjunto de derechos y deberes de la relación jurídica (en este caso de copropiedad) e induciendo a error a la otra parte, lo que puede equipararse a una manifestación de voluntad o al consentimiento, en aras a la buena fe y la seguridad jurídica. No obstante, los deberes de lealtad y colaboración que han de presidir las relaciones de vecinos, entendemos que esta doctrina no es aplicable al caso que nos ocupa, pues el hecho de atender unos recibos, e incluso efectuar un cambio de domiciliación, no presupone un conocimiento puntual de cuál era el contenido del acuerdo por el que se devengaba la suma que se cargaba en su cuenta bancaria, no pudiendo tener por contundente, como hubiera sido de desear, la prueba ofertada y practicada a instancia de la comunidad de propietarios que enervara el hecho de conservar la acción para reclamar la nulidad de un acuerdo tantos meses después de adoptado. Del mismo modo, las circunstancias de notificarse las actas por el procedimiento de depositar copias en los buzones, así como venir contribuyendo con una cuota igual las viviendas, no son indicativas de consentimiento presunto; aquella por la debilidad probatoria a que hacíamos referencia y la inseguridad del procedimiento, esta por la falta de claridad en la maraña de conceptos que constituyen las cuentas comunitarias, de modo que hemos de concluir la no caducidad de la acción.

SEXTO.- Concurre en el presente supuesto otro dato que tenemos en cuenta para confirmar nuestra decisión, y que aunque no ha sido respondido y argumentado por la Comunidad de Propietarios, el principio iura novit curia nos autoriza a tratar, como es que en realidad el acuerdo no fija una derrama lineal para los dieciséis propietarios, sino un gasto igualitario; hemos de recordar que para facilitar el cumplimiento de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales del inmueble que a todo propietario impone el n.º 5 del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y, al mismo tiempo, para dotar o aprovisionarse de fondos para hacer frente a los gastos comunes, la propia Comunidad de Propietarios (al amparo de lo establecido por los arts. 5, 6 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, que le permiten fijar una normativa específica para regular, dentro de los límites legalmente establecidos, aquella obligación legal de contribuir al pago de los gastos comunes) podía establecer o instaurar la obligación, por parte de cada uno de los comuneros, del pago de una suma o cantidad fija. Aportación periódica a la que ya se venía a hacer referencia en Sentencia del Tribunal Supremo de 1965 que hablaba del llamado "fondo de reserva" y que en la práctica corriente se le viene atribuyendo la denominación genérica de "cuota" o "cuota de provisión de fondos". El establecimiento o fijación de esta aportación periódica y, lógicamente, su modificación habrán de ser efectuados por la Junta de Propietarios, de conformidad con lo establecido en el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal mediante acuerdo de la misma, evidentemente susceptible de impugnación en la forma establecida en el art. 16 de la Ley, que claramente no estará sometido al régimen de la unanimidad sino al de mayorías que señala la norma segunda del art. 16 de la citada Ley de Propiedad Horizontal, ya que es evidente que tal acuerdo no implica aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. Si fijada por la Junta de Copropietarios la aportación periódica o cuota, su pago será obligatorio para todos los copropietarios, conforme a lo dispuesto en el art. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por aplicación de la normativa general de las obligaciones y contratos conforme a los arts. 1.091, 1.254, y 1.255 del Código Civil, con lo que la tesis general de actor ha de ser matizada con la intención de la Ley (ahora obligación recogida tras la reforma de 1999), que no hace sino avalar el principio de la aplicación de las normas teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, pues frente a la comunidad de bienes estricta por cuotas milesimales y sus obligaciones también medidas en ese mismo porcentaje, existe en el aprovechamiento de una finca, de un portal, de una fachada, de unos servicios comunes, un valor añadido que no es o es muy difícil su valoración económica; el adecentamiento de una fachada, la mejora de un portal o la instauración de un servicio muy probablemente genera un beneficio común que puede ponderarse. Y decimos esto puesto que aunque el recurso no puede prosperar, la petición mera de nulidad del acuerdo objeto de impugnación en los estrictos términos acordados, no produce más que esto, la revocación del mismo, insistimos en que la comunidad no ha formulado reconvención para resolver definitivamente los problemas que existen en la configuración de las cuotas y reparto de gastos, por lo que el estado de la cuestión vuelve al momento anterior a su adopción, con un panorama de confusión que nosotros no podemos decidir por exigirlo el principio de congruencia y dispositivo que rige en la jurisdicción civil, sin perjuicio de las consideraciones efectuadas que lo han sido en orden a resolver este concreto recurso, que desestimamos al confirmar la nulidad del acuerdo comunitario en sus escuetos términos. Las costas se han de imponer a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

FALLAMOS

"Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador Emilio M.G., en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA CON EL N.º X DE LA CALLE DE EGAÑA DE BILBAO, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Bilbao de 3 de marzo de 2.000 en Juicio de Cognición 614/97, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada".