Sentencia Civil Nº 180/2009, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 5/2009 de 04 de Abril de 2009

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 5-B/09

SENTENCIA NÚM. 180

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Ubeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a ocho de abril de dos mil nueve.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Benidorm, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO DIRECCION000 , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Sra. Mira Erauzquin y dirigida por el Letrado D. Constantino Gomar Moncho, y como apelada la parte demandante PROMOCIONES Y ALQUILERES VADESOL S.L., representada por el Procurador Sr. Beltrán Gamir con la dirección del Letrado D. Mario Torrubia Requena.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Benidorm en los referidos autos, tramitados con el núm. 1005/06, se dictó sentencia con fecha 29 de mayo de 2008, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por PROMOCIONES Y ALQUILERES VADESOL S.L., debo condenar y CONDENO a la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Benidorm a estar y pasar por los siguientes pronunciamientos, con imposición de las costas a la parte demandada:

1º debo declarar y DECLARO nulos y sin efecto los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 en los puntos 5º y 6º del orden del día de la Junta General ordinaria celebrada el día 25 de julio de 2005. Concretamente, con relación a la modificación de las cuotas de participación de los apartamentos D, E , F, G y H de la planta baja del DIRECCION000 de Benidorm, respecto al nombramiento de un técnico para que proceda a la distribución de las cuotas de participación de todos los apartamentos del DIRECCION000 de Benidorm, así como que el coste de la modificación de las cuotas de participación del edificio en cuestión sean sufragadas por la mercantil PROMOCIONES Y ALQUILERES VADESOL S.L.

2º debo declarar y DECLARO nulo y sin efecto el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 en el punto 2º del orden del día de la Junta General ordinaria celebrada el día 25 de julio de 2005, únicamente respecto al acuerdo que aprobó los cargos realizados a la mercantil PROMOCIONES Y ALQUILERES VADESOL S.L., por importe de 10.760,80.- ?, en concepto de daños ocasionados a la Comunidad, así como al acuerdo de facultar a la administración de la Comunidad para proceder a requerir a dicha mercantil el pago de los mismos , la nulidad parcial de las cuentas de dicha comunidad hasta el día 30 de junio de 2005 respecto a la repercusión a la mercantil PROMOCIONES Y ALQUILERES VADESOL S.L. de los gastos de reparación de la piscina comunitaria de fecha 9 de agosto de 2004 por importe de 1.654,37.- ? y de fecha 30 de junio de 2005, por importe de 1.496,41.- ?.

3º debo declarar y DECLARO nulo y sin efecto el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 en el punto 3º del orden del día de la Junta General ordinaria celebrada el día 25 de julio de 2005, únicamente respecto a la aprobación de la liquidación de las deudas comunitarias de la mercantil PROMOCIONES Y ALQUILERES VADESOL S.L., relativa a las viviendas de la planta baja D, E, F, G y H , y el acuerdo sobre la aprobación de iniciar acciones judiciales contra la actora en reclamación de dichas cantidades supuestamente adeudadas."

SEGUNDO.- Contra dicha resolución, se preparó recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma , formalizándose en el plazo previsto. Fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo, y previo emplazamiento a las partes se elevaron los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 5-B/09, tramitándose el recurso en forma legal y en el que se señaló para la deliberación y votación el día 6 de abril de 2009, en el que tuvo lugar al no considerarse necesaria la celebración de vista por este Tribunal.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia , en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra.

Fundamentos

PRIMERO.- Declarada en los términos que se han expuesto en los antecedentes de hecho de esta resolución, la nulidad de varios acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada por incumplimiento del requisito de unanimidad que establece el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, discrepa dicha demandada y pretende con el recurso la desestimación íntegra de la demanda, debiendo analizarse por separado cada uno de los acuerdos a fin de constatar si pueden estimarse los argumentos vertidos en el recurso, si bien conviene tener presentes a tal fin el contenido del título constitutivo y los pronunciamientos de la Sentencia dictada el 14 de Febrero de 2005, en juicio ordinario 131/04 seguido entre las mismas partes.

El título, contenido en la escritura pública de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal otorgado el 19 de Julio de 1989, establece en su artículo 26 la facultad del dueño del local para su distribución, y también la posibilidad de fijar las cuotas por distribución , redistribución o suma de las que tenían asignadas.

La mercantil otorgante del mismo hizo uso de la facultad de dividir el local en cinco viviendas, y ante los problemas surgidos en la Comunidad inició ese procedimiento, solicitando, entre otros extremos, que se reconociera su Derecho a fijar, en los términos que resultan de esa escritura, las cuotas de las cinco nuevas viviendas, petición que fue estimada, declarando el fallo el derecho de la actora "a la fijación de cuotas y a la participación en los gastos comunes de la Comunidad en los mismos términos que los pisos Bajo A y Bajo B , ya existentes en el edificio."

En el Fundamento de Derecho de esa Sentencia se decía lo siguiente: "respecto a la autorización para la instalación de ascensores, fijación de cuotas de participación de las nuevas viviendas, disfrute de elementos comunes e igualdad de Derechos y obligaciones de la Comunidad, que no se niega de futuro , y que según el administrador se encontraba pendiente de una futura distribución, hay que partir de lo señalado en el artículo 12 del título constitutivo que especifica que el local no participará en gastos de mantenimiento de ascensores en relación con el artículo 26 que en su caso se fijarán las cuotas de participación en la Comunidad, redistribuyendo o anulando las asignadas, hecho que conlleva la necesaria convocatoria de junta para distribuir las cuotas.."

La Sentencia nº 419, dictada 23 de Noviembre de 2005 por esta sección 5ª para resolver el recurso de apelación articulado por la mercantil actora contra esa Sentencia no alteró lo resuelto respecto a la fijación de cuotas, ya que como expresamente se indica en su Fundamento de Derecho Primero el recurso se centraba en la revocación de dos concretas cuestiones, que eran la apertura de hueco del portal al pasillo que distribuye las nuevas viviendas, y de otro hueco entre ese pasillo y la escalera de emergencia.

La Comunidad en la junta de 25 de Julio de 2005, unificando los puntos 5º y 6º del orden del día , analiza la Sentencia del juzgado, y reconoce el Derecho al uso y disfrute de elementos comunes a las cinco nuevas viviendas, acordando que "para lo cual se establecerán nuevas cuotas de participación", lo que se encomienda a un técnico independiente que habrá de proceder a la distribución de las cuotas de todos los apartamentos del edificio, y cuyo coste sería sufragado por la mercantil actora.

La Sentencia apelada declara la nulidad de esos acuerdos argumentando que no pueden calificarse como de mera ejecución de la Sentencia del anterior procedimiento , lo que permitiría su validez por mayoría simple , sino que al afectar a la cuota que forma parte del título constitutivo requería la unanimidad, según la regla 1ª del artículo 17 de la Ley, que no se obtuvo al manifestar su posición contraria la mercantil actora.

No puede compartirse la tesis de la Comunidad, según la cual la Sentencia del anterior juicio ordinario implicó "desapoderar" a la actora de esa facultad estatutaria, pues esa es una conclusión interesada de la Comunidad, deducida del párrafo que se ha trascrito y que es incompatible con la contundencia con la que se pronuncia el fallo.

Con ser cierto el argumento que se plasma en la Sentencia, lo que debe ponerse de manifiesto es que existe una norma estatutaria, cuya validez ha sido respaldada por aquel Juzgado , y que permite a la actora fijar la cuota repartiendo entre las cinco viviendas la que en el mismo título constitutivo se fijaba para el local; esa norma no ha sido impugnada ni ha sido declarada nula, y en consecuencia , ha de ser, entre tanto, respetada, ya que la actora se atiene a lo dispuesto en el título constitutivo al distribuir la cuota que el mismo atribuía al local entre las nuevas viviendas, resultando un coeficiente del 0'47 %, según se expresa en el documento 8, el cual se aplicará a todos los gastos en los que participan las viviendas , debiendo por último indicarse que según resulta del acta de la junta impugnada, ese mismo coeficiente lo tienen atribuido más de veinte comPonentes.

La única consecuencia es que el acuerdo impugnado que desconoce esa norma estatutaria ha de ser declarado nulo, pues, volviendo al argumento que utiliza el Juez a quo, se está modificando sin la unanimidad requerida el título constitutivo, lo que conlleva la declaración de nulidad a tenor de lo que establece el artículo 18.1 , a) de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya impugnación se ha articulado dentro del plazo de un año que el nº 3 de ese artículo determina, lo que a su vez implica también la desestimación del último motivo del recurso en el que se pretende la declaración de caducidad de la impugnación.

Por último y aunque esta cuestión no ha sido suscitada por ninguna de las partes, debe indicarse que la Sala no comparte la remisión que el Juzgador de instancia hace en el inciso final del Fundamento de Derecho Cuarto al procedimiento de equidad para solventar la ausencia de unanimidad, ya que ese procedimiento no es válido para los acuerdos comprendidos en la regla 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal .

SEGUNDO.- El siguiente motivo cuestiona la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en el punto 2º de la misma junta en virtud del cual se aprobó el cargo de la suma de 10.760'80 ?, importe de daños ocasionados a elementos comunes durante la ejecución de las obras de transformación del local en viviendas, así como facultar para el inicio de acciones tendentes a su reclamación.

En la Sentencia apelada se argumenta para justificar la declaración de nulidad , que si esa imputación responde a un gasto común, la Comunidad no puede cargarlo a uno de los comuneros, y si se asume que deriva de la culpa en que incurrió la mercantil actora, la Comunidad no puede por si sola decidir sobre la responsabilidad de un comunero, por lo que esta no existirá hasta que una Resolución judicial firme así lo declare, declarando la nulidad también por aplicación de la regla 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Analizando el acuerdo en cuestión, debemos partir de la facultad comunitaria para la adopción de acuerdos en temas de su competencia, según viene esta regulada en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo apartado e) atribuye a la junta la facultad de "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad , acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común".

La junta, pues, en uso de sus atribuciones puede acordar exigir determinada deuda, en este caso fundada en la deficiente ejecución de obras que se imputa a la actora, y en efecto, esa decisión comunitaria no determina de por sí la existencia y legalidad de esa deuda, por lo que habrán de ser los Tribunales los que decidan , sin que la mera decisión de facultar a profesionales para su reclamación incurra en causa de nulidad, pudiendo citarse la sentencia de esta Sección 5ª de 28 de Octubre de 2002 ; dicho en otras palabras, la Comunidad es muy dueña de demandar, por el concepto que crea oportuno a uno de sus comuneros, y por supuesto, este de defenderse frente a tal reclamación, siendo el Juzgado al que corresponda el conocimiento de ese asunto el que habrá de decidir conforme a las pruebas practicadas si esa demanda debe o no ser acogida, pero no existe causa para declarar la nulidad del acuerdo por el que se decide acudir a los Juzgados planteando determinada reclamación , ni es un acuerdo que deba adoptarse por unanimidad , por lo que en este particular debe acogerse el recurso y desestimarse la demanda, decisión que también ha de extenderse a la nulidad del último de los acuerdos impugnados , referido a la aprobación de las cuentas, que la Sentencia hace derivar del relativo a la reclamación de daños.

TERCERO.- No se hace declaración respecto a las costas causadas en ambas instancias.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación promovido contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Benidorm de fecha 29 de mayo de 2008 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha Resolución, y en su lugar , acogiendo en parte la demanda planteada por la mercantil Promociones y Alquileres Vadesol S.L. contra la comunidad de Propietarios DIRECCION000, debemos revocar y revocamos la declaración de nulidad de los acuerdos recogidos en los apartados 2º y 3º del fallo de la resolución recurrida, sin hacer declaración respecto a las costas causadas en ambas instancias.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que , fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.