Sentencia Civil 205/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 1048/2022 de 14 de marzo del 2025

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, en la medida en que no vengan contradichos por los que a continuación se expresan,

PRIMERO.- Antecedentes y objeto de los Recursos.

Se presentó demanda por Saturnino y Raquel contra Marcelino y Aureliano en la que se exponía que en fecha 14 de febrero de 2019 adquirieron una vivienda propiedad de los demandados por el precio de 450.000 euros. Que efectuaron reformas en la misma. Que han tenido conocimiento posteriormente a la compra de la existencia de la patología de aluminosis en el edificio. Que en 1998 se detectaron grietas por efecto de la aluminosis y consta una primera reparación importante en el año 2003, revisiones periódicas y reparaciones en 2009 y 2011. Que los vendedores no facilitaron a los compradores esta información. Se ejercitan tres acciones con el carácter de subsidiarias: nulidad del contrato de compraventa más indemnización de daños y perjuicios: rescisión e indemnización y más subsidiaria, rebaja del precio en el importe de 145.000 euros o el que se determine a resulta de la prueba que se practique.

Los demandados alegan como motivo de oposición: falta de litisconsorcio pasivo necesario o, subsidiariamente, falta de legitimación pasiva. Improcedencia acciones basadas en derecho común, no contemplado el derecho civil catalán. Improcedencia acciones rescisorias e indemnizatorias. Caducidad. Desproporción importes y cambio doctrina jurisprudencial en cuanto al cemento aluminoso, fuerza mayor . En el acto de audiencia previa se fijaron los hechos controvertidos y las partes propusieron medios de prueba, que fueron admitidos por el juzgador. Se practicó la prueba y se emitieron informes finales.

La sentencia dictada en primera instancia estimaba parcialmente la demanda. En la sentencia se estima la acción principal ejercitada y se reduce el importe solicitado en concepto de indemnización de daños y perjuicios limitándolo en cuanto a las reformas al importe de 6000 euros y no recoge los gastos en electrodomésticos.

Frente a todos los pronunciamientos de la sentencia se alzan los demandados, alegando errónea valoración de la prueba. La parte demandante se opone y solicita la confirmación de la sentencia recurrida. De igual modo la actora recurre la resolución en el único punto relativo a la indemnización relativa a las reformas de la vivienda y su reducción al importe alzado de 6000 euros.

SEGUNDO. - Resolución del recurso. Recurso de los demandados. Error en la valoración de la prueba.

Siguiendo un orden lógico por las consecuencias que debe tener , en su caso, la estimación del recurso debe resolverse en primer lugar, el recurso presentado por la demandada. El apelante denuncia como motivo de apelación una errónea valoración de la prueba por parte del juzgador de instancia e insta la desestimación íntegra de la demanda.

Debemos recordar que la facultad revisora del Tribunal de apelación es total y la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los juzgadores ( STS 23-9-96 ) pues no puede sustituirse la valoración que hizo el Juzgador de toda la prueba practicada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador "a quo" y no a las partes ( STS 7-10-97 ).

Aún dictadas las anteriores prevenciones a efectos de casación, también serían predicables del recurso de apelación, porque el Juzgador que recibe la prueba puede valorar la misma de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de la segunda instancia el pleno conocimiento de la cuestión, pudiéndose en la alzada verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez "a quo" de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica o si, por el contrario, la apreciación de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso y aplicada la anterior doctrina, se observa que la valoración contenida en la resolución apelada no es ilógica, absurda ni arbitraria.

Se alega como primer motivo de apelación una errónea valoración de la prueba en cuanto al dolo. Alega el apelante que no se ha acreditado la existencia de dolo negocial.

Una nueva revisión de la prueba practicada nos lleva a alcanzar la misma conclusión que la alzanzada por el juzgador de instancia.

Y así, es preciso hacer especial hincapié en los efectos que tiene la relación existente entre el intermediario y los vendedores y que esta no puede ser trasladada a los compradores. Y así frente a los demandantes no se puede alegar por el vendedor la eventual responsabilidad del intermediario, por cuanto las relaciones negociales lo son entre el vendedor y comprador según viene establecido en los artículos 1254 y 1445 del CC.

Y así lo recoge la sentencia cuando indica que son únicamente los vendedores los que se responsabilizan frente a los compradores y por ende de la actuación del mediador, sin perjuicio de las acciones que pudieran tener los vendedores frente al agente inmobiliario derivada del contrato de agencia al que resultan extraños los compradores.

Y lo cierto es que la prueba practicada nos lleva a apreciar el dolo en su vertiente omisiva imputable a la parte vendedora.

Y así se ha acreditado que los compradores ningún conocimiento tuvieron de la existencia de la aparición de aluminosis en el edificio y las sucesivas reparaciones y actuaciones efectuadas en el mismo, antes de la firma de la compraventa. La realización de estas actuaciones y la constatación de su existencia resulta debidamente acreditada por la actora con la aportación de los documentos 10,11,12,13,14,15,16 y 18 de la demanda.

Y consta como hecho probado que los vendedores sí conocían su existencia y así se lo trasmitieron a la agencia inmobiliaria que intervino en la mediación. Así lo ha reconocido el Sr. Marcelino y el Sr. Aureliano, manifestando que así lo trasladaron al intermediario. Ahora bien, este traslado de información no exime a los vendedores tal y como ya hemos indicado en esta resolución. Pero es más lo cierto es que lso vendedores tuvieron contacto directo con los compradores al menos en dos ocasiones. Ha quedado probado por la declaración de los cuatro intervinientes, vendedores y compradores, que se vieron, como mínimo, en dos ocasiones. Y que de hecho los compradores les manifestaron que iban a hacer obras. Así lo ha reconocido el Sr. Aureliano y el Sr. Marcelino. Ambos han manifestado que los compradores les indicaron este extremo y que ellos nada dijeron respecto de la existencia de aluminosis y la repercusión que podían tener las obras. Y si bien, indicó el Sr. Marcelino que nada indicó por haber trasladado ya la información a la inmobiliaria, lo cierto es que nada le indicaron en ese acto a los compradores. La misma omisión informativa debe apreciarse en cuanto a la ITE, respecto de la cual el comprador exoneró al vendedor y de especial importancia en un caso como el que nos ocupa. Siendo confusa la explicación dada por el Sr. Marcelino, en cuanto de nuevo ha imputado este extremo a la inmobiliaria al indicar que no sabe si la inmobiliaria presentó todo. Y siendo coherente a este desconocimiento por parte de la compradora de los defectos de la finca esa exención de aportación en el momento de la escritura pública.

En el mismo sentido la declaración del Sr. Pedro Antonio comercial quien ha reconocido que actuaba en representación de los vendedores y que lso vendedores le dijeron que era importante el tema de la aluminosis pero que él no informó a los compradores porque se había subsanado y que se compraba por debajo de mercado por eso no informó a los compradores.

Ciertamente la actuación del agente inmobiliario fue la de dolo omisivo pero como ya hemos indicado y se ha hecho de igual modo en la sentencia, ello no exime a los vendedores, máxime cuando se reunieron en dos ocasiones con los compradores y nada les indicaron cuanto estos no sólo les indicaron que iban a hacer reformas en la vivienda, sino que incluso consta que entraron en la vivienda antes de la escritura de compraventa. Lo cierto es que los vendedores permitieron la entrada en la vivienda antes de la firma y ello era para la realización de unas obras de reforma que fueron conocidas por los vendedores.

Debe por todo ello, desestimarse el primer motivo de apelación y confirmar en este extremo la sentencia.

En cuanto al segundo de los motivos de apelación éste consiste en error en la valoración de la prueba en relación a la reparación del edificio.

Sostiene el apelante que el juzgador ha incurrido en un error al valorar la prueba en cuanto a la situación del edificio en el momento de la venta. Sostiene el apelante que en ese momento el edificio ya estaba reparado en cuanto a los defectos derivados de la aluminosis. En base a ello alega debe ser valorado adecuadamente la pericial del actor, de la que discrepa y hace hincapié en el documento 4 y 7 de la contestación.

Pues bien, revisada la prueba practicada se coincide con la valoración efectuada por el juzgador. Y así es destacable que los propios actores reconocen que ellos transmitieron al mediador la existencia de la aluminosis reconociendo que era un tema importante. Así el Sr. Marcelino ha sido muy claro en su declaración al admitir que el primer día que entró Pedro Antonio y el gerente de la inmobiliaria les informó de todo para hacer las cosas bien y entendió que era un tema importante. Dicho extremo poco casa con la afirmación de estar el tema solventado. Pero es que además la pericial del actor recoge los sucesivos informes e inspecciones técnicas y las detalla de modo minucioso en su dictamen. Así en la página 8 se refiere ela informe de 1998, en la página 10 se refiere al informe del año 2000. Se indica en éste que con la información recogida y la revisión del 44% de las viguetas de hormigón se determina que el 25% de estas tienen algún tipo de deterioro. Se hace referencia, asímismo, al informe de 2009 en el que indica el perito que se comprueba que no existen en general anomalías ni en viguetas reparadas ni no reparadas, en 3º2º se observa una vigueta agrietada que se procede a consolidar y se recomiendan inspecciones cada seis años de las viguetas no reparadas. En la página 13 del informe se refiere al informe de marzo de 2011 en base a la revisión de 2011 y se aprecian defectos en relación a viguetas y se indican como medidas correctoras desmontar el falso techo del vestíbulo y proceder a la reparación, entre otras actuaciones. En la página 14 se hace referencia al proyecto de 2001 ejecutado en 2003 y se indica que del informe del 2009 se puede obtener la superfície reparada en 2003 que establece en un 14, 13 %. Y el perito, en su declaración en el acto de juicio, ha sido muy claro al indicar que el 14% está reparado y no lo está el 10%. Y que la aluminosis es un riesgo potencial con más probabilidades de producir la patología de la aluminosis y que el 25% ya tiene defectos y sólo el 14% reparado y que el 10,87% restante está afectado y necesita reparación y que la parte que ha resultado no afectada puede terminar siéndolo. Siendo muy gráfico cuando ha indicado que es " un camí sense final" y siempre tendrán que reparar. Y en el mismo sentido el perito Sr. Aurelio cuando ha indicado que sólo afectado el 25% y el 15% arreglado y falta reparar el restante y proteger de la humedad. Y más claro aún es su dictamen pericial en la página 9 en la que indica que en base al informe y la revisión efectuada en noviembre de 2009 tanto el perito de la parte actora como por el perito que suscribe se deduce que: " la superfície pendiente de reparación de lso elementos que tienen algún tipo de afectación real como consecuencia del cemento aluminoso es del 10,87% como resultado de la diferencia entre el 25% estimado y el 14,13% realmente reparado y reforzado a fecha 2003 superficiado por ambos peritos. Siendo destacable, también, como indica la apelada el acta de 30 de mayo de 2017 en la que de nuevo se mantiene como subsistente el problema de la aluminosis. A todo ello debemos unir el hecho constatado en reiterada jurisprudencia sobre la gravedad de la patología y la necesidad de inspecciones continuas y revisiones del estado del edificio que vienen acreditadas desde el año 1998 en el que aparecieron las patologías. Se asume así como certero el informe pericial del actor que ha sido riguroso y muy claro sobre la existencia de un problema no sólo presente sino futuro y que por ello afecta a la vida útil del edificio. Por último indicar que el informe referido por la demandada es un informe que sólo alude al resultado de una inspección visual y que el correo aportado en nada puede desvirtuar el resto de prueba que ha sido muy claro, siendo apreciaciones de personas sin conocimientos técnicos. Y lo mismo debe indicarse en cuanto a las afirmaciones del administrador que contradicen las conclusiones alcanzadas por el resto de prueba practicada, siendo que debe valorarse esa gravedad del probema cuando el mismo ha reconocido la existencia de un comité de obras que supervisaba el tema y la existencia de una derrama que se dedicaba a todo. Y su afirmación de estar el tema controlado es una opinión efectuada sin conocimientos técnicos de los que si disponen los dos peritos que han intervenido en el pleito.

De todo lo expuesto, se concluye la gravedad de la patología y su posible afectación en el futuro del edificio y por ello debe confirmarse íntegramente la sentencia en cuanto a los dos primeros motivos de apelación. Pudiendo recordar la reiterada jurusprudencia que viene estableciendo como vicio oculto la aluminosis aún cuando se haya tratado el problema, por cuanto en los edificios en los que se ha usado el cemento aluminoso exigen una mayor vigilancia y superior mantenimiento. Así la STS de 2 de marzo de 2007 o 17 de octubre de 2005.

El recurrente insiste en su apelación en lo que denomina la nueva corriente jurisprudencial en cuanto a la fuerza mayor en caso de aluminosis. Lo cierto es que la sentencia remite a una sentencia que es realmente clara e ilustrativa. Y así en la SAP de Castellón citada se explica de modo muy didactico que esa exoneración de fuerza mayor tiene como salvedad el supuesto que ahora nos ocupa, esto es, que los vendedores tuvieran conocimiento de la patología. Y así la sentencia de 5 de mayo de 2019, indica expresamente: " salvo que los vendedores conocieran esta circunstancia". Estando en este supuesto no puede alegarse la fuerza mayor y por ello el motivo debe ser desestimado.

En cuanto a las valoración efectuada de las partidas indemnizatorias el recurrente impugna las sisguientes partidas.

En primer lugar, el ITP por importe de 45.000 euros. el motivo debe ser desestimado sin más consideraciones al ser una alegación extemporánea respecto de la que nada se indicó en la contestación y alegada ex novo en apelación. Siendo que a mayor abundamiento es una cuestión fiscal que excede del ámbito civil indemnizatorio, siendo reiterada la jurisprudencia cuando en reiteradísimas ocasiones se han efectuado similares alegaciones en cuanto al IVA.

En cuanto a la partida de 6000 euros, la misma ha sido objeto de recurso por ambas partes. la demandada solicita la desestimación de la misma alegando que no se ha acreditado el pago y responder más a daños morales que a una partida indemnizatoria. La actora recurre la misma y considera debe ser restituido el importe total de las obras ejecutadas. Por lo que los dos motivos deben ser tratados conjuntamente al responder a la valoración de la prueba efectuada respectoa dichas obras.

TERCERO.- Recurso de los demandantes y demandados: indemnización por la reforma.

El juzgador de instancia considera que los vendedores no han de hacerse cargo de las cantidades reclamadas por obras para mejorar el estado de la vivienda al considerar que fueorn decididas voluntariamente y que habiendo detectado los compradores las patologías de la vivienda a los pocos días de la compraventa hubiera sido más prudente esperar al desenlace de la nulidad contractual antes de acometer dicho gasto. Y en base a ello concede una cantidad alzada de 6000 euros.

No se comparte la conclusión alcanzada por el juzgador. Siendo que se ha reconocido la nulidad por dolo y la compatibilidad de dicha acción con la indemnización de daños y perjuicios lo cierto es que las mejoras efectuadas en la vivienda son un concepto indemnizable al amparo del artículo 1101 del CC. E incluso respondería a la liquidación del estado posesorio que fue alegado en la demanda y se reitera en el recurso, atendidas las fechas en las que se han realizado y sin que existan elementos para apreciar la mala fe en los poseedores. E incluso y también alegado por el demandante en su demanda y, reiterado en el recurso, como enriquecimiento injusto en cuanto son partidas que restarán en la vivienda como mejora y no separables de la misma.

En base a ello y, como indemnización de daños y perjuicios, constando acreditados los importes invertidos en la mejora de la vivienda en los documentos 24,33, 25 de la demanda y el documento 32 aportado con el escrito de fecha 27 de noviembre de 2019), procede acoger la pretensión indemnizatoria correspondiente a las reformas de la vivienda que revertiran en la misma y que no son separables por los demandantes, atendidas las características de dichas reformas.

Por lo expuesto, debe estimarse el recurso de apelación interpuesto por los demandantes y acoger la pretensión indemnizatoria por importe de 47.974,93 euros, modificando en este punto la sentencia dictada.

En relación a las costas estamos ante una estimación parcial al no haberse acogido pretensiones indemnizatorias en cuanto a su concepto íntegro. Así ocurre con los gastos de electrodomésticos y los derivados de la financiación, por lo que procede confirmar el pronunciamiento relativo a las costas de la instancia.

CUARTO. - Costas de apelación.

En cuanto a las costas de apelación de la parte actora, al haberse estimado el recurso no procede la condena en costas de la alzada al recurrente( artículo 398 de la LEC ).

En cuanto a las costas de la parte demandada, al desestimarse el recurso de apelación, le deben ser impuestas a dicha parte demandada ( artículo 398 de la LEC ).