Sentencia Civil 258/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 963/2022 de 10 de abril del 2025

4. Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, a los que deberán añadirse los que a continuación se expresan con ese mismo carácter

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

5. El objeto de este procedimiento son las obras realizadas en la terraza trasera de una vivienda que forma parte de un conjunto residencial de 24 viviendas unifamiliares adosadas distribuidas en cuatro bloques en forma de 'U', con una zona común ajardinada con piscina.

6. La comunidad de propietarios demandante interesa la reposición de la terraza a su estado anterior por cuanto, aun siendo de uso privativo, eras un elemento común que la parte demandada había modificado sin pedir permiso, y los propietarios demandados, que reconocen haber ejecutado las obras sin la preceptiva autorización, contestan que las modificaciones realizadas son reversibles, que otros vecinos habían realizado obras similares, e incluso de mayor alcance, que fueron toleradas por la Comunidad, y que las referidas obras no alteran el destino del elemento común ni tampoco causan un perjuicio estético a la finca.

7. El Juzgado estimó la demanda y condenó a los demandados a reponer la terraza trasera de la vivienda a su estado originario por cuanto se trataba de un elemento común de uso privativo que había sido alterado sin autorización de la Junta de Propietarios ( art. 536.3 CCCat). Además, la estructura instalada no era fácilmente desmontable, y suponía una clara modificación de la configuración exterior del edificio que, además, era perjudicial para los propietarios colindantes, rechazando expresamente que la Comunidad hubiera actuado arbitrariamente o hubiera dado un trato diferente a los diversos copropietarios que habían realizado obras similares.

8. La anterior sentencia es recurrida en apelación por la parte demandada para denunciar (i) un error sobre la exacta naturaleza de la pérgola instalada; (ii) la vulneración de la doctrina de los actos propios y el principio de igualdad del art. 14 CE; y, finalmente, (iii) la mala fe de la parte actora.

SEGUNDO. - Naturaleza de la pérgola conforme al art. 553-36 CCCat y los estatutos comunitarios

(i) Planteamiento

9. Entiende la recurrente que una pérgola, por su propia naturaleza, es un elemento constructivo que no tiene vocación de permanencia, que resulta fácilmente desmontable, y que no afecta a la estructura, configuración o fisonomía de la fachada de la vivienda, destacando como los peritos de ambas partes coincidieron en señalar que el toldo que la recubre es prácticamente idéntico a los toldos del resto de vecinos, que no hay ningún cerramiento lateral y que las escaleras de madera instaladas en sustitución de las metálicas de origen son semejantes a las que también han puesto otros vecinos y tienen menor impacto visual, resaltando el mayor valor probatorio de su informe pericial pues "realiza una inspección crítica y comparativa de todas las obras realizadas en la Comunidad, realiza consulta urbanística, justifica y documenta gráficamente sus conclusiones técnicas", máxime cuando su autor había ratificado en juicio, de forma contradictoria, su dictamen. Finalmente invoca a su favor la SAP núm. 488/10 de 21 de octubre, de esta Audiencia, que validó la instalación de una pérgola similar a la de autos, porque eran "obras de adaptación del espacio, para hacerlo más cálido y confortable. En definitiva, adecuarlo a las necesidades de su propio destino, mejorando la escueta y parca estructura de obra que en origen la promotora ejecutó."

(ii) Normativa y jurisprudencia

10. Previene el art. 553-36.2 del Codi Civil de Catalunya (en adelante, CCCat), que "los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto" y en su número NUM001 que "la comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alteradossin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras."

11. Y conforme al art. 553-42.1 CCCat, "el uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad"

12. Por su parte, la jurisprudencia tiene declarado que "a diferencia de los elementos privativos, en que los propietarios pueden realizar libremente obras de conservación y reforma siempre que no perjudiquen a otros propietarios ni a la comunidad ni disminuyan la solidez o accesibilidad del inmueble ni alteren la configuracióno aspecto exteriordel conjunto (...) en los elementos comunes, en cambio, su actuación queda restringida y limitada a su uso y disfrute conforme al destino que determinen los estatutos o que resulte de su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad (...) y sin que puedan alterarse, como hemos dicho, sin autorización de la junta de propietarios (...) que 'la 'configuración exterior' del edificio constituye un elemento común cuya alteración requiere del consentimiento de la comunidad'. En este mismo sentido, en la STSJCat 14/2020 declaramos que la configuración exterior del inmueble comunitario, delimitado por sus muros, fachadas, revestimientos exteriores, forma de las terrazas, balcones, etc., constituye en sí misma un elemento común" (STSJCat núm. 6/23, de 30 de enero)

13. De otra parte, en los Estatutos de la Comunidad (doc. 5), bajo la rúbrica "normas de comunidad", apartado A, dedicado a los elementos comunes, se establece que "tendrán la consideración de elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, a título enunciativo y no limitativo: a) el solar, que es indivisible y la planta sótano común de los edificios." Y en el apartado D relativo al uso de los elementos privativos se dispone que "queda prohibido: [...] b) levantar cualquier tipo de construcción de obra u otro material de carácter permanente o no,en los elementos comunes y en especial en las zonas ajardinadas de uso privativo. c) modificar el aspecto y/o configuración de las fachadas delantera y trasera del edificio, en especial por lo que se refiere a pintura de las fachadas, ventanas y balcones y calidad de las persianas que deberán ser todas del mismo diseño modelo y color."

(iii) Decisión del Tribunal

14. A modo de cuestión previa, conviene recordar que las obras de autos consistieron en un acrecimiento de la terraza mediante la adición de un tramo de forjado y su cubrición mediante una pérgola de madera, la modificación de la escalera de acceso al jardín y un cambio de pintura en la obra vista de la fachada posterior. Y precisar ahora que todo el recurso se construye en torno a la pérgola levantada en el patio trasero de la casa, pues nada se dice por la recurrente sobre la tarima, las escaleras y la pintura de la fachada, en claro síntoma de su aquietamiento con los pronunciamientos del Juzgado en relación a las estas modificaciones (ex.art. 465.5 LECi)

15. Pues bien, así las cosas, este primer motivo de apelación no puede prosperar. Lo primero a reseñar es que la parte intenta trasladar las limitaciones legales previstas para las obras que se realizan en los elementos privativos a los comunes con la excusa de ser de uso privativo el elemento común que nos ocupa, la terraza, pero la regulación positiva y jurisprudencia expuestas son claras y terminantes al señalar que ningún propietario puede hacer alteraciones en los elementos comunes sin permiso de la Comunidad, de ahí que el debate de si las obras realizadas alteran la configuración o el aspecto exterior del inmueble se encuentra, en verdad, desenfocado.

16. Es más, aun aceptando que la construcción de la pérgola encontraría acomodo en el propio uso y disfrute de la terraza conforme "a su naturaleza" del art. 553-42.1 CCCat o que se trata de un elemento privativo superpuesto a otro de naturaleza común, resulta evidente que se encuentra afectada no solo por la limitación legal de no alterar la configuración o el aspecto exterior de la finca (ya se ha visto como para la jurisprudencia la 'configuración exterior del inmueble comunitario' constituye en sí misma un elemento común), sino que entraría de lleno en la prohibición estatutaria de levantar construcciones en los elementos comunes, prohibición que afecta no solo a las permanentes, como parece entender la recurrente, sino también a las que incluso no tengan este carácter.

17. En efecto, dice la recurrente que la pérgola no tiene vocación de permanencia, que resulta fácilmente desmontable y que, en modo alguno afecta a la estructura, configuración o fisonomía de la fachada de la vivienda. Sin embargo, las fotografías obrantes a los autos demuestran precisamente lo contrario, que la pérgola, en cuanto estructura de madera formada por elementos rígidos, de hasta cinco pilares, sobre los que se apoyan tres vigas que, a su vez, sustentan nueve viguetas, está llamada a perdurar en el tiempo y no puede decirse que este pensada para poner y quitar a conveniencia como si de un parasol o toldo retráctil se tratara. Al contrario, esta construcción auxiliar se encuentra fuertemente anclada al suelo y a la fachada de la vivienda, por lo que difícilmente podrá desmontarse sin la ayuda de terceras personas u operarios cualificados que acometan esa tarea. Como acertadamente señaló el Juzgado, aun cuando la pérgola no impida reponer la terraza a su estado anterior, su 'calidad y solidez constructiva' la convierten en una instalación permanente o destinada a permanecer en el tiempo.

18. Además, tampoco puede ignorarse que la pérgola, aun no estando cerrada lateralmente y por más que deje entrever la fachada, no solo tiene un enorme impacto visual dado su volumen espacial, con clara incidencia en el aspecto exterior o estética del conjunto residencial como ya se ha dicho, sino que ocasiona problemas de insolación (sombras) y vistas a las casas contiguas atendida su altura, pues se eleva por encima de los muros que separan las terrazas traseras de las casas llegando hasta el mismo alféizar de la ventana del piso NUM002 de la vivienda, problemas que no tendrían los vecinos de respetarse la configuración original de la edificación.

TERCERO. Actos propios y consentimiento tácito.

19. Señalan los recurrentes que ejecutaron las obras en perfecta armonía e inspirándose en otras anteriores ejecutadas por otros tres vecinos y que la Comunidad toleró o expresamente autorizó dichas instalaciones, pero después se opuso a que ellos realizaran exactamente lo mismo, de donde extrae como consecuencias (i) que para la simple instalación de una pérgola, similar a otras efectivamente ejecutadas, no se necesitaba permiso expreso, que este era solo preciso si la instalación de la pérgola venía acompañada de afectaciones estructurales de gran calibre, como abrir boquetes en la fachada o modificar la estructura general del espacio comunitario, como así ocurrió con dos vecinos a los que se les otorgó autorización expresa para ejecutar sus obras; (ii) que no es de recibo aprobar la instalación de unas pérgolas y la de otras no, por resultar completamente arbitrario y sin amparo en derecho, invocando la doctrina que prohíbe ir en contra de los actos propios (ex. art. 111-8 CCCat) y la doctrina jurisprudencial conforme es posible el consentimiento prestado por la Comunidad a unas obras en forma tácita.

20. Tampoco ninguna de las consecuencias extraídas por la recurrente puede compartirlas este Tribunal pues, de entrada, ya se ha dicho que legalmente no se pueden alterar los elementos comunes sin permiso de la comunidad y estatutariamente está prohibido levantar cualquier tipo de construcción 'en los elementos comunes y en especial en las zonas ajardinadas de uso privativo', tengan o no afectación estructural, por lo que está claro que una pérgola de las características ya expuestas, se encuentra afectada por dicha prohibición y precisaba de la autorización de la Comunidad. Además, tampoco está acreditado el comportamiento caprichoso o arbitrario que la recurrente reprocha a la Comunidad pues consta que únicamente se han instalado pérgolas en 4 de las 24 casas que componen el conjunto residencial. Los propietarios de dos de ellas (de la casa NUM002 y casa NUM003 pidieron autorización, que les fue concedida en las Juntas celebradas el 16 de enero y 5 de junio del año 2014) mientras que los propietarios de las otras dos, la casa NUM000 y la casa NUM004, lo hicieron sin permiso de la Junta y en ambos casos la reaccion de la Comunidad ha sido la misma: promover los oportunos procesos judiciales para que repongan el elemento común alterado a su estado original.

21. En consecuencia, si la doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad del 'venire contra factum propium',hoy positivada en el art. 111-8 del CCCat, significa la vinculación del autor a una declaración de voluntad, generalmente de carácter tácito, en el sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar luego un comportamiento contradictorio, y encuentra su fundamento en la protección de la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos subjetivos, no es de apreciar en la Comunidad ningún comportamiento incoherente que puedan los recurrentes hacer valer en su favor pues la singularidad de las casas NUM002 y NUM003 explica razonablemente la autorización que les fue concedida, tal y como luego se verá con más detalle.

22. Por lo demás, no ha lugar a plantearse ninguna suerte de consentimiento tácito por parte de la Comunidad pues al momento de presentarse la demanda, en junio de 2018, no había transcurrido el plazo de 4 años desde la finalización de las obras previsto en el art. 555-36.4 CCCat.

CUARTO. La vulneración del principio de igualdad del art. 14 CE

23. Señala por último la recurrente que diferenciar a unos vecinos de otros, permitiendo arbitrariamente que algunos instalen una pérgola, y negando tal posibilidad a otros, resulta una discriminación injusta y mucho más si tenemos en cuenta que (i) "multitud de vecinos" han modificado la jardinería y tarima del espacio privativo y la propia escalera, sin queja ni reserva ninguna por parte de la Comunidad; (ii) los vecinos de las casas NUM002 y NUM003 han realizado exactamente la misma obra que la de mis mandantes en lo que respecta al pavimento y pérgola (no solo eso, se han "inspirado" en la misma), (iii) no es cierto que a estos vecinos se les haya autorizado la obra por pedir autorización, y no a mis mandantes por no hacerlo, pues aquellos nunca pidieron autorización y, además, las obras incidieron directamente en la estructura del edificio, pues ambos modificaron la configuración de la fachada al ampliar sus oberturas y accesos; (iv) No existe demanda ni queja alguna respecto a todos aquellos que han modificado escaleras, entre ellos algunos que aprueban el ejercicio de la presente acción judicial. Y tampoco se denuncia una obra tan irregular como la instalación de un aparato de aire acondicionado en la fachada del edificio.

NUM003. Este nuevo motivo tampoco puede prosperar por cuanto la situación de las casas NUM000 y NUM004 ya se ha dicho que es diferente a las casas NUM002 y NUM003. Recuérdese que el complejo inmobiliario de autos se encuentra formado por 24 viviendas, agrupadas en bloques, en forma de 'U'. Las casas núm. NUM002 y NUM003 se encuentran en las esquinas de esa 'U', mientras que la de la recurrente se encuentra en medio del bloque, adosada entre medianeras, de suerte que la instalación de la pérgola que pretende perjudica las luces y las vistas de las casas colindantes como antes se dijo, sin que este perjuicio se advierta en el caso de las esquineras. Es decir, que son las características y emplazamiento de las casas las circunstancias que justifican el desigual tratamiento que la Comunidad ha dado a las pérgolas. Y conviene recordar que solo se infringe el principio de igualdad cuando situaciones iguales se tratan de forma desigual, pero no la inversa, cuando situaciones desiguales se resuelvan con criterios distintos, que es lo ocurrido en autos: la desigual incidencia en el conjunto edificatorio que tienen las pérgolas y el perjuicio que ocasionan a los colindantes explica que la Comunidad autorizara las pérgolas de las casas esquineras. Y hecha esta salvedad, la Comunidad ha sido consecuente con dicho planteamiento como demuestra que tiene recurridas judicialmente la actuacion de las propietarios de las casas núm. NUM000, la que nos ocupa, y núm. NUM004, objeto de los autos 379/18 seguidos ante el JPI Núm. OCHO de Gavà, sin que conste hasta la fecha que la Comunidad haya autorizado la ejecución de construcciones auxiliares similares en ninguna de las restantes casas.

25. En resumidas cuentas, que no existe un agravio comparativo traducido en una clara discriminación y desigualdad de trato, que permita a la recurrente invocar en su favor la quiebra del principio de igualdad proclamado en el art. 14 de la Constitución española.

CUARTO. La mala fe de la actora

26. Como último motivo de impugnación, señala la recurrente la mala fe de la actora atendido que cumplió en su mayor parte los términos del acuerdo que habían alcanzado en el ínterin de este procedimiento.

27. Al respecto, conviene recordar que en su demanda la Comunidad interesaba la reposición a su estado anterior de la terraza comunitaria de uso privativo atribuido a los demandados puesto que éstos, sin haber solicitado permiso, (i) habían incrementado la superficie de la terraza en una longitud igual a la longitud de las escaleras; (ii) habían instalado una pérgola formada por pilares y vigas de madera que constituye el soporte de un toldo retráctil; (iii) habían colocado un suelo de madera y (iv) habían aplicado pintura sobre la fachada.

28. Durante la sustanciación del procedimiento, las partes interesaron la suspensión del procedimiento al encontrarse en vías de llegar a un acuerdo, acuerdo que no llegó a fructificar porque los propietarios demandados, aun devolviendo a la fachada su color original y suprimir varias columnas de la pérgola a fin de aligerar su impacto visual, no pudieron solventar la problemática de su altura y, por consiguiente, persistían los problemas de luces y vistas en las viviendas contiguas.

29. Es decir, que la Comunidad intentase llegar a un acuerdo con los demandados para solucionar extrajudicialmente el conflicto, sin que finalmente se consiguiera, no puede ser usada por los recurrentes para tachar de maliciosa su actuación, máxime cuando uno de los puntos claves del acuerdo era rebajar la altura de las pérgolas y ello no resultó posible. Dice la recurrente que el acuerdo consistía en rebajar la altura "en la medida de lo posible" y que, si no era posible, no podía la Comunidad desdecirse del mismo sin más, pero tampoco tiene razón la parte en este punto. Técnicamente se ha demostrado que imposible rebajar su altura (Informe ad hocelaborado por el arquitecto técnico Carlos Daniel) pero esta exigencia no era caprichosa o arbitraria sino que venía fundamentada principalmente en los perjuicios que ocasionaba a las casas colindantes, de ahí que no cumpliéndose uno de los términos más esenciales del acuerdo, la Comunidad no podía quedar vinculada al mismo. De hecho, la cuestión se llevó a Junta de propietarios y por esta se aprobó, con la mayoría legalmente prevista, seguir adelante con la acción judicial en curso, sin que este acuerdo fuese impugnado por la recurrente, al igual que tampoco lo había sido el acuerdo adoptado en la Junta celebrada el día 13 de enero de 2016, que denegaba la regularización de la pérgola, y requería a los aquí recurrentes para que la retirasen, de suerte que el acuerdo devino obligatorio y vinculante para todos los propietarios ( art. 553-30 CCCat), eficacia de este acuerdo que la Comunidad demandante podía haber hecho valer como una causa petendimás de su demanda.

30. En conclusión, que la predisposición al acuerdo de la Comunidad abunda precisamente en lo contrario que sugiere la recurrente, en su buena fe, pues teniendo de su lado la razón, intentó llegar a un acuerdo con los ahora recurrentes en aras de procurar la paz vecinal y una mejor convivencia. Y si aquel no se alcanzó, no fue por culpa de ella sino por las propias características de la construcción levantada por los recurrentes.

QUINTO. Costas y depósito para recurrir

31. En cuanto a las costas de esta apelación, la desestimación del recurso determina que sean impuestas a la parte recurrente ( art. 398 LECi), con pérdida del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.