Sentencia Civil 585/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 6/2022 de 25 de octubre del 2024

4. No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que deberán entenderse sustituidos por los que a continuación se expresan con ese mismo carácter.

PRIMERO. - Antecedentes y objeto del recurso.

5. El objeto del presente procedimiento es el precontrato o contrato de permuta inmobiliaria que las partes en litigio firmaron el 16 de febrero de 2017, y que tenía por objeto cuatro locales comerciales situados en la primera y segunda planta de un edificio de uso no residencial radicado en la confluencia de las DIRECCION000 y DIRECCION001 de esta ciudad, que debían ser rehabilitados y transformados en doce viviendas, asumiendo los promotores la obligación de ceder las viviendas de la DIRECCION002 planta a las propietarias, y entregarles la cantidad de 70.000 euros (50.000 euros a la firma del contrato y 20.000 al otorgamiento de la escritura pública)..

6. Las promotoras demandantes, ante la imposibilidad de transformar en viviendas los referidos locales por causa de no haber obtenido las propietarias demandadas la necesaria autorización comunitaria, interesan la resolución del contrato firmado y que sean condenadas a devolver la cantidad hasta la fecha desembolsada (50.000 €), con más los gastos ocasionados (unos honorarios de arquitecto por importe de 2.650 €). Las propietarias contestan que ninguna obligación contractual habían incumplido por su parte y formulan reconvención para interesar también la resolución del contrato por haber incumplido las promotoras sus obligaciones y reclamar daños y perjuicios en importe de 217.307,30 euros, de los que restarían por cobrar 167.307,30 euros atendido que 50.000 euros ya los tenían percibidos. Subsidiariamente, rebajan esa indemnización a los 20.000 euros, que es la cantidad de dinero comprometida por las promotoras que faltaba por cobrar.

7. El Juzgado, tras precisar que lo firmado por las partes era un simple precontrato, totalmente válido y eficaz, por el que se obligaban a celebrar posteriormente el definitivo de permuta que, de momento, no querían o no podían celebrar, terminó desestimando la demanda principal por entender que las propietarias demandadas no habían faltado a su obligación de obtener la autorización comunitaria, por cuanto estas nunca se habían obligado a ello, estimando por el contrario, la demanda reconvencional pues las promotoras sí habían faltado a la suya al no presentar el proyecto ejecutivo de reforma en el plazo convenido, de forma que las condenó a indemnizar a la propiedad con la cantidad de 167.307,30 euros reclamada por la propiedad.

8. La anterior sentencia es recurrida en apelación por AMENCORNER alegando para ello un error en la valoración de las pruebas pues niega el incumplimiento que el Juzgado reprocha a las promotoras, así como los daños y perjuicios reclamados por la propiedad, e insiste en la estimación de la demanda principal pues fueron las propietarias quienes habían incumplido el contrato firmado.

SEGUNDO. El incumplimiento de las promotoras demandantes

9. En el contrato que nos ocupa se pactaron diferentes plazos para su cumplimiento por las promotoras demandantes: seis meses a contar desde la redacción consensuada del proyecto para presentar la solicitud de la licencia de obras; tres meses más a contar desde la obtención de esa licencia para el comienzo de las obras; y un último de doce meses para su ejecución, quedando supeditados los dos últimos hitos de este calendario a la previa obtención de la autorización comunitaria correspondiente pues la rehabilitación integral del edificio, que tenía cuatro plantas en total y estaba dividido en propiedad horizontal, afectaba, cuando menos, a diversos elementos comunes del inmueble.

10. Lógicamente esta operación inmobiliaria no salió adelante y ambas partes se reprochan mutuamente su fracaso. Como bien señala la recurrente, interesando ambas partes la resolución del contrato de permuta, la discusión en este procedimiento se centra en determinar cuál de ellas incumplió sus obligaciones y liberó, con su incumplimiento, a la contraparte de cumplir con las suyas.

11. El Juzgado no consideró que fueran las propietarias quienes incumplieron el contrato pues la única obligación asumida por ellas era la de ceder la posesión de los locales para su rehabilitación y la habían cumplido, y sí que ese incumplimiento era imputable a las promotoras pues no habían redactado el proyecto de rehabilitación en el plazo de seis meses al efecto previsto, rechazando expresamente la justificación alegada de estar supeditado este plazo a la previa obtención de autorización comunitaria pues en el propio contrato ya se decía expresamente que esta obligación quedaba al margen de dicha autorización (literalmente, que "como sea que la permuta aquí concertada se refiere únicamente a dos de las cuatros plantas del edificio, los plazos anteriormente descritos se computaran en su caso desde que se hubiesen obtenido las correspondientes autorizaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, salvo el plazo para la presentación del proyecto básicoque se deberá efectuar de conformidad al apartado 3 de este Pacto," pacto en el cual las promotoras se obligaban "a presentar la solicitud de la correspondiente licencia de obras ante el Ayuntamiento en el plazo máximo de seis meses desde la firma de este documento.Con anterioridad a la presentación del proyecto la sociedad se compromete a exhibir y consensuar en su caso el referido proyecto con las actuales propietarias").

12. La recurrente, que reconoce no haber presentado este proyecto y también ahora que su presentación tampoco estaba supeditada a la obtención de autorización comunitaria alguna, critica la valoración de la prueba hecha por el Juzgado pues las promotoras hicieron todo cuanto estaba en sus manos para cumplir con sus obligaciones y había sido la propiedad quien frustró la finalidad del contrato, quejándose amargamente de que hubiera ignorado los testimonios de todas las personas que conocían los pormenores de la operación.

13. Más en concreto señala que de la elaboración del proyecto se encargó al arquitecto Ezequiel, quien estuvo trabajando en el mismo hasta primeros del año 2018, y aunque era verdad que estaba pactado un plazo de seis meses para su redacción, este plazo nunca fue considerado esencial por ninguna de las partes.

14. Pues bien, tras una nueva y definitiva revisión de los medios de prueba practicados, este Tribunal considera acreditado, tanto por la documental aportada como por las diferentes testificales practicadas, que el arquitecto Sr. Ezequiel, por encargo de las promotoras demandantes, vino trabajando en ese proyecto básicodesde primeros del año 2017 (en enero de este año, por ejemplo, hay una primera propuesta de distribución de las nuevas entidades resultantes, doc. 4 y 5), hasta primeros del año 2018 (el 26 de febrero de este último año se remite el 'Informe Urbanístico' previo necesario para tramitar la licencia -email de 10/01/2018- así como el proyecto actualizado -email de 29/01/2018- solicitando incluso una última reunión con el Departament d'Urbanisme de l'Ajuntament,doc. 6), y que durante todo este tiempo mantuvo contactos no solo con las promotoras y las propietarias demandadas a fin de consensuar las soluciones que precisaba la reforma del inmueble, sino también con Hortensia, hermana de la codemandada Zaida y dueña de las plantas DIRECCION003 y DIRECCION004 del edificio, de forma que su conformidad con el proyecto devenía imprescindible para su suerte, tal y como luego se verá con más detalle, de ahí que incluso las promotoras aceptaran que esta última nombrara un arquitecto de su confianza, Jesús Ángel, para que velara por sus intereses en las obras de remodelación del inmueble.

15. De igual modo, este Tribunal comparte también la tesis de la recurrente conforme el plazo de seis meses previsto para la solicitud de la licencia de obras, que requería inexcusablemente de la previa elaboración de ese proyecto básico, no fue en verdad conceptuado como esencial por ninguna de las partes contratantes, siendo la mejor prueba de ello que, llegado el término previsto, agosto de 2017, por la propiedad no se denunció su incumplimiento ni tampoco se apremió a las promotoras para que le dieran cumplimiento, de forma que el arquitecto Sr. Ezequiel pudo continuar trabajando en el proyecto con total normalidad. Es más, es solo después de que las promotoras comunican su decisión de resolver el contrato mediante burofax de 27 de febrero de 2018 (doc. 10) cuando las propietarias reclaman su cumplimiento. En resumidas cuentas, que se equivoca el Juzgado cuando entiende que, por el mero transcurso del plazo pactado, incurrieron las promotoras en un incumplimiento resolutorio pues tácitamente había quedado prorrogado, de ahí que bastaría la doctrina de los actos propios, hoy positivada en el art. 111-8 CCCat, para confirmar la no esencialidad del plazo inicial de seis meses, atendida la propia jurisprudencia que define esta institución como la vinculación del autor de una declaración de voluntad, generalmente de carácter tácito, al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar posteriormente un comportamiento contradictorio con ella, ( SSTC de 21 abril 1988 y 198/88, de 24 de octubre). Es decir, no resulta conforme a Derecho, por contravenir la buena fe contractual, que las propietarias puedan denunciar el incumplimiento de un plazo meses después de su vencimiento si durante todo ese tiempo no han dado muestra alguna de disconformidad.

TERCERO. Los incumplimientos de las propietarias demandadas

16. Ya se ha dicho que la recurrente se queja de no haber valorado el Juzgado correctamente los incumplimientos en los que habían incurrido las propietarias, con infracción de los art. 1.124, 1.255 y 1.256, todos ellos del Cci, y del art. 1.184 del mismo cuerpo legal relativo a la imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones.

17. Más en concreto, señala que la razón por la cual las promotoras no encargaron la redacción del proyecto básico al arquitecto fue porque estaban convencidas de que las obras no podían realizarse atendida la 'actuación reiterada'de la propiedad pues, al margen de la cesión de las fincas a permutar, tenía otras dos obligaciones más que fueron abiertamente incumplidas. La primera, era dar el visto bueno al proyecto (en contrato literalmente se preveía que "con anterioridad a la presentación del proyecto la sociedad se compromete a exhibir y consensuaren su caso el referido proyecto con las actuales propietarias"). Y la segunda, recabar de la Comunidad de Propietarios la pertinente autorización para ejecutar las obras, mostrándose muy crítica con el Juzgado por haber declarado que esta última obligación no iba a cargo de las propietarias al no venir así estipulado en el contrato, olvidando con ello que esta autorización era preceptiva para la concesión de la licencia municipal y que solo las propietarias demandadas, en cuanto titulares de los locales, eran las únicas que podían llevar el asunto a la Junta General de Propietarios, nunca las promotoras, ajenas a la Comunidad, concluyendo que "sin las autorizaciones comunitarias el proyecto no vería la luz y presentarlo, al ser estéril, ponía en riesgo la diligencia y profesional del arquitecto superior"(sic)

18. Al respecto, y comenzando por la última de estas obligaciones, la de obtener la preceptiva autorización comunitaria, es pacífico que el edificio de autos tenía cuatro plantas y estaba dividido en propiedad horizontal, y que las propietarias demandadas eran las dueñas de la DIRECCION005 y DIRECCION002 planta, con un coeficiente del 56'68%, mientras que Hortensia, que no era parte en el contrato, era la titular del 43,42% restante. Tampoco es discutido que las obras de reforma a efectuar en esta DIRECCION005 y DIRECCION002 planta afectaban cuando menos a elementos comunes del edificio (escaleras, ascensores, instalaciones interiores y rellanos), cuando no privativos, y alterarían el título constitutivo (se pasaba de dos locales a seis viviendas por planta y se cambiaba el uso de los departamentos) por lo que la autorización de estas obras requería, en principio y de conformidad con el art. 553-26.2 CCCat, una mayoría cualificada de 4/5 que, sin el concurso de Hortensia, difícilmente podían haberla alcanzado las propietarias demandadas. Es más, el principal problema en autos venía dado porque, aparentemente, las obras afectaban también a algunos elementos privativos de la planta DIRECCION003 de la que era titular Hortensia, por lo que forzosamente esta última debía consentirlas en opinión de las promotoras, afectación que no era compartida por la propiedad que acusaba a esta última señora de haberse apropiado de ciertos elementos comunes del inmueble con ocasión de las reformas hechas en sus locales privativos, constando en autos que entre las hermanas Zaida Noelia Hortensia se ha seguido pleito civil por esta cuestión.

19. La promotora recurrente reprueba a las propietarias demandadas no haber convocado nunca la Junta de Propietarios que debía autorizar las obras, pese a acreditar mayoría en la Comunidad y ostentar la codemandada Zaida su presidencia, con plenas facultades para realizar aquella convocatoria ( art. 553.16 y 553.21.1 del CCCat). Y estas replican que la falta de autorización comunitaria no impedía a las promotoras encargar la elaboración del proyecto básico. Es más, que nunca fueron requeridas a tal fin e inclusive que resultaba absurdo convocar una junta extraordinaria para autorizar unas obras de las que ni tan siquiera se conocía el proyecto.

20. Pues bien, así las cosas, entiende este Tribunal que nuevamente tiene razón la recurrente. La autorización comunitaria para las obras devenía imprescindible y las propietarias, aun sin disponer de aquel proyecto básico, podía haberlas autorizado, pues consta acreditado en autos que las promotoras disponían de los trabajos preliminares elaborados por el Sr. Ezequiel, una suerte de anteproyecto o estudio muy bien hecho de las obras a realizar, 'amb cara i ulls'que decía el arquitecto Sr. Jesús Ángel. Es decir, no era, como insinúa la parte contraria al oponerse al recurso, "una autorización a modo de carta blanca para que los promotores hicieran lo que les viniera en gana".

21. Además, este estudio preliminar de las obras estaba consensuado con Hortensia, la propietaria no contratante, por lo que, en principio, no se advertía en verdad obstáculo alguno para que aquellas pudieran convocar la Junta General de Propietarios que debía autorizarlas, circunstancia que incluso es destacada por las propietarias demandadas para poner de manifiesto que, llegado el caso, ninguna dificultad debía suponer obtener esa autorización. Sin embargo, esa autorización nunca se consiguió y, dadas las concretas circunstancias concurrentes, parece que era imposible por el conflicto existente entre las hermanas Zaida Noelia Hortensia. Ahora, lo que interesa destacar es que la redacción de un proyecto de una magnitud como el de autos, dos plantas completas de un inmueble, con doce viviendas, podía tener un coste de 40.000-50.000 euros (así, el propio arquitecto Sr. Ezequiel encargado de su redacción) y, como bien señala la recurrente, carece de toda lógica empresarial asumir tan elevado coste sin tener previamente asegurada la viabilidad del proyecto.

22. Y en cuanto a que nunca fueron apremiadas por las promotoras para obtener dicha autorización, baste señalar que el primer burofax resolutorio, el de 13 de noviembre de 2017, dejaba muy claro que la razón por la cual aquellas perdían interés en la operación inmobiliaria y querían resolver el contrato de permuta, no era otra que la falta de esa autorización. (literalmente que "...nuestro interés en el contrato ha decaído por lo que mediante la presente le comunicamos nuestra decisión de reunirnos con Uds. para proceder a la resolución pactada del contrato. Pese al tiempo transcurrido a día de hoy no se ha podido obtener un acuerdo unánime con los restantes propietarios que autoricen expresamente dicho permiso, máxime cuando el mismo es necesario al invadirse parte de elementos privativos de otros propietarios",doc. 9). Y, lo que es más importante, que teniendo las propietarias la oportunidad de desvirtuar la referida causa, ni tan siquiera contestaron este burofax para hacer saber a las promotoras que ya tenían la autorización o la estaban gestionando. Lo único incontestable es que no se obtuvo y que las propietarias ni tan siquiera promovieron la convocatoria de una Junta General de Propietarios a tal fin, extremo que confirmó en juicio Fulgencio, administrador de fincas encargado de la de autos.

23. Y en cuanto a la otra obligación de las propietarias, la de mostrar su conformidad con el proyecto de reforma, señala la recurrente que fue la propia demandada Zaida quien, en un momento dado, se negó a seguir adelante con la reforma del inmueble, frustrando así la operación inmobiliaria en curso.

24. Este segundo incumplimiento resulta ciertamente controvertido. De entrada, lo afirma su hermana, Hortensia, y esta afirmación viene corroborada por otros testigos, como los arquitectos Ezequiel y Jesús Ángel, el primero contratado por las promotoras y el segundo por aquella hermana, y el abogado de esta última, Ildefonso. Es más, todos estos testigos coincidían también en explicar la razón de su negativa: que la reforma proyectada beneficiaba en exceso a su hermana Hortensia.

25. La parte recurrente critica que el Juzgado no considerase acreditada la actuación obstruccionista de Zaida por no constar en las actuaciones el más mínimo atisbo documental de su negativa a cumplir el contrato, y la menor credibilidad que le merecían Hortensia y los demás testigos, pues la primera mantenía una relación de enemistad manifiesta con su hermana Zaida, y los segundos vínculos contractuales con las promotoras o la propia Hortensia, como era el caso del arquitecto Sr. Jesús Ángel.

26. Pues bien, este Tribunal también comparte la crítica de la recurrente y no considera acertada la valoración conjunta que de la prueba ha hecho el Juzgado pues existen indicios suficientes en autos que respaldarían la veracidad de todos esos testimonios coincidentes, por más que este Tribunal comparta el reproche que el Juzgado hace a las promotoras de no proponer el interrogatorio de la codemandada Zaida pues, por más que la Ley le reconozca este derecho, priva al órgano judicial de conocer de primera mano la razón de su actitud obstruccionista o de su negativa a seguir adelante con la reforma del inmueble.

27. Y entre aquellos indicios cobra especial relevancia el contencioso que mantenían las hermanas Zaida Noelia Hortensia por las reformas que Hortensia había hecho principalmente en la planta DIRECCION003 del edificio pues, según Zaida, había modificado elementos comunitarios sin el correspondiente permiso y, lo que era más grave, había realizado algunos cerramientos que ampliaban sus dependencias privativas a costa de los espacios comunitarios. Este contencioso terminó judicializándose (autos 1239/18 seguidos ante el JPI Núm. DOCE de Barcelona) pero lamentablemente, en la audiencia previa, no aceptó el Juzgado la aportación de la sentencia de 18 de diciembre de 2020 que le puso fin en primera instancia, aunque tampoco consta si dicha sentencia es o no firme. En cualquier caso, lo que sí obra aportado a los autos es el informe pericial elaborado por el arquitecto Felipe y que fue aportado en ese pleito, y el mismo vendría a confirmar la apropiación de aquellos espacios comunitarios por Hortensia.

28. Pues bien, este conflicto resulta clave para la suerte del presente litigio. La rehabilitación integral de la Planta DIRECCION005 y la Planta DIRECCION002 del edificio contemplaba la instalación de ascensores y la modificación de las escaleras comunitarias, y ambas actuaciones afectaban a los locales privativos en Planta DIRECCION003 que eran titularidad de Hortensia. En el contrato de permuta firmado en febrero de 2017 esta problemática no aparece específicamente contemplada, por más que el calendario de ejecución de las obras se supeditase a la obtención de la previa autorización de las obras por parte de la Comunidad. O bien el conflicto entre las hermanas todavía no había aflorado o bien confiaban en llegar a un acuerdo. Las promotoras incluso aceptaron, como ya se ha dicho, que un arquitecto de la confianza de Hortensia colaborase con el suyo, en aras de consensuar el proyecto de reforma y, según todos los testigos, el acuerdo con ella estaba hecho, pero debía ser a costa de unas cesiones que Zaida no estaba dispuesta a aceptar, pues consideraba, nuevamente en opinión de todos esos testigos, que el proyecto era muy beneficioso para su hermana, por lo que decidió emprender acciones judiciales, cegando así cualquier vía de acuerdo.

29. Y en este marco o contexto es cuando las promotoras cursan sus burofaxes resolutorios a la propiedad, burofaxes que abundan en la verdadera causa de la ruptura del contrato.

30. En efecto, en el primero de los burofaxes, el de 13 de noviembre de 2017 (doc. 9), remitido nueve meses después de la firma del contrato, las promotoras reprochan a las propietarias que, a pesar del tiempo transcurrido, no hayan obtenido el "acuerdo unánime con los restantes propietarios, que autoricen expresamente dicho permiso, máxime cuando el mismo es necesario al invadirse parte de elementos privativos de otros copropietarios."Y les hacen saber que como "esta situación no tiene visos de tener solución en un corto espacio de tiempo", su interés en el contrato había "decaído" y les proponía celebrar una reunión "para proceder a la resolución pactada del contrato y la reintegración por su parte de las cantidades entregadas hasta la fecha, incluyendo los gastos del arquitecto realizados hasta ahora"

31. Este burofax no obtuvo respuesta por parte de las propietarias, y no está claro queésucedió entonces, pero lo que sí está fuera de toda discusión es que tan solo tres meses después, concretamente el 27 de febrero de 2018, las promotoras remiten un segundo burofax a las propietarias, definitivamente resolutorio, en el que tras recordarles que habían renunciado al contrato de permuta por la imposibilidad de sacar adelante el proyecto pues las obras afectaban a elementos privativos y no se había obtenido "la imprescindible autorización del afectado",las requieren para que procedan en el improrrogable plazo de cuarenta y ocho horas a reintegrarles los 50.000 euros adelantados, más otros 7.632 euros por gastos de arquitecto, con el apercibimiento de acciones legales en otro caso (doc. 10).

32. Este segundo burofax sí que sería contestado por las propietarias demandadas el 19 de marzo de 2018 para recordar a las promotoras, por primera vez pues hasta entonces nunca se habían quejado, su obligación de presentar el proyecto de rehabilitación en el plazo de seis meses desde la firma del contrato y mostrar su disconformidad con la imposibilidad de ejecutar las obras que alegaban pues "la rehabilitación comporta actuar sobre los elementos comunes y que por ello la comunidad de propietarios ha adoptado los acuerdos pertinentes.Ni siquiera el dato de invadirse elementos privativos haría inviable la ejecución puesto que, a la vista de que la parte afectada se limitaría a quince centímetros, diferentes asesores legales especialistas en la materia, a los que he podido consultar, me han comentado que dicha intervención ha sido reconocida en numerosas ocasiones por los tribunales de justicia, previa la oportuna compensación." (doc. 11)

32. Sin embargo, aun cuando en su respuesta afirman las propietarias haber adoptado los 'acuerdos pertinentes',es lo cierto que no han sido aportados a los autos, por lo que resulta fácil colegir que no fueron adoptados, como ya antes se dijo.

34. En síntesis, nos encontramos ante un procedimiento en donde ya se ha dicho que ambas partes fundamentan sus pretensiones en el incumplimiento por la contraria de sus obligaciones. Para las promotoras, faltaron las propietarias a su obligación de obtener la preceptiva autorización comunitaria. Y para estas últimas, fueron aquellas las que incumplieron la suya de presentar el proyecto básico, pero ya se ha visto que este último incumplimiento no puede configurarse como resolutorio al no tener carácter esencial el referido plazo, mientras que el incumplimiento de las propietarias sí lo era pues frustraba toda la operación inmobiliaria pues no era exigible a las promotoras que presentasen un proyecto sin tener garantizada su viabilidad atendido el elevado coste que su redacción tenía.

35. En consecuencia, y con estimación del recurso presentado, deberán las propietarias demandadas reembolsar a las promotoras la cantidad de 50.000 euros que habían recibido a cuenta de la futura permuta, pero no así los gastos por los honorarios del arquitecto pues, en definitiva, estos gastos se corresponden con unos trabajos simplemente preliminares del proyecto básico pues la redacción de este último nunca fue acometida por el arquitecto por la sencilla razón de que nunca le fue formalmente encargado por las promotoras demandantes.

36. De otra parte, aun cuando no ha sido una cuestión planteada por ninguna de las partes en litigio, entiende este Tribunal que el presente litigio podía haberse reconducido a un 'mutuo disenso', en el que las partes vendrían obligadas a restituirse las prestaciones recíprocamente realizadas, pero dados los términos en los que han planteado las promotoras su demanda, resulta en verdad indiferente la solución que finalmente se adopte.

37. En efecto, el llamado 'mutuo disenso', aun cuando no aparezca contemplado en el art. 1.156 Cci, se considera una causa más de extinción de los contratos pues las reflejadas en el mismo son meramente enumerativas ( STS núm. 133/2015, de 23 de marzo). De otra parte, en el mutuo disenso se persigue dejar sin efecto el contrato, pero sin atribuir la culpa o dolo a ninguna de las partes, sino en atención a "la voluntad concurrente de ambas de no cumplir lo pactado, dejándolo sin efecto. Para que exista mutuo disenso debe existir una voluntad común, que cumpla con los requisitos del consentimiento para la formación del contrato: consentimiento sobre el objeto y la causa (...) se trata de un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente (...) el mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes"( STS núm. 3/21, de 13 de enero)

38. Y en el caso de autos, ya se ha visto como las promotoras pierden interés en la operación inmobiliaria como consecuencia del enorme retraso que acumula su puesta en marcha, retraso que se explica por el enconado conflicto que mantienen las hermanas Zaida Noelia Hortensia respecto de la condición común o privativa de ciertos elementos de la DIRECCION005 planta del inmueble que impiden que se pongan de acuerdo a la hora de autorizar las obras.

39. E igual pérdida de interés es de advertir en las propietarias cuando con ocasión del primer burofax, el de 13 de noviembre de 2017, remitido por las promotoras, en vez de aportar la autorización comunitaria pendiente para así privar de fundamento a la decisión resolutoria de las promotoras, optan por guardar silencio siendo perfectamente sabedoras del conflicto entre Hortensia e Zaida y de la imposibilidad de obtener aquella autorización. De hecho, es precisamente porque la 'situación' no tenía 'visos de solución' en un corto espacio de tiempo, que las promotoras proponen a la propiedad resolver amistosamente el contrato, pudiendo entender que la propiedad, con su silencio, se aquietaba con ese planteamiento. Cuestión distinta es que, a la hora de liquidar el contrato, a las propietarias les costaba renunciar a los 50.000 euros que ya tenían percibidos y, con ocasión del segundo burofax y contando con el asesoramiento del letrado encargado del contencioso de Zaida con su hermana, es cuando muestran su disconformidad con la petición de las promotoras y reclaman, además, unos desorbitados daños y perjuicios con fundamento último en la modificación del Plan General Metropolitano de 20/12/18 aprobado por el Ayuntamiento de Barcelona .

CUARTO - Costas y depósito para recurrir.

40. En cuanto a las costas de esta apelación, la estimación del recurso presentado determina que no sean impuestas a ninguno de los litigantes ( art. 398 LECi), con devolución a la recurrente del depósito exigido para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ.