Sentencia Civil 479/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1348/2023 de 24 de julio del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio verbal formulada por Don Rubén, contra Doña Cristina, Doña Rocío y Doña Marisa, en reclamación de condena solidaria al pago de la cantidad de 6.000 euros más intereses legales desde el requerimiento extrajudicial y costas.

Funda la demanda en que el 16 de marzo de 2020 actor y demandadas, éstas representadas por ITZIARIA FINQUES,S.L, firmaron un contrato de arras penitenciales respecto de la compraventa de la finca sita en Badalona DIRECCION000, entregando el comprador en el acto 6.000 euros en concepto de arras penitenciales.

El 20 de abril de 2021 reclama el actor a las demandadas los 6.000 euros por no haber sido posible perfeccionar la compraventa pactada al no obtener el actor financiación para el pago del precio. Se le contestó por las demandadas condicionando la devolución de las arras a la acreditación documental de la denegación de la financiación, lo cual acreditó el actor a 10 de septiembre de 2021, sin obtener respuesta de las vendedoras.

Por lo que no pudiendo llevarse a cabo la operación por causas ajenas al comprador, sin que ello pueda considerare desistimiento de éste, procede la devolución de dichos 6.000 euros.

Las demandadascomparecieron y contestaron conjuntamente la demanda solicitando la desestimación de la misma con costas para la actora.

Refieren que según el PACTO CUARTO del contrato de arras penitenciales, éstas tenían validez hasta el 14/06/2020, fecha límite para formalizar la escritura de compraventa. Habiendo sido suscrito el contrato en pleno estado de alarma debido a la emergencia sanitaria causada por COVID-19, el plazo estuvo suspendido hasta el 04/6/2020, por lo que la fecha límite para formalizar escritura de compraventa se prorrogó hasta el 04/09/2020(conforme al Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.)

Pero no cumple el actor los requisitos previstos en el art 621-49CCCat pues:

-1.- La financiación requerida debe emanar de una entidad de crédito previamente designada en el contrato de arras. Pero en el contrato de arras se habla de entidad bancaria sin designar a ninguna en concreto.

-2.- Que el comprador debe justificar documentalmente y en el plazo pactado la negativa de la entidad bancaria designada en el contrato de arras a conceder la financiación. Ello también ha sido incumplido por la demandante pues el doc 7 de demanda es un escrito de, presuntamente, el BBVA de fecha 14/12/2020 y de una hipoteca por importe de 135,00 € (¿¿??). El documento, además carece de ningún tipo de sello oficial del BBVA por lo que, más que probablemente, no sea más que una falsificación de la adversa.

Además, la justificación documental de la denegación de financiación bancaria debía haberse realizado de forma fehaciente por la demandante antes del citado04/09/2020. pero el doc 7 de demanda es de fecha 14/12/2020. Y el actor no informó a las vendedoras de esa presunta denegación de financiación bancaria hasta el 21/04/2021,sin indicar entidad ni aportar doumentación acreditativa. Y el presunto certificado del BBVA es notificado a las vendedoras el 10 de septiembre de 2021, más de un año después de la finalización del plazo para escriturar.

No cumpliendo la actora los requisitos del art 621-49CCCat debe desestimarse la demanda.

SEGUNDO.-La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Mollet del Vallés en fecha 15 de junio de 2023 ,resolvió:

"DESESTIMO laDemanda interpuesta por Rubén contra Dª. Cristina, Dª. Marisa y Dª. Rocío, declaro no haber lugar a la misma y, en consecuencia, absuelvoa las partes demandadas de todos los pedimentos habidos en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante."

Razona que encontrándonos con unas arras penitenciales, consta que "En cuanto a la financiación, inicialmente se intentó con CaixaBank y por la entidad no se le suministró ningún Documento de denegación de la hipoteca, posteriormente se solicitó con la entidad BBVA, la cual volvió a denegar la solicitud, y en ese caso sí que se remitió un documento acreditativo". Y añade que en el contrato de autos "El principal problema que existe en el caso de autos es el hecho de que la remisión del primer Burofax se produce en septiembre de 2021 (Documento 2 de la Demanda), momento en el cual había transcurrido prácticamente un año desde la finalización del plazo tras aplicación de la suspensión por el COVID-19 (4 de septiembre de 2020); además, el certificado bancario que acredita la denegación de la hipoteca está fechado el 14 de diciembre de 2020, momento en el cual realmente ya había finalizado el plazo, pero, aun así, la solicitud de devolución de arras y la acreditación documental es muy posterior. A raíz de todo lo expuesto, se observa una falta de diligencia evidente por parte del comprador, puesto que debió solicitar algún tipo de documento a CaixaBank que acreditara la justificación documental y, de todas formas, debía haberse solicitado con mucha más antelación la devolución de las arras, puesto que actualmente el plazo ha transcurrido de forma excesiva y la propia solicitud de realizó cuando habían transcurrido ya varios meses desde la obtención del certificado bancario denegando la hipoteca" no cumpliéndose con lo dispuesto en el art 621.8CCCat para que se devuelvan las arras al comprador, por lo que desestima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza el demandante,que recurre en apelacióninstando que con estimación del recurso se revoque la sentencia y se estime su demanda; y subsidiariamente en caso contrario no se mantenga la condena en costas de instancia al tratarse de una cuestión legal compleja derivada de la incorrecta redacción del contrato de arras elaborado por la intermediaria buscada por las demandadas, no por el actor/apelante.

Refiere que la propiedad en ningún momento comunicó al actor una posible resolución del contrato denunciando el supuesto desistimiento del actor, con lo que hay que entender que el contrato estaba vigente. Que las demandadas no se opusieron a devolver las arras sino que supeditaron tal cosa a la acreditación documental de la denegación de la financiación, lo cual acreditó el actor.

El actor pese al lapso temporal transcurrido se mantuvo en contacto con la intermediaria ITZIARIA y acreditó la no obtención de la financiación por BBVA con certificado expedido por dicha entidad de 2 de julio de 2020, en plena vigencia del contrato de arras prorrogado hasta el 4 de septiembre de 2020. Y por más que pueda afirmarse que en el contrato de arras no se determina la entidad bancaria que tramitará la financiación, sí consta en el contrato que la operación se hará por concesión de financiación hipotecaria a través de entidad bancaria, y se acreditó la denegación de la financiación.

Las demandadas,por su parte, se oponen al recursoy muestran su conformidad con la Sentencia apelada, solicitando su confirmación con imposición de costas al recurrente, al estar conformes con lo razonado y resuelto en dicha sentencia.

Entienden que no ha cumplido el comprador los requisitos del art 621-49CCCat pues a fecha 04/09/2020 las vendedoras no tenían noticias del comprador ni de que un banco le hubiese denegado la concesión de la hipoteca. De hecho, en el contrato de arras ni tan siquiera se designó el BANCO escogido por el comprador para solicitar la hipoteca. Que la primera noticia del apelante fue un BUROFAX DE FECHA 20/04/2021 (7 meses después de que venciera el plazo)remitido al API al que ni tan siquiera adjuntó documentación bancaria alguna de la denegación de la hipoteca ni citó al BANCO en cuestión. Por ello desestimaron las vendedoras la petición de devolución de forma definitiva, no siendo cierto que supeditaran la devolución de las arras a que aportara esa documentación bancaria.

Y un año después de vencer el plazo(4-9-2020), concretamente el 10/09/2021 remite el actor la documentación, de cuyo examen resulta que:

- Es del BBVA de fecha 14/12/2020, por lo que el apelante ya la podía haber adjuntado a su BUROFAX de 20/04/2021 y no lo hizo (ni tan siquiera mencionó que el Banco fuese el BBVA).

- Carece de sello del BBVA, tal y como acertadamente se hace mención en la Sentencia de Instancia.

- Consta por una hipoteca de 135 € (¿¿??)

Por todo lo cual debe desestimarse el recurso.

TERCERO.- El recurso debe ser desestimado, confirmándose la sentencia de instancia.

El artículo 621.8 CCCat dispone que: "1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas."

El contrato de autos obrante como doc 1 de demanda y denominado contrato de arras penitenciales, de 16 de marzo de 2020, suscrito entre actor y las demandadas(éstas représentadas por Don Aquilino, a la sazón administrador de ITZIARIA FINQUES,S.L) contempla la entrega de 6.000 euros en concepto de arras penitenciales. Consta en el pacto tercero que el precio es de 150.000 euros, y en el pacto cuarto que "La señal entregada de SEIS MIL EUROS(6.000€) en concepto de arras penitenciales, tendrá validez hasta el día (14 de JUNIO del 2020) fecha límite en que se formalizará la escritura pública de compraventa. Comprador y vendedor se comprometen a formalizar la escritura pública de compra-venta. La escritura se formalizará en la Notaría que a estos efectos designe la parte compradora, habiendo de notificar a la parte vendedora de forma fehaciente con una antelación de al menos, siete días, el lugar y hora para su entrega".

El pacto octavo estipula que "Se da a las cantidades entregadas por el comprador y que figuran en este contrato el carácter de arras, pudiendo tanto comprador como vendedor en concordancia con el articulo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del comprador, este perderá las cantidades que haya puesto a disposición del vendedor en concepto de paga y señal y pago a cuenta del precio. Si desistiera el vendedor, el comprador percibirá la cantidad que entrego por duplicado".

Y el pacto décimo in fine estipula que "Dichas arras serán devueltas por la propiedad siempre y cuando sea por la no concesión de la hipoteca por la entidad bancaria, la cual deberá aportar documento acreditativo de la no concesión de dicha hipoteca según la nueva ley de arras penitenciales del código civil en Cataluña de los contratos de arras penitenciales del 1 de Enero del 2018"

Pacto este que está aludiendo al art 621-49CCCat que dispone " Previsión de financiación por tercero.

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria"

En cuanto a los requisitos exigidos por dicho precepto razona la STSJCAT del del 27 de noviembre de 2024 ( ROJ: STSJ CAT 10201/2024 - ECLI:ES:TSJCAT:2024:10201):

"2.El art. 621- 49 CCC establece que:

"1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador."

3.Los documentos prelegislativos indican, por un lado, la necesidad de regular el contrato de compraventa por ser el «paradigma» de los contratos de intercambio y por así exigirlo la Ley 29/2002, y, por otro, el hecho que la norma tendrá unos efectos «muy beneficiosos» para los operadores jurídicos al ser su regulación comparable a los países a la cabeza de la UE. La Exposición de Motivos del Libro Sexto también hace referencia a la necesidad de una modernización de la normativa de la compraventa contenida en el Código Civil.

Lo que no cambió durante la tramitación parlamentaria ("iter legislativo") fue el tiempo verbal presente del modo indicativo "prevé", como tampoco su directa relación con el "contrato de compraventa" y ello, muy probablemente, porque la finalidad de la norma va dirigida a contemplar los supuestos habituales de necesidad de financiación para la adquisición de un inmueble por medio de una compraventa.

4.Como señala un sector doctrinal (Serrano de Nicolás), la interpretación de las disposiciones del Libro sexto no puede ser conforme al Derecho histórico o los precedentes, que en amplias materias difícilmente pueden encontrarse tales, sino que deberá hacerse conforme a los trabajos que al efecto se han publicado. Como dice la Exposición de Motivos de la LLei 3/2017 de 15 de febrero del Libro Sexto: "Se generalizan a toda compraventa los criterios de conformidad introducidos por la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo"

Para delimitar el ámbito de aplicación del art. 621-49 CCCat ,dedicado a regular el pacto de previsión de financiación por entidad de crédito, ha de partirse de que se está, siempre, delante de un contrato de compraventa, porqué así se dice literalmente, pero no excluye, por descontado, los condicionales o a término, elementos accesorios éstos que bien podrían consistir en la misma obtención de financiación (nueva o mediante subrogación) y al caber el pacto en contra, podría también delimitarse la denegación con la fijación de unos mínimos o máximos en las condiciones. Para dicho sector doctrinal, la concesión o no de la financiación (o subrogación) es un riesgo que voluntariamente asumen las dos partes, por eso cada una ha de asumir sus consecuencias, no en vano la financiación depende de la libre decisión de un tercero, que puede venir condicionada por la situación económica.

Para otro sector doctrinal (Longo Martínez), la finalidad de ésta norma es evitar situaciones de enriquecimiento injusto por parte del vendedor que hace suyo el precio avanzado por un comprador que no obtiene después la financiación a que aspiraba. A ello añade la de facilitar la conclusión de los contratos de compraventa con financiación por entidades de crédito y para su operatividad es suficiente que el contrato prevea esta financiación ajena, precisamente por ello es necesario que se acredite la negativa de la entidad a conceder esta financiación. Los efectos que se ocasionan incluyen una referencia específica a las arras penitenciales.

5.En el proyecto de ley bastaba la mera constancia en el contrato de la pretensión del comprador para atribuir al mismo en estos casos la facultad de desistir; pero como señala un sector doctrinal, el texto definitivo contempla el pacto en contrario, extremo éste que, ciertamente, puede dar lugar a problemas de interpretación.

Puede decirse que, el art. 621-49 CCCat regula la previsión de financiación y menciona al "contrato", permitiendo expresamente el pacto en contrario, lo que nos conduce a la libre autonomía de la voluntad o de libertad civil ( art. 111-6 CCCat ),lo que reclama un concurso de voluntades que, dada la incidencia final en la consumación del contrato, aconseja quede fijado por escrito en el contrato, cuando el convenio se ha hecho de éste modo. Dicho de otro modo, la facultad unilateral de desistir del contrato de compraventa nace cuando se produce la denegación de la financiación por parte de la entidad financiera y la necesidad de financiación debe estar prevista expresamente entre las partes sin que exista renuncia por parte del comprador a los efectos jurídicos propios de dicha previsión.

6.Por ello la previsión de financiación debe contemplarse expresamente en el contrato de arras penitenciales o en el de compraventa o bien abstraer la voluntad de sujetar la compraventa a la obtención de financiación bancaria de las comunicaciones entre las partes contractuales. Por ello, no se antoja razonable que, si el comprador debe financiar, en todo o en parte, la compra del inmueble, ello no quede reflejado en el contrato y quede al albur de que, por cualquier medio o causa, pueda ser conocido por la parte vendedora, lo que, de ser así, la seguridad jurídica quedaría en entredicho, puesto que la aplicación del art. 621-49 CCCat ,estaría sujeta a cualquier tipo de información verbal que un posible comprador pudiera realizar, quedando el vendedor en la más absoluta incertidumbre e inseguridad jurídica acerca del contenido y condicionado del contrato de compraventa.

El precepto comienza con la frase "si el contrato prevé" y si ello se mantuvo durante toda la tramitación parlamentaria, puede concluirse que el legislador estaba aludiendo a una condición concreta del contrato (la previsión de financiación), lo que es ratificado cuando, posteriormente se alude a "pacto en contrario" y a justificar documentalmente "en el plazo pactado" la no obtención de la financiación, lo que sitúa la cuestión en el terreno de la libre voluntad de las partes, como ya se dijera anteriormente, y ello se antoja lógico, se reitera una vez más, desde el principio de seguridad jurídica.".

La SAP de Barcelona sección 1 del 19 de diciembre de 2022 (ROJ: SAP B 14671/2022 - ECLI:ES:APB:2022:14671), desglosa los requisitos exigidos para la prosperabilidad del desistimiento:

"2. Como apunta la reciente sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 18 de mayo de 2022 (Rec. 743/2021 ), los requisitos que se desprenden del citado artículo 621- 42(sic) CCCat , necesarios para que opere la consecuencia prevista en el número segundo, son, en lo que interesa:

a) que en el contrato de compraventa se prevea la financiación de todo o parte del precio por parte de una entidad de crédito.

b) que no se establezca pacto en contra

c) que se deniegue la financiación por la entidad de crédito, justificando documentalmente la misma en el plazo pactado

d) que la denegación no se derive de la negligencia del comprador."

Añadiendo que no se puede "diferenciar entre el plazo para el otorgamiento de la escritura pública y el plazo para obtener la financiación dado que el referido precepto tan sólo habla de plazo pactado de modo que la ampliación del plazo para otorgar la escritura supone necesariamente la del plazo para justificar la denegación de la financiación;"

Abundando en la cuestión de los requisitos, razona la SAP de Barcelona sección 19 del 11 de abril de 2024 ( ROJ: SAP B 4209/2024 - ECLI:ES:APB:2024:4209 )

"10. La SAP Bcn 432/2023, sección 16, del 11 de octubre de 2023 ( ROJ: SAP B 10957/2023 - ECLI:ES:APB:2023:10957 ) declara que "la norma no impone al comprador que realice un peregrinaje por varias entidades de crédito a la búsqueda de financiación sino, simplemente, que la solicitud razonable a una entidad en base a la cual emitió su consentimiento en relación al contrato de arras, sea finalmente rechazada por razones que a él le sean ajenas (en este sentido, SAP Barcelona -Sección 1ª- 15-3-2021 ). Se trata de una condición resolutoria lícita como recuerda la SAP Barcelona -Sección 11ª- de 21-2-2018 . Sobre esta norma pueden citarse también las SSAP Barcelona -Sección 4ª- 18-5-2022 , - Sección 17ª- 12-11-2021 , y - Sección 13ª- 11-11-2021 ."

11. Introduce el artículo una salvedad a la suficiencia de lo indicado anteriormente: "salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador". Para entrar a conocer esta salvedad, es necesario que se oponga por el vendedor la negligencia del comprador, pues el precepto no exige al comprador que acredite su diligencia. Conforme a lo anterior, corresponde al vendedor alegar y probar la negligencia del comprador para evitar la aplicación del artículo, como veremos a continuación.

12. El art. 217 LEC indica lo siguiente:

"1. Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.

2. Corresponde al actory al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda,según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanday de la reconvención.

3. Incumbe al demandadoy al actor reconvenido la carga de probar los hechos que,conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior."

13.Como se ha indicado, la alegación de que la denegación de la financiación se deriva de la negligencia del comprador, supone la introducción de un hecho que impide la eficacia jurídica del hecho en el que se basa la acción, acreditado documentalmente, de que la entidad financiera ha denegado el crédito a los compradores y que da lugar, de no mediar dicha afirmación, al desistimiento del contrato con devolución de las arras. Por lo tanto, incumbe su prueba al vendedor."

CUARTO.-Expuesto cuanto antecede, una nueva revisión de lo actuado lleva a confirmar la sentencia apelada. El contrato señala el 14 de junio de 2020 como fecha a la que se anuda la "validez" de las arras, en tanto que fecha límite para formalización de la escritura pública de compraventa. Y es el comprador demandante el que tenía que comunicar con 7 días de antelación a las vendedoras la Notaría y fecha y hora de otorgamiento.

El desistimiento por tanto sólo podía tener lugar dentro del plazo indicado. Cabe convenir con las demandadas que por causa de la normativa dictada a resultas de la pandemia del COVID tal fecha pasó a quedar fijada el 4 de septiembre de 2020(así, conforme la suspensión de plazos hasta el 04/06/2020, por lo que la fecha límite para formalizar escritura de compraventa y la eficacia de las arras peniteniciales pactadas, y consiguientemente el límite del desistimiento se prorrogó hasta el 04/09/2020 visto el plazo contractual y lo que se desprende del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.)

Así las cosas, si llegada la fecha no consta otorgada la escritura pública, ni tampoco consta -siendo el comprador quien debía designar notaría, día y hora de otorgamiento- que efectuara tal designación a que venía obligado, debe entenderse al comprador desistido(desistimiento tácito a que alude por ejemplo en caso de no otorgamiento imputable al parte, la SAP de Pontevedra sección 3 del 02 de julio de 2020 ( ROJ:SAP PO 1145/2020 - ECLI:ES:APPO:2020:1145 ),sin que haga falta que los vendedores -frente a lo que sostiene en su apelación- declararan resuelto el contrato, pues lo pactado ( art 1.255CC) era dar validez a las arras hasta tal momento. La regla será según lo pactado que pierda el comprador las arras, salvo que opere precisamente el pacto décimo in fine inspirado en el art 621-49CCCat por falta de financiación como causa del desistimiento. Ese es el motivo, precisamente, por el que el actor pide la devolución de las arras, por no obtener la financiación.

Por tanto, analizando entonces si se cumplen los requisitos del citado pacto y del art 621.-49CCCat, se concluye que no, como igualmente entiende la sentencia apelada.

Si bien no consta indicado en el contrato la entidad bancaria a la que se pide financiación, lo cierto es que estamos ante contrato presumiblemente redactado por la Inmobiliaria que actúa en representación de las vendedoras, estando redactado en papel con membrete y nombre comercial de dicha intermediaria, y no pudiendo derivar de tal omisión ningún efecto desfavorable para el comprador, sobre todo porque inspirado el art 621-49CCCat en la libertad de civil( art 111.6 CCCat) ambas partes consintieron la falta de designación de la entidad financiera en el contrato.

Pero nos encontramos con que hasta el 4 de septiembre de 2020 no consta prueba documentada de que se le hubiera denegado al comprador la financiación para pago del precio, pues la primera misiva del comprador a las vendedoras demandadas(doc 2 de demanda) es un burofax enviado a la agencia intermediaria el 20 de abril de 2021. Esto es, unos siete meses después de finalizar el plazo de eficacia de las arras(4 de septiembre de 2020). En dicha misiva se indicaba que había resultado imposible obtener la financiación para cubrir la totalidad del precio pactado pidiendo la devolución de las arras, pero sin aportar documentación alguna de la denegación. Lo mismo ocurre en la misiva enviada a las vendedoras el subsiguiente 30 de abril de 2021(docs 4 y 5 de demanda).

La contestación de las vendedoras demandadas a tal reclamación de las arras por no obtención de la financiación fue que, visto el pacto noveno del ocntrato "y dado que no hemos recibido este documento por parte de ustedes ni por parte de la inmobiliaria... su petición queda por nuestra parte desestimada". Siendo que, en efecto, no se ha recibido en plazo documento alguno de la denegación de la financiación.

Por tanto, no le reclaman que aporte el documento ni condicionan la devolución de las arras, frente a lo que sostiene el apelante, a que acredite tal denegación de financiación, sinó que entienden que no procede la devolución.

Es a 10 de septiembre de 2021(docs 6 y 7 de demanda) cuando aporta por vez primera el actor un certificado del BBVA. Si bien en juicio en interrogatorio refiere el actor que primero buscó financiación en LA CAIXA, y refiere que no le dieron certificado, en todo caso no se prueba tal cosa pues nada consta en autos.

Lo relevante por tanto es que no se acreditó en el plazo pactado ( art 621-49CCCat y pacto décimo)la denegación de la financiación hipotecaria, con lo que no puede operar el citado pacto décimo de recuperación de las arras.

Y ello porque no puede servir la extemporánea aportación del certificado de BBVA obrante como doc 7 de demanda, aportada el 10-9-2021 al no probar suficientemente con la misma tal denegación de financiación dentro del plazo pactado, pues:

-El citado documento de BBVA(sin constar sello alguno de la entidad)lleva fecha 14 de diciembre de 2020, esto es, pasado el límite del plazo para otorgar la escritura pública de compraventa (4 de septiembre de 2020). Por tanto, en tal fecha límite no se había producido aún tal denegación de la financiación, que es muy posterior. De modo que no puede decir el actor que no pudo otorgar la escritura ni señalar notario ni fecha por denegación de financiación, pues no constaba en tal fecha límite si tenía o no financiación, no cumpliéndose por tanto el supuesto de hecho previsto en el pacto décimo in fine y art 621-49CCCat. En ese momento todo lo mas se ignoraba si se iba a conceder o no tal financiación. Lo que basta para denegar operatividad al certificado y desestimar el recurso.

-Además, tampoco consta, lo cual es llamativo, prueba de comunicación alguna por parte del comprador a las vendedoras en la que se indicara que a 4 de septiembre de 2020 no iba a poder designar notario ni otorgar la escritura por tardanza del BBVA en resolver la petición de financiación, como sería normal de ser ese, precisamente, el motivo de no contar entonces, pese a la diligencia del comprador, con la denegación de la financiación por causa sólo imputable al BBVA. Ni consta prueba de petición alguna de prórroga del plazo de eficacia de las arras y del pacto décimo, como igualmente sería lógico(visto el riesgo de perder los 6.000 euros de arras).

-Además, el certificado obrante como doc 7 de demanda, tiene un texto con dos espacios vacios en los que se introducen datos, el cual que no parece conciliarse con un documento actual de una entidad financiera, redactado por lógica mediante ordenador. Siendo llamativo que aparezca que la solicitud de préstamo hipotecario lo era de fecha 29 de julio de 2020, esto es, sobrepasado el plazo final pactado en contrato (14 de junio de 2020). Y ello porque lo que no se explica es por qué no se pudo hacer la solicitud en cuestión pero antes el 14 de junio de 2020, como seria lógico si se estipula en contrato(a 16-3-2020) que el comprador precisa financiación bancaria; y cuando no consta que por causa de las medidas adoptadas por causa del COVID no se pudiera hacer antes del límite (14 de junio de 2020) lo que se hace tras el mismo(29 de julio de 2020), pues el RD 463/2020, de 14 de marzo en su art 7 no limitaba la circulación de personas para(apartado 1-F) "desplazamientos a entidades financieras" ni consta que no se pudiera hacer la solicitud de financiación vía online.

-Añadir que la solicitud de préstamo, además, la hace el actor por la cantidad de "135.00" euros, la cual nada tiene que ver con los 150.000 euros de precio de la compraventa, no aclarando el actor tampoco dicha incorrecta cifra, no probándose por todo ello que este documento guarde relación con la financiación del precio (o parte del precio) del contrato de autos.

Y tampoco se prueba que la información precontractual que se adjunta en documento modelo y que no guarda relación con el contrato de autos, pedida al parecer el 2 de julio de 2020, no se pudiera haber pedido igualmente antes finalizar la fecha límite de 14 de junio de 2020.

Por todo lo cual, no probándose con dicho extemporáneo certificado la realidad de la denegación dentro del plazo contractual pactado (inicialmente 14 de junio de 2020, y por la normativa COVID de suspensión de plazos, el 4 de septiembre de 2020) de la solicitud de financiación, pues se deniega según dicho documento el 14 de diciembre de 2020, y ni siquiera se prueba que guarde relación con la financiación pedida para este contrato de autos, debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia, al ser ajustada a derecho la pérdida de las arras penitenciales.

Sin que quepa modificar, no obstante la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia, el pronunciamiento en costas de instancia, pues no se acreditan serias dudas de derecho del art 394.1LEC, no siéndolo la invocada incorrecta redacción del contrato de arras elaborado por la intermediaria de las vendedoras, pues se ignora, al no argumentarse, cuál sea la incorrección en la redacción de una cláusula que alude claramente al art 621-49CCCat, cuyos requisitos por lo demás derivan del propio precepto y se complementan a efectos interpretativos del texto legal con las sentencias reseñadas, entre otras muchas.

QUINTO.-Por desestimación del recurso ( art 398.1LEC) con condena a la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.