Primero.- Antecedentes de la instancia:
El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Marbella dictó sentencia de fecha 23 de septiembre de 2022 en el procedimiento del que este rollo dimana con los siguientes pronunciamientos:
ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el procurador D. David Sarriá Rodríguez, en nombre y representación de DON Juan Ramón , contra MVCI HOLIDAYS SL y MVCI MANAGEMENT SL, con los siguientes pronunciamientos:
Primero: DECLARAR la nulidad de pleno derecho del contrato suscrito entre las partes en fecha 13 de septiembre de 2008, así como de cualesquiera anexos al mismo.
Segundo: CONDENAR a MVCI HOLIDAYS SL al pago del precio del contrato , descontados los periodos disfrutados hasta la fecha de la sentencia, debiendo excluirse el año 2022 al no haber podido ser disfrutado, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.
Tercero: CONDENAR a MVCI HOLIDAYS. S.L al pago de la cantidad de 4.296,10 libras esterlinas, más los intereses legales de tal suma desde la fecha de interposición de la demanda.
Cuarto: ABSOLVER a las codemandadas de los demás pedimentos efectuados en su contra.
Quinto: No ha lugar a expresa imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.
Por la representación procesal de la parte demandante se interpuso recurso de apelación por los siguientes motivos:
- Estimación de la falta de legitimación activa de la entidad MVCI Management, S.L.
- Denegación de la devolución del duplo de la cantidad total que fue abonada anticipadamente.
- Pronunciamiento sobre las costas.
Por la representación procesal de la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la sentencia con alegación de los siguientes motivos:
- Primer motivo de apelación.- Infracción de la disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998 y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo al concluir que los derechos transmitidos mediante el contrato están sujetos al límite de duración de 50 años.
- Segundo motivo de apelación.- Infracción del artículo de la Constitución Española y del artículo 2.3 del Código Civil al aplicar de forma retroactiva la Ley 42/1998.
- Tercer motivo de apelación.- Con carácter subsidiario, conservación del principio de conservación de los contratos al declarar la nulidad del contrato en lugar de tener por modificado el plazo de duración.
- Cuarto motivo de apelación.- Disconformidad con el pronunciamiento por el que se declara que las condiciones generales no forman parte del contrato y que dicho documento no debe ser tenido en cuenta para analizar el contenido del contrato y la determinación de su objeto.
- Quinto motivo de apelación.-Omisión de pronunciamiento sobre la entrega de las condiciones generales. Incongruencia omisiva.
- Sexto motivo de apelación: Error en la valoración de la prueba con relación a la determinación del objeto del contrato.
- Séptimo motivo de apelación. Subsidiariamente, la sentencia infringe la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha declarado que la falta de algún requisito del artículo 9 de la Ley 42/1998 daría lugar al ejercicio de la acción de resolución del contrato en el plazo legalmente establecido pero no a su nulidad.
- Octavo motivo de apelación: Inexistencia de pagos anticipados. Infracción del artículo 11 de la Ley 42/1998, en relación con su artículo 10.
Segundo.- Apelación de la parte demandante:
Primer motivo de apelación: Legitimación activa de la entidad MVCI Management, S.L.:
Procede la estimación del motivo de apelación en cuanto esta Sección 4ª ya se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre esta cuestión. Así se expuso en sentencia 383/2024 de 16 May. 2024, Rec. 865/2022:
El cuarto motivo reitera la falta de legitimación pasiva de MVCI Management S.L., ya que no intervino en el contrato como vendedora, sino como entidad gestora encargada del mantenimiento del resort, por lo que existe litisconsorcio pasivo necesario respecto de la acción de nulidad, no puede ser condenada solidatriamente con MCVI Holidays S.L. a la devolución del precio, ya que no lo percibió,
El motivo se desestima.
Indica la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2002 que la legitimación, en su vertiente "ad causam" es una condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido, ( sentencias de 31 de marzo de 1997 y 28 de diciembre de 2000 ).
El auto del TJUE de 5 de abril de 2001 analiza la legitimación pasiva y se pronuncia en los términos siguientes:
aun cuando la accion de resolucion de un contrato de venta de un inmueble tenga, en su caso, incidencia sobre la propiedad de dicho inmueble, no deja de estar fundada enun derecho personal que el demandante extrae del contrato celebrado entre las partes y, en consecuencia, solo puede ejercitarse contra el contratante. En efecto, mediante dicha accion una de las partes del contrato pretende eximirse de sus obligaciones contractuales respecto a la otra parte debido al incumplimiento del contrato por parte de esta ultima y ,ademas, la decision judicial por la que se resuelve sobre la accion solo puede producir efectos respecto a la parte contra la que declara la resolucion. Por tanto, dicha accion no tiene por objeto facultades directamente relacionadas con el inmueble y que podrian oponerse ergo omnes. Por tanto la accion de resolucion controvertida en el procedimiento principal no es una accion en materia de derechos inmobiliarios
En definitiva, la acción de nulidad ejercitada por los compradores debe dirigirse frente al vendedor, y examinando el contrato se constata que fue concertado por ambas demandadas, firmantes del contrato, por lo que quedaban obligadas en virtud del mismo independientemente de que las cantidades fueran abonadas a MVCI Holidays, S.L., remitiéndonos a lo que dijimos en nuestra sentencia de 10 de marzo de 2023 (recurso 1060/2022 ):
El primer motivo de apelación se centra en la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. en relación con la pretensión de condena a la devolución del precio abonado por los demandantes respecto de los contratos declarados nulos.
La sentencia apelada sostiene dicha legitimación y la condena al pago solidario junto a MVCI HOLIDAYS, S.L. "al ser ambas firmantes y obligadas en virtud del contrato al margen de que las cantidades abonadas hubieran sido percibidas directamente por una de ellas".
Tal conclusión jurídica debe ser confirmada.
Esta sección ya se ha pronunciado favorablemente a la legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. frente a reclamaciones de este tipo en diversas sentencias, entre las que se encuentra, como más reciente, la de fecha 4 de junio de 2021, recurso de apelación nº 87/2020 . Y es que ambas empresas pertenecen a un mismo grupo, según se desprende de las condiciones generales, en las que se recoge que "La Vendedora, la Administradora y la Promotora son sociedades filiales de Marriott", y en los contratos aparece la entidad MVCI MANAGEMENT, S.L. como gestora y MVCI HOLIDAYS, S.L. como vendedora, teniendo ambas la misma dirección en España.
El art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno". En el mismo sentido el art. 23.5 de la Ley 4/2012 . Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Holidays, S.L. Por lo tanto, declarada la nulidad de los contratos en los que intervinieron ambas mercantiles, serán también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad.
- Segundo motivo de apelación: Devolución de la totalidad de las cantidades entregadas anticipadamente:
Procede la estimación del motivo de apelación ya que ha resultado acrditado que la parte demandada recibió la totalidad del precio dentro de los tres meses siguientes a la firma del contrato, siendo totalmente irrelevante que la parte compradora suscribiese un contrato de préstamo con una tercera entidad para conseguir el dinero pues lo cierto es que el pago se hizo como consecuencia del contrato suscrito entre las partes y legalmente esta prohibida la entrega de la totalidad del precio en los tres meses siguientes a lafirma del contrato y eso fue lo que sucedió en el supuesto que nos ocupa ya que la actora satisfizo la totalidad del precio dentro del plazo de prohibición, vulnerando el artículo 11 de la Ley 42/1998:
Artículo 11. Prohibición de anticipos.
1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir.
2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento.
Lo que pretende el artículo transcrito es que la entidad transmitente perciba la totalidad del precio dentro del periodo de resolución, por lo que, recibida la totalidad del precio, aunque este proceda de un préstamo, dado por un tercero, se vulnera el citado artículo.
Tercero.- Apelación de la parte demandada:
Primer motivo de apelación:Infracción de la disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998 y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo al concluir que los derechos transmitidos mediante el contrato están sujetos al límite de duración de 50 años:
Respecto a la duración del régimen ha de estarse a las reformas introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que en su Disposición Final Decimonovena regula una modificación de la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, el criterio debe ser modificado.
Así, con ocasión de esta Ley Orgánica se modifican el apartado 6 del artículo 23 y el ordinal 3. o del apartado 1 del artículo 30 de la citada Ley 4/2012, y se añade, entre otras, una disposición adicional primera, con el siguiente contenido:
" Disposición adicional primera. Contratos por los que se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, como a la presente ley.
Los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes respecto de los que se hubiera otorgado e inscrito escritura de adaptación se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo.
Dichos contratos pueden venir referidos a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o determinables y se entenderán válidos sea cual fuere la duración declarada conforme a la inscripción o publicación de dicho régimen en el Registro de la Propiedad o conforme a su título constitutivo. En particular, en los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, la duración podrá ser indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años."
La Disposición Final Trigésima Octava regula la entrada en vigor de la ley, estableciendo distintos plazos, según sea la materia. Para el caso d ella reforma d ella Ley 4/2012 se aplicaría el apartado 1, que dispone que "La presente ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín oficial del Estado",por lo que no estuvieron vigentes hasta el 3 de abril de 2025.
No obstante, se ha de tener en cuenta que la Disposición Transitoria Novena, reguladora del régimen transitorio aplicable a los procedimientos judiciales, dispone en su apartado 1 que "Las previsiones recogidas por la presente ley serán aplicables
exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor",si bien establece una serie de excepciones entre las que no se recoge las reformas de la Ley 4/2012.
Sin embargo, esta irrectroactividaad no es óbice para que, a partir de la vigencia de la nueva norma, pueda interpretarse la anterior y que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto y a la luz de la nueva normativa, y ello con base en la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo asentada respecto del art. 2 del CC y 9.3 de la CE.
Así, la STS n.º 283 de 20 de abril de 2009, rec. 490/2005, vino a decir lo siguiente:
"El apartado 3º del art. 2º del Código Civil establece taxativamente que las Leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieran lo contrario. Esto es así porque la seguridad jurídica, principio inspirador del ordenamiento de plasmación constitucional ( art. 9.3 CE ), exige el conocimiento previo de la norma que va a aplicarse a una determinada situación jurídica, de manera que las situaciones y relaciones jurídicas se rigen por la vigente al tiempo en que aquellas acontecen o se producen. Certeza, predecibilidad y confianza en el ordenamiento vigente son exigencias por razón de la seguridad jurídica, que, de acuerdo con el viejo axioma « tempus regit actum », conducen a establecer al principio general de que las normas son por regla general irretroactivas salvo que excepcionalmente en ellas se diga lo contrario. Así lo ha proclamado una jurisprudencia reiterada ( SSTS Sala 1a 16 enero 1963 , 22 diciembre 1978 , 19 octubre 1982 y 25 mayo 1995 ), de manera que, con independencia del grado de retroactividad que se atribuya a la ley posterior, incluso para admitir un grado débil o mínimo, es preciso que ésta así lo disponga, sin perjuicio de que ello no deba entenderse en el estricto sentido de que lo haga expresamente, pues, a falta de previsión expresa, jurisprudencia y doctrina admiten también la retroactividad que resulta tácitamente de la norma posterior ( SS. 26 mayo 1969 y 7 julio 1987 ), retroactividad tácita que ha venido atribuyéndose tradicionalmente a las normas interpretativas, a las complementarias, de desarrollo o ejecutivas, a las que suplan lagunas, a las procesales, y, en general, a las que pretenden eliminar situaciones pasadas incompatibles con los fines jurídicos que persiguen las nuevas disposiciones, pues de otro modo no cumplirían su objetivo ( SSTS de 26 noviembre 1934 , 17 diciembre 1941 , 5 julio 1986 y 9 abril 1992 )."
Y la posterior con n.º 599/2011, de 20 de julio de 2011, rec. 820/2008, señaló:
"(...) si bien el principio de irretroactividad de las normas veda su aplicación a supuestos anteriores, esto es, acaecidos con anterioridad a su entrada en vigor, en ningún caso obsta la posibilidad, admitida por la jurisprudencia constitucional, de que pueda interpretarse la misma norma que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto. En este sentido, procede recordar que, según la jurisprudencia constitucional, para que puedan considerarse vulnerados el principio de igualdad en la aplicación jurisdiccional de la ley (si se trata de resoluciones que afectan a distintas personas) o, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (de afectar las sucesivas resoluciones al mismo sujeto, SSTC 61/2006, de 26 de febrero y 22/2006, de 30 de enero ), es preciso que la resolución de un órgano judicial contrapuesta en lo esencial a la que había dictado anteriormente para un supuesto idéntico en los datos con relevancia jurídica, no exprese ni permita inferir las razones para tal cambio de orientación, siendo así que, por el contrario, no se apreciaran dichas infracciones de interpretarse la misma norma que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto, siempre que este cambio jurisprudencial no resulte gratuito, o sea consecuencia del voluntarismo selectivo al que se ha referido en ocasiones el TC, sino que responda, por el contrario, a un cambio jurisprudencial consciente y justificado con vocación de generalidad suficiente para impedir su calificación como irreflexivo, arbitrario, ocasional e inesperado ( STC 76/2005, de 4 de abril )."
Pues bien, teniendo en cuenta la introducción que la Ley 1/20025 hace de una disposición adicional primera que afecta a la Ley 4/2012 y a la Ley 42/1998, ambas sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, en interpretación de los efectos que sobre contratos celebrados durante la vigencia de ambas leyes, pero procedentes de regímenes preexistentes que han otorgado e inscrito escritura de adaptación, determinando que en todo caso se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo, entiende esta Sala que dicha norma tiene el carácter de interpretativa o aclaratoria, por lo que cabe una interpretación adaptada a dicha normativa también en los casos en que se esté discutiendo la materia en procedimientos incoados con anterioridad a su entrada en vigor, lo que llevaría a un cambio de criterio respecto del límite temporal de los contratos celebrados bajo el régimen de la Ley 42/1998 cuando su régimen preexistente haya inscrito la escritura adaptada.
La nueva normativa no agrava una situación, sino que la aclara, partiendo de la propia finalidad y función que informa a esa norma en referencia a los regímenes preexistentes y las consecuencias, -deben entenderse positivas-, de adaptar su régimen en un plazo preciso e inscribir la escritura adaptada. No puede tener las mismas consecuencias un régimen adaptado que uno no adaptado. Por ello, y habiendo quedado aclarado con la introducción de la DA Primera que la referencia a regímenes preexistentes se ha de entender extensiva a todos los que se hayan adaptado en la forma legal exigida, sea cual sea la fecha en que se han vendidos esos derechos y sea cual sea la Ley reguladora bajo cuya vigencia nacieron, hemos de concluir que, acreditado en el caso de autos que el régimen se adaptó e inscribió convenientemente, los derechos de aprovechamiento vendidos mantendrán el periodo de vigencia que rija conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo, pudiendo ser su duración indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años.
Por tanto, procede la estimación de esta motivo de apelación.
Pese al cambio de criterio de esta Sección respecto a la validez de la cláusula de duración del contrato no procede la estimación del recurso ya que se va a mantener el pronunciamiento de la sentencia de instancia de estimación de la demanda por la nulidad del objeto, resultando de aplicación el criterio reiterado por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 307/2025 de 26 Feb. 2025, Rec. 6554/2019 que, reproduciendo pronunciamientos anteriores, establece que no procede estimar un motivo o un recurso que no conduzca a una alteración del fallo:
Por tanto, incluso si se considerara que la paralización de la obra imputable a Beachbox no puede fundamentarse en los arts. 1101 y 1106 CC , al no constituir un supuesto de mora ni de contravención de sus obligaciones contractuales, ello no excluiría la procedencia de la indemnización, ya que también se sustenta en lo expresamente pactado en el contrato conforme al art. 1255 CC . En este sentido es doctrina reiterada de esta Sala que por el principio de equivalencia de resultados o falta de efecto útil, no procede estimar un motivo o un recurso que no conduzca a una alteración del fallo. En concreto en la sentencia 1419/2024, de 29 de octubre , hemos declarado al respecto:
«También se ha referido esta Sala en diversas resoluciones al efecto útil de los recursos, entre otras, en las sentencias 1323/23, de 27 de septiembre ; 667/2023, de 28 de febrero ; 684/2022, de 19 de octubre ; y 429/2013, de 11 de junio .
»En la sentencia 429/2013, de 11 de junio , declaramos que:
» "En aplicación de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso viene declarando esta Sala (...) que no puede surtir efecto un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido pues el recurso no procede cuando la eventual aceptación de la tesis jurídica del recurrente conduce a la misma solución contenida en la sentencia recurrida ( SSTS de 7 de abril de 1995, RC n.º 431/1992 , 15 de junio de 2006, RC n.º 4145/1999 , 26 de diciembre de 2006, RC n.º 468/2000 , 29 de noviembre de 2007, RC n.º 3929/2000 , 28 de marzo de 2011, RC n.º 191/2008 , 29 de marzo de 2011, RC n.º 2255/2007 ), incluso cuando no es correcta la doctrina seguida por sentencia impugnada si la estimación del recurso no produce una modificación del fallo ( STS de 2 de junio de 2008, RC n.º 2522/2001 ). Este es el fundamento de la doctrina de la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso, que esta Sala ha aplicado con reiteración y que lleva a la desestimación del recurso cuando la parte dispositiva de la sentencia, apoyada en una argumentación no aceptable jurídicamente, resulta, sin embargo, procedente conforme a fundamentos distintos que podrían haber sido utilizados para decidir la cuestión ( STS de 20 de febrero de 2007, RC n.º 3609 / 1999 ). Conforme a este criterio no procede acoger el recurso cuando, pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos ( SSTS de 11 de octubre de 2006, RC n.º 4490/1999 , 10 de diciembre de 2008, RC n.º 2901/2003 , 3 de junio de 2009, RC n.º 1389/2006 )".»
- Segundo y tercer motivos de apelación:Infracción del artículo de la Constitución Española y del artículo 2.3 del Código Civil al aplicar de forma retroactiva la Ley 42/1998. Con carácter subsidiario conservación del principio de conservación de los contratos al declarar la nulidad del contrato en lugar de tener por modificado el plazo de duración.
Al haber estimado el primer motivo de apelación no es necesario pronunciarnos sobre estos motivos.
- Cuarto y quinto motivos de apelación:Disconformidad con el pronunciamiento por el que se declara que las condiciones generales no forman parte del contrato y que dicho documento no debe ser tenido en cuenta para analizar el contenido del contrato y la determinación de su objeto. Omisión de pronunciamiento sobre la entrega de las condiciones generales. Incongruencias omisiva:
Sobre la entrega de las condiciones generales de contratación y su válida incorporación al contrato se ha pronunciado esta Sección 4ª en anteriores ocasiones. Así, en sentencia 629/2023 de 13 Oct. 2023, Rec. 190/2022 se decía:
Como ya dijo en un supuesto similar esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga en la reciente sentencia nº 177/2023 de fecha 14/03/2023, Rollo de apelación 1177/2021 ( Roj: SAP MA 670/2023 - ECLI:ES:APMA:2023:670 ):
En lo que se refiere a su firma y como bien sostiene la parte apelante, el TS en su sentencia de 7 de septiembre de 2015 , con base en elart. 5, en relación al 7, de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, vino a asentar que la firma de los adherentes en las condiciones particulares que recogían la entrega a los mismos del documento en que se contenían las condiciones generales cumplían las exigencias dencorporación de las condiciones generales establecidas en los citados preceptos.
En nuestra sentencia de diciembre de 2020, rec. nº 784/2019 , dijimos que "los anexos deben ir firmados por las partes para que sean partes integrantes del contrato y, por ende, vinculantes, tal y como lo exige elart. 9.2 de la Ley 42/1998, al disponer que "El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato, así como las cláusulas estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes". Pero este supuesto debe quedar circunscrito a los supuestos en que no se haya acreditado que las condiciones generales fueron entregadas junto con la hoja de condiciones particulares, lo que no se da en el supuesto de autos.
Y son varias las Audiencias Provinciales que se hacen eco de tal criterio. Así, laAudiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, en su sentencia 404/2019 de 10 Dic. 2019 , Rec. 291/2019 , vino a decir lo siguiente: "Se considera acreditada la entrega de las Condiciones Generales junto con las Condiciones Particulares considerando que en el texto de éstas, repetidamente y desde su primera frase, se contienen repetidas menciones a las Condiciones Generales, comenzando por declarar que "Las presentes Cláusulas particulares, junto con las Condiciones Generales del Contrato de Cesión de Titularidad Vacacional (...) que se adjuntan a estas Cláusulas Particulares (...)". Asimismo, porque el mismo día 17 de Agosto se firmó un documento adicional modificando las Condiciones Generales (f. 349). Finalmente, porque el 27 de Agosto, diez días después de la firma del contrato, se firmó una Adenda modificando igualmente las condiciones generales en relación con la forma de pago (f. 350). Todo ello en relación con la prueba testifical. // Los demandantes han disfrutado del programa vacacional contratado durante los años 2008 a 2016, sin formular queja u objeción al régimen pactado".
Ello lleva a esta Sala a concluir que el contrato suscrito por los actores estaba integrado no solo por las condiciones particulares sino también por las condiciones generales y que dichas condiciones generales fueron entregadas a los Sres. Candido Elisa e informados convenientemente de su contenido habiendo disfrutado del complejo durante años.
Al igual que en el supuesto analizado en la sentencia citada, en el supuesto que nos ocupa consta en el contrato la entrega de las condiciones generales.
- Sexto motivo de apelación: Error en la valoración de la prueba con relación a la determinación del objeto del contrato:
En relación con el objeto y el contenido del contrato falta de identificación del apartamento y existe una indefinición del objeto del contrato pues, ni en las condiciones particulares, ni tan siquiera en las condiciones generales, se especifica el inmueble objeto del contrato. La mención genérica al complejo no cumple con lo exigido por la ley ya que se exige la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina».Por tanto, una mención genérica al complejo es insuficiente pues es necesario que se especifiquen los inmuebles concretos sobre los que recae el derecho con sus datos registrales. Este incumplimiento es sancionado por el Tribunal Supremo como nulidad de pleno derecho, y no como causa de resolución contractual, tal y como resulta de numerosas sentencias, entre las que cabe citar la de 15 de enero de 2015:
"El artículo 1.7 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, dispone que «el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos».
En el caso presente no está determinada la duración del contrato, pero resulta obvia la intención de las partes de atribuirle en todo caso una duración superior a los tres años que es el mínimo previsto en el artículo 3 de la Ley 42/1998 , con un máximo de cincuenta años, por lo que ha de resultar aplicable la previsión del artículo 1.7.
Si se atiende al contenido contractual pronto se advierte que no se cumplen las exigencias del artículo 9.1 de la Ley, lo que lleva a considerar que se trata de la transmisión de "cualquier otro derecho" no comprendido en la ley especial y conduce a la nulidad del contrato según lo señalado en el artículo 1.7 citado.
No sólo se omiten los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (apartado 1º), que en este caso habrían de constar respecto de cada uno de los nueve complejos turísticos a los que el contrato se refería, sino también la mención expresa a la naturaleza "real o personal" del derecho transmitido, haciendo constar "la fecha en que el régimen se extinguirá" de conformidad con las disposiciones de la presente Ley (apartado 2º).
Pero sobre todo, aunque se estimara que tales defectos no alcanzan la gravedad suficiente para determinar la nulidad contractual, debiendo producir otras consecuencias, el contrato adolece de falta del objeto previsto por la ley e incumple así la norma imperativa del artículo 9.1, apartado 3º, de la Ley 42/1998 , según el cual el contrato ha de contener necesariamente la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina». La Ley 42/1998 no da cobertura a otro tipo de contrato como es el presente en que no se determina el alojamiento sobre el que recae; convenio que podría haber quedado amparado en la norma del artículo 1255 del Código Civil si no fuera porque la propia ley lo prohíbe al sancionarlo con la nulidad ( artículo 6.3 del Código Civil ) en defensa de los derechos del consumidor. Dicha exigencia se contiene igualmente en el artículo 30.1.3º de la nueva Ley 4/2012, de 6 de julio , que es la que rige en la actualidad dichos contrato.
En el contrato se hace referencia a que el derecho recae sobre un apartamento de dos habitaciones en el complejo Marriot's Club Son Antem, temporada Gold pero no existe ni en el contrato ni en las condiciones generales ni en el resto de la documentación una identificación del apartamento por medio de sus datos registrales, ni la identificación de las semanas de ocupación. Las menciones que se hacen del complejo en el contrato y en las condiciones generales no suponen el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 9 de la Ley que impone "Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina". En ninguno de los documentos consta la identificación registral del alojamiento. En las condiciones generales constan los datos registrales del complejo pero no del alojamiento.
Por lo expuesto anteriormente debe confirmarse el pronunciamiento de la sentencia de instancia que declara la nulidad contractual por indeterminación absoluta del objeto del contrato y por incumplimiento de la exigencia de duración de 50 años.
- Séptimo motivo de apelación:Subsidiariamente, infracción del artículo 9 y 10 de la Ley 42/1998 y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que declara que la omisión de alguno de los contenidos del articulo 9 hubiera dado lugar, en su caso, a la resolución del contrato en el plazo de tres meses pero no a la nulidad radical:
Este motivo de apelación debe ser desestimado en cuanto el contrato no contenía todos los extremos recogidos en el artículo 9 de la Ley 42/1998.
El art. 9.1, apartado 3º, de la ley 42/1998 exige que el contrato contenga, necesariamente, la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina».
El precepto impone una serie de requisitos, que resumimos del modo siguiente:
a) Respecto al inmueble y el alojamiento no basta cualquier descripción, pues ha de ser «precisa», lo que añade un «plus» de detalle para salvaguardar los derechos de los adquirentes, que no se cumple con una enumeración vaga o genérica del lugar donde se hallan el conjunto vacacional o los diferentes edificios que lo integran, ya que vulneraría el tenor literal de la norma como su finalidad protectora.
b) Deben constar en el contrato los datos registrales del derecho adquirido, requisito que se incumple si los aportados van referidos al complejo en su conjunto, pues la identificación va referida no solo al edificio, sino también al «alojamiento» sobre el que recae el derecho, la unidad habitacional, normalmente apartamento que va a ocupar el comprador durante las semanas adquiridas.
En el supuesto de autos no constan los datos registrales del alojamiento sobre el que recae el derecho, datos registrales sobre el apartamento concreto que no aparecen ni en el contrato ni en la documentación que se dice entregada por la parte demandada.
Tal y como dijimos al resolver los anteriores motivos de apelación una mención genérica al complejo es insuficiente pues es necesario que se especifiquen los inmuebles concretos sobre los que recae el derecho con sus datos registrales. Este incumplimiento es sancionado por el Tribunal Supremo como nulidad de pleno derecho, y no como causa de resolución contractual. tal y como resulta de numerosas sentencias, entre las que cabe citar la de 15 de enero de 2015:
"El artículo 1.7 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, dispone que «el contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos».
En el caso presente no está determinada la duración del contrato, pero resulta obvia la intención de las partes de atribuirle en todo caso una duración superior a los tres años que es el mínimo previsto en el artículo 3 de la Ley 42/1998 , con un máximo de cincuenta años, por lo que ha de resultar aplicable la previsión del artículo 1.7.
Si se atiende al contenido contractual pronto se advierte que no se cumplen las exigencias del artículo 9.1 de la Ley, lo que lleva a considerar que se trata de la transmisión de "cualquier otro derecho" no comprendido en la ley especial y conduce a la nulidad del contrato según lo señalado en el artículo 1.7 citado.
No sólo se omiten los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (apartado 1º), que en este caso habrían de constar respecto de cada uno de los nueve complejos turísticos a los que el contrato se refería, sino también la mención expresa a la naturaleza "real o personal" del derecho transmitido, haciendo constar "la fecha en que el régimen se extinguirá" de conformidad con las disposiciones de la presente Ley (apartado 2º).
Pero sobre todo, aunque se estimara que tales defectos no alcanzan la gravedad suficiente para determinar la nulidad contractual, debiendo producir otras consecuencias, el contrato adolece de falta del objeto previsto por la ley e incumple así la norma imperativa del artículo 9.1, apartado 3º, de la Ley 42/1998 , según el cual el contrato ha de contener necesariamente la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina». La Ley 42/1998 no da cobertura a otro tipo de contrato como es el presente en que no se determina el alojamiento sobre el que recae; convenio que podría haber quedado amparado en la norma del artículo 1255 del Código Civil si no fuera porque la propia ley lo prohíbe al sancionarlo con la nulidad ( artículo 6.3 del Código Civil ) en defensa de los derechos del consumidor. Dicha exigencia se contiene igualmente en el artículo 30.1.3º de la nueva Ley 4/2012, de 6 de julio , que es la que rige en la actualidad dichos contrato.
- Octavo motivo de apelación:Inexistencia de pagos anticipados. Infracción del artículo 11 de la Ley 42/1998, en relación con su artículo 10:
De todo lo expuesto anteriormente resulta que el plazo de prohibición para el pago de anticipos no es el de diez días sino el de tres meses.
Sobre la facultad de resolución se pronuncia el artículo 10.2 de la Ley:
"Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.
El artículo 11 de la Ley 42/1998 establece:
«Artículo 11 Prohibición de anticipos
»1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipopor el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior.No obstante, podrán las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir.
»2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada,pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento».
(El destacado en negrita es añadido)
El artículo transcrito establece con claridad que la prohibición de realizar pagos anticipados afecta al plazo de desistimiento y al plazo de la facultad de resolución y que la sanción, en ambos casos, es la devolución de dicha cantidad duplicada.
Por tanto, en el presente supuesto el adquirente tiene la facultad de desistimiento y la facultad de resolución, al no haber recibido toda la información. Al tener facultad de resolución es preciso esperar tres meses para realizar pagos, según establece el artículo 11.1 "mientras disponga de la facultad de resolución"
Por tanto, la devolución de las cantidades duplicadas se puede exigir en cualquier momento, siendo el plazo de tres meses únicamente para optar por la resolución. Así lo establece el Tribunal Supremo en Sentencia 681/2016 de 21 de noviembre de 2016:
"Se trata, en definitiva, de una prohibición legal y el artículo 6.3 CC dispone que los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención. De ahí que pueda considerarse que el supuesto del artículo 11 de la Ley 42/1998 es de nulidad de pleno derecho del pago realizado, sin que la norma haya señalado un efecto distinto de la nulidad al ordenar la devolución duplicada de la cantidad entregada como anticipo -lo que se puede exigir en cualquier momento- pues se ha limitado a establecer una sanción civil a cargo del receptor de las cantidades, que es el causante de la nulidad"
Tercero.- -
Pronunciamiento sobre las costas de la instancia:La estimación de la apelación de la parte demandante supone la estimación del a totalidad de las pretensiones de su demanda lo que justifica al imposición de las costas de la instancia a la parte demandada.
Pronunciamiento sobre las costas de la apelación:
- Parte demandante:
Al estimarse íntegramente la apelación de la parte demandante, no ha lugar a la imposición de costas a ninguno de los litigantes.
- Parte demandada:
Respecto a las costas de las costas de la apelación de la parte demandada
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,
