PRIMERO.- Por el Procurador Don Alfonso Carlos Boza Fernández, en nombre y representación de la entidad Estudio Arroyo Tharsis, S.L.U., se presentó demanda contra Don Florencio, interesando que se le condenase al pago de 6.000 euros, sobre la base del contrato de traspaso de negocio inmobiliario, formalizado el día 9 de octubre de 2.020. Concretamente de la parte de precio aplazada, correspondiente a las mensualidades de julio a diciembre de 2.021, por importe de 6.000 euros. El demandado se opuso y alegó el cumplimiento defectuoso por parte de la entidad actora. Tras la oportuna tramitación, se dictó Sentencia que estimó la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación el demandado.
SEGUNDO.- Para la desestimación del recurso bastaría señalar, como ha declarado esta Sala con reiteración, que la parte apelante no puede limitarse a reiterar sus alegaciones, como ocurre en el presente supuesto, además de modo genérico e impreciso, dado que se trata de resolver sobre los motivos de disconformidad con respecto a lo resuelto en la resolución recurrida, a la luz de las consideraciones que contiene, por ello es más que suficiente para desestimar el recurso, de acuerdo con la doctrina que resume y recoge la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1992 , conforme a la cual la apelación no puede limitarse a una mera reproducción de alegaciones ya examinadas y decididas por el juzgador de instancia, sino que debe tener por objeto la depuración del resultado al que llega la sentencia apelada combatiendo los razonamientos de la misma que rechazaron las alegaciones del apelante mediante una argumentación crítica directamente dirigida contra la Sentencia para evidenciar su posible error.
En el presente supuesto, no podemos dejar de resaltar los acertados razonamientos de la Juez a quo, que expresa en la resolución recurrida, de modo que bastaría darlos por reproducidos para confirmarla, dado que resalta por su minuciosidad, en cuanto a los hechos que considera acreditados, y sus acertados razonamientos, que no son refutados por el apelante, en modo alguno, que se limita a una argumentación genérica e imprecisa,
Es incuestionable, y no es rebatido en modo alguno, que entre la entidad actora y el demandado se formalizó el contrato de 9 de octubre de 2.020, en el que se pactó un precio de 30.000 euros, obviamente a cargo del demandado. Relación contractual que estaba supeditada a que se le cediera la franquicia al demandado, por parte de la entidad Tecnocasa, lo cual, tuvo lugar mediante contrato de 29 de enero de 2.021. Es cierto que en aquel contrato, se pactó expresamente que se vendía libre de cargas, según se recoge en la cláusula tercera.
El precio pactado se abonaría mediante un pago inicial, al formalizar el contrato de 12.000 y diecisiete plazos mensuales de 1.058,82 euros, cada uno, a abonar desde el mes de enero de 2.021 al mes de mayo de 2.022.
Esa cláusula de libre de carga, es la que utiliza el demandado para señalar que se debía descontar de ese precio, la suma de 8.867,26 euros, que por royalties debía la actora a la franquiciadora y que asumió el demandado en el contrato de cesión de franquicia.
En orden a conocer el sentido, la intención de las partes con dichos acuerdos, su alcance vinculatorio, será necesario acudir a las reglas de la interpretación que establece el Código Civil, en los artículos 1.281 y siguientes , en orden a conocer y fijar el sentido de lo querido y manifestado por las partes, es decir, averiguar qué se ha querido decir efectivamente con las palabras empleadas, para conocer la intención de los intervinientes. Se trata de conocer el alcance obligatorio de las declaraciones de voluntad. Con este fin dispone el artículo 1.281 que si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a la duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de las cláusulas. En este supuesto, no será necesario acudir a las reglas de interpretación que establecen el apartado segundo del citado artículo y los siguientes, cuando sean notorios los términos empleados, así la Sentencia de 24 de junio de 1.993 declara que: "Como ya ha declarado reiteradamente esta Sala, la interpretación literal claramente constatada excluye averiguar la supuestamente encubierta, en cuanto que el articulo 1282 solo puede entrar en juego como norma supletoria en relación con el articulo 1281, párrafo 2, para juzgar de la intención de los contratantes, cuando esta no es evidente". En parecidos términos declara la Sentencia de 29 de marzo de 1.994 que: "Es doctrina de esta Sala recogida en la Sentencia de 10-5-91 y las que en ella se citan la de que las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289 ambos incluidos del Código Civil , constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo, artículo 1281 del Código Civil , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguiente, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". Como nos dice la Sentencia de 21 de febrero de 1.999 , se trata de evitar que por aplicación de cualquier otra regla hermenéutica o argumentos interpretativos se desvirtúen las expresiones claramente reveladoras de la voluntad de quienes contrataron". En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 27-9-96 , 30-4-02 y 23-1-03 , entre otras.
Del contenido de ambos contratos, el de cesión de negocio y el de cesión de franquicia, se deduce incuestionablemente, que, para la fijación del precio del primero, es indudable que se tuvo en cuenta esa deuda de la actora con la franquiciadora, y que es cierto, como alega la actora, que sería asumida por el demandado, como lo demuestra el hecho de que así se recoge en el segundo de los contratos, sin que ello afectase al precio del primero.
Además, esa devolución de comisión que debía realizar la entidad actora, por importe de 5.000 euros a una cliente, para lo cual, se firmó un contrato entre la entidad actora, el demandado y la cliente, el día 29 de enero de 2.021, se procedía a la devolución de la suma abonada por la cliente, 5.000 euros, que había sido percibida por la entidad actora, sin embargo, mediante ese contrato, la devolución la asumía el demandado, mediante cinco plazos mensuales de 1.000 euros, cada uno, desde el mes de febrero hasta junio de 2.021. Expresamente se pactó en ese contrato, que ello supondría que el demandado no tendría que cumplir los plazos mensuales pactados en el contrato de cesión de negocio, de modo que se compensaron ambas deudas, la de la entidad actora con la cliente que había abonado el demandado, y la de éste con la entidad actora por esas mensualidades iniciales, de ahí que en el presente litis, se le reclame los correspondientes a los meses siguientes, desde julio a diciembre de 2.021.
TERCERO.- Es incuestionable que estos hechos, no refutado por el demandado constituyen lo que se denomina actos propios, que se sustenta en la idea de que nadie puede ir contra sus propios actos. Este devenir humano supone, como señala la Sentencia de 28 de octubre de 2.003 , una expresión inequívoca del consentimiento que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un acto jurídico, concreta efectivamente lo que ha querido su autor y además causa estado frente a terceros. Su fundamento reside, como señala la Sentencia de 10 de julio de 1.997 , con cita de las Sentencias, entre otras, de 5-10-87 , 16-2 y 10-10-88 ; 10-5 y 15-6-89 ; 18-1-90 ; 5-3-91 ; 4-6 y 30-12-92 ; y 12 y 13-4 y 20-5-93 , en la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina exige para su aplicación, cuales son que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o una contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior. En parecidos términos, la Sentencia de 21 de abril de 2.006 declara que: "El principio del derecho que prohíbe ir contra los actos propios encuentra apoyo legal en el artículo 7.1 del Código civil " y añade: "La jurisprudencia sobre este principio es muy abundante. Como resumen, se deben citar los requisitos que se han venido exigiendo para que pueda aplicarse este principio general, que son: a) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; b) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; c) que el acto sea concluyente e indubitado, por ser "expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto" ( sentencias de 21 de febrero de 1997 ; 16 febrero 1998 ; 9 mayo 2000 ; 21 mayo 2001 ; 22 octubre 2002 y 13 marzo 2003 , entre muchas otras). Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real". No darle trascendencia jurídica supondría, como señala la Sentencia de 1 de marzo de 1.988 , conculcar: "el principio "venire contra factum propium non valet", significativo de que nadie puede ir contra sus propios actos con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho, como proclaman las sentencias de esta Sala, entre otras, de 5 de marzo de 1941 , 20 de febrero de 1948 , 29 de mayo de 1954 , y 25 de enero y 10 de marzo de 1983 ".
La Sentencia de 17 de mayo de 2.0011 declara que: "Esta Sala , en su sentencia de 9 diciembre 2010 (Rec. 1433/2006 ), entre otras que pudieran citarse, ha dicho que la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 ); y que, sin embargo ( SSTS de 5 de octubre de 1984 , 5 de octubre de 1987 , 10 de junio de 1994 , 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005, RC núm. 671/1999 ), el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla, pues constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe". En estos mismos términos se pronuncia la Sentencia de 27 de octubre de 2.011 cuando declara que: "que el principio que prohíbe ir contra de los propios actos tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a actos que previamente hubiesen creado esa relación o situación de derecho que no puede ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 5 oct. 1984 , 10 ene. 1989 , 20 feb. 1990 , 10 jun. 1994 , 16 feb. 1998 ), y que, como declara la STS 28/1/2000 la doctrina de los actos propios precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual existe una incompatibilidad o contradicción, y además, que el acto o actos se presenten como solemnes, precisos, claros, determinantes y perfectamente delimitados, sin ambigüedad ni inconcreción". La Sentencia de 4 de octubre de 2.011 declara que: "el Código Civil no contiene una regulación expresa de la prohibición de actuar contra los propios actos, no obstante lo cual doctrina y jurisprudencia entienden de forma unánime que la prohibición de actuar contra los propios actos, cristalizada en la máxima "venire contra propium "factum" non valet", constituye una manifestación de la buena fe que, como límite al ejercicio de los derechos subjetivos, impone el artículo 7 del Código Civil , de tal forma que quien despliega una conducta inequívoca con significación jurídica, no puede actuar de forma incoherente y traicionar la confianza generada por su propio comportamiento", y, por último, la de 20 de julio de 2.011 nos dice que: "Repárese en que los actos contra los que no es lícito accionar son aquellos que por su carácter trascendente, o por constituir convención, causen estado, dilucidando inalterablemente la situación jurídica de su autor, o aquellos que vayan encaminados a crear y modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo inalterablemente la situación jurídica del autor de los mismos ( sentencia de 16 de junio de 1989 ). No merecen, en cambio, la calificación de actos propios los que no dan lugar a derechos y obligaciones o no se realizan con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho ( STS de 16 de junio de 1984 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando -lo que no acaece en el caso presente-, lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieran creado una relación o situación de derecho que no podría ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligada a respetarlas ( STS de 16 de junio de 1984 )".
Es indudable que, con un plano general de la relación entre las partes, se formaliza un contrato inicial de cesión de negocio, que se supedita a que se autorice el traspaso de la franquicia por parte de la franquiciadora, si en el primero se fija el precio de 30.000 euros, es indudable que los royalties que aún tenía que abonar la entidad actora a esta última entidad, que expresamente luego se pactó que los abonase el demandado a la franquiciadora, es que se trata de un exceso del precio pactado, es decir, que no se tenía que descontar de la suma consignada en el contrato de cesión. Si ello se tenía que descontar del contrato de cesión, debió pactarse expresamente en el contrato de franquicia o en el de cesión, porque no se trataba de una cuestión desconocida. Si no se hizo, es que no era esa la voluntad de las partes, como, al contrario ocurre con la suma debida a la cliente, para lo cual, incluso se formaliza un contrato, en el que se asume los pagos pro el demandado, pero descontando del precio pactado en el contrato de 9 de octubre de 2.020.
CUARTO.- Se alega, como justificación para que no prospere la reclamación de la entidad actora, la excepción de non rite adimpleti contractus, cuyo fundamento, al igual que la excepción non adimpleti contractus, como ha declarado esta Sala en anteriores ocasiones, afecta a las obligaciones reciprocas, y consiste en que no se puede exigir el cumplimiento de las obligaciones de la otra parte cuando no se cumplen las propias o se han cumplido defectuosamente. Estas excepciones, aunque carentes de una regulación específica en nuestro Derecho, han sido unánimemente admitidas por la jurisprudencia, sobre la base de lo dispuesto en los artículos 1.100 y 1.124 del Código Civil . En ese sentido, la Sentencia de 17 de noviembre de 2.004 declara que: "La exceptio non rite adimpleti contractus, una de las variantes de la de incumplimiento, admitida por la jurisprudencia con apoyo en los artículos 1.100 , 1.124 1.466 y 1.500 del Código Civil , responde a la necesidad de mantener en el funcionamiento de la relación jurídica el mismo equilibrio querido por las partes al perfeccionar el contrato".
Se afirma que está perfectamente justificado el incumplimiento por una de las partes, sí fue motivado por el incumplimiento de la otra. Los contratos dejan de ser obligatorio para una de las partes, cuando la otra falta a lo convenido. El que incumple la obligación que se impuso, no puede exigir el cumplimiento de la obligación a la otra parte, como señala la Sentencia de 14 de junio de 2.004 , se trata de: "neutralizar la reclamación, dada la facultad que le asiste de posponer su cumplimiento hasta que el reclamante cumpla o esté dispuesto a cumplir lo que le incumbe ( artículos 1.100 y 1.124 del Código Civil y Sentencias 22 de octubre de 1997 , 21 de marzo de 2001 , 17 de diciembre de 2002 y 21 de marzo de 2003 )".
La Sentencia de 27 de marzo de 1.991 nos dice que: "Los principios del respeto a la palabra dada y a la buena fe dieron lugar al nacimiento de dos acciones diferentes, una de contrato no cumplido, llamada "non adimpleti contractus", y otra de contrato no cumplido adecuadamente en cantidad, calidad, manera o tiempo, denominada "exceptio con rite adimpleti contractus", acciones no reguladas expresamente en nuestro ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en diversos preceptos y han sido sancionados por la jurisprudencia; así, en cuanto a la primera, los arts. 1466 , 1500.2 , 1100 y 1124 CC y las SS 7 octubre 1885 , 8 junio 1903 , 9 julio 1904 , 10 abril 1924 , 1 abril 1925 , 6 noviembre 1923 y 29 diciembre 1965 , y respecto a la segunda, los arts. 1157, 1.100 apartado último, y 1154 CC , también (S 17 abril 1976); por otra parte, como dice la S 13 mayo 1985, citada en el motivo "el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente esta condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad con relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente queda satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1124 del citado texto sustantivo y solo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio - SS 21 noviembre 1971 , 17 enero 1975 , 15 marzo y 3 octubre 1979 -" . En parecidos términos la Sentencia de 17 de diciembre de 2002
De las anteriores consideraciones se deduce que, para su admisión, no es suficiente cualquier incumplimiento, sino que éste necesariamente ha de ser de las obligaciones principales y no de las secundarias o accesorias establecidas en el mismo contrato. En este sentido, la Sentencia de 17 de noviembre de 2.004 declara que: "Por ello no es admisible el empleo de dicho instrumento de defensa cuando provoque una falta de proporción entre el medio y el fin, cual acontece en el caso de que la parte de prestación recibida sea la correspondiente a la parte de la contraprestación reclamada ( Sentencia de 27 de marzo de 1991 ) o cuando los defectos de que adolezca la recibida no tengan entidad bastante, en relación con el resto de lo ejecutado ( Sentencias de 8 de junio de 1996 , 22 de octubre de 1997 y 21 de marzo de 2003 ) o cuando no resulte necesario para restablecer el equilibrio de prestaciones, al poder operar otro remedio distinto que, sin generar la crisis en el cumplimiento de lo pactado, lo permita ( Sentencias de 30 de enero de 1992 y 8 de junio de 1992 )". De ahí, que en supuestos concretos, no se admita cuando se trata de un mero retraso, SSTS de 5-6-89 y 17-11-04 , entre otras, dado que es necesario que frustre el fin práctico perseguido por las partes con el contrato. Y, con carácter general, que la prestación no resulte útil para el fin empírico al que estaba destinada, Sentencias de de 27 de febrero de 2004 y 17 de noviembre de 2.004 . En conclusión, como señala la Sentencia de 14 de octubre de 2.004 es necesario para que pueda aplicarse esta excepción que: "esta inobservancia patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al incumplimiento, de manera que sea de tal intensidad que frustre el fin del contrato para la contraparte, y que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo ( SSTS de 5 de diciembre de 1997 y 9 de julio de 1993 ), lo que no se ha acreditado ni valorado en el supuesto del debate- se desestima por las razones que se dicen seguidamente".
En todo caso, para la aplicación de la non adimpleti contractus, como reitera la jurisprudencia, entre otras SSTS de 30-10-08 , 10-2-09 , se exige que sea un incumplimiento básico y grave, debe relacionarse, como señala la Sentencia de 5 de noviembre de 2.007 ; "con criterio de equidad y buena fe, lo defectuosamente realizado puede ser corregido o cumplido y no basta el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impiden, por su escasa entidad, que el acreedor obtenga el fin económico del contrato". En definitiva, como señala la Sentencia de 12 de junio de 1.998 , citando la de 13 de mayo de 1.985 : "si el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o transcendencia en relación con la finalidad perseguida y con la finalidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo cual realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio - sentencias de 21 de noviembre de 1971 , 15 de enero de 1975 , 15 de marzo y 3 de octubre de 1979 -". Esta última solución es la acogida por la sentencia "a quo" al valorar la importancia y entidad del incumplimiento imputado al contratista que declara no es de suficiente entidad como para estimar que el interés del comitente queda totalmente insatisfecho, valoración que es compartida por esta Sala y que impide la resolución del contrato, vedada, además, por el incumplimiento por el dueño de su principal obligación de pago, como se ha dicho más arriba; igualmente sería contrario a las reglas de la buena fe contractual a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil permitir al comitente retener el precio de la obra ejecutada por la existencia de defectos en ella de insuficiente entidad cuando esa falta de pago no trae causa en tales defectos sin que supone un reiterado incumplimiento de la obligación de pago en la forma pactada, como ocurre en este caso".
En el mismo sentido, agrega la Sentencia de 8 de junio de 1.996 que: "la llamada "exceptio non rite adimpleti contractus" o excepción de contrato no cumplido adecuadamente, opuesta por el deudor que retiene la integridad de su prestación cuando el acreedor ha cumplido sólo en parte o de un modo defectuoso, puede resultar contraria al principio de buena fe en la contratación proclamado en el art. 1258 del Código Civil atendidas las circunstancias del caso, pues respondiendo aquélla a la finalidad de protección del equilibrio entre las obligaciones recíprocas y al sinalagma funcional o interdependencia que es su característica, no podrá ser alegada la excepción de falta de cumplimiento regular cuando lo mal realizado u omitido en esa prestación parcial o defectuosa carezca de suficiente entidad con relación a lo demás bien ejecutado, conflicto de intereses que la doctrina resuelve aplicando las normas específicas de la acción redhibitoria o de la reducción de precio, y en general de la contraprestación, o acudiendo a otras situaciones que ofrece el derecho comparado, remedio que este Tribunal ya ha contemplado precisamente para el contrato de empresa en la reclamación por el contratista del saldo de la obra"; y la sentencia de 17 de abril de 1976 , a la que se remite la citada declara que "la alegación de cualquiera de esas excepciones puede rechazarse cuando sea opuesta a las reglas de la buena fe - art. 1258 del Código Civil -, como ocurre cuando sólo se está atrasado en un pequeño resto del contracrédito del actor, o cuando el cumplimiento puede ser mejorado o subsanado de otra manera, en cuyos supuestos, ya las legislaciones extranjeras, de manera expresa, establecen que el deudor podrá retener, para la seguridad de las prestaciones atrasadas, o para la reparación de lo imperfectamente cumplido, una parte suficiente de su prestación". Línea jurisprudencial que se mantienen en la sentencia de 13 de mayo de 1985 , citada por la de 27 de marzo de 1991 , según la cual "el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionada a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente queda satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato, no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del art. 1124 del citado texto sustantivo y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de las operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio - sentencias de 21 de noviembre de 1971 , 17 de enero de 1975 , 15 de marzo y 3 de octubre de 1979 ".
Sobre esta base, se alega, en esta alzada, momento procesal inadecuado, que la entidad actora ha cobrado indebidamente una comisión que se fija en 3.500 euros, cuestión que se concreta en esta alzada, nunca en primera instancia, como expresamente reconoce el demandado, cuando en su escrito de formalización del recurso de apelación alega que fue: "pobremente explicado en nuestro escrito de contestación de demanda hemos de reconocer", es decir en la contestación a la demanda, solo se realiza una alegación genérica e imprecisa, pero que, en todo caso, de ser cierta, aunque insistimos, no se ha desplegado una actividad probatoria adecuada, solo supondría una reducción de la cantidad reclamada por la entidad actora, pero nunca de la totalidad de la reclamación.
Por todo ello, dicho motivo se ha de rechazar.
QUINTO.- Las precedentes consideraciones han de conducir, con desestimación del recurso de apelación, a la confirmación de la Sentencia recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
