Sentencia Civil 338/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 5, Rec. 10416/2022 de 24 de junio del 2025

PRIMERO.-Por el Procurador Don Fernando Martínez Nosti, en nombre y representación de la entidad Estudio Nuevo Alcosa, S.L., se presentó demanda contra Doña Mariana, interesando que se le condenase al pago de 4.840 euros, importe de la comisión por la intermediación en la venta de un piso, DIRECCION000, de Sevilla, propiedad de Doña Beatriz, de cuya compra se desistió la demandada, pese a ser aceptada la propuesta por la vendedora. La demandada se opuso, al no formalizarse la compraventa. Tras la oportuna tramitación, se dictó Sentencia que desestimó la demanda, contra la que interpuso recurso de apelación la parte actora que reiteró sus pretensiones.

SEGUNDO.-No es un hecho discutido, a tenor de la admisión de hechos en primera instancia, y los motivos de disconformidad, que son objeto de recurso, que ha existido entre las partes un contrato de corretaje o intermediación. que, aunque carente de una regulación especifica, es admitido pacíficamente por la jurisprudencia, de conformidad con el principio de la autonomía de la voluntad que consagra el artículo 1.255 del Código Civil, y que como señala la Sentencia de 30 de abril de 2.002 autoriza a los contratantes a "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", consagra, como ha recogido la sentencia de esta Sala de 24 de septiembre de 1987, el principio de autonomía de la voluntad y autoriza a modificar el esquema del contrato tipo previsto por el legislador hasta el punto de deformarlo mediante la combinación o adición de pactos especiales, dando así vida a un contrato distinto".

Sobre este principio, la Sentencia de 4 de julio de 1.994 declara que: "es doctrina consolidada de esta Sala (véase la S 22 diciembre 1992 y las que en ella se citan) la de que en el contrato de mediación o corretaje, que es un contrato innominado "facio ut des", por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, en dicho contrato de corretaje, decimos, que se rige por la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Tít. I y II del Libro 4 CC, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una, ni el otro se hayan entregado ( art. 1450 CC) , a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada".

La función del mediador, esencialmente, va a consistir en poner en contacto a las partes y que, como consecuencia de su intervención, el contrato entre éstos se perfeccione, es decir, cuando nace a la vida jurídica, aunque las condiciones de este último se fijarán por los intervienen en el mismo. En definitiva su actividad es poner en contacto a las partes, promover y facilitar la celebración del contrato, de modo que el contrato se entienda que se celebra por sus gestiones. Con estas circunstancias, surgirá el derecho del corredor al cobro de sus honorarios, es decir, no es necesario la consumación del contrato, ya que el corretaje es una actividad mediadora que termina cuando las partes, compradora y vendedora, se ponen de acuerdo, dando lugar al contrato promovido, ya que su consumación dependerá exclusivamente de los contratantes, algo a lo que es ajeno el corredor, salvo que se frustre por causa imputable a él. En este sentido, la Sentencia de 4 de noviembre de 1.994 nos dice que: "como ha declarado reiteradamente la Jurisprudencia a partir de la S 16 abril 1956, siguiendo el criterio impuesto por la S 10 enero 1922, al establecer que el mediador tiene derecho a la remuneración convenida aún cuando el contrato celebrado por su mediación no llegare a consumarse, o como dispone la S 28 noviembre 1956 al declarar que del concepto de contrato de mediación se deduce que las gestiones del mediador no van más allá de la perfección del contrato, pues con ella termina la misión que le ha sido confiada, ya que la consumación depende de la voluntad de los contratantes". En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 119-1093, 30-10-93, 7-394, 17-7-95, 5-2-96, 30-+4-98 y 21-10-00, entre otras.

La perfección del contrato, que es cuando se entiende agotada la actividad mediadora, se producirá desde que el vendedor y comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, pero sin que sea necesario que ni la una ni el otro se hayan entregado. Aunque será posible, por aplicación del principio de la autonomía de la voluntad, que se pacte expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada, o sea, cuando el vendedor haya cobrado íntegramente el precio de la venta y se haya entregado la cosa.

A estos efectos, declara la jurisprudencia, SSTS de 18-12-86, 3-1-89, 23-9-91, entre otras, que los servicios del agente deben ser retribuidos, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente, siendo su finalidad la conclusión de otro contrato distinto conseguido por la intervención del mediador al llevar a cabo gestiones para poner en relación a quienes han de celebrar el ulterior contrato, percibiendo por estas actividades singulares una retribución que sólo se devenga si el negocio final se realiza por la intermediación del mediador, o cuando de las gestiones de mediación se haya aprovechado quien lo concluye ( SSTS. 25-7-94). Se exige que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación de mediador ( SSTS. 22-12-92 y 13-392).

Es innegable, como acertadamente razona el Juez a quo, que dicho contrato ha de presumirse remunerado, salvo que se acredite lo contrario, dada la vigencia del principio de la autonomía de la voluntad, sobre todo, cuando se trata, como ocurre en la presente litis, que quien realiza esta actividad de intermediación es una empresa, siendo éste su objeto social.

TERCERO.-En el supuesto analizado en la presente litis, nos encontramos con un documento que fue firmado por la demandada, documento número 6 de la demanda, tres del expediente digital, en el que dispone: "Que los honorarios a percibir por el Franquiciado por los servicios de intermediación inmobiliaria realizados, serán por mutuo acuerdo de 4.000 euros, + IVA sobre el precio de venta del inmueble, que se abonarán en el momento en el cual se considere aceptada por la parte vendedora la Propuesta de Contrato de Compraventa".

Además, en la propuesta formulada por la demandada, igualmente firmado por la Sra. Mariana, que aportó como documento número 1 de la contestación a la demanda, documento número 26 del expediente digital, en la cláusula quinta, dispuso que: "En el supuesto de que la presente propuesta fuese conforme con el encargo suscrito por el Vendedor, ésta será vinculante para el Proponente y el Vendedor, desde la firma del primero. En caso contrario, la presente propuesta será vinculante para el Proponente y para el Vendedor, una vez que haya sido aceptada por éste"

Con carácter general, a estos efectos, debemos recordar que toda relación contractual tiene su fundamento en la convención o pacto, es decir, en el acuerdo de voluntades. En este sentido, el artículo 1.254 del Código Civil señala que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio, encontrándose el fundamento de la fuerza del contrato en la necesidad de hacer jurídicamente obligatorio el cumplimiento de la promesa. Por supuesto, teniendo en cuenta el principio de la autonomía de la voluntad que nuestro Código Civil establece en el artículo 1255, sin olvidar las limitaciones que establece, en cuanto que las partes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden publico. Se consagra un amplio respeto por las convenciones privadas, aunque ha de tenerse en cuenta las limitaciones establecidas en otros artículos, en concreto, 1275, 1116, 1102, 1136, 1459, 1859, 1884, entre otras. Sobre la base de estas consideraciones, se afirma que los contratos obligan no solo a lo que alcanza la libertad contractual, sino en la medida que alcanza la confianza de la otra parte en la declaración. Pese a ese extremado respeto a las convenciones privadas, ha de resaltarse que los contratos no son absolutamente obligatorios en todo aquello a que la voluntad contractual se extiende, dadas las ya mencionadas limitaciones de la libertad contractual. El contrato exige, entre otros requisitos esenciales, el consentimiento de las partes, que produce un acuerdo de voluntades, y que la doctrina define como el encuentro de dos declaraciones de voluntad que, partiendo de dos sujetos diversos, se dirigen a un fin común y se unen. Consentimiento que se manifiesta como dispone el artículo 1.262 por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Como señala la Sentencia de 7 de diciembre de 1.966, supone una voluntad concorde de los intervinientes en el contrato. Es un acto humano que del interior (motivación, deliberación y decisión) aflora al exterior, se "manifiesta", como dice el artículo, produciéndose, al aunarse con otra voluntad ajena el concurso de la oferta y de la aceptación.

Una vez perfeccionado, las obligaciones que surgen del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.091 del Código Civil, han de cumplirse al tenor de los mismos. Se trata de la necesidad de respetar, obedecer y cumplir los pactos. Se pretende el cumplimiento de esa voluntad contractual de las partes que constituye lo que denomina la jurisprudencia, lex privatade los contratantes, de ahí que la jurisprudencia señale que de conformidad con lo dispuesto en la citada norma y en los artículos 1.255 y 1.258 del Código Civil, han de respetarse los compromisos alcanzados, que se simboliza en el aforismo pacta sunt servanda,es decir, son inalterables los contratos una vez perfeccionados.

Por tanto, hemos de entender que mientras no se altere el contenido contractual, las partes vendrán obligadas a respetarlo y cumplirlo en los estrictos términos pactados, aunque se modifiquen las circunstancias y factores que sirvieron de premisas al momento de la formalización.

En este mismo orden de consideraciones generales, debemos recordar que es unánime la jurisprudencia que sostiene que cuando un documento aparece suscrito por una persona a quien afecta su cumplimiento, hay que admitir, como presunción iuris tantum, que la firma estampada es una demostración de conformidad de quien la puso, dado que el autorreconocimiento o confesión de certeza de la propia firma tiene la eficacia de asumir su contenido, lo cual, no se pone en duda por le demandado. Como señala la Sentencia de 24 de septiembre de 1.980: "el acto de reconocimiento o confesión de certeza de la propia firma estampada al pie de un documento, privado tiene la eficacia de asumir su contenido, como así lo impone la declaración de voluntad que la suscripción documental comporta, según preceptúa el artículo 1255 del Código Civil; y en este sentido es reiterada la doctrina jurisprudencial expresiva de que tal adveración presupone "iuris tantum" la autenticidad del texto escriturado, a no demostrarse lo contrario mediante prueba que, como elemento obstativo al nacimiento de la obligación, corresponde al demandado a tenor del artículo 1214 del Código Civil ( sentencias de 5 de mayo de 1958, 24 de octubre de 1959, 10 de marzo de 1960, 20 de febrero de 1963, 21 de noviembre de 1967, 23 de abril de 1969, etc.), presunción de conformidad que alcanza a la totalidad de lo figurado en el escrito de que se trata ( sentencia de 17 de febrero de 1975)". En definitiva, como señala la Sentencia de 20 de noviembre de 1.992 no se puede pedir que se parta de una realidad contraria a lo que el mismo expresa, ya que ello implica aplicar una presunción contraria a la prueba directa, sin base fáctica alguna que así lo aconseje, conforme a la sana crítica o a las máximas de experiencia. En conclusión, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, con cita de otra del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1.992: "es de un hecho pretérito y acredita no sólo la intervención y admisión de lo que el documento refiere, sino que también es la prueba endógena de lo que contiene, porque, al integrarse en el documento, lo autentifica en cuanto lo finaliza, cierra y ratifica en lo que expresa, suponiendo, en definitiva, un reconocimiento de deuda que induce a presumir su exigibilidad por razón de la eficacia constitutiva del título, de modo que dicha aceptación presupone un indicio relevante en orden a acreditar esa deuda, generando este presupuesto que deba imputarse al obligado o, aceptante, la carga de la prueba de que tal asunción de responsabilidad obedece a causas distintas".

Si analizamos las citadas cláusulas, teniendo en cuenta estas consideraciones, nada especial supone, más que aplicar estos principios generales, es decir, que una vez realizada la oferta, que es lo que hizo la demandada, si es aceptada por la vendedora, se entenderá perfeccionado el contrato de compraventa, es decir, creado el vinculo negocial que todo contrato comporta. Aún cuando en el primero de los documentos, se especifique que la demandada estará obligada a abonar la comisión, cuando se acepte la oferta por la vendedora, ello sería innecesario, si tenemos en cuenta la doctrina jurisprudencial, inicialmente señalada, respecto del contrato de comisión, en cuanto a partir de qué momento surge la obligación de abonar la comisión, ya que la actividad a desplegar por la entidad comisionista se ha desarrollado a plenitud.

Si posteriormente la demandada, por su libre voluntad decide desistirse del contrato de compraventa, es un acto unilateral que no puede tener amparo jurídico, ni consecuencias favorables para quien lo ha realizado.

Este acto unilateral, en cuanto que no ha contado con el previo concurso de la otra parte, ha de calificarse, en principio, ilícito, dado que se trata de resolver un contrato bilateral y recíproco, salvo que exista causa o motivo legítimo o que se trate de un contrato intuite personae, como señala la Sentencia de 29 de abril de 1.998, es decir, basado en la confianza, que no es el supuesto analizado en la presente litis. La razón es bien sencilla, admitirlo supondría dejar al arbitrio de una de las partes la validez y el cumplimiento del contrato, lo cual, está expresamente prohibido por el artículo 1.256 del Código Civil, frustrando las legitimas expectativas puestas por la otra parte en el contrato e incluso la defraudación potencial de un tercero. Con la prohibición que contiene dicha norma, se trata de evitar que se deje o supedite al comportamiento caprichoso, arbitrario, y tiránico de una de las partes, el cumplimiento del contrato, en este supuesto, la propia vigencia del mismo. La citada norma, como nos dice la Sentencia de 6 de mayo de 2.013: "proclama la necessitas, esencia de la obligación, como han recordado las sentencias del 26 junio 2008, 19 febrero 2010, 31 marzo 2011 en el sentido de que no puede quedar su validez y cumplimiento a la voluntad potestativa de una de las partes, lo que se pone en relación con el 1115 que proscribe la condición potestativa, que la jurisprudencia preconiza una interpretación restrictiva, como dice la sentencia de 28 junio 2007 y contemplan las de 16 mayo 2005 y 3 octubre 2007. En el presente caso, la condición resolutoria prevista en el contrato aceptada voluntariamente por ambas partes y que alcanzaba a una y a otra de ellas, dependía de autorizaciones futuras e inciertas que en ningún caso dependían de su exclusiva voluntad (condición potestativa), sino de órganos -de una y otra de las partes- relacionadas con las respectivas sociedades contratantes". Como nos dice la Sentencia de 31 de marzo de 2.011: "El art. 1256 CC es una consecuencia lógica del art. 1254 CC, que determina la existencia de contrato desde que dos personas consienten en obligarse; la protección de la autonomía privada y la seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de las partes la validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que sea la voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o bien que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una norma que no tiene carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de desistimiento unilateral de los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4 diciembre 1998)".

De producirse dicha resolución unilateral, es obvio que llevará aparejada la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, por cuanto se frustran esas legítimas expectativas que la otra parte tenía en el contrato, aunque siempre supeditada a que se acredite la realidad de esos perjuicios, salvo que del hecho mismo se deduzca, o expresamente se haya pactado la indemnización por las partes. En cualquier caso, sólo será asumible legalmente dicha resolución unilateral cuando se acredite la existencia de una causa grave, que justifique la extinción del contrato, cuya realidad, obviamente deberá acreditar quien ha realizado el acto. Lo cual, no ha tenido lugar en la presente litis, ya que la parte se limita a alegar que ha contratado con otra entidad el mantenimiento, sin que existan causas objetivas que puedan calificarse como incumplimiento grave de las obligaciones asumidas por la actora, al menos no se alegan, consecuentemente no se ha realizado el menor esfuerzo para demostrar un desatento y desleal comportamiento de la actora en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato.

En el presente supuesto, es evidente que el libre albedrío de la parte demandada no puede tener los efectos jurídicos que pretende, respecto al contrato de corretaje, como es que dejase de estar obligada al pago de la comisión pactada. No estamos ante un mutuo disenso, sino ante un acto unilateral, cuando resulta que la otra parte ha cumplido escrupulosamente las obligaciones que asumió, como era buscarle vivienda acorde a sus pretensiones, encontrársela y realizar la oportuna oferta a la compradora, que la aceptó, al recibir y asumir la señal que realizó la Sra. Mariana. La cual, no ha demostrado un irregular cumplimiento de la actora que amparase su comportamiento, ni ha justificado por qué decidió desistirse unilateralmente del contrato de compraventa. Ni tan siquiera ha puesto en solfa la firma de esos dos documentos, con esas expresiones de voluntad propias, que tampoco ha calificado que se realizaran viciadamente.

Por tanto, la única decisión admisible es la de acoger la pretensión actora en su integridad.

CUARTO.-Las precedentes consideraciones han de conducir, con estimación del recurso de apelación, a la revocación de la Sentencia recurrida y, en su lugar, con estimación de la demanda, procede condenar a Doña Mariana a que abone a la entidad actora la suma de 4.840 euros, más los intereses desde el requerimiento extrajudicial realizado el día 10 de abril de 2.017 y al pago de las costas de primera instancia, sin declaración sobre las de esta alzada.