PRIMERO.-En la demanda que principia la litis planteaba la parte actora, integrada por D. Rubén y Dª. Gracia, una acción de cumplimiento de contrato, que tenía por objeto la compra por los demandados de las acciones de una sociedad mercantil de las que eran titulares aquellos. Reclamaba la actora el pago del precio, al haber expirado el plazo convenido para su desembolso. Los demandados, que en el presente rollo de apelación se han agrupado procesalmente, presentando un único escrito de oposición al recurso de apelación, se personaron en la instancia de forma separada, con la presentación de cinco escritos de contestación. Compartían los mismos argumentos jurídicos y exposición fáctica, como sustento de su planteamiento, con un mayor desarrollo en el escrito de contestación presentado por D. Carmelo. Cuestionaban la legitimación activa de los demandantes, a cuenta de la posible transmisión de la nuda propiedad del crédito litigioso en favor de sus hijos, mediante documento privado de 26 de abril de 2.011. Sostenían asimismo la falta de legitimación activa de Dª. Gracia para el ejercicio de la acción por no ser titular dominical de los títulos transmitidos, por regir el régimen de separación de bienes, siendo propietario exclusivamente su esposo D. Rubén. Propugnaban las demandadas avalistas la nulidad del pacto de afianzamiento, al exponer que resulta contrario a derecho y por tanto nulo garantizar una deuda propia, como se recogía en el acuerdo de 2 de septiembre de 2.004. Finalmente introducían en el debate jurídico planteado en la litis la pretendida nulidad de la compraventa de las acciones por falta de causa. Aducen los demandados que el precio de las acciones se concretó con base al valor de mercado de los terrenos que eran propiedad de las sociedades. Defienden que dicho valor ha experimentado una notable rebaja, al producirse una modificación de la calificación urbanística de los terrenos, no siendo observado el convenio urbanístico que regía a la firma del acuerdo de venta. Concluyen los demandados que la causa en la que se había fundado la compraventa y el precio acordado ha resultado inexistente. Se habría producido además un error sobre la sustancia de la cosa vendida y sobre los condicionantes que fueron la causa principal del contrato.
En la Sentencia recaída en la instancia se analizaron las excepciones sustantivas que proponían los demandados, siendo apreciada plena legitimación activa de ambos demandantes para el ejercicio de la acción, al ser titulares de la relación jurídica controvertida. A propósito de la posible transmisión de la nuda propiedad del crédito, expuso el Juzgador que los pretendidos donatarios de la nuda propiedad del crédito litigioso no habían aceptado la donación a su favor, requisito exigido por el art. 623 CC para la eficacia del acto de disposición. Y en sentido favorable para la pretensión actora atribuyó el Magistrado legitimación de Dª. Gracia, para reclamar el pago del crédito, al asignar al crédito carácter ganancial en virtud de la voluntad expresada por el esposo. Resueltas las anteriores excepciones se analizaron por el Magistrado a quo los argumentos que desarrollaban los demandados a propósito de la posible nulidad del contrato por un cambio sobrevenido de circunstancias, la posible incidencia que pudo tener en la eficacia del acuerdo de venta de las acciones la caída de valor de mercado de los terrenos que pretendían ser objeto de explotación por las sociedades cuyas acciones pretendían adquirir los demandados. Consideró probado el Magistrado que el precio de las acciones se determinó con base al valor de mercado de los terrenos, para lo cual se tuvo en cuenta la incorporación al Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella de un convenio urbanístico suscrito con el Ayuntamiento, y ratificado por éste en 2003, por el que se atribuía a tal terreno una edificabilidad máxima de 850.271 metros cuadrados de techo, de los que correspondían a la mercantil 700.000 metros cuadrados, como consta en el documento núm. 7 del escrito de contestación a la demanda de don Carmelo, no impugnado de contrario. Añadía el Juzgador que los anteriores extremos no eran controvertidos entre los litigantes. Añadía el Magistrado que el convenio no fue incluido por el Ayuntamiento en el Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella, que, en cualquier caso, fue anulado por el Tribunal Supremo en el año 2010, siendo éste un hecho notorio, por lo que no requiere prueba alguna. Concluía el Juzgdor: "la calificación actual del suelo es "suelo rústico" o no urbanizable, el que, como se razona en el Informe Pericial del Arquitecto sr. Ángel, no impugnado de contrario y ratificado en el plenario, por su naturaleza no es susceptible de edificabilidad alguna, motivo por el cual decayó el valor de las acciones objeto de compraventa, pues, tal como se acredita en virtud del documento núm. 5 del escrito de contestación a la demanda de don Carmelo, consistente en Acta con Acuerdo-Inspección de Hacienda del Estado, en cual se basa en Informe de Valoración de, entre otras, la finca que constituye el patrimonio social de la sociedad Golf Reserva de Marbella, aportado como documento núm. 6 de la misma contestación, las 57.000 acciones enajenadas por don Rubén al demandado tienen un valor de 2.273.892,36 euros, lo cual no se discute por la parte actora, aunque se opone a que ello sea motivo justificado para incumplir lo que se estipuló en la Escritura Pública de Compraventa de 8 de julio de 2008". Partiendo de los hechos probados antes expuestos, con apoyo en los pronunciamientos contenidos en la STS 514/2010, de 21 de julio, de la que se reprodujo parte de sus razonamientos jurídicos, apreció el Magistrado de instancia que se había producido un cambio sobrevenido de circunstancias que afectaban a la validez del contrato litigioso, por carencia sobrevenida de la causa, por haber desaparecido el equilibrio contractual. Se recogía en la Sentencia impugnada: "En el caso de autos ha tenido lugar la alegada ausencia sobrevenida de causa contractual, pues ha quedado acreditado, aun no estableciéndose como condición en el contrato de compraventa pues cierto es que no nos encontramos ante un contrato condicional, que el precio estipulado lo fue en atención a circunstancias cuya previsión de cumplimiento eran del todo lógicas, como se ha analizado en el Fundamento anterior, de modo que el demandado, modificadas aquellas, perdió todo interés en la transacción, tal como ha declarado en el acto del juicio, ofreciendo idéntica versión las codemandadas, y tal como se corrobora en virtud del documento núm. 4 de la contestación a la demanda de don Carmelo, consistente en burofax firmado, reconocido de contrario, en el que, expresando los motivos por lo que no se considera deudor de la cifra que se le reclama, que es precisamente la que ha dado lugar a la presente litis, ofrece reintegrar las acciones al demandante. Partiendo de lo anterior y haciendo propios los argumentos que la jurisprudencia expresa a fin dotar de relevancia a la ausencia sobrevenida de causa, ha de estarse a lo dispuesto en el artículo 1261 del Código civil , en cuya virtud "No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca"".Fue declarada en la instancia la nulidad del contrato y en orden a los efectos que lleva aparejado tal pronunciamiento en aplicación del art. 1304 CC condenó a las partes a restituirse las prestaciones, al actor a reintegrar al demandado, las cantidades que, en ejecución de la compraventa de acciones, haya recibido, con el interés legal desde la recepción de cada uno de los pagos, debiendo don Carmelo, por su parte, restituir las acciones recibidas en virtud del mismo negocio al actor.
Frente a la Sentencia anterior se alzan los demandantes quienes promueven su revocación. Enuncia como motivo de apelación, la presencia de un error en la interpretación de los artículos 1.091 y 1.258 CC, en relación al principio pacta sunt servanda, y del art. 1.261 CC, en cuanto a la existencia de causa en el contrato de compraventa y por error en la valoración de la prueba. Subraya que el acuerdo sobre el que se cierne la controversia se trata de una compraventa de acciones, que no de terrenos, que se pactó sin previsión de ninguna condición. Las partes pactaron en 2008, (documento nº 11 de la demanda) al tiempo de elevar a público la venta de las acciones de "Golf Reserva de Marbella S.A., el precio de los títulos, en términos similares a los acuerdos que le precedieron (documentos nº 1 a 10 de la demanda). Destaca que D. Rubén pretendía deshacerse de todas las acciones de las empresas familiares para retirarse. La compraventa de las acciones de la sociedad "GOLF RESERVA DE MARBELLA S.A." suponía la finalización de la venta de toda participación en las empresas familiares por parte de D. Rubén. El propósito último perseguido por el comprador era tomar el control de las sociedades, siendo que la causa última del acuerdo sigue presente. Aduce que no se trata de un contrato de tracto sucesivo. La compraventa objeto de estudio queda perfeccionada con la escritura pública y desde ese momento el comprador (ahora demandado) adquirió las acciones de su hermano y operó con ellas como tuvo a bien disponer. El precio de las acciones a fecha de su compraventa era el que pactaron las partes y era el correcto, esto no se discute. Venía determinado por profesionales tras varios años de negociaciones y ambos conocían perfectamente los riegos inherentes a la operación, tanto los accionariales como los de los terrenos propiedad de la empresa. Reprocha que se tomara en consideración y se otorgara relevancia a la declaración de nulidad del PGOU de 2010 cuando el acuerdo de venta de las acciones era anterior. Las partes acordaron el precio de las acciones societarias en el año 2.008 con la información que tenían entonces, no contaban con el planeamiento de 2.010. Aprecia incorrecta la cita y traslación al caso de autos de la Sentencia 514/2010, de 21 de julio, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se contiene en la Sentencia apelada, por presentar el asunto entonces analizado por el Alto Tribunal notables diferencias. Razonan los apelantes que fue objeto de transmisión un conjunto de sociedades mediante contrato privado, siendo suscritas posteriores escrituras públicas respecto a cada una de las mercantiles. No existió acuerdo que condicionara la venta a la vigencia de ningún convenio urbanístico. Niega que el cumplimiento del contrato que se reclama genere un enriquecimiento injusto en favor de los demandantes. Expresa disconformidad con la valoración de las acciones que se concede por el Magistrado a quo. Defiende indisolubilidad de la venta de las distintas acciones de las sociedades que se pactó en 2.004 (documento nº 1 de la demanda), siendo que en caso de confirmarse la nulidad de la transmisión de las acciones de GOLF RESERVA DE MARBELLA SA, devendrían nulas el resto de ventas descritas en el contrato de 2004. De forma subsidiaria, insta sea relevada de la condena de las costas de la instancia, por la concurrencia de serias dudas de hecho y de derecho.
La parte apelada se opone al recurso planteado e insta su desestimación. Defiende como correcta la valoración de la prueba efectuada por el Magistrado de instancia, con especial mención a la identificación de la causa o desaparación de la base del negocio. Expone que el contrato litigioso tenía por objeto la compraventa de acciones sobre la base de que el terreno iba a a ser urbanizable, como consecuencia de la existencia de un convenio urbanístico de 2003. Por circunstancias totalmente imprevisibles y ajenas a las partes, el Ayuntamiento no cumple su compromiso de incorporar dicho Convenio al Plan General de Ordenación Urbana de 2010 y, además, el citado PGOU termina siendo anulado por el Tribunal Supremo. Por lo anterior, el 5 % de las acciones de la sociedad -que fue lo comprado- que se habían valorado en 25.473.454,33 euros, resulta que tenían un valor real ascendente a 2.138.456,46 euros. Abonar la cantidad de 25.473.454,33 euros por algo que solo vale 2.138.456,46 euros, implica un supuesto clamoroso de excesiva onerosidad, que es determinante para apreciar la desaparición de la base del negocio y, por tanto, según lo ya dicho, la falta de causa que provoca la nulidad absoluta del contrato.
SEGUNDO.-Como se ha expuesto en el fundamento anterior, el debate jurídico planteado en la litis y que se suscita en la alzada, se enmarca entorno al cumplimiento y eficacia del contrato de compraventa de las acciones de la sociedad GOLF RESERVA DE MARBELLA S.A. de las que los demandantes eran titulares, que elevaron a público las partes litigantes el 8 de julio de 2.008, (documento nº 11 de la demanda). Frente a la exigencia de pago del precio, que se aplazó conforme a los términos pactado en la escritura de venta, opusieron los demandados y tuvo favorable acogida en la instancia, que se había producido un cambio drástico de circunstancias que incidían en el justo equilibrio de las prestaciones. Fue apreciado en la instancia que había desaparecido la base del negocio, la causa que presidió la celebración del contrato, como consecuencia de la importante pérdida de valor de los terrenos que constituyen el activo de la sociedad y en referencia al cual se determinó el valor de las acciones. Exponía el Magistrado de instancia que la calificación actual del suelo, rústico no urbanizable, no era susceptible de edificabilidad alguna. Ello contrasta con la previsión que tenían las partes cuando firman el contrato, con base al convenio urbanístico que había firmado el Ayuntamiento fechado en 2.003, circunstancia que motivó la fijación del precio de las acciones. Cuestionan los apelantes la valoración de la prueba efectuada por el Magistrado a quo, así como a la aplicación del derecho, de los preceptos aplicables al caso, con cita de los arts. 1.091 y 1.258 CC, en relación al principio pacta sunt servanda, y del art. 1.261 CC.
Como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2.015, el Tribunal Constitucional, en su labor de interpretación del artículo 24 de la Constitución Española, ha elaborado la doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su relación directa con los aspectos fácticos del supuesto litigioso. Así, en las sentencias 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, destacó que "concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración". En la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, "inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia".
Quiere ello decir que no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, sino que como recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio 2012 es necesario que concurran los siguientes requisitos:
1º) que se trate de un error fáctico -material o de hecho- es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y
2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.
No obstante, la Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3], pero en cualquier caso, al apelante, siempre que alegue error en la valoración de la prueba como fundamento de su recurso, se le debe exigir un "plus", que no es más que acreditar que su discrepancia valorativa está fundada en una equivocación del juez patente, evidente y contraria a la lógica por absurda, pues de lo contrario debe prevalecer el convencimiento al que ha llegado el juzgador de instancia.
TERCERO.-Acerca de la interpretación contractual, señalan las STS de 29-1-2015 y 25-4-2016 "En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola. La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, Art. 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del Art. 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.
Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: "el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual".
También declara la jurisprudencia que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que se demuestra que es ilógica o absurda, pero sin que se pretenda sustituir con el criterio del recurrente la hermenéutica realizada ( STS de 20- 11-99, 9-6-2000 y 29-1-2004).
En relación a la interpretación de los contratos y la identificación de la causa, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 651/2016 de 4 Nov. 2016, Rec. 1633/2014 exponía: "Para la fundamentación de la desestimación de este motivo debe partirse de la doctrina de esta Sala acerca de las directrices y criterios en materia de interpretación de los contratos. En este sentido, con carácter general, esta Sala en las sentencias núms. 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio , tiene declarado lo siguiente:
«[...] En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:
»i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.
»La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.
»Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil )».
Esta Sala, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), también ha resaltado la instrumentación técnica de la «base del negocio» como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado".
CUARTO.-Sobre la frustración de la finalidad del contrato y la ruptura de la base del negocio, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en la Sentencia 484/2022 de 15 de junio de 2.022, Rec. 3577/2020, entorno a un supuesto en el que no se pudo obtener el desarrollo urbanístico esperado, razonaba: "Recientemente la sala ha tenido ocasión de resumir y sistematizar esta jurisprudencia en su sentencia 123/2022, de 16 de septiembre , que ahora en lo menester reproducimos.
2.2. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC , implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre ). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio , es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".
2.3. Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre , y 793/2012, de 21 de diciembre , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC . La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero , reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".
2.4. Las consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre ). Así sucede en los casos en que la asignación del riesgo derivado del contrato en cuanto a las incidencias de la tramitación urbanística de la finca se haya realizado al comprador. Lo que en algunos precedentes se ha apoyado en el carácter profesional del comprador y la ausencia en la regulación contractual de condiciones o previsiones relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca ( sentencia 226/2013, de 12 de abril ).
2.5. La excepción de la doctrina aliud pro alio para los casos de aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce ab initio la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca ( sentencia 317/2015, de 2 de junio ), o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de los terrenos ( sentencia 514/2010, de 21 de julio ).
2.6. La doctrina jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto inhábil para su destino natural o pactado constituye un supuesto que legitima la resolución, ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de incumplimiento por imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de las necesarias licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al margen de cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la posterior obtención de licencia no conste expresamente en el contrato, si su falta constituye una finalidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida). La sentencia 706/2012, de 20 de noviembre , compendia los precedentes en que se ha fijado esa doctrina:
"La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido -, STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]
"La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato - si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.
"Dice la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo , que derivar de la falta de obtención de licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado"".
2.7. Esta doctrina jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes, fundada en la ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la sentencia 514/2010, de 21 de julio , se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar. Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes - pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella sentencia:
"la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".
...
3.4. Del mismo modo, en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, esta sala declaró que "resulta patente que el objeto del contrato no lo constituían los terrenos de caserío y sus pertenecidos en su inicial naturaleza rústica, sino unas fincas sobre las que existía una razonable expectativa de aprovechamiento urbanístico, cuya materialización se esperaba por las partes". También en ese supuesto los parámetros urbanísticos que sirvieron de base al contrato eran los que se derivaban del avance de la revisión de las normas subsidiarias que había sido publicado por el Ayuntamiento, en el cual se incluían los terrenos - rústicos en aquel entonces y sin aprovechamiento edificatorio - como integrantes de una determinada unidad de actuación. El contrato (en aquel caso de permuta), "venía definido, por tanto, por los parámetros urbanísticos concretos que se derivaban de esa unidad de actuación prevista y que finalmente no fueron cumplidos". De ahí deduce la citada sentencia 706/2012, de 20 de noviembre , que "la parte demandada no pudo entregar lo que había sido objeto del contrato - el terreno edificable definido en función de las características detalladas en el avance de revisión - según lo estipulado en el contrato".
Y concluye que "lo verdaderamente ocurrido es que existe una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento", pues la demandada no podía "entregar el terreno en las condiciones urbanísticas previstas en el contrato y que se integraron en la causa del mismo [...]".
Esta misma sentencia 706/2012 vincula también esta imposibilidad de cumplimiento sobrevenido con la doctrina sobre la inhabilidad absoluta del objeto para su destino:
"Naturalmente la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural constituye un supuesto en el que se legitima la resolución [...] La inhabilidad del objeto para su destino puede ser también sobrevenida ( STS de 20 abril 1994 , sobre finca arrendada para la extracción de guijo que por circunstancias naturales deviene inútil).
"La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ([...] STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]
"La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial".
La imposibilidad sobrevenida, concluye la sentencia, "lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".
Como declaró esta sala en la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre :
"ante el silencio sobre el particular del artículo 1184 del Código Civil , una serie de resoluciones de esta Sala ha llegado a soluciones como la aplicada por el Tribunal de apelación, a partir de un doble argumento: [...], porque ni en la letra ni en el espíritu del artículo 1124 de dicho cuerpo legal aparece como requisito para el ejercicio de las facultades que el precepto concede al acreedor que el incumplimiento del deudor haya obedecido a una voluntad deliberadamente rebelde del mismo, bastando para la aplicación de sus normas que, realmente se haya frustrado el contrato para la otra parte".
3.5. La misma sentencia 706/2012 reitera la doctrina contenida en la 417/1995, de 8 mayo, que vincula la doctrina de la imposibilidad (en ese caso por no poder obtener una licencia urbanística) con la de la frustración de la finalidad negocial y con la motivación causal implícitamente pactadas ("eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora)".
Doctrina que conecta con la relativa a la admisión de las condiciones tácitas, que más recientemente reiteró la sentencia 126/2016, de 3 de marzo , al rechazar una alegación basada en la supuesta exigencia de que las condiciones suspensivas deben ser expresa e inequívocamente manifestadas, planteamiento que descarta la sala:
"Tanto la doctrina como la jurisprudencia rechazan la existencia de condiciones, en su sentido auténtico de los artículos 1113 y siguientes, que sean presuntas. Pero sí admiten las tácitas. Así, las antiguas sentencias de 5 diciembre 1953 y 31 marzo 1964 . Y las de 20 junio 1996 y 21 abril 1987 declaran como doctrina que "aunque no resulta preciso que se mencione la palabra condición, ésta sólo cabe entender que se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma totalmente clara y contundente, la intención de los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto". Este es el caso de autos, que deriva a un tema de interpretación"".
La misma doctrina se refleja en la sentencia 226/2013, de 12 de abril , que descarta la existencia en este tema de "un criterio de interpretación rígido o sacralizado, bastando que del contenido contractual se deduzca, de forma clara y precisa, la intención de los contratantes en orden a la determinación del elemento condicional en el contrato celebrado".
La misma sentencia precisa que:
"la condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio, particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado".
...
8.1. Conforme al art. 1303, aplicable a la resolución de los contratos a falta de previsión expresa en el art. 1124 CC ( sentencias 1189/2008, de 4 de diciembre , 706/2012, de 20 de noviembre , y 123/2022, de 16 de febrero ), "Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes".
En particular, respecto de las situaciones de imposibilidad sobrevenida, declaramos en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre :
"La imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil , lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".
Ello es así, como explica la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre , porque, si bien tal imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando ya había ingresado en su patrimonio el precio convenido (en este caso una parte del mismo), como contraprestación de una obligación de hacer que no va a cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha devenido imposible, pero "sí le incumbe proceder a la devolución de las prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante".
En otros términos, la resolución es extintiva de las obligaciones pendientes, o liberatoria de las prestaciones aún no ejecutadas, y restitutoria de las ya realizadas ( sentencia 380/2010, de 22 de junio ).
8.2. Ese efecto restitutorio se caracteriza por las notas de la reciprocidad y la integridad. A ambas notas nos referíamos en las sentencias 716/2016, de 30 de noviembre , y 867/2021, de 15 de diciembre , al afirmar:
"los desplazamientos patrimoniales realizados en cumplimiento del contrato inválido carecen de causa o fundamento jurídico ( sentencia núm. 613/1984, de 31 de octubre ); por lo que, cuando se han realizado prestaciones correspectivas, el art. 1303 CC - completado por el art. 1308 - mantiene la reciprocidad de la restitución".
Esa nota de la integridad, en vía de principios, también debe predicarse de los casos de resolución derivada de una imposibilidad sobrevenida que frustre la causa y finalidad del contrato. Ahora bien, la extrapolación de esa doctrina a un caso como el presente debe hacerse en sus justos términos en un doble sentido. Por un lado, en los casos en que no haya mediado en puridad un incumplimiento resolutorio en que haya intervenido dolo o culpa ( art. 1101 CC ), sino una imposibilidad sobrevenida por causa ajena al deudor ( arts. 1182 y 1184 CC ), la restitución no comprende, además, la obligación de indemnizar los daños y perjuicios. Como declaramos en la sentencia 972/2006, de 9 de octubre :
"la sentencia recurrida desconoce y confunde la resolución procedente en el caso, que no puede basarse en el incumplimiento como determinante de la facultad de resolución que configura el artículo 1124 del Código civil , pues, en puridad, no hubo un incumplimiento resolutorio, sino una imposibilidad sobrevenida fortuita de la prestación que, desde luego, puede fundamentar la resolución solicitada, ante la frustración del fin del contrato, pero no justifica la indemnización acordada sobre la base de aplicación de una cláusula penal prevista, precisamente, para el supuesto de incumplimiento"".
En un asunto semejante al aquí examinado, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, en la Sentencia 302/2018 de 7 de junio de 2.018, Rec. 815/2016 argumentaba: "A tenor de lo que dispone el artículo 1261 CC , señala que no hay contrato sino cuando concurren los tres requisitos: consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca.
La actora no cuestiona la existencia en el contrato de un objeto cierto, que, a nuestro juicio, confunde con la causa del contrato, siendo ésta y no aquel, la que ha desaparecido por una pérdida sobrevenida. Vemos que en su demanda afirma que el objeto formal del contrato era un conjunto de fincas e inmuebles, comprendidas en el ámbito de la Modificación puntual del PGM en el sector Redosa Vallensana y en el plan parcial de la Redosa, relacionados en la manifestación I del contrato, cuya calificación urbanística se hizo constar en la manifestación II; sin embargo, atendiendo al clausulado del contrato, concluye que el objeto real del contrato era la adquisición por Avanco del techo edificable en diferentes usos que habría de resultar adjudicado a Alpons 91,SL en la reparcelación del sector Redosa Vallesana conforme al planeamiento urbanístico en tramitación . Fundamenta su pretensión (de nulidad o resolutoria) en el hecho de que la declaración de Nulidad del PGM referido realizada por sentencia firme dictada el 29 de abril de 2014 por el TSJC hace inviable la aprobación definitiva del Plan y la inscripción en el Registro de la propiedad del proyecto de reparcelación del que habría de resultar la edificabilidad adquirida por Avanco siendo imposible fijar el precio en los términos pactados y que ha desaparecido su objeto, considerando ( a los efectos resolutorios) que resulta imposible el cumplimiento del contrato por causa sobrevenida no imputable a las partes.
En realidad entendemos que lo que la parte denomina objeto real del contrato es, en realidad, la causa del contrato o más propiamente el "móvil causalizado", pues lo que justificó la formalización del contrato de compraventa era "el desarrollo residencial en las fincas adquiridas", "la obtención de un techo edificable" o "la especulación con dicho suelo" y la imposibilidad de aprobación definitiva del planeamiento y del proyecto de reparcelación ha provocado la pérdida de la causa del contrato por imposibilidad sobrevenida.
Cierto que el concepto jurídico de causa es un tema complejo, lo que ha provocado la existencia de varias teorías. El artículo 1274 CC establece que en los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor. La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2007 señala que la función que nuestro derecho atribuye a la causa consiste en la valoración de cada negocio, atendiendo al resultado que con él se busca o se hayan propuesto quien o quienes hagan las declaraciones negociales, función que desde el punto de vista subjetivo se traduce en la finalidad que se pretende conseguir como resultado individual o social, en vista del cual se busca o espera el amparo jurídico, de lo que se deduce que cuando el negocio que se pretende amparar por el derecho es irreal y que el que se trataba de encubrir envuelve una finalidad ilícita o maliciosa, entonces surge la inexistencia del negocio jurídico por falta de causa, ya que la causa es uno de los requisitos exigidos ineludiblemente para la validez de todo contrato por el artículo 1261 del Código civil , y su falta determina, conforme al artículo 1275 del mismo Cuerpo legal , la invalidez y carencia de efectos del negocio .
Por otra parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2012 señala que el concepto de causa que utiliza el Código Civil, en consecuencia, es el de "causa objetiva" abstractamente considerada, afirmando la sentencia 852/2009, de 21 diciembre , con cita, entre otras, de las de 11 de abril de 1994 y 1 de abril de 1998, que "salvo los casos excepcionales en que el móvil se integra en la función objetiva del negocio jurídico, caso del móvil causalizado, el móvil subjetivo es intrascendente para el derecho, de tal forma que el móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio" . Debe mencionarse, además, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 señala que en cuanto a la llamada "base del negocio" desarrollada por la doctrina alemana, tal como dice la sentencia de 21 de julio de 2010 , se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar y consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato -según el significado de las intenciones de ambas partes- pueda mantenerse como una regulación con sentido.
Por otra parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2003 dispone que al margen de las diversas posiciones mantenidas en el terreno de la doctrina científica sobre la causa del contrato, la jurisprudencia ha señalado, a la vista de la precisa definición legal contenida en el artículo 1.274 del Código civil , que en nuestro ordenamiento positivo dicho elemento se halla constituido en los contratos sinalagmáticos por el dato objetivo del intercambio de prestaciones - sentencias del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1974 y 8 de julio de 1983 , entre otras-, fin inmediato al que la atribución se dirige, y en consecuencia cifrada la causa en la finalidad genérica prevista por la norma, salvo los supuestos excepcionales en que el designio concreto ha sido incorporado al negocio como determinante de la declaración de voluntad, la inefectividad de la prestación prometida, en cuanto evento posterior a la formación del contrato, no opera en la reglamentación del Código civil como falta sobrevenida de dicho requisito, a manera de causa fallida (causa non secuta), sino que tal circunstancia está relacionada con la posibilidad de instar la resolución del vínculo con arreglo al artículo 1.124 del mismo Cuerpo legal dada la interdependencia de las obligaciones, o, si se trata de imposibilidad sobrevenida y, por lo tanto, de una situación que impide alcanzar el fin perseguido con el concierto contractual, se liga con la teoría de los efectos de tal frustración, que, precisamente, parte de un negocio válidamente celebrado, como tal, sin falta de ninguno de sus elementos a tenor del artículo 1.261" ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 1985 ). Igualmente precisa que "esta Sala desde antiguo viene distinguiendo la causa de los contratos, de carácter objetivo, de los móviles subjetivos que impulsan a los contratantes. Así establece la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1981 que "aun operando en el campo de la causa concreta del contrato ésta ha de ser separada del móvil meramente individual y oculto que abriga cualquiera de los otorgantes de lo que es propiamente el móvil incorporado a la causa y como tal integrado en el acuerdo bilateral, ya que por mucho que se acentúe el aspecto o criterio subjetivista siempre será menester, para llegar a causalizar una finalidad concreta que el propósito de que se trate venga perseguido por ambas partes y trascienda al acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad en concepto de móvil impulsivo según tiene declarado esta Sala en sentencia de 16 de febrero de 1935 , seguida por las de 20 de junio de 1955 , 17 de marzo de 1956 , 30 de enero de 1960 , 23 de noviembre de 1961 , 27 de febrero de 1964 y 2 de octubre de 1972 , entre otras, de suerte que la causa no puede ser confundida con el fin individual (mero interés o motivo) que anima a cada contratante en su proceder, y en consecuencia para que los móviles subjetivos de los otorgantes repercutan en la plenitud del negocio, como tiene previsto el ordenamiento positivo en determinadas hipótesis, será necesario que tales determinantes, conocidas por ambos intervinientes, hayan sido elevadas a presupuesto determinante del pacto concreto, operando a manera de causa impulsiva - sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 1996 -, doctrina acogida en sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1982 y 30 de diciembre de 1985 " ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1989 ).
A tenor de lo anteriormente indicado debe entenderse que la causa del contrato es objetiva si se la considera de manera abstracta, pero, por el contrario, debe estarse al aspecto subjetivo de la causa porque los motivos de los contratantes tienen plena relevancia cuando constituyen una representación intelectual de la ejecución de las obligaciones.
En atención si atendemos a la literalidad de los términos del contrato, hemos de concluir que la modificación urbanística de las fincas transmitidas y la obtención de un techo edificable para su explotación urbanística constituía el móvil o finalidad de ambas partes contratante, así hemos de destacar:
...
Al declararse la nulidad de la modificación del planeamiento, que no puede ser imputada a ninguno de los contratantes, se ha frustrado el fin del mismo. No estamos ante un supuesto de condición resolutoria implícita por extensión (como parece entender la juez de instancia) sino ante una desaparición sobrevenida de la causa del contrato, lo cual determina su resolución (1124 y 1184 del CC) , debiendo las partes dejar las cosas en el estado en que se encontraban antes de la celebración del mismo, es decir, el comprador deberá restituir las fincas al vendedor, y éste, a su vez, habrá de devolver el precio recibido al comprador, más los intereses legales desde la fecha de la demanda. Acción finalmente estimada en la instancia si bien por razonamientos distintos en cuanto se amparaba en la imposibilidad de entregar el objeto y de determinar el precio.
Al respecto, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha dicho (STS de 30 de abril de 2002 ; 21 de abril de 2006 , 3 de abril de 2009 ) que ha de hacerse una interpretación restrictiva, y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias, que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor; que no hay imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor y que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora; la regulación de los artículos 1272 y 1184 del C.C ., recoge una manifestación del principio "ad imposibilia nemo tenetur", no existe obligación de cosas imposibles, cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor; puede consistir en una imposibilidad física o material o legal, pero no cabe confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor; se excluye la imposibilidad pasajera o temporal o coyuntural; tampoco cabe alegar imposibilidad cuando se puede cumplir mediante la modificación del contenido de la prestación de manera que resulte adecuada a la finalidad perseguida. Asimismo, el impedimento urbanístico desconocido se erige en causa de resolución. Así, la STS de 24 de febrero de 1993 declara que "se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que los que el vendedor la enajenó, no puede ser cumplido ( STS 19-1-1990 También las STS de 14 de octubre de 1988 ) y 27 de marzo de 1989 , entre otras, declaran plenamente ajustada a Derecho la resolución contractual, al no haber podido alcanzarse, por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó. En el mismo sentido se pronuncian las ( STS de 19-1 - 1990 , 24-2-1993 ) y 26-4-1993 ( 18-4-1994 , 28-5-1996 ), y 23-10-1997 reiterando que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actúan como causa resolutoria de la relación. Se considera que el artículo 1124 del CC no exige como requisito único e imprescindible un incumplimiento culpable por la parte demandada, sino que igualmente admite la frustración de la finalidad contractual casualizada no imputable a los contratantes. En este sentido, se expresa la STS de 7 de febrero de 1994 , en la que se señala: "Nos hallamos, pues, aquí en presencia del cumplimiento imposible de un contrato de compraventa por causas no imputables a ninguno de los en él intervinientes como vendedor y comprador, lo que origina la posibilidad de T, SA de interesar la resolución del mismo al no ser causante de su incumplir a la vez que proyecta la situación sobre el art. 1184 del CC .........cuando en el mismo se hable de imposibilidad legal, la doctrina viene entendiendo que dentro de éste último término pueden comprenderse no sólo las disposiciones estatales (Leyes, Decretos, Reglamentos etc.) sino también las de otro origen y, por tanto, las Ordenanzas Municipales, criterio que ha sido acogido en la doctrina de esta Sala, entre otras en la sentencia de 21 de enero de 1958 ) sobre obras prohibidas por las Ordenanzas Municipales, la de 21 de noviembre de 1968, que declara que ese principio reconocido por la jurisprudencia, debiendo entenderse comprendido en él tanto la imposibilidad fundada en un Texto Legal como en preceptos reglamentarios y en mandatos de la autoridad competente, criterio que, puede ya verse en la de 3 de octubre de 1959, así como en la sentencia de 29 de octubre de 1970 ), referida a un supuesto semejante a la citada de 21 de noviembre de 1958 y la de 15 de diciembre de 1987, en ésta argumentación".
En conclusión, aplicando la anterior doctrina, atendiendo a las circunstancias concurrentes procede confirmar la resolución recurrida en cuanto quedaron frustradas las legítimas expectativas que la compradora pretendía obtener del contrato, malogrando el fin del mismo.
Conclusión que viene reforzada por el hecho de que el demandado que defiende la validez del contrato no ha formulado reconvención para que se cumpla lo estipulado en el mismo y obtenga las cantidades fijadas en el contrato. Debe interpretarse de esta ausencia de reclamación que es conocedor de que el contrato no puede cumplirse porque no se ha aprobado el Plan definitivo, al haberse declarado nulo el aprobado en su día. No puede dudarse que la actora tenía un interés económico en el desarrollo urbanístico porque iba a obtener beneficios económicos, lo que se ha frustrado por una causa sobrevenida posterior a la formalización del contrato".
QUINTO.-Cuestionaban los apelantes la correcta cita y aplicación al caso de autos de la Sentencia 514/2010 de 21 de julio de 2010, Rec. 1965/2006 de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo. En contra del planteamiento expresado en el recurso, este Tribunal considera acertada la remisión que efectuó el Magistrado de instancia a la comentada resolución. Analizaba entonces el Alto Tribunal, como sucede en el caso de autos, un supuesto en el que el desarrollo urbanístico devenía esencial, siendo que se apreció frustrada la finalidad de la compra. Razonaba el Alto Tribunal que se habría producido la ruptura de la base del negocio. Aun cuando ello opere de forma excepcional, en ocasiones cuando se produce un desequilibrio contractual en beneficio de una de las partes, mantener en sus propios términos las obligaciones contractuales rompe la equivalencia de las prestaciones. Esta alteración de la causa del contrato, que se producía con el imprevisto cambio en la proyección urbanística legitimaba al contratante a instar la modificación del contrato o incluso su resolución.
Consta en autos, por reconocimiento expreso de los litigantes, obrando en autos como documentos nº 1 a 3, 5 a 9, y 11, que los litigantes pactaron la venta de las acciones que los demandantes tenían en varias sociedades mercantiles, DIRECCION000., LA RESERVA DE MARBELLA, S.A., PARQUE RESIDENCIAL LA FUENTE, S.A., MARBELLA EXPLOTACIONES TURÍSTICAS, S.A., MARBELLA RESTAURACIÓN, S.A. y GOLF RESERVA DE MARBELLA, S.A. En el inicial acuerdo de venta de 1 de septiembre de 2.004 (documento nº 1 de la demanda), complementado por dos cláusulas adicionales, (documentos nº 2 y 3 de la demanda), pactaron las partes la transmisión de las anteriores participaciones, conviniendo un pago aplazado, conforme a las condiciones allí definidas. Como concreción del anterior acuerdo global, las partes fueron elevando a público las ventas de cada paquete accionarial de cada una de las sociedades, (documento nº 5 a 9). En la demanda que da origen a los presentes autos es objeto de reclamación por los vendedores el último pago programado del precio de venta de las acciones de la sociedad GOLF RESERVA DE MARBELLA, S.A., por importe de 24.144.728 euros, conforme a la escritura pública de venta, (documento nº 11 de la demanda). Se concretó un precio de compra del conjunto de las acciones en la cantidad de 25.473.454,33 euros, siendo asignada a cada acción un valor de 475,21 euros. Precio similar se pactó entre los demandados y los otros socios, en la venta de sus respectivos paquetes accionariales, como resulta del documento nº 9 aportado junto a la contestación.
En el asunto sometido a consideración ante este Tribunal, se aprecia un notable y acusado cambio de circunstancias que inciden en el rendimiento económico de la operación, en las perceptivas de negocio que albergaban los demandados cuando firmaron el contrato en 2.004 y que determinaron el precio de venta. Y es que aun cuando no era objeto de compra unos terrenos, sino un paquete accionarial, el propósito último de la compra de los títulos era tomar un mayor control sobre la mercantil y la explotación urbanística del activo social. No resulta baladí que la sociedad mercantil, GOLF RESERVA DE MARBELLA SA, tenía por objeto social la promoción inmobiliaria. Las perspectivas de negocio, las inversiones y proyectos que se proyectaban, los posibles beneficios por los socios, guardaban una íntima conexión con las condiciones de edificabilidad del patrimonio de la sociedad. Los compradores se conformaron una representación mental, unas expectativas del rendimiento económico que podrían tener con la operación estratégica de compra de acciones, asumiendo el control de la mercantil, como pretendían con la adquisición de los títulos de otros socios, hermanos de D. Rubén. Y en atención a las circunstancias entonces concurrentes las partes concretaron el precio de la operación. Con posterioridad a la firma del contrato privado de venta, (2.004), y después de que se elevara el mismo a público, (2.008), se produjo una circunstancia que alteró gravemente el valor de las acciones en tanto menguaba las posibilidades de explotación del activo, de actividad mercantil. Se ha roto el justo equilibrio de las prestaciones por la magnitud de la disparidad de valor de los terrenos que componen el activo de la sociedad. Ello ha incidido de forma irremediable en las perspectivas proyectadas por los adquirentes. Comparte este Tribunal las conclusiones extraídas por el Jugador de instancia, siendo que ha desaparecido una los elementos esenciales del contrato y que justifican la resolución, con restitución de las prestaciones. Deviene excesivamente gravoso el pago del precio convenido por las partes, que se concretó con base a un valor de referencia que a la postre, en el trance del definitivo cumplimiento del contrato, resulta ilusorio. No previeron las partes en 2.004, al tiempo de la firma del contrato y de fijación del precio de venta de las acciones, que años después, en 2010 no se reconociera eficacia al Convenio urbanístico entonces vigente, a las perspectivas de edificabilidad de los terrenos, así como que se declarara nulo el PGOU en ciernes. Se ha tornado inalcanzable para los compradores la finalidad económica primordial del contrato. Las expectativas de negocio que tenían en el momento de formalizarse la compraventa. Se ha producido una radical quiebra de la conmutatividad del contrato, de la equivalencia o proporción entre las prestaciones. La referencia empleada para dotar de valor a cada acción resulta ilusoria. Los visos de inversión a largo plazo por la sociedad que pretendían controlar los compradores ha decaído drásticamente, sin visos de que pueda cambiar la perspectiva desfavorable.
Ha resultado acreditado, como se recoge en la Sentencia apelada, que al tiempo del acuerdo de venta regía el convenio urbanístico suscrito con el Ayuntamiento en 2.003 de Marbella que otorgaba a los terrenos una edificabilidad máxima de 850.000 m2. Dicho convenio no se incorporó al posterior PGOU de 2010, que sería declarado nulo años después por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, y tampoco al que rige actualmente, que data de 1.986. El valor patrimonial de GOLF RESERVA DE MARBELLA, S.A., es notablemente inferior al permanecer la mayor parte de los terrenos clasificados como no urbanizables. En el informe de tasación aportado como documento nº 6 de la contestación presentada por D. Carmelo, (no rebatido por otros dispar que pudo rpesntar el actor), referido a 45 fincas registrales sitas en DIRECCION001, DIRECCION002, DIRECCION003 y DIRECCION004, comprendidas en el término municipal de Marbella, revela que las mismas a fecha de diciembre de 2.009 poseen un valor de mercado, el valor unitario por m², asemejado al valor unitario del suelo rústico en el entorno más cercano. Dista claramente del valor de los terrenos en el momento de la transmisión de las acciones, respecto a los cuales la edificabilidad proyectada era mayor. Es por ello que no resulta extraño que por los demandados se alcanzaran acuerdos de rebaja del precio de compra de otros paquetes de acciones de la misma mercantil con otros accionistas vendedores, D. Valentín, D. Segismundo y Lorenza, hermanos de D. Rubén, (documento nº 9 de la contestación). Por lo expuesto, procede desestimar el recurso planteado y confirmar la Sentencia impugnada en todos sus pronunciamientos, con expresa condena en costas al apelante, con pérdida del depósito para recurrir.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación
