Sentencia Civil 237/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 1478/2024 de 19 de febrero del 2025

PRIMERO.-La Sentencia de instancia desestimó la reclamación del cobro de la comisión pactada en contrato de mediación y venta inmobiliaria de fecha 12/09/2019 al apreciar vicio en el consentimiento por error.

La parte demandada presentó recurso de apelación, sosteniendo, en esencia, error en la valoración de la prueba por la Juzgadora al sostener que la parte demandada (propietaria del inmueble y vendedora) conocía perfectamente de la existencia de la cláusula de exclusividad pactada en el contrato; que fueron debidamente informados de su existencia; que contaba tal encargo en exclusiva en la primera pagina del contrato en negrita; habiendo tenido la parte demandada el contrato consigo más de un año y ello para poder percatarse de la exclusividad y, pese a ello no hubo reclamación o denuncia alguna. Al rechazar el vicio del consentimiento apreciado en instancia, sostuvo que el contrato debía cumplirse en los términos pactados y, por lo tanto, procedía el pago de la comisión pactada.

SEGUNDO.- Vicio en el consentimiento. Error en la valoración de la prueba.

Tal y como consta en los escritos rectores, no siendo controvertido en instancia ni en esta alzada, las partes formalizaron el contrato de mediación y venta inmobiliaria a fecha 12/09/2019. En el citado contrato, tras recoger la identidad de las partes, se recoge que se "ENCARGA LA VENTA en modalidad de Exclusiva a CENTURY21 Turquesa"y, en la condición VI y VII se pacta,

VI.- Los honorarios a percibir por CENTURY21 TURQUESA se fijan de mutuo acuerdo en el 5% del precio final de venta, más el IVA/IGIG correspondiente, con unos honorarios mínimos de 6000€ más Iva. CENTURY21 TURQUESA tendrá derecho al cobro de sus honorarios cuando la compraventa se acabe perfeccionando con comprador localizado por ésta o como consecuencia de su actividad, así como cuando cualquier persona haya tenido conocimiento de la disponibilidad del inmueble en el mercado, directa o indirectamente a través de la labor de CENTURY21 TURQUESA y acabe perfeccionando la compravenfa con el cliente. Esta cláusula será de aplicación hasta transcurrido 6 meses desde el vencimiento o rescisión del presente contrato o cualquiera de sus prórrogas.

En el supuesto que la compraventa no llegase a consumarse por causa imputable al comprador y éste hubiera entregado alguna cantidad, CENTURY21 TURQUESA tendrá derecho a percibir el 50 % del total de las cantidades entregadas por éste por cualquier concepto, siempre que estas correspondieran al cliente.

VII- Dado el carácter de exclusiva del presente contrato que es una condición esencial para la suscripción del mismo y los servicios que en contraprestación presta la inmobiliaria y que se detallan en el anexo denominado: "Promesa de Servicio", y que son parte integrante, si durante el período de vigencia del mismo o cualquiera de sus prórrogas el cliente vendiera el inmueble directamente, o a través de otro intermediario o terceros vendrá obligado al abono de una cantidad equivalente a 50 % de los honorarios pactados.

No fue controvertido que que la venta del inmueble tuvo lugar a fecha 28/12/2020 por importe de 285.000 euros, siendo que en tal venta no tuvo intervención la agencia demandante, pues se realizó a través de la gestión de la inmobiliaria Soluciones Inmobiliarias Dulce Hogar de la Cala del Moral. Estando el contrato en vigor entre los litigantes, al haberse prorrogado al alcanzar la primera anualidad sin que ninguna de ellas lo hubiera denunciado, la parte demandante reclamó la comisión pactada por razón de la exclusividad inserta en al cláusula VII del contrato. En la St de instancia no se acogió tal pretensión, declarando nulo el contrato por la existencia de vicio en el consentimiento de los demandantes por existencia de error.

Tal y como se sostuvo en demanda, la parte demandada alegó una doble concurrencia de vicio del consentimiento tanto en la modalidad de dolo en el consentimiento como error en el mismo. El primero fue rechazado en instancia, teniendo acogida el error como vicio en el consentimiento. Con respecto al error en el consentimiento sentencias de Pleno del Tribunal Supremo 840/2013, de 20 de enero de 2014, y 769/2014, de 12 de enero, se han pronunciado sobre el mismo en los términos siguientes:

Hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

El respeto a la palabra dada ("pacta sunt servanda") impone la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y quien lo sufrió pueda quedar desvinculado. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos, recogidos en la regulación contenida en el Código Civil y en la jurisprudencia dictada en esta materia.

Es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración, lo que exige que la equivocación se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias.

2.- El art. 1266 del Código Civil dispone que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer (además de sobre la persona, en determinados casos) sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato ( art. 1261.2 del Código Civil ). La jurisprudencia ha exigido que el error sea esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones, respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato, que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa ( sentencia núm. 215/2013, de 8 abril ).

3.- El error invalidante del contrato ha de ser, además de esencial, excusable, esto es, no imputable a quien lo sufre. El Código Civil no menciona expresamente este requisito, pero se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe. La jurisprudencia niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que ignoraba al contratar. En tal caso, ante la alegación de error, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida.

La diligencia exigible ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso. En principio, cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, y si no lo hace, ha de cargar con las consecuencias de su omisión. Pero la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas, no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante, de modo que es exigible una mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto, y, por el contrario, es menor cuando se trata de persona inexperta que entra en negociaciones con un experto, siendo preciso para apreciar la diligencia exigible valorar si la otra parte coadyuvó con su conducta, aunque no haya incurrido en dolo o culpa.

La parte recurrente sostuvo error en la valoración de la prueba al estimar la concurrencia del vicio en la modalidad de error. La parte recurrente rechazó la valoración de la prueba que se hizo por la Juzgadora. Ha de recordarse que conforme tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 28 de junio de 2012 y 3 de noviembre de 2015, entre otras, y reitera esta Sección en sentencias de 28-09-2021, 23-09-2021 y 16-09-2021, entre otras, no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, y, por tanto, fundamentarían un recurso de apelación estimatorio, sino que es necesario que concurran los siguientes requisitos:

1º) Que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre los hechos que han servido para sustentar la decisión

2º) Que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

3º) Que debe ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica ( T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras).

De la interpretación de dicha jurisprudencia se deduce que no toda discrepancia respecto a la valoración probatoria realizada por el juez de instancia es subsumible en el concepto "error" de valoración que justificaría una sentencia revocatoria en la segunda instancia, sino que el apelante ha de acreditar que la discordancia entre su apreciación de la eficacia probatoria de un medio de prueba y la del juez de instancia se debe a una equivocación de éste "patente, manifiesta, evidente o notoria". Es decir, el juzgador de instancia y el recurrente ante la valoración de una prueba o de la fuerza probatoria de varias de ellas no se encuentran en una misma posición, de tal manera que sus conclusiones sean equivalentes y el tribunal de segunda instancia deba decidir cuál es la más correcta (que evidentemente puede hacerlo al ser concebida la apelación como un "nuevo juicio"), sino que el juez de instancia goza de una presunción de acierto en su razonamiento probático que el apelante ha de destruir, no solo manifestando su discrepancia con el mismo, sino demostrando que esa disparidad nace de una equivocación o error con las características antes apuntadas. O, dicho con otras palabras, al apelante, siempre que alegue error en la valoración de la prueba como fundamento de su recurso, se le debe exigir un "plus": acreditar que su discrepancia valorativa está fundada en una equivocación del juez patente, evidente y contraria a la lógica por absurda, lo que obliga a la parte recurrente a exponer cómo, dónde o cuándo se ha producido el error ( STS 161/2018 de 21 de marzo), pues de lo contrario debe prevalecer el convencimiento al que ha llegado el juzgador de instancia.

Por parte de la Magistrada de Instancia se alcanza la siguiente conclusión,

No obstante lo anterior, la prueba aportada por los demandados permite afirmar la existencia de un error vicio en el consentimiento derivada de una falta de información clara y suficiente de los términos y condiciones del contrato que resultaban manifiestamente contrarios a la voluntad de los contratantes. Si bien en el contrato firmado se recoge la exclusividad del encargo de venta, los actos anteriores de los demandados y posteriores evidencian que no era esa la voluntad de los mismos y que no fueron debidamente informados de la citada cláusula contractual así como tampoco de la prórroga automática del contrato. Como actos anteriores, de la prueba documental obrante en autos, así como de las declaraciones de D. Elias y Dª. Evangelina se evidencia de forma clara y concluyente que, con anterioridad a la firma del contrato litigioso, los demandados ya habían iniciado por su cuenta gestiones para la venta de su vivienda, mediante publicación de la misma en portales de venta en Internet como a través del contacto con otras agencias inmobiliarias. Señaló de forma clara el demandado en el acto de la vista que ellos no dieron exclusividad a nadie, manifestación de voluntad que resulta coincidente con lo referido por la hija de éstos que precisó que no querían ningún tipo de exclusividad y con lo referido por Dª. Enma, agente que finalmente llevó a cabo la venta y que de forma clara y objetiva señaló que los ahora demandados le insistieron en que no querían exclusividad y no le informaron que tenían contrato con otra agencia inmobiliaria. Tales actos revelan una voluntad inequívoca y clara contraria al contenido de la cláusula pactada que se evidencia asimismo en los actos posteriores de éstos pues, tras la firma del contrato, queda acreditado que los mismos continuaron publicitando la vivienda en portales de Internet e incluso realizando gestiones con otras inmobiliarias sin ser requeridos para cesar en ello por la ahora demandante.

Las circunstancias en la que se llevó a cabo la contratación refuerzan la conclusión de que, en la firma de las cláusulas VII y IX del contrato, se produjo un error vicio del consentimiento prestado por una falta de información clara y suficiente del ahora demandante. Ha quedado acreditado que la iniciativa en la contratación partió de la propia agencia inmobiliaria acudiendo al domicilio particular de los ahora demandados para ofertar sus servicios. Si bien el representante de la demandante precisó en el acto de la vista que leyó el documento cláusula por cláusula y lo explicó todo, manifestación realizada asimismo por Dª. Virginia que era comercial de la demandante al tiempo de la firma, las declaraciones de éstos resultaron imprecisas en cuanto a las concretas circunstancias presentes en el caso de autos y de ellas se concluye que el contacto comercial y la contratación se llevó a cabo de forma sorpresiva y sin permitir a los demandados una decisión informada y sosegada del contrato y sus cláusulas dado que los empleados de la demandante acudieron al domicilio de los demandados a ofertar su intermediación firmándose el contrato en el domicilio de éstos sin una previa entrega del contrato o información clara de las condiciones pactadas. Afirmaron tanto el Sr. Íñigo como la Sra. Virginia que se firmó un contrato tipo, que siempre se trabaja así en la agencia inmobiliaria y que incluso mostraron un vídeo explicativo de la forma de trabajar cuyo contenido se desconoce sin que haya prueba alguna de que el contrato se entregara a los demandados previamente para que, con detenimiento, sosiego y pleno conocimiento de las cláusulas del mismo, estos prestasen válidamente su consentimiento.

De todo lo anterior se concluye por esta Juzgadora que en la contratación los demandados no fueron debidamente informados de todas las cláusulas y condiciones del contrato, desconociendo que el mismo se firmaba en exclusividad con la demandante y prorrogable automáticamente dada la falta de información clara y suficiente al respecto lo que llevó a la existencia de un vicio en el consentimiento prestado que debe llevar a la declaración de nulidad del negocio jurídico dado que, no obstante recaer el vicio en el consentimiento sobre un determinado elemento del contrato, el mismo es un aspecto esencial de éste y reviste entidad suficiente para producir la nulidad del negocio jurídico, lo que debe llevar a la desestimación de la demanda

Y sentada la anterior doctrina jurisprudencial, ha de partirse de que en el supuesto planteado en esta alzada no consta acreditada por medio alguno error en la valoración de la prueba realizada por la Magistrada de instancia.

Se ha denuncia el supuesto error en la valoración de la prueba en el que habría incurrido la Magistrada y que ha conducido a la decisión desestimatoria dada la nulidad por error en el consentimiento. Respecto del indicado motivo, esta Sala considera que la circunstancia de que, entre las partes contendientes, existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la cuestión litigiosa que, en concreto, se suscite no supone necesariamente un impedimento insuperable para que aquella cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica, permitan llegar a una convicción objetivamente razonada; de manera que, si la prueba practicada en el procedimiento se pondera por la Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Cierto es que la misma inmediación ostenta el Juzgado de Primera Instancia que esta Sala por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), por la Sala se puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pese a ello debe tenerse muy presente que la actividad valorativa de la Magistrada de instancia se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.

En este punto se estima por esta Sala que la actividad de valoración de la prueba realizada por la Juzgadora descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas que consta y practicadas en los autos. El hecho que la voluntad clara y manifiesta de los demandados fuera concertar un contrato de mediación sin exclusividad se desprende del conjunto probatorio: (i) así lo declararon, de forma reiterada y terminante, tanto el demandado y su hija, siendo ésta quien gestionó la venta en nombre de sus padres (filtraba los interesados en la venta para luego pasar el contacto de su padre); (ii) así también lo declaró la Sra. Enma, comercial de la inmobiliaria quien definitivamente concertó la venta; indicó que le dijo el demandado que no quería exclusividad con nadie; (iii) de las actos previos y posteriores a la firma del contrato litigioso; antes de la firma del acuerdo (desde el año 2018, declaró la hija de los demandados) y, con posterioridad, se mantuvo la oferta de venta de la vivienda en los portales de venta de inmuebles (por ejemplo, idealista, fotocasa) y, a través, de otras inmobiliarias (documentos 6 al 12 de la contestación). Tal y como se dijo en la St de instancia, la iniciativa de la contratación fue de parte de la actora, acudiendo al domicilio de los demandados para "captar" clientes, con entrega de documentos de identificación de la inmobiliaria (se buzoneaba, se dijo por la comercial). Pese a ser la hija de los demandados quien asumió la gestión y encargo de la venta, la propia comercial de la demandante, la Sra. Virginia, reconoció que no mantuvo contacto con ella en el día de la firma del contrato en al domicilio de los demandados, donde se firmó el contrato. Por lo que ello evitó que pudiera la hija asesorar o fiscalizar la firma de sus padres. Que los demandados asumieron y estaban en la convicción que podía vender sin exclusividad, pese a la firma del contrato (y, por lo tanto, desconocían la obligación firmada en el contrato) lo evidencia que nunca dejaron de mantener la venta por los portales de ventas conocidos por todos los usuarios (idealista, fotocasa) y a través de otras inmobiliarias. Y que este error es excusable lo justifica que la propia demandante conociera tales gestiones de venta realizadas por los demandados, pues la propia Sra. Virginia, comercial de la demandante, lo reconoció en el acto de la vista del juicio y, pese a ello, no consta que se enviara queja o advertencia alguna de la exclusividad pactada.

En virtud de lo expuesto no habiendo motivo para rechazar la valoración realizada por la Magistrada de instancia, procede confirmar la St y, consecuentemente, desestimar el recurso.

TERCERO.-Dado el sentir de esta sentencia, de conformidad con el Artículo artículo 398 de la L. E. Civil, las costas procesales devengadas en esta alzada, se imponen a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y los demás de legal y oportuna aplicación al caso,