Sentencia Civil 28/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 6, Rec. 11087/2021 de 30 de enero del 2025

PRIMERO.- En la demanda inicial, interpuesta por Molino de Aceite de Cascabel S.L. contra Viana Activos Agrarios S.L., alegaba la parte actora, que el 20 de octubre de 2011 celebró contrato de arrendamiento rústico sobre la finca 7359 del Registro de la Propiedad de Carmona, conocida como "El Realengo de San José", por plazo de quince años y una renta inicial de 100.000 euros, respecto de cuya forma de pago se pactaba en la estipulación cuarta:

"CUARTO.- En cuanto a la forma de pago de la renta fijada en el pacto

anterior, las partes acuerdan lo siguiente:

1. La primera anualidad, dado que la presente cosecha 2011-2012 va a

quedar en beneficio de la arrendadora, puesto que ha sido esta quien

ha costeado todos los gastos e inversiones para obtener los frutos de

esta concreta campaña, ya que el arrendamiento se ha concertado al

inicio de la recolección, la arrendataria abonará esta primera anualidad

de renta satisfaciendo y asumiendo a su cargo todos los gastos de

personal relacionados con la recolección de aceituna de esta campaña,

los que se estiman por las partes como equivalentes a la renta anual

pactada.

2. En lo relativo a las rentas anuales correspondientes a los siguientes

cuatro años de vigencia del arrendamiento, es decir, hasta completar

las cinco primeras anualidades de renta, la cantidad pactada la abonará

la arrendataria a la arrendadora de la forma siguiente:

a) El cincuenta por ciento en metálico, mediante ingreso en la cuenta que

se señale para tal fin, debiendo de realizarse este pago entro de los

meses de noviembre de cada año de vigencia del contrato.

b) El otro cincuenta por ciento, hasta completar la renta pactada, se

abonará mediante la justificación de realización por parte de la

arrendadora de pagos o inversión que redunden en mejoras y gastos

útiles de la finca, según el plan de inversión que cada año suscribirán

las partes, de tal forma que la mitad de la renta pactada, siempre y en

todo caso, se abonará en especie, siendo este pago en inversión

realizada en la finca para mejorar su rendimiento y aprovechamiento,

siguiendo el Plan que a tal efecto proponga la arrendadora.

3. Las rentas que se devenguen a partir de la quinta anualidad de vigencia

del arrendamiento, una vez practicada la revisión que se menciona en

el párrafo segundo del pacto anterior, se abonará por la arrendataria a

la arrendadora con el mismo sistema antes establecido, es decir, mitad

en dinero y mitad en inversión de mejora en la finca; salvo que las

partes fijen otro sistema remuneratorio al pactar la revisión de la renta.

Todo ello en base a que se prefiere la inversión en rentabilidad de la

finca, la mejora y el aumento de aprovechamiento, a la obtención de

un pago directo de renta."

Sostenía la la demandante, que llevaba explotando la finca desde el año 2011, efectuando importantes mejoras que relacionaba y añadía que a partir del año 2016 cambió su domicilio social y su accionariado, pasando a ser administrada por personas distintas, cosa que explicaba que careciera de documentación correspondiente a la etapa inicial que va desde el año 2011 hasta el año 2016.

Continuaba alegando, que había efectuado en la finca inversiones, mejoras y gastos útiles que ascendieron a 135.813,51 euros en el año 2016, 579.990,31 euros en el año 2017, 245.946,23 en el año 2018 y 298.223,61 en el año 2019, en total 1.259.972,66 euros.

Mantenía que en abril de 2019 tuvo conocimiento de la existencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria contra la finca, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Lora del Río con el nº 620/2011 , en el que se dictó decreto el 4 de marzo de 2016 adjudicando la finca a la entidad demandada , Viana Activos Agrarios S.L., procedimiento en el que tanto Realengo de San José, como D. Plácido, pusieron en conocimiento del Juzgado la existencia del contrato de arrendamiento, celebrándose el 16 de Septiembre de 2019 la vista prevista en el art. 675.3 de la LEC , a la que no pudo aportar toda la prueba de que disponía respecto del arrendamiento al verse sorprendido con su citación cuando sus expectativas eran que Viana vendiera la finca a una sociedad tercera cuyo propósito era respetar el contrato de arrendamiento.

Ante tales circunstancia el Juez de Primera Instancia dictó auto el 20 de septiembre de 2019 declarando la falta de título suficiente para mantenerle en la posesión de la finca, auto sin efectos de cosa juzgada.

Con base a tales alegaciones, invocando fundamentalmente los artículos 453 del Código Civi y 20 y 21 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , solicitaba en el suplico se dictara sentencia por la que se declarara la existencia de un contrato de arrendamiento rústico celebrado en su día entre Molino de Aceite de Cascabel S.L. como arrendataria, y El Realengo de San José Sociedad Civil como arrendadora, relativo a la finca rústica referenciada en los hechos de la demanda, en concreto sobre la finca registral nº 7359, del Registro de la Propiedad de Carmona; condenando a la entidad demandada a estar y pasar por dicha declaración y, en consecuencia, a respetar el arrendamiento declarado hasta su finalización pactada, es decir,hasta el día 20 de octubre de 2026 con expresa imposición de costas a la misma .

Subsidiariamente, para el supuesto de que no se estimara la petición principal, se reconociera a su favor el derecho de retención contemplado en el artículo 453 del Código Civil , por realización de gastos útiles en la finca arrendada, hasta que no sea indemnizada por el aumento de valor de la finca arrendada, que estimaba en la cantidad de 1.259.972,66. euros, o, en su caso, a la cantidad que definitivamente por informe pericial se determine; condenando a la demandada, la mercantil VIANA ACTIVOS AGRARIOS SL a estar y pasar por dicha declaración; con expresa condena en costas .

Viana Activos Agrarios SL se opuso a la demanda interesando su íntegra desestimación, esgrimiendo en primer término la excepción de cosa Juzgada, habida cuenta del contenido del auto que puso fin al incidente sobre ocupantes seguido en el procedimiento de ejecución hipotecaria y al auto denegatorio de las medidas cautelares solicitadas por otrosí en la demanda.

En cuanto al fondo del asunto, venía a sostener que el contrato de arrendamiento invocado por la actora era fruto de una confabulación entre la misma y El Realengo de San José S.C., urdida para entorpecer el procedimiento de ejecución hipotecaria y, por tanto, un contrato simulado.

Para el caso de que así no se entendiera, sostenía que la actora no podría tener la condición de arrendataria, conforme a lo establecido en los artículos 9.3 y 6 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , ya que explotaba varias fincas rústicas que en conjunto superan las 500 hectáreas y que no procedería la pretensión de retención de la finca contenida de forma subsidiaria en el suplico , dado que le había sido entregada la posesión de la misma el 30 de septiembre de 2020.

Sostenía que de haber existido contrato de arrendamiento habría concluido al tiempo de la adjudicación y que la actora no podría ser considerada poseedora de buena fe, con lo cual no tendría derecho a indemnización por mejoras y gastos útiles, que además no consideraba acreditados, discutiendo su existencia y su valoración

Seguido el juicio por sus trámites, el Juez de Primera Instancia dictó sentencia desestimando íntegramente la demanda.

Tras resumir los términos de la controversia y analizar la prueba practicada, concluía que no había quedado probada la existencia del contrato de arrendamiento invocado, que se firmó cuando el Realengo de San José S.C. ya conocía que la entidad bancaria había dado por vencido anticipadamente el contrato de préstamo garantizado con la hipoteca de la finca y que la actora no era poseedora de buena fe, con lo cual no podía reclamar ningún tipo de indemnización por mejoras o gastos útiles

Frente a dicha sentencia se alza Molino de Aceite de Cascabel S.L. interponiendo recurso de apelación, en el que solicita su estimación, la revocación de aquélla y que se estime íntegramente la demanda, en su petición principal o subsidiaria, con expresa condena en costas a la parte actora.

Al recurso se opone la representación de la demandada, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia con expresa condena en costas a la parte actora.

SEGUNDO.- En el primer motivo de recurso denuncia la apelante infracción de normas y garantías procesales por la inadmisión en la Audiencia Previa de la prueba testifical de D. Darío, antiguo administrador de la Sociedad actora. Alega que el Juez de Primera Instancia no admitió la prueba porque D. Darío había firmado el contrato arrendaticio objeto de controversia y como el documento contractual no se había impugnado, haría prueba plena, por lo que estimó innecesaria su declaración, pese a lo cual luego en la fundamentación jurídica de la sentencia alude a la falta de prueba sobre la realidad del contrato por no aportación de documentación relativa al misma en el periodo que va desde su forma hasta 2016, razón por la cual la declaración del testigo sería de interés. Añade que frente a la inadmisión de prueba formuló recurso de reposición y protesta y en base a todo ello por medio de otrosí propone la admisión y práctica de la prueba testifical en esta Alzada.

El motivo no puede ser estimado.

Examinada la grabación de la Audiencia Previa se comprueba que el Juez denegó la práctica de la prueba al considerar que la declaración de D. Darío sería redundante puesto que se había admitido la testifical de Dª Genoveva representante legal de El Realengo de San José Sociedad Civil, la otra firmante del contrato de arrendamiento, que en realidad depondría sobre los mismos hechos, sin manifestar que el contrato no había sido impugnado y que, en consecuencia, haría prueba plena sobre la realidad del arrendamiento. La ahora apelante no formuló recurso de reposición contra tal resolución de inadmisión, ni hizo expresa protesta, aquietándose a la misma, por lo que no puede denunciar infracción de normas y garantías procesales ni pretender la admisión de la prueba en eta Alzada, pues, como se expresó en el auto de 16 de diciembre de 2021, que la parte dejó firme, la formulación de recurso y ulterior protesta son requisitos imprescindibles para que la prueba pueda ser propuesta y admitida en la segunda instancia tal y como establece el art. 460.2.1º de la LEC .

TERCERO.- En los dos motivos siguientes se denuncia error en la valoración de la prueba.

Sostiene la apelante que la prueba de interrogatorio de su representante legal y las testificales practicadas en el acto de juicio acreditan que efectivamente arrendó a El Realengo de San José S.C. la finca de autos el 20 de octubre de 2011, mediante contrato del que el nuevo adminsitrador no tuvo conocimiento hasta 2016, cosa que justifica que carezca de documentación de la etapa anterior que no tiene obligación de conservar.

Añade, que del resto de pruebas testificales practicadas, resulta igualmente acreditado que es Molino de Aceite de Cascabel la que ha explotado y poseído continuadamente la finca y que el documento contractual, no impugnado en cuanto a su autenticidad, hace prueba plena de la realidad la relación arendaticia que en el mismo se instrumenta, conforme a lo estalecido en el art. 326 de la LEC ..

Respecto del error en la valoración de la prueba indica el T.S. en sentencias como la de 2 de marzo de 2.020 : " el recurso de apelación supone una " revisio prioris instantiae" [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio "tantum devolutum quantum apellatum".

Pues bien, la sala, tras examinar el material probatorio obrante en las actuaciones, visionando la grabación de la vista, llega a las mismas conclusiones que el Juez de Primera Instancia, que efectúa una correcta y racional valoración del mismo, que no va a ser sustituida por la parcial e interesada de la apelante, que en realidad no rebate los argumentos en que el Juez fundamenta su decisión.

La parte no impugnó la autenticidad de las firmas del documento nº 2 de la demanda, pero desde el principio ha cuestionado la realidad del contrato de arrendamiento que en el mismo se plasma, tildándolo desde el primer momento de contrato simulado y creado ex professo para dificultar la ejecución hipotecaria de la finca.

La declaración de D. Pablo Jesús, trabajador de El Realengo de San José S.C. que formalmente habría pasado a trabajar para la sociedad actora fue sumamente imprecisa y dubitativa y ningún valor probatorio ha de conferírsele.

Dª Genoveva defendió insistentemente la realidad del contrato de arrendamiento, manifestando que El Realengo de San José S.C., dueña de la finca y de la que era administradora, pasaba por graves dificultades económicas por lo que decidió alquilar la finca, ofreciéndose al efecto Molino de Aceite de Cascaberl S.L. pactando con ella que en lugar de pagar dinero en concepto de renta efectuara mejoras e inversiones en la finca con idea de venderla a terceros. Al mismo tiempo, manifestó, Molino El Cascabel contrató a Salvaoliva S.L., entidad de la que ella es igualmente administradora para que efectuara los trabajos de explotación ordinaria de la finca con su propia maquinaria, servicios por los que le pagaba, con lo cual conseguían tener garantizado su sustento personal. Ante tales circunstancias decidieron firmar el contrato que les resolvía la difícil situación que atravesaban.

Dicho testimonio no puede tener la virtualidad pretendida por la sencilla razón de que sería casi impensable que Dª Genoveva como firmante del contrato fuera a negar la realidad del mismo, debiendo tenerse en cuenta además que no existe el más mínimo rastro documental de los supuestos pagos efectuados por la actora a la entidad Salvaoliva de la que es administradora y con los que dice se garantizaba el sustento.

También resulta irrelevante a efectos de tener por acreditada la realidad del contrato las declaraciones de proveedores y prestadores de servicios a Molino de Aceite de Cascabel que por más que aseguraran haber efectuado suministros o prestado servicios a la misma no conocían si existía o no contrato de arrendamiento a su favor.

De otro lado, no se ha demostrado que se pagara cantidad alguna en concepto de renta por parte del El Molino de El Aceite de Cascabel a El Realengo de San José S.C. en todo el periodo transcurrido desde el año 2011 en que se firmó el contrato y no puede perderse de vista que lo pactado en el mismo, frente a lo que declaró Dª Genoveva, es que al menos la mitad de la renta se pagara en metálico, careciendo de valor probatorio, a efectos de acreditar pagos de inversiones y mejoras, los estadillos o relaciones aportados con la demanda como documentos 9 al 12 que ni siquiera están firmados y cuyos apuntes carecen de soporte documental alguno.

Por otra parte, la entidad demandada ha aportado tres pruebas periciales no impugnadas, que acreditan que el valor de la finca fue disminuyendo en lugar de incrementarse, lo cual pone en entredicho la realidad de las supuestas mejoras

Frente a ello existen indicios probados que permiten concluir que el contrato se firmó con el fin de obstaculizar y dificultar la ejecución hipotecaria.

En efecto, consta documentalmente acreditado que el 31 de agosto de 2011 El Realengo se da por enterada de la comunicación que le dirige BBK de fecha 12 de julio sobre su intención de dar por vencido anticipadamente el contrato de préstamo garantizado con la hipoteca constituida sobre la finca (documento 11 de la contestación) , decisión que se le reitera el 6 de septiembre de igual año (documento 12), confeccionando el contrato de arrendamiento que se firma el 20 de octubre de 2011, cuando ya se había interpuesto la demanda de ejecución hipotecaria. En dicho procedimiento de ejecución el marido de Dª Genoveva, a partir del dictado del decreto de adjudicación plantea varios recursos para que se tuviera en cuenta la existencia del contrato de arrendamiento intentando a toda costa evitar el lanzamiento.

Por otra parte, a todo ello ha de añadirse que el contrato es de larga duración, quince años; que hasta el momento del lanzamiento los antiguos propietarios de la finca han permanecido poseyendo la misma y explotándola materialmente de forma directa invocando un supuesto contrato de prestación de servicios que en absoluto se encuentra acreditado y que en la demanda la parte actora falta a la verdad afirmando categóricamente que no tuvo conocimiento de la ejecución hipotecaria hasta el año 2019 cuando se le cita a la vista para dilucidar si ostentaba título para ocupar la finca, cuando su Representante Legal en prueba de interrogatorio reconoció sin ambages que conocía la ejecución desde 2016.

Tales indicios llevan al Juzgador a considerar no probada la existencia de un contrato real de arrendamiento y los razonamientos que efectúa en la sentencia al respecto no son desvirtuados por el recurso en el que lo que se hace una valoración parcial e interesada de la prueba que la sala no comparte.

Así las cosas, el motivo va a ser desestimado.

TERCERO.- Considera también la recurrente errónea la valoración de la prueba respecto su cualidad de poseedor de mala fe y sobre la realización de mejoras y gastos útiles que le conferirían un derecho de retención y de indemnización por su importe.

Basta para desestimar el motivo con remitirnos a lo razonado en el fundamento anterior, en el que se exponen los indicios probados que llevan a la conclusión de la falta de existencia de un contrato real de arrendamiento, que permitan considerar a la actora ocupante con título y de buena fe y en el que se argumenta sobre la falta de acreditación de la realización de las mejoras y gastos útiles cuya indemnización se pretende, respecto de los que no se aporta factura alguna.

Al no considerar probado que la actora estuviera dotada de título para la explotación de la finca, habría de entenderse además que, si realmente la explotó, fue en calidad de precarista, lo cual le privaría de todo derecho de retención y de indemnización por mejoras o gastos útiles,cmo tiene declarado el Tribunal Supremo, entre otras en la sentencia en la que se expresa:" ..., la sala ha abordado en distintos precedentes la cuestión de si el precarista puede tener la condición de poseedor de buena fe a los efectos de obtener el reembolso de los gastos útiles hechos en la finca durante el tiempo de duración del precario, cuestión que ha resuelto en sentido negativo, con la consecuencia de haber negado correlativamente el derecho de retención para oponerse al desahucio.

En este sentido, la sentencia 133/1948, de 17 de mayo , ya afirmó que:

"[c]omo solamente cabe reputar poseedor de buena fe, conforme al art. 433, al que ignora que [en] su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalide, resulta evidente que el derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista, que carece de título y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa, y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio [...]".

Doctrina que fue posteriormente reiterada por la sentencia 442/1984, de 9 de julio , que precisó la exigencia de buena fe en el sentido de relacionarla y vincularla también a la existencia de un título suficiente de la posesión, que niega en el precarista; así como por las sentencias 326/1997, de 21 de abril , 726/2000, de 13 de septiembre , y 469/2002, de 20 de mayo .

4.- Más recientemente, las sentencias 123/2018, de 7 de marzo , y 755/2021, de 3 de noviembre , han reiterado y confirmado la doctrina que interpreta el art. 453 CC , en el sentido de reconocer el derecho de retención de la cosa únicamente al poseedor civil, pero no al precarista, que carece de título y goza sólo de la tenencia o posesión natural de la cosa.

El derecho de retención actúa como garantía del derecho de abono de los gastos o mejoras hechas en la finca, de forma que aquel derecho sólo existirá cuando exista este derecho de reembolso, pues como derecho de garantía es accesorio de la obligación a cuyo aseguramiento sirve (aunque no siempre que existe el derecho de reembolso se reconoce también el de retención, ex art. 453-I CC ).

En consecuencia, en las situaciones de precario, donde concurren la falta de título suficiente y de buena fe (derivada del conocimiento por el precarista de su falta de título), no existe ni el derecho de reembolso de los gastos útiles ni el derecho de retención que garantiza su efectividad.".

Así las cosas, el recurso ha de ser desestimado y confirmada la sentencia objeto del mismo, cuya valoración de la prueba es plenamente compartida por la sala.

CUARTO.-Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación al 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo