Sentencia Civil Nº 473/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 689/2008 de 23 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 689/2008

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES Nº 582/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE SANTA COLOMA DE GRAMENET

S E N T E N C I A nº 473/2009

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 582/07, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santa Coloma de Gramenet, a instancia de Dª. Miriam , contra Dª. María Luisa ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 9 de junio de 2.008, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Doña Miriam y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a Doña María Luisa de las peticiones deducidas en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de septiembre de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DOÑA Miriam contra DOÑA María Luisa , en ejercicio de derecho de retorno del artículo 68 del TRLAU , más indemnización de daños y perjuicios, y absuelve a la demandada de las peticiones deducidas en su contra, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Miriam interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba, por cuanto el estado de la vivienda, una vez recuperada por la demandada la posesión de la finca, no impedía la ocupación inmediata de la misma, siendo la vivienda habitable; dice la demandada que al ser despedido el marido, la familia se encontró en una situación muy precaria que les impidió empezar las obras, pero lo cierto es que la demanda se presentó a principios de noviembre de 2.007 y es a partir de ese momento, cuando los vecinos empiezan a escuchar algún ruido en la vivienda, pero que hasta esa fecha, la vivienda estaba desocupada y no realizaron acto alguno para ocuparla; que en febrero de 2.008, el marido de la demandada empieza a percibir el desempleo y desde entonces no ha habido ningún movimiento o actuación que indique ocupación del piso; la demandada y su familia han querido reformar la vivienda para mejorarla pero nunca porque no fuera habitable; si después de trece meses desde la entrega de llaves no la han ocupado es porque realmente no la precisaban; y 2) improcedencia de la condena en costas pues dado que la demandada entregó la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad, desconocía los motivos alegados por la demandada que según la sentencia justifican la no ocupación de la vivienda; lo único que la actora sabía es que la demandada no había ocupado el inmueble en el plazo mínimo exigido legalmente por lo que parece razonable que ejercitara el derecho de retorno, por lo que existe una duda muy razonable para instar el procedimiento.

En base a lo anterior, solicita se estime íntegramente el recurso, se revoque la sentencia recurrida estimando la demanda, con costas a la adversa si se opusiere al mismo.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Como dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en fecha 29 de julio de 2.002 , en el rollo de apelación número 384/2.001, el artículo 68 del TRLAU de 1.964 prevé que:

1) Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda, no fuese ocupada por la persona para la que se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistente, el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviera a la vivienda, no podrá al arrendador intentar su ocupación (no ocupación en tres meses, y ejercicio de la acción en otro plazo -de caducidad- igual).

2) Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por la persona para quien la reclamare, fuese arrendada o cedido su goce a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo (es decir: ocupada, la desalojen; la acción "se extingue" a los tres meses subsiguientes a los tres años).

3) Todo ello, sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubiesen sido causados (aquí el plazo es de prescripción de 15 años).

Es decir, cabe la posibilidad de sustituir el derecho de retorno por una indemnización en los supuestos en que resulte imposible aquél por causas físicas o jurídicas.

Por otra parte, la "justa causa" que impediría la ocupación dentro de los tres meses es un hecho extintivo cuya prueba corresponde al arrendador demandado.

Lo determinante, a los efectos de la acción que se ejercita, en relación con la justa causa de desocupación, es la constatación de cualquier actividad posesoria sobre la vivienda que denote la inequívoca voluntad o el decidido propósito de habitarla o utilizarla conforme a su destino, en relación con la causa de necesidad alegada en su momento, que determinó la resolución del contrato y en los plazos establecidos en el precepto.

En definitiva, resuelto el contrato de arrendamiento por causa de necesidad y por resolución judicial, el necesitado de la vivienda debe ocuparla por sí, en función del argumento precedentemente utilizado y la falta de utilización debe estar debidamente justificada.

TERCERO.- La parte apelante DOÑA Miriam alega en su recurso que no se ha producido la ocupación ni las obras inicialmente previstas y que no hacía falta realizar en la vivienda una obra de gran envergadura puesto que el piso estaba perfectamente habitable pues la arrendataria había realizado reformas consistentes en carpintería de aluminio, las puertas eran nuevas, el baño hacía un año que estaba reformado con plato de ducha y mampara, la cocina estaba reformada hacía 10 años.

De la prueba practicada, resulta acreditado:

1) DOÑA María Luisa , tras la resolución del contrato de arrendamiento, y tras la recepción de las llaves el día 4 de mayo de 2.007, documento 7 de la demanda, al folio 23, solicitó varios presupuestos para la realización de obras en la vivienda de su propiedad, aceptando finalmente el presupuesto de CONSTRUCCIONES ALCÁZAR, en fecha 22 de mayo de 2.007, por importe de 25.673,6 euros, y habiendo acordado con el contratista que las obras se iniciarían, como máximo, el día 30 de junio de 2.007, documento número 9 de la contestación a la demanda, a los folios 85 y 86.

2) El día 21 de junio de 2.007, documento 10 de la contestación a la demanda al folio 87, el esposo de DOÑA María Luisa , DON Jose Ignacio , fue despedido de la empresa en la que trabajaba PILAR GARCÍA S.L., por despido colectivo por cierre de la misma, sin que percibiera ingreso alguno desde mayo de 2.007 a marzo de 2.008, Mas documental número 2 y número 3 de la parte demandada, a los folios 133 y 143, fecha en la que empezó a percibir la prestación por desempleo.

3) A finales del mes de junio de 2.007, DON Jose Ignacio con amigos y familia, inició obras de derribo de tabiques, retirar los azulejos, sanitarios y puertas, sin que se llevaran a cabo las obras de acondicionamiento de la vivienda arrendada que fueron presupuestadas, por lo que la misma en la actualidad ha devenido físicamente inhabitable.

La causa de necesidad alegada en el procedimiento anterior se basaba en que DOÑA María Luisa precisaba la vivienda sita en la calle DIRECCION000 número NUM000 , piso primero cuarta, de Santa Coloma de Gramanet por la enfermedad de su esposo DON Jose Ignacio , ya que la vivienda arrendada se halla ubicada en una finca con ascensor, mientras que la propietaria y su familia residen en un piso de alquiler, en un edificio sin ascensor.

Esta Sala considera que el despido de DON Jose Ignacio justifica que no se llevaran a cabo las obras de rehabilitación de la vivienda que fueron presupuestadas en la cantidad de 25.673,6 euros (documento número 9 de la contestación a los folios 85 y 86), pues, en efecto, no parece razonable acometer obras como las presupuestadas en una situación familiar de desempleo.

Ahora bien, dice la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda que las obras de derribo y preparación se empezaron a realizar a finales de junio de 2.007 y que prácticamente se terminaron a finales de agosto 2.007.

Por tanto, dichas obras de derribo se realizaron con posterioridad a tener conocimiento del despido de DON Jose Ignacio , que tuvo lugar el día 21 de junio de 2.007, documento 10 de la contestación a la demanda al folio 87.

Por ello, consideramos que, en el presente caso, existe justa causa que justifica que no se llegaran a realizar las obras de rehabilitación de la vivienda, pero no existe causa alguna que justifique que no se ocupara la vivienda tal y como estaba, pues la vivienda se hallaba habitable, por lo que entendemos que no existe justa causa que justifique la no ocupación de la vivienda conforme a la causa de necesidad alegada.

Debemos tener en cuenta que la "justa causa" que impide la ocupación dentro de los tres meses es un hecho extintivo cuya prueba corresponde al arrendador.

En el presente caso, se entregaron las llaves el día 4 de mayo de 2.007, el esposo de DOÑA María Luisa , DON Jose Ignacio , fue despedido de la empresa en la que trabajaba PILAR GARCÍA S.L., por despido colectivo por cierre de la misma, el día 21 de junio de 2.007, y las obras de derribo se empezaron a realizar a finales de junio de 2.007 y terminaron a finales de agosto 2.007.

Por tanto, cuando se acometieron las obras de derribo la arrendadora ya conocía que no iba a poder asumir las obras de rehabilitación de la vivienda y, por tanto, que ella y su familia no se iban a trasladar a la misma.

En consecuencia, su actuación resulta contraria a la causa de necesidad alegada.

Por ello, consideramos que la nueva situación de despido no impedía pasar a ocupar la vivienda en el estado en que se hallaba (o pintando en lugar de derribar) por lo que el desempleo de DON Jose Ignacio justifica que no se hicieran las obras pero no ampara la no ocupación de la vivienda tal y como estaba.

Máxime teniendo en cuenta que con la actuación de derribo y la imposibilidad económica de llevar a cabo obras de reforma lo único que se ha conseguido es que la vivienda devenga ahora inhabitable tanto para la arrendataria como por la propietaria.

En definitiva, teniendo en cuenta que cabe la posibilidad de sustituir el derecho de retorno por una indemnización en los supuestos que resulte imposible aquel por causas físicas o jurídicas, en el presente caso, consideramos debe indemnizar la demandada a la demandante en la cantidad reclamada de 5.605,90 euros.

Por todo lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso y la demanda y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Estimando parcialmente el recurso y la demanda conforme a los artículos 394 y 398 de la L.E.C ., no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Miriam contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santa Coloma de Gramanet, en los autos de Procedimiento Ordinario número 582/2.007, de fecha 9 de junio de 2.008, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda deducida por DOÑA Miriam contra DOÑA María Luisa , condenamos a DOÑA María Luisa a pagar a DOÑA Miriam la suma de 5.605,90 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda.

Todo ello, sin hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.