Sentencia Civil 45/2024 Juzgado de Primera Instancia de A Coruña nº 1, Rec. 549/2020 de 30 de enero del 2024

PRIMERO.- Presentada la demanda, y en función de las alegaciones de las partes: la actora alega en ratificación de su demanda que son propietarios de una comunidad sita en DIRECCION000 de Santiago de Compostela, siendo su división horizontal de fecha de 4 de febrero de 1991, en virtud de escritura pública notarial. En la misa se especifica que el edificio se compone de un sótano y cuatro semisótanos que ocupan los tres portales y un semisótano destinándose actualmente a garajes los locales número uno y dos, el número 3 se destina a oficinas. Junto a ellos, 16 viviendas del número NUM000 al número NUM001. en la escritura se determinan las diferentes cuotas de participación. En la norma estatutaria se especifica que sótano y semisótanos se destinaron a garajes y uno de ellos a oficina. En los estatutos se prevén expresamente determinadas excepciones con respecto a gastos determinados. Los propietarios de las plazas de garaje se constituyeron en subcomunidad con plena independencia organizativa, funcional, y económica con relación a la comunidad en general. Con fecha de 22 de enero de 2020, se acuerda por la subcomunidad de garajes, sin autorización de la comunidad general, acuerdo sobre obras a ejecutar que afectan a elementos estructurales del edificio, imputando un coste del 66, 1 a la comunidad general. Solicitando que se declare la nulidad de los acuerdos adoptados en fecha de 22 de enero de 2020 en el segundo punto del orden del día con condena de la restitución de las obras del garaje a su estado anterior. Declarándose que los gastos de adecuación del garaje corresponden solo a los garajes o subsidiariamente a los garajes y a las viviendas con un límite del 12 sobre la totalidad del coste de 48.000. euros con imposición de las costas a la parte demandada. Por su parte la parte demandada, se impugnan dos acuerdos de fecha de 22 de enero de 2020 y de fecha de 29 de marzo de 2021. para adecuar el edificio a la normativa contra incendios. Se oponen a la concurrencia de una desproporción en la atribución de las cuotas, asignada a cada propietario. Alegando que esta determinación de las cuotas siempre fue la misma nunca hubo cambios. Siendo que concurre una escritura de fecha de 22 de diciembre de 1992.alegando a concurrencia de un expediente sancionador. Solicitando la desestimación de la demanda presentada con imposición de las costas a la parte actora.

SEGUNDO. - En el presente caso, se solicita por parte de la demandante la nulidad de los acuerdos alcanzados, 22 de enero de 2020, en la base de que la subcomunidad de propietarios de garajes no puede vincular a la comunidad de propietarios. En el presente caso la subcomunidad de garajes se ha constituido de forma válida y funciona como una comunidad independiente que decidirá sobre los asuntos de su interés que sean independientes de los generales del edificio.

En cuanto a la coexistencia de comunidades, con anterioridad a la reforma de la Ley Propiedad Horizontal venía siendo admitida por la doctrina jurisprudencial, como por ejemplo en la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1993, donde se admitía "la posibilidad legal de que en los modernos conjuntos urbanizados coexista junto a las Comunidades de Propietarios constituidas en cada una de las casas o edificios, otro colectivo que, en su conjunto, integra una supracomunidad, esto es, que coexista, junto a esa supracomunidad o Mancomunidad de Propietarios, otra serie de Comunidades de Propietarios que afecten asimismo a los edificios en singular.

Así sucede en el presente caso, siendo esto una práctica no sólo pacífica en lo negocial sino con relevancia jurídica, y como tal, ya se ha admitido la posibilidad de poder actuar con autonomía a cualquiera de estos dos entes, tanto en el aspecto activo o pasivo de la relación jurídico-procesal. Así se destaca en numerosas sentencias como : Sentencias de esta Sala (entre ellas en la de 23 de septiembre de 1991, que afirmaba "... porque tanto doctrinal como jurisprudencialmente ( Sentencias 18 de abril de 1988 y 13 de marzo de 1989) se admite en el caso de las urbanizaciones la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de vivienda y la de la Urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios pero siempre hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y funcionamiento, a falta de una regulación específica, a la LPH. Teniendo en cuenta que ya la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/2013 ha incluido una referencia expresa en el apartado d) del artículo 2 a estas subcomunidades, siendo aplicable dicha ley a las mismas cuando del título constitutivo derive que varios propietarios disponen, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes, con independencia funcional o económica.

El 19 de enero de 1993 el promotor de las obras otorgó escritura de división de los locales 1, 2 y 3, conformando 290 plazas de garaje en aplicación de la norma d.I, pero no las constituyó en régimen de propiedad horizontal independiente del resto del edificio. Siendo que ya la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia número 3 de esta localidad determinada esa independencia y la autonomía tanto funcional como económica de la subcomunidad de garajes en su toma de decisiones.

Fue en el año 1994, se constituyó la Comunidad de los garajes, para la que se aprobó el "Reglamento de régimen interior de la Comunidad funcional del garaje compuesta por los sótanos NUM002 de las casas DIRECCION002 de Santiago de Compostela" en la Junta extraordinaria de la comunidad de propietarios celebrada el 28 de junio de 2001. "Se determinan como elementos comunes de la Comunidad funcional, además de los establecidos en el art. 396 del C.c., los siguientes:

a) Los espacios de rodadura y pasillos situados fuera de las líneas de demarcación de las respectivas plazas y trasteras adjudicadas individualmente.

b) Las canalizaciones propias y exclusivas de los locales que integran el garaje y que discurren por el interior del mismo.

c) Las instalaciones eléctricas propias, así como los demás aparatos, maquinaria y elementos existentes que le sirvan de forma exclusiva.

d) Las puertas de acceso y todos los mecanismos con ellas relacionadas.

e) Los recebos de las paredes y suelos de los locales, así como los tabiques interiores y pintura de todos ellos."

De la dicción trascrita se determina que concretiza de forma clara en la regla segunda los elementos que se consideran comunes de la Comunidad funcional la de los garajes, en donde no se incluyen la planta semisótano y plantas sobre rasante que constituyan la Comunidad de viviendas, es decir que estos elementos descritos pertenecen exclusivamente a la Comunidad de garajes. Y añadiendo en su regla quinta que la Comunidad de viviendas no puede proponer modificaciones en estos elementos, en una evidente voluntad de considerar como independiente la Comunidad de los garajes.

TERCERO.- Una vez determinado lo anterior y en consideración a la independencia de ambas comunidades tanto orgánica como funcionalmente, con fecha de 6 de julio de 2016, en el expediente NUM003, el Concejal de Espacios ciudadanos, derecho a la vivienda y movilidad dicta un Decreto ordenado la suspensión de usos de las plantas de garaje hasta que se adoptasen las medidas correctoras necesarias. Tras varios recursos de reposición desestimados, el 23 de febrero de 2017 se procedió al precinto del garaje. Una vez comprobados por los técnicos municipales el incumplimiento grave de las condiciones de protección frente a incendios de las plantas de sótano destinadas a garajes. Siendo este expediente el que origina la necesidad de la realización de las obras que nos ocupa y la adopción del acuerdo impugnado. Por ello, resulta imprescindible para la determinación del alcance de los acuerdos adoptados e impugnados en el presente la concreción de los elementos afectados por las pretendidas obras así como su catalogación a efectos de la prosperabilidad o no de la pretensión ejercita con la demanda.

Establece el artículo 396:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados."

Por su parte, la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Pr Por su parte, la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad horizontal (LPH), en la redacción consolidada por la última modificación de fecha 5 de marzo de 2019 establece en su artículo 3:

"En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad."

Teniendo en cuenta que la anterior relación de elementos comunes de la propiedad horizontal contenida en el artículo 396 del CC no es cerrada caben incluir otros distintos a los anteriores. Se considera relevante el hecho de que en un inicio con fecha de 4 de febrero de 1991 el promotor de las obras otorgó escritura de constitución del inmueble en régimen de propiedad horizontal que involucra a la totalidad del edificio2, en la que no se detalla la existencia de una Subcomunidad de las plantas destinadas a garajes ni se contempla la posibilidad de constituirla. En las Normas de la propiedad horizontal se establecen algunos preceptos que afectan a lo que en principio se entiende como elementos comunes:

- En el punto c) se establece que son elementos comunes exclusivos de las distintas viviendas los portales y escaleras por los que se sirvan.

- En el punto d) se establece que los locales de entreplanta3, planta baja y altas y número 3 quedan exentos del gasto de ascensor, que serán costeado exclusivamente por los propietarios de los locales de garajes.

Lo que parece desprenderse la dicción en este primer documento que las escaleras de la planta de sótano son elementos comunes de la totalidad del inmueble, participadas tanto por las viviendas como por los garajes.

Debiendo resaltar algo ya determinado y acreditado en el momento de la vista y perfectamente relatado por el perito de la parte demandante, cuando se decide la construcción del presente edificación, es en pleno apogeo de la proliferación en los alrededores de la edificación de sedes de organismos públicos tanto locales como autonómicos, y con ello ante numerosos desplazamientos de los empleados la necesidad de proveer de aparcamientos necesarios e imprescindibles para que cada empleado pudiera acudir a su puesto de trabajo, por ello al idea de la edificación no fue inicialmente viviendas sino por lo contario plazas de garaje, resultando que el número de plazas de garaje de titularidad no vinculada a las viviendas es de más del 95,0% del total de las existentes, que tienen su salida a la DIRECCION003. Así se describe de forma clara y se emite en el informe pericial de las partes.

Y de esta particular configuraron debe arranca la resolución del presente caso, dada la particularidad de la situación. Por ello, al analizar el punto c de las normas de la división horizontal y conjuntamente con el d, es que los zaguanes y escaleras de acceso a las viviendas situadas en la planta semisótano y plantas sobre rasante sean elementos comunes participados solamente por las viviendas, mientras que el ascensor y escaleras en su recorrido por las plantas de sótano sean elementos comunes participados únicamente por las plazas de garaje. Todo ello lógica consecuencia de que la mayoría de los propietarios de las viviendas non son propietaritos de las plazas de garaje respectivas de ahí tanto su necesaria independencia como su situación administrativa de expediente por falta de las medidas de seguridad adecuadas y que no se refiere a las viviendas.

Así resulta imprescindible determinar que, con fecha del año 2001, en Junta Extraordinaria celebrada el día 28 de junio, la subcomunidad aprobó un reglamento propio denominado "REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR DE LA COMUNIDAD FUNCIONAL DEL GARAJE COMPUESTA POR LOS SÓTANOS NUM002 DE LAS CASAS DIRECCION002 DE SANTIAGO DE COMPOSTELA." Previéndose en las normas estatutarias que: "d) Cualesquiera locales de la entreplanta, planta baja y altas y NÚMERO TRES, o los que puedan resultar

conforme a la norma I.- quedan exentos del pago de los gastos de ascensor, que serán

costeados única y exclusivamente por el propietario o propietarios de los locales

NUMEROS UNO Y DOS y los que puedan resultar de su división o segregación.

e) Los locales NUMEROS UNO Y DOS o los que puedan resultar de los mismos, satisfarán a la Comunidad de Propietarios del edificio DIRECCION002,

como consecuencia de tener acceso a través del bajo de dicha casa, la cuota de

participación del 16%."

CUARTO.- El 20 de noviembre de 2017 los Presidentes de las dos Comunidades presentaron un nuevo proyecto básico y de ejecución de "ACONDICIONAMIENTO DE PLANTAS EN EDIFICACIÓN PARA CUMPLIMIENTO DB SI PARA USO DE GARAJE COLECTIVO", redactado por Don Benito, que dio lugar a la incoación del expediente NUM004, y en la Junta de gobierno del Ayuntamiento acordó en sesión de 7 de junio de 2019 conceder la licencia solicitada y con el siguiente proyecto :

Este proyecto contempla, según la memoria y presupuesto, las siguientes intervenciones en el garaje:

- Adecuación de la escalera existente en el centro de la planta para convertirla en especialmente protegida, dotándola de vestíbulos de independencia en las condiciones de resistencia que exige el DB-SI y con un sistema de ventilación en sobrepresión, que desembarca en el zaguán del número 18.

- Creación de una nueva escalera especialmente protegida en la esquina nordeste de la planta, interior en las cuatro plantas inferiores y de nuevo volumen exterior en las superiores, con ventilación natural en todo su recorrido, que remata en el NUM005 frente a la rampa de acceso de la DIRECCION003.

- Ejecución de un sistema de ventilación y extracción de humos a base tomas de aire en la fachada trasera y conductos de extracción colgados en techo de cada planta, con extractores que conducen el aire viciado hasta una nueva chimenea levantada en el patio de luces. El accionamiento se producirá con una red de detectores de monóxido de carbono para evacuar el humo de combustión de los motores de vehículos, y con una red de detectores de incendio que actuará también sobre las alarmas.

- Ejecución de sectorización del recorrido de evacuación en planta de NUM005 desde la nueva escalera hasta el portalón del garaje por medio de una cortina de accionamiento automático en caso de incendio y colocación de bolardos abatibles para evitar el golpeo de vehículos.

- Ampliación de la dotación de extintores para dar cobertura a la totalidad de la superficie del garaje.

- Ejecución de columna seca con tomas en fachada y en vestíbulos de escalera.

- Ejecución de hidrante de arqueta en la acera.

- Modificación y renovación de la red de alumbrado existente, y ejecución de red de alumbrado de emergencia.

Lo que se desprende es que de la totalidad de las obras están orientadas a la detección de incendios y la seguridad de evacuación de los ocupantes, conformando recorridos de evacuación protegidos entre los que se encuentra una nueva escalera y una instalación de extracción de humos que no existía. Como se deriva del proyecto finalmente presentado, siendo que se había ordenar precintar el uso de los garajes pero en ningún caso el uso de las viviendas lo que evidencia de forma clara que se refieren a situaciones diferentes con elementos diferenciados y que no afectaba a la seguridad de las viviendas.

Llegados a este punto resulta necesario determinar si realmente afecta y repercute es necesario para las viviendas la seguridad de los garajes y teniendo en cuenta su concreción en extracción de los humos, así como medias sobre evacuación en caso de incendio, y medidas de seguridad similares. Y esto partiendo siempre de que las normas de la división horizontal las escaleras y ascensor de las plantas de sótano son de titularidad exclusiva de las plazas de garaje.

Así se desprende del núm. 5º del art. 9 de la LPH (hoy artículo 9.1,e) cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a "lo especialmente establecido" y coherentemente debería exigirse si tal medida tiene como finalidad atender a la totalidad de los intereses vecinales.

En la STS de 2 de febrero de 1991, recogida en la más reciente STS de 14 de diciembre de 2005 , "el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio.

El Tribunal Supremo, acorde con la mencionada doctrina, prevé la posibilidad de excluir del pago de algunos gastos generales a determinados pisos o locales, y establece la posibilidad de fijar en los estatutos un régimen especial sobre distribución de gastos - SSTS de 21 de noviembre de 1968, 7 de octubre de 1978 y 28 de diciembre de 1984-. Es, evidentemente, un argumento sostenible porque precisamente lo que es de justicia y proporción es que abone en mayor participación quien ostenta una mayor cuota de dominio. La ostentación del derecho de propiedad sobre elementos comunes obliga toda comunidad de propietarios a acometer el cuidado y mantenimiento de estos (tal y como dispone el art. 10 de la LPH), pero no se extiende en el caso que nos ocupa a la comunidad funcional de usuarios., así en el presente caso y dadas las excepcionales particularidades que nos ocupan ya relatadas, dado que la propiedad o la pretendida "propiedad compartida" de elementos estructurales no se erige en título obligacional de pago, porque no existe tal dominio compartido, la gran mayoría de los plazas de garaje no se corresponden con la titularidad de los viviendas como ya se ha descrito en el fundamento anterior, y así ha quedado acreditado. De igual modo, que la junta de propietarios de la comunidad de garajes no puede determinar la aplicación de los gastos sin contar con la anuencia de las restantes viviendas dado que además el reparto de los gastos debe ser acordado por unanimidad.

Por ello debe ser anulado el acuerdo de fecha de 22 de enero del año 2020, en el segundo punto del orden del día de la reunión de propietarios de la subcomunidad de garajes, condenándose a la restitución de las obras a su estado anterior, y consecuentemente con la distribución de los gastos debe estarse a lo que se ha determinado en función de la especial configuración del inmueble y sus grandes de particularidades a lo que se dispone en el informe pericial del sr. Pelayo, en donde se determinan las cuotas de participación. Y de forma pormenorizada destaca que en total e participación de la comunidad de garajes asciende a un total de 49,38 % y de la comunidad de viviendas un total de 50,61 % , pero ello implica que que las viviendas están soportando de forma muy desventajosa un 63,91 % de las cuotas como se puede observar de los metros cuadrados edificados : garajes un total de 7.588,09 m2 mientras que las viviendas un total de 2. 720, m2, lo que evidencia que la desproporción de la aplicación de las cuotas de participación en las reformas es muy elevada y desproporcionada. Debo reiterar lo ya expuesto es, evidentemente un argumento sostenible porque precisamente lo que es de justicia y proporción es que abone en mayor participación quien ostenta una mayor cuota de dominio y de extensión en este caso la subcomunidad de garajes, teniendo en cuenta que es evidente que toda la normativa sobre incendios y su restauración aprovecha a todo el edificio en su normal aprovechamiento y funcionamiento.

Por ello el porcentaje resultante en proporción a los metros cuadrados no es otro que el de 39, 75 % de las viviendas. Y estos esta correctamente y pormenorizado y desglosado en el informe pericial aportado con demanda por la parte actora. Con ello consecuentemente se debe declarar que los gastos de adecuación del garaje a la normativa correspondiente ambas comunidades pero que tiene como límite del total del 12 % del coste es decir el 66 % de los 48. 000 euros ya calculados. Por lo que no cabe sino estimar la demanda en los extremos expuestos.

ULTIMO.- En relación a las costas y en la medida de la estimación sustancial de la demanda presentada se impone a la parte demandada Subcomunidad de garajes DIRECCION002 de Santiago.