Sentencia CIVIL Juzgado de Primera Instancia - Guadalajara, Sección 6, Rec 410/2017 de 25 de Octubre de 2018

Encabezamiento

SENTENCIA

En Guadalajara, a 25 de octubre de 2018

Vistos por el Ilmo. Sr. D. Jesús Gómez Sánchez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia num. 6 de Guadalajara, los presentes autos de Juicio Ordinario 410/2017 sobre acción de cumplimiento de contrato de compraventa, seguidos ante este Juzgado a instancia de D. Ismael , representado por la Procuradora Dña. María Teresa López Manrique y bajo la dirección letrada de D. Julián chamorro Gay, contra DÑA. Tomasa , DÑA. Virtudes , DÑA. Marí Juana , D. Marino y D. Maximino , representados por la Procuradora Dña. María del Carmen Román García y bajo la dirección letrada de D. Francisco Javier Ramón Sierra, frente a DÑA Amparo , D. Prudencio y D. Rogelio , representados por la Procuradora Dña. María del Carmen López Muñoz y bajo la dirección letrada de D. Fernando Martínez García, y frente a D. Teodoro y DÑA. Crescencia , representados por la Procuradora Dña. Blanca Labarra López y bajo la dirección letrada de D. Raúl Da Veiga Mejía, se dicta la presente sentencia en virtud de los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- El Sr. Ismael interpuso demanda de Juicio Ordinario en la que, después de alegar los hechos y fundamentos de derecho aplicables, solicitó que se dictase sentencia por la que:

A.- Se declare la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito entre mi mandante y Doña Amparo sobre la finca registral NUM000 (inscrita al Tomo NUM001 , Libro NUM002 , folio NUM003 del Registro de la Propiedad de Sacedón, Guadalajara).

B.- Se declare que la segunda venta realizada por Doña Amparo a favor de Don Teodoro y Doña Crescencia mediante escritura de fecha 23 de septiembre de 2016 es inexistente por falta de objeto o doble venta o, alternativamente, se declare la preferencia de la compraventa realizada a favor de mi mandante respecto de esta segunda venta.

C.- Se condene a Doña Amparo a estar y pasar por la anterior declaración, a entregar a mi representado la finca registral NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad de Sacedón, Guadalajara, al Tomo NUM001 , Libro NUM002 , folio NUM003 y a otorgar la correspondiente Escritura Pública de compraventa de la finca indicada en favor del demandante, otorgándose de oficio y a su costa si no lo verificase, satisfaciendo mi representado en el acto de otorgamiento de la escritura la cantidad de 1.000.000 de euros, correspondiente al pago del precio convenido.

D.- Se decrete la cancelación del asiento registral en la mencionada finca NUM000 , de fecha 16/11/2016 generado por la escritura antes citada.

E.- Se condene a todos y cada uno de los herederos de D. Prudencio a que presten su consentimiento a dicha venta en su calidad de herederos del causante y a los efectos previstos en el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario .

F.- Se condene a todos los demandados a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos.

Todo ello con expresa imposición a los demandados, de forma solidaria, de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Se realizó el emplazamiento de los demandados. Dña. Amparo , D. Prudencio y D. Rogelio presentaron contestación a la demanda en la que, después de alegar los hechos y fundamentos de derecho que entendieron aplicables, solicitaron que se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

Dña. Tomasa , Dña. Virtudes , Dña. Marí Juana , D. Marino y D. Maximino presentaron contestación a la demanda en la que, después de alegar los fundamentos de hecho y de derecho aplicables, solicitaron que se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

D. Teodoro y Dña. Crescencia presentaron contestación a la demanda en la que, después de alegar los hechos y fundamentos de derecho que entendieron aplicables, solicitaron que se dicte sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

TERCERO.- Se acordó la celebración de la audiencia previa, que se celebró con la asistencia de todas las partes, que ratificaron los escritos de demanda y de contestación. No se impugnó la autenticidad de los documentos aportados.

El actor propuso prueba documental aportada y el acta notarial aportado en el procedimiento de medidas cautelares, interrogatorio de la Sra. Amparo , D. Prudencio , D. Rogelio , Sra. Crescencia y Sr. Teodoro , testifical de la Sra. Adelina , Sr. Clemente y Sr. David .

Dña. Amparo , D. Prudencio y D. Rogelio propusieron interrogatorio del Sr. Ismael , documental de las tres partes demandadas, testifical del Sr. Jesús . No se propuso el libramiento de oficio a Banco de Sabadell al no haberse impugnado los documentos 3 y 4 de la contestación

Dña. Tomasa , Dña. Virtudes , Dña. Marí Juana , D. Marino y D. Maximino propusieron prueba documental y testifical del Sr. Jesús .

D. Teodoro y Dña. Crescencia propusieron prueba documental, interrogatorio del actor Sr. Ismael , de la codemandada Dña. Tomasa y testifical del Sr. Jesús .

CUARTO.- La vista se ha celebrado el 11 de octubre de 2018 y se han practicado los medios de prueba consistentes en interrogatorio de parte y testifical. Se ha renunciado al interrogatorio del actor y al de Dña. Tomasa . La representación de D. Prudencio ha aportado un informe médico y el actor ha manifestado que prescindía de su declaración. No ha comparecido D. Rogelio y el actor ha solicitado que se tengan por reconocidos los hechos. Se han formulado las conclusiones y el procedimiento ha quedado pendiente de dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-Alegaciones de la demanda: El actor afirma que a principios del mes de julio de 2015 se enteró que la Sra. Amparo tenía a la venta la finca DIRECCION000 , que es casi colindante con una finca del demandante y sus hermanos. El Sr. Ismael alega que le comunicó a la Sra. Amparo su interés en la compra de la finca, pero que le indicó que debía ponerse en contacto con su hijo D. Prudencio . El actor afirma que habló con el hijo de la Sra. Amparo y después de una tasación se pusieron de acuerdo el 16 de septiembre de 2015 en el precio exigido por Dña. Amparo de un millón de euros, que era superior al de mercado. La Sra. Amparo , según se indica en la demanda, se había desplazado a Méjico, lugar de residencia de sus hijos y nietos. El actor afirma haberse reunido con la Sra. Amparo el 14 de mayo de 2016 que le aseguró mantener su decisión de vender la finca y que sus hijos aprobaban su transmisión, por lo que los trámites los continuaría su hijo Rogelio , que reside en Méjico. El Sr. Ismael alega que le exigieron 1.200.000.-€ y que otorgó un plazo que vencía el 28 de mayo de 2016 para que se aceptara un millón de euros. También indica que recibió un whatsapp de Rogelio indicando que veían alguna solución, por lo que continuaron las conversaciones. El demandante sostiene que alcanzó con la Sra. Amparo un acuerdo definitivo el 18 de junio de 2016, fecha en la que 'Dña. Amparo invitó a todos a una comida en la finca para celebrarlo' en la que participaron la hija del actor y su marido, el sobrino de Dña. Amparo , Luis Carlos , y la demandada Dña. Tomasa y una nieta. En la demanda se indica que el citado día formalizaron el acuerdo verbal de compraventa, insistiendo el actor en firmar la escritura pública y aceptando la condición de permitir a la Sra. Amparo vivir en la finca hasta el 10 de septiembre de 2016, fecha de su regreso a Méjico. El demandante alega que al tener interés en suscribir la escritura, no se consideró necesario firmar ningún documento de arras. El actor alega que tomó posesión de la finca de forma inmediata para ir encargando diversos proyectos de reforma, teniendo libre acceso a la finca. También se acordó, según el Sr. Ismael , que éste gestionaría lo necesario para la firma de la escritura. El actor indica que a través de la empresa Deducciones rentas obtenidas Ceuta y Melilla IRPF ejercicio 2018 ejecutó labores de limpieza, acondicionamiento y mejora del espigón de acceso al río. Se contrató al arquitecto Sr. Clemente la redacción de un proyecto de ejecución de obras de acondicionamiento y al Sr. David un proyecto de legalización de un embarcadero. Estos profesionales realizaron visitas de trabajo a la finca. Según el actor, recibió toda la documentación para la preparación de la escritura, menos el título de propiedad, fijándose la comparecencia en la notaría el 10 de agosto de 2016 para otorgar la escritura. La notaria de Pastrana, sustituta de la notaría de Sacedón, redactó la escritura, que fue revisada por D. Rogelio y D. Prudencio . A pesar de no encontrarse el título de propiedad, el actor afirma que aceptó comparecer en la notaría para otorgar la escritura. La fedataria comprobó e informó en la notaría que la finca había sido adquirida por Dña. Amparo constante matrimonio con D. Prudencio y su carácter privativo había sido declarado por confesión, por lo que la venta tenía que ser ratificada por todos los herederos a fin de obtener la inscripción registral. En la demanda se indica que la fecha de la firma de la escritura se trasladó al 6 de septiembre de 2016, habiéndose remitido el texto de un poder que debían firmar los hijos de Dña. Amparo . El actor señala que el 13 de agosto de 2016, la Sra. Amparo le comunicó por teléfono que no iba a venderle la finca, porque una sobrina o nieta había mostrado su interés y preferían que no saliera de la familia. El actor afirma haber enviado un correo electrónico a los hijos de la Sra. Amparo comunicando que debían acudir a la notaría el 6 de septiembre de 2016. En la demanda se indica que la Sra. Amparo no compareció en la notaría el día señalado, por lo que fue citada por requerimiento notarial para el 9 de septiembre de 2016. El actor compareció en la notaría y realizó manifestaciones, no habiendo acudido la Sra. Amparo . En la demanda se indica que se tramitaron unas diligencias preliminares para averiguar la identidad de los hijos de la Sra. Amparo y una medida cautelar de prohibición de venta de la finca, pero que ya se había vendido el 23 de septiembre de 2016.

SEGUNDO.- Alegaciones de la contestación de Dña. Amparo , D. Prudencio y D. Rogelio . Se reconoce la intención de la Sra. Amparo de vender la DIRECCION000 y del Sr. Ismael de adquirir la misma a primeros de julio de 2015. También se reconoce la intención de la Sra. Amparo de trasladarse a Méjico y que todas las negociaciones relativas a la venta las debía efectuar su hijo Prudencio . El actor ofreció un millón de euros, pero que el precio de la venta era de 1.500.000.-€. También se reconoce que se envió al actor la documentación que solicitaba, como la nota registral o el documento de concesión de extracción de aguas. La demandada Sra. Amparo afirma que se desplazó a Méjico y que no hubo ningún acuerdo, ni se firmó documento alguno. Alega que regresó en mayo de 2016 y que fue cierto que el actor visitó la finca, comunicándole que la negociación debía realizarla con su hijo Rogelio . Dña. Amparo indica en su contestación que no trasladó al actor que la venta no era bien vista por sus hijos, salvo Rogelio , aunque con otro precio y condiciones. En la contestación se establece que Rogelio solicitó 1.200.000.-€, que hizo que el actor rehusara la compra, salvo que se aceptara la oferta de un millón de euros. También se indica en la contestación que el último día del plazo, Rogelio comunicó al actor que veían alguna solución para cerrar la venta, lo que permitió que continuaran las conversaciones y que incluso se celebrara una comida. Los demandados reconocen la existencia de una comida a la que asistió el actor con su hija y yerno, Dña. Amparo , su hija Tomasa , una nieta y su sobrino Sr. Luis Carlos . También reconocen que en la comida se habló de la venta, manifestando Dña. Amparo que se podría llevar a cabo, negándose a firmar ningún documento de señal, ni de arras, porque tenía que vencer la oposición de sus hijos. La Sra. Amparo reconoce haber autorizado al actor que visitara la finca para que sus técnicos hicieran los estudios que necesitaran. También autorizó al actora a recabar la información que necesitara a través de su abogado en Guadalajara. En el hecho quinto de la contestación se indica que el actor visitó la finca en verano y por su cuenta y riesgo realizó una pequeña obra en el pantalán, que fue realizado por un operario enviado por el Sr. Ismael . Se reconoce ser cierto que el actor encargó la preparación de la escritura y que no se remitió el título de propiedad. La Sra. Amparo manifiesta que acudió a la notaría con su hijo Prudencio y con el Sr. Luis Carlos y que la notario comprobó que la titularidad privativa de la Sra. Amparo se fundamentaba en la confesión de su esposo. La sra. Notaria explicó que los herederos de su difunto esposo debían prestar el consentimiento. La demandada alega que esta circunstancia daba por terminada la negociación, porque no iba a obtener el consentimiento de la mayoría de sus hijos, que se oponían a la venta. También indica que a los tres días comunicó la demandada al actor su deseo definitivo de no vender la finca. La Sra. Amparo reconoce que no acudió a la notaría el 6 de septiembre de 2016. lega que en los correos habidos entre el demandante y dos de sus hijos no se manifiesta la voluntaS de vender la finca. En el hecho duodécimo de la contestación se indica que la finca fue adquirida por la Sra. Amparo el 30 de junio de 1989 y en la estipulación cuarta de la escritura se indica que es privativa por confesión de su cónyuge. El Sr. Alexis , marido de Dña. Amparo , falleció el 22 de noviembre de 2000, según se indica en la contestación, habiéndose otorgado acta de notoriedad de herederos abintestato, quedando designados sus siete hijos como únicos herederos, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria. Se afirma que ninguno de los herederos forzosos ha prestado el consentimiento para la enajenación de la finca al actor, por lo que la transmisión no puede realizarse con independencia de la voluntad de la Sra. Amparo . El 23 de septiembre de 2016 la demandada y sus hijos, según se indica en la contestación, vendieron al Sr. Teodoro y a su esposa Sra. Crescencia la finca por 1.010.000.-€.

TERCERO.- Alegaciones de la contestación de Dña. Tomasa , Dña. Virtudes , Dña. Marí Juana , D. Marino y D. Maximino . En la contestación se indica que la codemandada Sra. Amparo contrajo matrimonio con D. Prudencio el 1 de mayo de 1955 del que nacieron siete hijos. D. Prudencio falleció el 22 de noviembre de 2000, habiéndose otorgado acta de notoriedad que designó herederos a sus siete hijos. En la contestación se señala que el 30 de junio de 1989 se otorgó escritura de compraventa de la DIRECCION000 en la que se indicó que la Sra. Amparo manifestó que el dinero de la compra era de su exclusiva propiedad, lo que ratificó su difunto marido. Los demandados afirman que su madre desconoce la razón por la que se hizo constar esta circunstancia y alegan que su padre actuó siempre como propietario de la finca. En la contestación se indica que en la finca se han celebrado eventos familiares y se encuentran depositadas las cenizas de D. Prudencio y de otros familiares. También señalan los demandados que se opusieron a que la finca saliera de la familia y que se negaron a que se consumara la venta al actor. Los demandados manifiestan que eran conocedores de la voluntad de su madre de vender la finca y desconocen quien es el Sr. Ismael , salvo la demandada Tomasa . Alegan que su oposición a la venta se justificaba por motivos sentimentales, lo que provocó que las conversaciones se prolongaran durante más de un año. Ignoran la razón de que el demandante efectuara gastos de proyectos de acondicionamiento de la casa y el embarcadero. Se reconoce la frustración de la compraventa por ser necesario el consentimiento de los demandados para la transmisión. Esta circunstancia, según se indica en la contestación, la entendió la Sra. Amparo y los dos hermanos que intervenían en las gestiones, que comprendieron que el resto de hermanos no consentirían en la venta. Los demandados alegan que el 23 de septiembre de 2016 se vendió la finca al Sr. Teodoro y a su esposa Sra. Crescencia , hija de la demandada Tomasa , por el precio de 1.010.000.-€.

CUARTO.- Alegaciones de la contestación de D. Teodoro y Dña. Crescencia . Estos demandados afirman que desconocen los hechos que alega el actor al no haber tenido intervención en las negociaciones. Deducen del relato de la demanda que las negociaciones para la compra de la finca se iniciaron a finales del año 2015, aunque se interrumpieron en octubre o noviembre de 2015 sin alcanzar ningún acuerdo; también deducen que la interlocución con el actor la llevó D. Prudencio . En la contestación se indica que en los mensajes remitidos entre el actor y la Sra. Amparo se observa la intención de firmar algún documento, como en el mensaje de 26 de noviembre de 2015. También se indica que las negociaciones verbales no habían concluido en ningún tipo de acuerdo, según el mensaje de 30 de noviembre de 2015. Los demandados afirman que el actor es administrador de una promotora inmobiliaria, por lo que debía saber que era lógico documentar la operación. Se niega que se hubiera alcanzado algún acuerdo de venta a finales de 2015 y tampoco en marzo/abril de 2016. Los demandados alegan que de los correos y mensajes aportados por el actor no se desprende la voluntad de la Sra. Amparo de vender definitivamente la finca, ni la voluntad de los hijos y herederos del Sr. Marino de transmitir al actor la finca. Los demandados señalan que a pesar de ser ajenos al supuesto contrato, no se ha acreditado la existencia del contrato verbal de fecha 18 de junio de 2016. Indican que las fotografías aportadas por el actor no demuestran la existencia de un acuerdo de venta de una finca por un millón de euros y solo demuestran la existencia de una comida cordial. De la lectura de los mensajes los demandados deducen que el encuentro del 18 de junio de 2016 fue casual, porque era precedido de la voluntad del actor de pasar a saludar a la Sra. Amparo . Los demandados muestran su sorpresa por no haberse firmado ningún documento en la comida celebrada, a pesar de que intervino el abogado Sr. Luis Carlos . En la contestación se indica que el actor es el que no quería firma ningún documento, porque prefería estar seguro de la operación antes de comprometerse. En un mensaje remitido unos días antes de la comida por D. Rogelio al actor se indica que la idea es firmar un contrato de arras y el definitivo a principios de septiembre. También se hace alusión a un mensaje de Rogelio posterior a la comida en la que indica al actor que vaya preparando el contrato de arras a lo que se contesta que si. Los demandados señalan que el hecho de que se comentara la posibilidad de firmar un contrato es la evidencia de que hasta ese momento no se había perfeccionado ninguna clase de negocio jurídico. Se indica en la contestación que quien decidió no firmar un contrato de arras fue el actor, lo que deducen los demandados del mensaje de 7 de julio de 2016. También se indica que las actuaciones del actor confirman que el supuesto acuerdo de 18 de junio de 2016 no era definitivo, porque iban destinadas sus actuaciones a cerciorarse de la situación de la finca y de los proyectos que quería desarrollar. Se niega que el actor tuviera la posesión inmediata, porque en los mensajes solicitaba autorización a la propietaria para acudir a la finca. Se analiza el correo del actor de 28 de julio de 2016 indicando los demandados que revela que existía un proceso negociador previo a la perfección del contrato que no llegó a firmarse y que justifica las reticencias del actor de firmar un documento hasta no tener 'completamente atado todas las circunstancias que afectaban a la venta'. En relación a las obras que el actor manifiesta haber realizado, los demandados indican que son actuaciones unilaterales y que el documento nº 4 es un informe de la empresa del actor de septiembre de 2016. En relación a las obras de volcado de arena y piedras, se indica que serían obras ilegales por ser necesaria una autorización administrativa. En relación a los proyectos encargados a ingenieros y arquitectos, los demandados señalan que es habitual que la persona interesada en una inversión decida comprobar la viabilidad de su proyecto antes de la compra. Los demandados afirman que el borrador de la escritura no tiene ningún valor y que no es lógico que alguien compre sin ver el título de propiedad. Lo acontecido en la notaría, según se indica en la contestación, es que la venta no era posible formalizarla si no se contaba con el consentimiento de los siete herederos. Los demandados niegan la posibilidad de que un tribunal fuerce la voluntad de unos herederos a consentir una venta que en su mayoría disienten. El actor, según los demandados, se negó a firmar algún documento privado el 10 de agosto de 2016. En el hecho séptimo de la contestación los demandados indican que se encontraban en España de vacaciones y que conocieron el interés de la Sra. Amparo de vender la finca siempre y cuando apareciera un comprador que contara con la aprobación de los herederos. Los demandados aseguran que el 13 de agosto de 2016 comunicaron a la Sra. Amparo que podrían estudiar la posibilidad de adquirir la finca. La Sra. Amparo lo comunicó al actor el mismo día y los demandados señalan que el Sr. Ismael no solicitó ninguna medida cautelar hasta noviembre de 2016. Las comparecencias del Sr. Ismael los días 6 y 9 de septiembre de 2016 no tienen ningún valor jurídico, según la contestación a la demanda. Los demandados reconocen que firmaron la escritura de compra de la finca el 23 de septiembre de 2016, lo que demuestra la buena fe, porque si hubiera existido la intención de defraudar se habría celebrado la venta en el mes de agosto.

QUINTO.- El actor ha ejercitado una acción de cumplimiento contractual y solicita en su demanda que se declare la validez del contrato de compraventa suscrito con la Sra. Amparo sobre la finca registral NUM000 el Registro de la Propiedad de Sacedón. El demandante afirma que alcanzó con la Sra. Amparo un acuerdo verbal de compraventa, por lo que pretende que se declare la validez del contrato y que se condene a la demandada a entregar la finca y a que otorgue escritura pública de compraventa de la finca por el precio de un millón de euros. Al haberse otorgado una escritura de compraventa de 23 de septiembre de 2016 de la finca registral NUM000 entre la Sra. Amparo y los demandados Sr. Teodoro y Sra. Crescencia , el actor ha solicitado que se declare que esta segunda venta es inexistente por falta de objeto o por doble venta con la consiguiente cancelación registral. Alternativamente, ha solicitado que se declare a favor del actor la preferencia de la compraventa realizada a favor del mismo respecto de la segunda venta de 23 de septiembre de 2016. En la demanda también se pretende que se condene a los hijos de la Sra. Amparo , que son los herederos de su difunto marido D. Prudencio , a prestar el consentimiento a la venta con los efectos previstos en el artículo 95.4 RH .

Todos los demandados se han opuesto a la demanda y alegan que no se llegó a celebrar ningún contrato de compraventa entre la Sra. Amparo y el Sr. Ismael . Han insistido en la idea de que la Sra. Amparo tenía intención de vender la finca al Sr. Ismael y que existieron negociaciones, pero que finalmente no se llegó a formalizar la compraventa. Los hijos de la Sra. Amparo han señalado que no se les puede condenar en su calidad de herederos de D. Prudencio a prestar un consentimiento a la venta al Sr. Ismael de la finca.

Los litigantes en sus escritos de demanda y contestación coinciden en el hecho de que existieron conversaciones sobre la venta de la finca. El actor sostiene que el 18 de junio de 2016 se alcanzó un acuerdo definitivo y que se formalizó el acuerdo verbal de compraventa. Los demandados niegan que se formalizara un contrato verbal y alegan que tampoco se suscribió un documento de arras o de señal. Las partes muestran conformidad en el hecho de que la Sra. Amparo y el Sr. Ismael acudieron el 10 de agosto de 2016 a la notaría de Sacedón a otorgar una escritura pública. No existe controversia entre las partes en que finalmente no se formalizó ninguna escritura de compraventa.

SEXTO.-La notaria Sra. Adelina ha corroborado las alegaciones de los litigantes sobre la no suscripción de la escritura pública de compraventa de la finca y ha manifestado que le encargaron la escritura de compraventa a finales de junio de 2016 y que fue el Sr. Ismael quien le llamó solicitando un presupuesto. Ha indicado que hizo un borrador para que lo vieran las partes. Una vez realizado lo remitió al Sr. Ismael , que lo reenvió a la vendedora, según la testigo. Se hicieron unas matizaciones en relación al IBI a instancia de la parte vendedora, pero no se alteró el contenido esencial del borrador. Ha indicado la testigo que no le facilitaron el título de propiedad y describió la finca a través de la nota registral. La sra. notaria ha manifestado que antes de la firma advirtió que la finca era privativa por confesión, por lo que afectaba a la escritura por haber fallecido el esposo de la vendedora. Ha indicado que era necesario el consentimiento de los herederos, lo que fue explicado a las partes. Ha manifestado la sra. notaria que cree recordar que el comprador llevó el cheque en la firma de agosto y que les ofreció la posibilidad de que firmar la escritura haciéndose constar que existía un mandato verbal. Ha indicado que cuando explicó el problema de la necesidad de que prestara el consentimiento le dijeron las partes que esperarían, por lo que quedaron para el día 6 de septiembre de 2016. La sra. notaria ha indicado que este día no acudió la parte vendedora y tampoco el 9 de septiembre de 2016. Ha afirmado que el comprador en la firma de septiembre llevó un cheque y que se hizo una fotocopia, porque le indicó que no había unas medidas de seguridad en la notaría para poder depositarlo. Ha señalado la testigo que el comprador el 10 de agosto de 2016 solicitó que se hiciera un borrador del poder para que lo firmaran los herederos. Ha manifestado que no le consta que los herederos prestaran el consentimiento y que finalmente no se firmó la compraventa. Ha señalado que si se hubiera firmado, se habría transmitido la propiedad, pero se hubiera suspendido la inscripción registral. La sra. notaria ha indicado que dijo a las partes que era necesario el consentimiento de los herederos y que estuvieron de acuerdo en no firmar la escritura para hacerlo todo de forma correcta. La sra. notaria ha manifestado que antes de la firma de septiembre le llamó el comprador diciendo que no le iban a vender la finca y que también le llamó la vendedora, diciéndole que no iba a firmar la venta, porque iba a vender la finca a una nieta.

La demandada Sra. Amparo ha reconocido haber negociado la venta con el actor y que tuvieron discrepancias en el precio. Ha manifestado que finalmente decidió vender la finca, pero que sus hijos no lo consintieron. Ha afirmado que el 10 de agosto de 2016 fue a la notaría con la intención de vender la finca, aunque tenía dudas. En relación a la comida a la que se refiere el actor, ha indicado que el Sr. Ismael llegó un día a última hora y le ofreció que se quedara a comer, estando presente su sobrino Luis Carlos y una nieta. Ha reconocido que la finca llevaba tiempo en venta, aunque sus hijos no estaban de acuerdo, salvo Prudencio . Ha señalado que su intención era repartir el dinero a sus hijos y que no era conocedora de que sus hijos tenían que firmar la venta. Ha reconocido que en la comparecencia del 10 de agosto de 2016, quedaron para el 6 de septiembre de 2016. Ha afirmado que días después del 10 de agosto de 2016 su nieta le dijo que podían comprar la finca, por lo que llamó al actor y le explicó que no iba a venderle la finca. Ha señalado que le facilitó el acceso a la finca al actor para realizar proyectos y que no hicieron obras, aunque tiró unas piedras al río. Ha afirmado que no firmó ningún documento y que se sentía libre para decidir no vender la finca. Ha señalado que sus hijos no le prestaron el consentimiento a que vendiera la finca al actor porque existía una vinculación familiar. Ha señalado que no se celebró ninguna comida de celebración y que no se vendió de forma verbal la finca en la comida y que nadie ofreció firmar un documento de arras. Ha indicado que finalmente se la vendió a su primera nieta y que sus hijos lo consintieron.

La demandada Sra. Crescencia ha afirmado que era conocedora de las negociaciones de venta y que un día de agosto su abuela comentó que había un problema para la venta. La demandada indicó a su abuela que su marido y ella podían comprarla. La preguntó si había firmado algún documento y dijo que no. También ha indicado que su abuela llamó al actor para comunicarle que no le iba a vender a él la finca. La demandada ha negado tener relación con sus tíos al vivir lejos. El demandado Sr. Teodoro ha afirmado que la abuela dijo que unos hijos querían vender la finca y otros no querían. Ha reconocido que ofreció comprarla la noche del 13 de agosto de 2016. Ha indicado que preguntó si habían firmado algún documento y dijo que no. Ha señalado que Dña. Amparo estaba triste por la venta y por el conflicto familiar. Ha señalado que ha abonado el precio de la compra y noventa mil euros de impuestos y que ha tramitado los permisos administrativos.

El testigo de las partes, Sr. Jesús , ha señalado que su mujer es sobrina de la demandada Dña. Amparo y que la acompañó a ella y a su hijo a la notaría. Ha señalado que no estaba la escritura de propiedad y que del contenido de la nota registral se dio cuenta la notaria que era necesario el consentimiento de los hijos y que no se podía firmar. Ha manifestado que las partes quedaron de nuevo en septiembre para la firma. Ha indicado que cuando regresaron a la finca después de la fallida firma, la hija Tomasa dijo que todo lo que había pasado era porque su padre no quería la venta. Ha reconocido que estuvo presente en la comida de junio en la que conoció al actor, a su hija y a la pareja de su hija, pero que no se celebró ninguna venta. Ha indicado que era una comida de cortesía.

SÉPTIMO.- Del conjunto de los medios de prueba aportados al procedimiento no se ha probado por el actor que se hubiera formalizado un contrato de compraventa con la Sra. Amparo sobre la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Sacedón. La Sra. Amparo ha reconocido que tenía intención de vender la finca al Sr. Ismael , pero que finalmente no se suscribió ningún contrato de compraventa. Ningún testigo ha manifestado haber presenciado un acuerdo verbal que supusiera la formalización del contrato verbal al que hace referencia el actor. No se ha aportado al procedimiento ningún documento de arras o de señal o de otro tipo que justifique la suscripción del contrato. Por esta razón, no se puede declarar la validez y eficacia de un contrato de compraventa respecto del que no se ha probado en este procedimiento que se hubiera suscrito. La sra. notaria ha manifestado que al haber comprobado que la finca era privativa por confesión, dijo a las partes que era necesario el consentimiento de los herederos y que estuvieron de acuerdo en no firmar la escritura para hacerlo todo de forma correcta. También ha indicado que se podía haber otorgado la escritura, pero que podrían haberse producido problemas si los herederos del difunto marido de la Sra. Amparo no consintieran posteriormente la enajenación. El hecho de que la Sra. Amparo tuviera intención de vender la finca y acudiera a la notaría no implica que se hubiera formalizado un contrato de compraventa. Al no haberse otorgado la escritura, no se celebró finalmente el contrato. La sra. notaria ha manifestado que las partes estuvieron de acuerdo en no firmar la escritura el 10 de agosto de 2016. Se debe insistir en que no se ha justificado ningún contrato verbal y tampoco se ha aportado ningún documento de venta. Por esta razón, no se puede condenar a la Sra. Amparo a otorgar una escritura pública de venta, porque no existe ningún documento en el que se obligue a ello.

Del contenido de los correos electrónicos aportados con la demanda tampoco se acredita que se hubiera celebrado un contrato de compraventa. El actor sostiene que la formalización del contrato verbal se realizó el 18 de junio de 2016. Ha aportado unas conversaciones de WhatsApp mantenidas con los hijos de la Sra. Amparo . En el mensaje remitido por D. Rogelio (hijo de la Sra. Amparo ) al actor el 21 de junio de 2016 se indica que: 'vas preparando tu el contrato de arras para que lo revisemos y firmemos ?? saludos'. En el posterior mensaje del actor a Rogelio del mismo día se indica por el Sr. Ismael : 'Hola Rogelio , me parece muy bien, en unos días os lo envío, será muy sencillo'. Del contenido de estos mensajes se deduce que antes del 21 de junio de 2016 no se había suscrito ningún documento de arras sobre la venta. En el mensaje del 7 de julio de 2016 del actor al hijo de la Sra. Amparo le indica que 'yo firmaría directamente la escritura de compra tomando posesión el 10 de septiembre. Por diferentes asuntos me interesa esta opción para comenzar diversos trámites administrativos de manera más inmediata'. Con este mensaje se justifica que no se suscribió ningún documento y que el actor era partidario de no suscribir ningún contrato de arras u otro documento, porque prefería firmar 'directamente la escritura de compra'. Del contenido de los mensajes se puede comprobar que las partes seguían en conversaciones durante el mes de julio de 2016, lo que se demuestra con el correo electrónico enviado el 28 de julio de 2016 por el actor a D. Rogelio , hijo de la Sra. Amparo . En este correo se indica por el Sr. Ismael que ha realizado gestiones con el abogado Sr. Martínez en relación a la documentación. También se hace mención al impago del IBI y a la necesidad del Sr. Ismael de tener la documentación de la concesión del pozo y los contratos de luz y teléfono. En el mensaje se realizan alegaciones en relación al pago de impuestos e intereses y retención de cantidades. El contenido del mensaje revela que la Sra. Amparo , a través de su hijo, y el Sr. Ismael tenían conversaciones y negociaciones sobre los detalles de la venta, lo que no es compatible con la afirmación de que habían suscrito un contrato verbal de compraventa, ya que faltaban detalles para formalizar la operación. En el mensaje enviado por D. Prudencio al Sr. Ismael de 5 de agosto de 2016 se indica expresamente que 'si no encontramos la escritura de propiedad ¿podríamos firmar la compraventa pendiente de la subsanación de esta escritura o firmamos un contrato de arras?'. Del contenido de este mensaje se desprende que en esta fecha no se había suscrito ningún documento relativo a la venta de la finca.

Del análisis de los mensajes intercambiados entre la Sra. Amparo y el Sr. Ismael y entre esta persona y los hijos de la Sra. Amparo anteriores al mes de junio de 2016 se deduce que las partes estaban en conversaciones. En ninguno de los mensajes se concluye de forma expresa la existencia de una compraventa formalizada o que se hubiera formalizado algún documento de compraventa. En el mensaje del 25 de mayo de 2016, D. Rogelio comunica al actor que estuvieron reunidos los hermanos hablando de los impuestos y concluye indicando que 'ahí puede estar la solución'. Se puede deducir que las partes estaban en conversaciones sobre la venta y que no habían alcanzado un acuerdo que se hubiera plasmado en un contrato de compraventa. En el mensaje del 18 de mayo de 2016 el comprador comunicó a la Sra. Amparo y a sus dos hijos Prudencio y Rogelio que no iba a ofrecer más de un millón de euros y que si no lo aceptaban se abandonaría la idea de comprar la finca.

El actor indica en el hecho cuarto de su demanda que se alcanzó el acuerdo definitivo el 18 de junio de 2016, 'fecha en que Dña. Amparo invitó a todos a una comida en la finca para celebrarlo'. Se ha indicado anteriormente que no se ha justificado que se formalizara un contrato verbal en esa fecha. Los demandados no niegan la realidad de la comida, pero han manifestado que fue una comida cordial y que no se realizó para celebrar ningún contrato. El actor ha aportado fotografías, pero de las mismas no puede acreditarse la existencia de un contrato de compraventa.

El demandante ha afirmado que tomó posesión de la finca de forma inmediata para ir encargando diversos proyectos de reforma, teniendo el libre acceso a la finca. Ha señalado que a través de la empresa Deducciones rentas obtenidas Ceuta y Melilla IRPF ejercicio 2018 ejecutó labores de limpieza, acondicionamiento y mejora del espigón de acceso al río. El Sr. Ismael afirma que contrató al arquitecto Sr. Clemente para que redactara un proyecto de ejecución de obras de acondicionamiento y que también encargó al Sr. David un proyecto de legalización de un embarcadero. En relación a la empresa Deducciones rentas obtenidas Ceuta y Melilla IRPF ejercicio 2018, el documento nº 4 de la contestación del Sr. Teodoro es un información mercantil que indica que el actor es el administrador mancomunado de esta sociedad. El actor ha aportado un informe de valoración de esta empresa en relación a unas obras de limpieza de pantalán.

El testigo Sr. Clemente ha señalado que le encargó el actor un proyecto de obra nueva y que visitó la finca en julio y agosto de 2016, aunque no recuerda haber ido la segunda quincena de agosto. Ha señalado que su factura es de 17 de agosto de 2016. Ha afirmado que visitó la finca en varias ocasiones y que no le pusieron impedimentos. El testigo Sr. David ha indicado que el actor le encargó un proyecto para el pantalán y embarcadero en el verano de 2016. Ha afirmado que fue varias veces a la finca y que una vez estaba el jardinero y que no recuerda haber visto a la dueña. Ha señalado que no puede concretar las fechas de las visitas, pero que no cree que fuera en agosto.

De los documentos aportados y de la prueba testifical no se puede compartir la alegación del actor de que se había suscrito un contrato verbal el 18 de junio de 2016 y que tomó posesión de la finca de forma inmediata, aunque la Sra. Amparo podía seguir residiendo hasta el 10 de septiembre (págs. 5 y 6 de la demanda). El hecho de que los técnicos visitaran la finca para realizar unos informes no implica que la posesión de la finca la ostentara el actor y que se hubiese suscrito un contrato de compraventa. En el mensaje de teléfono de 21 de julio de 2016 enviado por el actor a la Sra. Amparo le indica lo siguiente: 'Hola Amparo , mañana pasaré por la DIRECCION000 a las 10 h con varios técnicos para ir viendo cosas. Estarás?? Llamo al jardinero??'. Este mensaje no es compatible con la alegación del actor de que se había formalizado un contrato y que había tomado posesión inmediata de la finca. En relación a los gastos realizados por el actor (obras y proyectos), no se ha ejercitado en el presente procedimiento una acción de condena a resarcir daños y perjuicios por haberse frustrado una compraventa, sino que el demandante ha alegado que había tomado posesión de la finca y que era el propietario al haberse formalizado un contrato verbal.

En el borrador de escritura que ha aportado el actor se indica en la estipulación cuarta que la parte compradora entrará en posesión de la finca que adquiere el día 10 de septiembre. Esta mención incluida en el borrador de la escritura contradice lo manifestado por el actor de que había tomado posesión inmediata de la finca.

OCTAVO.- El artículo 1261 CC establece queNo hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1.º Consentimiento de los contratantes. 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato. 3.º Causa de la obligación que se establezca. En el presente procedimiento no se ha probado por el actor que concurran los requisitos necesarios para que exista el contrato de compraventa. No se ha demostrado que la Sra. Amparo prestara finalmente el consentimiento a la compraventa. No se suscribió ningún documento y no se ha probado la existencia de un contrato verbal, según se ha indicado anteriormente. Existieron negociaciones entre las partes e iba a formalizarse una escritura de compraventa el 10 de agosto de 2016. Finalmente ante la indicación de la Sra. notaria de que se necesitaba el consentimiento de los herederos del Sr. Marino , difunto marido de la Sra. Amparo , las partes decidieron no otorgar la escritura y se emplazaron para el 6 de septiembre de 2016. La Sra. Amparo decidió posteriormente no formalizar la venta con el Sr. Ismael y con el consentimiento de sus hijos enajenó después la finca a su nieta Sra. Crescencia y Sr. Teodoro .

Se ha aportado información mercantil del actor en la que se indica que es administrador solidario de la entidad Urbanizadora Colmenar SA, que tiene un capital social de doce millones de euros. El objeto social de esta entidad mercantil es la 'compraventa de terrenos, urbanización, parcelación, reparcelación de los mismos y ejecución completa de obras por cuenta propia o de terceros'. Además, según se ha indicado es administrador de la entidad M 93 SL y también es administrador de FINCA EL SOCORRO, S.L. De la información mercantil aportada se desprende que el Sr. Ismael tiene experiencia en relación a la administración de entidades mercantiles y que una de ellas se dedica a la compraventa y urbanización de terrenos. Por esta razón, no se entiende lógico que el actor indique que se alcanzó un acuerdo verbal de venta y que no se firmara ningún documento que formalizara la operación. Esto hace pensar que entre las partes existieron conversaciones y tratos previos que iban a culminar con la firma de la escritura. Al no haberse otorgado la escritura de compraventa entre las partes, no se prestó el consentimiento, por lo que no se ha celebrado entre la Sra. Amparo y el Sr. Ismael el contrato de compraventa de la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Sacedón.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2014 establece queComo afirma la STS de 14 de diciembre de 2006 , 'el precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio; si no estuvieren determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional'; en el mismo sentido la STS de 7 de septiembre de 2010, RC 5036/2006 , entre otras. También esta Sala ha distinguido entre la promesa bilateral de comprar y vender con el contrato definitivo de compra y venta: la primera, debe configurarse como un contrato preparatorio o precontrato, cuyos efectos no cabe identificarlos con los que la perfección de la compraventa produce, pues el art. 1451 CC , párrafo segundo, no aplica las reglas de este último contrato, sino las relativas a las obligaciones y contratos en general, ( STS de 11 de octubre de 2000 ), aunque es difícilmente distinguible y habrá que deducirse de la voluntad de las partes, mediante la correspondiente función de la instancia de interpretar y calificar el negocio jurídico, salvo que haya sido ilógica o absurda (entre otras SSTS núm. 762/2012 de 14 de diciembre y núm. 60/2008 de 30 de enero ), que en el presente caso no lo ha sido.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secc. 14) de 22 de marzo de 2018 establece quepara apreciar el incumplimiento de un contrato y proceder a su resolución, tal como se pide en la demanda, es preciso la existencia del referido contrato.De las pruebas practicadas se desprende que existieron tratos previos (frase preliminar del contrato) (...)de esta pericial se desprende con claridad meridiana que el contrato del documento 3 de la demanda no fue firmado por el demandado, por lo que no se puede admitir su validez, ni que se hubiera perfeccionado el contrato de venta, del que las partes habían mantenido conversaciones.Se ha acreditado que existieron esas negociaciones y tratos previos, pero no que las partes llegaran a formalizar un contrato, ni un precontrato con la intención de obligarse

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (Secc. 6º) de 8 de noviembre de 2016 establece quedebemos recordar que para que se pueda afirmar la existencia del contrato es necesario que concurran los requisitos del artículo 1.261 del Código Civil , es decir, consentimiento, objeto y causa.Es evidente que el consentimiento, que como dice la doctrina, es el alma del contrato, no surge automática y simultáneamente entre las partes, sino que es necesario una serie de contactos previos o preliminares, es decir, contactos, tratos, negociaciones, tendentes a conformar y configurar los elementos esenciales del contrato que confluirán en la prestación del consentimiento de las partes.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cadiz (Secc. 8) de 21 de marzo de 2013 señala queno es posible afirmar que se hubiese prestado el consentimiento contractual que necesariamente debe comprender los elementos esenciales del contrato, sin que sea suficiente la expresión 'el tema está hecho' para poder considerar probado que ambas partes han prestado su consentimientosobre el objeto de la compraventa, el precio y las condiciones de pago.Ese comentario de que 'el tema está hecho', dirigido a un tercero no puede suplir la ausencia de declaraciones de voluntad expresas y claras de las partes o la ausencia de otros signos, como podría haber sido la entrega de arras, que permitiesen determinar que se abandonó ya la fase de tratos previos y se llegó a la del contratojurídicamente vinculante y que debía ser cumplido. (...)

Un posible indicio de la perfección de un contrato de compraventa y permuta podría ser que el representante de 'Unijerez s.l.' recibiese las llaves del apartamentoy que al señor Nicanor se le facilitase la clave para entrar en la finca y pasase allí incluso un día con su familia. Pero en juicio se explicó que la entrega de las llaves del apartamento fue para comprobar sus características, sin que nos parezca que para conseguir ese fin fuese suficiente con el conocimiento de los datos registrales, como dice la sentencia recurrida, pues lo habitual no es adquirir un inmueble en base sólo a los datos registrales.Que el comprador visitase la finca que pretendía adquirir y estuviese en ella con su familia nos parece que tampoco permite afirmar que la sociedad vendedora hubiese consentido la venta.

En la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 11 de abril de 1992 (RJ 19923093)se dice que el consentimiento tiene que ser '...manifestado por actos concluyentes, expresos o tácitos, pero que aflore al exterior después de una deliberada decisión, existiendo el contrato solamente cuando confluyen o se aúnan dos voluntades sobre la cosa y la causa que han de constituirlo( artículo 1.262 del cc ).' En el presente caso la prueba practicada no permite afirmar que el consentimiento de 'Unijerez s.l.' llegase a prestarse respecto a la compraventa y permuta objeto de negociación.La parte demandante afirma que hubo un consentimiento verbal a través de una llamada telefónica pero la existencia de esa llamada no cuenta con más prueba que las manifestaciones del propio señor Nicanor , que es el demandante. El único elemento indirecto de corroboración sería lo declarado por el intermediario que sostiene que el señor Miguel le habría dicho que el tema estaba hecho, a falta de 'unos flequitos', de lo que deducimos que,aunque se haya probado que el acuerdo estaba cercano, no se ha acreditado que 'Unijerez s.l.' llegase a prestar su conformidad a la oferta de la otra parte. En la demanda se planteo subsidiariamente la aplicación del artículo 1451 del código civil que dice que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.La parte demandante parece plantear que habría existido acuerdo sobre la cosa y el precio y que por ello habría estarían legitimados el señor Nicanor y 'Promociones Castro' para exigir a la otra parte el cumplimiento del contrato. Pero consideramos que el acuerdo sobre el precio y la cosa que se vende no es suficiente para que se aplique el artículo 1451 del código civil , sino que es necesario que se haya producido esa promesa de vender o comprar, promesa que en el presente caso debería haber realizado la sociedad 'Unijerez s.l.', no siendo suficiente con que el representante de la sociedad expusiese su conformidad a título personal, pues consideramos que ha quedado acreditado que don Miguel en todo momento dejó claro que su actuación estaba subordinada a lo que dijesen sus hermanos que eran los restantes partícipes en la sociedad.El hecho de que don Miguel pudiera tener poder para actuar en nombre de sus hermanos no implica que pudiera obligársele a utilizar ese poder cuando él mismo dijo en todo momento que el posible acuerdo debía ser consentido por sus hermanos.La conclusión de todo lo expuesto es que consideramos que ni se llegó a perfeccionar el contrato de compraventa ni tampoco se llegó a perfeccionar una promesa de venta, pues no se ha probado que 'Unijerez s.l.' prestase su consentimiento a ninguno de esos dos negocios jurídicos. La carga de probar ese consentimiento correspondía a la parte demandante, que sus alegaciones llegó incluso a admitir la dificultad de probar la contratación verbal. Como consideramos que la parte demandante no ha conseguido esa prueba, por las razones que ya hemos expuesto, vamos a revocar la sentencia recurrida.

Se aplican las anteriores resoluciones judiciales en las que se ha resaltado lo más importante, que es lo que debe aplicarse al presente procedimiento. Se ha indicado de forma reiterada en los fundamentos de derecho de la presente sentencia que no se ha probado la existencia de un contrato verbal y que no se ha suscrito un documento de arras o precontrato de venta. Tampoco se ha otorgado una escritura de venta. Entre las partes existieron negociaciones, pero finalmente no se formalizó ningún contrato o documento con la intención de los litigantes de obligarse recíprocamente a vender y comprar. De los mensajes aportados con posterioridad al 18 de junio de 2016 se puede comprobar que las partes seguían ultimando detalles de la operación. El hecho de que el actor contratara unos técnicos para que realizaran proyectos no implica que actuara en calidad de propietario. En la demanda se ha aportado una instancia presentada por el Sr. Ismael en el Ayuntamiento de Sacedón el 19 de julio de 2016. En el documento se indica que el Sr. Ismael está interesado en comprar las fincas propiedad de la Sra. Amparo y solicita un certificado sobre el pago del IBI. Este documento es posterior a la fecha en la que el actor ha manifestado que se formalizó el contrato verbal de compraventa. No se entiende lógico que el actor manifieste que adquirió la finca por contrato verbal de 18 de junio de 2016 y que tomó posesión inmediata de la misma y que en una instancia presentada posteriormente en el Ayuntamiento de Sacedón afirme que son propiedad de la Sra. Amparo y que está interesado en comprar las fincas.

De todo lo expuesto hasta este momento se concluye que no ha existido un contrato de compraventa entre el Sr. Ismael y la Sra. Amparo sobre la finca NUM000 . No se puede estimar la pretensión de la letra A) del suplico, por lo que no se puede declarar la validez de un contrato de compraventa que no se ha demostrado que se hubiera suscrito. La consecuencia es la desestimación de la letra B) del suplico. Se han aportado el pago de impuestos por el Sr. Teodoro y de los gastos registrales de la compraventa formalizada por escritura de 23 de septiembre de 2016. Se ha aportado esta escritura en la que se indica que la Sra. Amparo vende al Sr. Teodoro para su sociedad de gananciales la finca NUM000 por el precio de 1.010.000.-€ mediante la entrega de dos cheques. En la escritura consta el consentimiento emitido por los herederos a través de diversos poderes. Se debe desestimar la pretensión de que se declare que la venta realizada por la escritura de 23 de septiembre de 2016 'es inexistente por falta de objeto o doble venta o, alternativamente, se declare la preferencia de la compraventa realizada a favor de mi mandante respecto de esta segunda venta'. No se ha producido una doble venta y tampoco debe declararse ninguna preferencia, porque, según se ha indicado anteriormente, se ha desestimado la pretensión de que se declare la existencia de una compraventa celebrada entre la Sra. Amparo y el Sr. Ismael . Por esta razón, no se puede declarar la cancelación del asiento registral generado por la escritura de 23 de septiembre de 2016 (letra D del suplico) Tampoco se puede estimar la pretensión C) del suplico y no se puede condenar a la Sra. Amparo a entregar al actor la finca registral NUM000 , porque no es de su propiedad al haberla enajenado por escritura de 23 de septiembre de 2016. Además, tampoco se puede condenar a la Sra. Amparo a otorgar escritura de compraventa de la finca NUM000 al no ser la propietaria y haberla enajenado.

NOVENO.- En la letra E) del suplico de la demanda se solicita que se condene a todos y cada uno de los herederos de D. Prudencio a que presten su consentimiento a la venta en su calidad de herederos del causante y a los efectos previstos en el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario . El actor se refiere a que se condene a las personas que han sido demandadas como herederos de D. Prudencio , difunto marido de la Sra. Amparo , a que presten consentimiento a la venta que el Sr. Ismael entiende que formalizó con la propietaria.

Se ha aportado la escritura de compraventa de 30 de junio de 1989 en la que la Sra. Amparo adquiere la finca NUM000 . En la estipulación cuarta se establece que 'La compradora Doña Amparo manifiesta que el dinero, precio de la venta, es de su exclusiva propiedad por haberlo aportado a su matrimonio en calidad de bienes parafernales y que también lo será, por igual concepto el importe que satisfaga de la parte aplazada, cuya manifestación ratifica su esposo Don Prudencio a los efectos legales procedentes y solicita del Sr. Registrador de la Propiedad que así lo haga constar en los libros a su cargo'.

El artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario establece queSi la privatividad resultare sólo de la confesión del consorte, se expresará dicha circunstancia en la inscripción y ésta se practicará a nombre del cónyuge a cuyo favor se haga aquélla. Todos los actos inscribibles relativos a estos bienes se realizarán exclusivamente por el cónyuge a cuyo favor se haya hecho la confesión, quien no obstante necesitará para los actos de disposición realizados después del fallecimiento del cónyuge confesante el consentimiento de los herederos forzosos de éste, si los tuviere, salvo que el carácter privativo del bien resultare de la partición de la herencia.

El artículo 1324 CC señala quepara probar entre cónyuges que determinados bienes son propios de uno de ellos, será bastante la confesión del otro, pero tal confesión por sí sola no perjudicará a los herederos forzosos del confesante, ni a los acreedores, sean de la comunidad o de cada uno de los cónyuges.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Secc. 8ª) de 24 de diciembre de 2003 señala queDª. Filomena presentó demanda de juicio ordinario frente a Dª. Luisa , y D. Jesus Miguel y Clemente y otros posibles herederos forzosos de D. Jesus Miguel en solicitud con carácter principal se condene a la demandada señora Luisa a que le otorgue escritura publica del piso que en su día le vendió estableciéndose peticiones subsidiarias, para el caso de que el resto de los demandados acrediten que la confesión de privaticidad efectuada por su padre lo fue en perjuicio de ellos y todo ello con fundamento en que el 3 de Septiembre de 2001 la actora y Dª. Luisa suscribieron contrato privado de compraventa del piso de la CALLE000 nº. NUM000 puerta NUM001 , cuya titularidad consta privativa por confesión del cónyuge y pese a ello no ha cumplido la demandada con el otorgamiento de escritura (...)

Los apelantes interesan la revocación de la sentencia y para ello la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención por entender que se producirá una negativa del Registrador como así ocurrió en su día con el Notario autorizante, vulnerándose con ello lo dispuesto en el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario , esto es, el consentimiento de los herederos para cualquier acto dispositivo. Además dicen que la compraventa no puede llevarse a cabo mientras en un litigio no se resuelva sobre la titularidad del bien y existe una nulidad del contrato de compraventa por falta de facultad dispositiva no buscada ni conocida previamente. Examinadas las actuaciones la Sala llega a conclusiones idénticas a las que recoge la sentencia de instancia y ello por cuantoes perfectamente factible que en este tengan cabida los herederos del señor Avelino pues es aquí frente a la solicitud de otorgamiento de escritura respecto de un piso al que se le da carácter privativo por la confesión del otro cónyuge donde los herederos de este deben acreditar si la confesión les perjudica en sus derechos hereditarios. La resolución del litigio pasa por la interpretación y alcance del articulo 1324 del Código Civil pues nos encontramos con una escritura publica de fecha 31 de Julio de 1986 en la que la vivienda 'se vende a Dª. Luisa casada con D. Avelino quien manifiesta que el dinero satisfecho es de su exclusivo caudal, lo que no se justifica documentalmente, ratificando el señor Avelino , lo manifestado por su esposa y consintiendo la inscripción de los bienes a su nombre con carácter privativo de la misma '.Ydespués del fallecimiento del que presto aquella, fue vendido por el otro cónyuge en documento privado, existiendo herederos forzosos del confesante. El artículo 1.324 del Código Civil establece que para probar entre cónyuges que determinados bienes son propios de uno de ellos, será bastante la confesión del otro, pero tal confesión por sí sola no perjudicará a los herederos forzosos del confesante, ni a los acreedores, sean de la comunidad o de cada uno de los cónyuges; y asimismo nos conecta con el art. 95.4 'in fine' del Reglamento Hipotecario , que expone: 'no obstante, el cónyuge a cuyo favor se hubiera hecho la confesión, de que estamos hablando, necesitará para los actos de disposición realizados después del fallecimiento del confesante el consentimiento de los herederos forzosos de éste, si los tuviere, salvo que el carácter privativo del bien resultare de la partición de la herencia.' Dicho lo cual no debemos olvidar que la confesión extrajudicial se considera como un hecho sujeto a la apreciación de los Tribunales según las reglas establecidas sobre la prueba y que el art. 1.218 del Código Civil , atribuye eficacia probatoria a los documentos públicos, y en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho sus otorgantes, tanto con respecto a estos como a sus causahabientes, salvo que sean desvirtuadas mediante prueba en contrario (así se deduce, de las Sentencias del T.S. de 14- 11- 1.986, 19-5-1.987 , 13-3-1.989 y 20-10-1.992 , entre otras).Por otra parte el Tribunal Supremo en sentencias de 30/10/96 y 15/1/01 y referido al artículo 1324 atribuye eficacia probatoria 'inter partes', es decir en el ámbito de las relaciones entre los cónyuges, más concretamente de uno frente al otro, al preservar los intereses de los herederos forzosos del confesante y de los acreedores, para no blindar situaciones de posibles fraudes.La prevalencia confesoria que el artículo 1324 establece, efectivamente no es absoluta y cabe prueba en contrario, pruebas que han de ser eficaces y contundentes, como declaró la sentencia de 18 de julio de 1994 .Que haciendo aplicación de la doctrina expuesta al supuesto de autos sucede que esta prueba contradictoria no se ha producido, y ello por que no se ha acreditado que se les haya ocasionado perjuicio con tal declaración a los herederos forzosos del confesante sino que éstos en prueba de interrogatorio dijeron que no tenian conocimiento de que la confesion fuera para perjudicarles en sus derechos sucesorios. En consecuencia, si la finalidad de dicho precepto es salvaguardar los derechos de los herederos forzosos para que no se actúe en su perjuicio y faltando éste, forzoso es concluir el caracter privativo del bien y la procedencia de la reclamacion efectuada en la demanda, por lo que procede rechazar la apelación.

El actor pretende que se condene a los herederos del Sr. Marino a que presten su consentimiento a la venta que manifiesta haber celebrado con la Sra. Amparo . En el presente procedimiento no se ha practicado prueba que permita conocer si la confesión del Sr. Marino sobre el origen del dinero de la compra de la finca ha perjudicado o no los derechos hereditarios de sus hijos. No se puede estimar la pretensión del actor de obligar a los demandados a consentir la compraventa. Al no haberse aceptado que hubiera existido una venta formalizada entre la Sra. Amparo y el Sr. Ismael no se puede establecer ningún pronunciamiento de condena a que los herederos presten un consentimiento a una venta que no ha existido.

De lo expuesto en el presente fundamento de derecho y en los anteriores se concluye que se debe desestimar íntegramente la demanda y absolverse a todos los demandados de las pretensiones formuladas frente a ellos.

DÉCIMO.- Al haberse desestimado íntegramente la demanda se condena al demandante D. Ismael al pago de las costas procesales al ser aplicable el contenido del artículo 394 LEC , que establece en su apartado primero queen los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por D. Ismael frente a DÑA Amparo , D. Prudencio , D. Rogelio , DÑA. Tomasa , DÑA. Virtudes , DÑA. Marí Juana , D. Marino , D. Maximino , D. Teodoro y DÑA. Crescencia , a los que se absuelve de las pretensiones formuladas frente a ellos.

Se condena al demandante D. Ismael al pago de las costas procesales.

Notifíquese esta Sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la presente puede interponerse recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, en este mismo Juzgado, en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la misma, advirtiéndoles de la necesidad de constitución de depósito en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado, en los términos indicados en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

La anterior sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la suscribe en el día de su fecha, de lo que doy fe.