Sentencia Civil Nº 103/2014, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 512/2012 de 04 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00103/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN00

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 512/2012

ILMOS.SRES.

PRESIDENTE:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

MAGISTRADOS:

Dª CARMEN ARAUJO GARCÍA

D. FERNANDO SOLSONA ABAD

SENTENCIA Nº 103 DE 2014

En LOGROÑO, a cuatro de abril de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de JUICIO ORDINARIO nº 527/2011, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 512/2012, en los que aparece como parte apelante, PROMOCIÓN Y CONSTRUCCIONES LAENCINA, S.L.,representada por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA ANA ROSA RAMIREZ MARIN y asistida por el Letrado DON OSCAR MARTÍNEZ ALIENDE, y como parte apelada, DON Matías , representada por el Procurador de los Tribunales DON JOSE TOLEDO SOBRON y asistida por el Letrado DON JOSE LUIS BELTRÁN RUIZ, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. FERNANDO SOLSONA ABAD.

Antecedentes

PRIMERO.-Con fecha 11 de julio de 2012, se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño (f.-288-293) en cuyo fallo se recogía:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES LAENCINA, S.L. contra DON Matías , absolviendo al demandado de las pretensiones contra él deducidas.

Se imponen las costas del proceso a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de la actora Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. se presentó escrito (f.298-304) interponiendo contra la sentencia recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable. Por DON Matías se opuso al recurso (folios 316-321). Tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 3.4.14 designándose Ponente al magistrado de esta Sala Ilmo Sr. Don FERNANDO SOLSONA ABAD.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la recurrente Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. contra la sentencia que desestima la demanda que dicha entidad interpuso contra DON Matías , arquitecto que diseñó el Proyecto Básico y de Ejecución para la realización de una promoción de viviendas unifamiliares que le encargó la actora, en reclamación 332.641,44 euros el concepto de indemnización de diversos perjuicios causados a la actora, derivados de que las dimensiones reales del solar eran inferiores a las tenidas en cuenta en ese proyecto, lo que transformaba a este en inservible.

Efectivamente, la demanda se basó sustancialmente en lo siguiente: la mercantil demandante, interesada como estaba en la realización de una promoción de viviendas en la localidad de Medrano, se interesó a tal efecto por la adquisición de una parcela de terreno. Con carácter previo a comprar ese terreno, la actora contactó con el arquitecto hoy demandado, DON Matías , a quien le encargó la redacción de un Proyecto Básico y de Ejecución para la realización de una promoción de viviendas unifamiliares. Tal proyecto se llevó a cabo en marzo de 2007 y por razón del mismo la actora le pagó al demandado una factura de 47854 euros más impuestos; para la realización del proyecto se contrató también un estudio geotécnico pagado por la actora y que ascendió a 2813 euros y un proyecto de comunicaciones cuyo precio pagado por la demandante fue de 1100 euros. Que en virtud de dicho proyecto, era posible la ejecución de ocho viviendas unifamiliares en esa parcela, lo cual fue considerado por la demandante como adecuado, dándose la circunstancia además de que el estudio realizado por este arquitecto sirvió para fijar el precio de compra de ese solar, calculado en función del volumen edificable del mismo. Con base en todo ello Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. compró el terreno mediante escritura pública de compraventa de 26 de abril de 2007. Asimismo suscribió Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. un préstamo hipotecario con Caja Rioja por 270.000 euros. Posteriormente, en fecha 6 de septiembre de 2007 Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. suscribió un contrato de opción de compra con la mercantil Grupo empresarial IREGUA S.L. (documento 9 de la demanda), basado en el proyecto del Sr. Matías . Que posteriormente Grupo Empresarial IREGUA S.L. avisó a la demandante de que el proyecto era inejecutable debido a que las dimensiones reales del solar no se correspondían con las medidas que aparecían en el proyecto y que por ende no era posible construir en el mismo 8 viviendas unifamiliares, lo que convertía al Proyecto en inservible e inejecutable, motivando esto que Grupo Empresarial IREGUA S.L. no ejercitase la opción de compra. Los daños y perjuicios que se reclamaban por la demandante eran las facturas abonadas por su trabajo a DON Matías , 242.737,05 euros en concepto de perjuicios derivados de la imposibilidad de ejecutar el proyecto, 34.786 euros en concepto de interés del préstamo hipotecario, más 3350,55 euros por gastos.

La sentencia sin embargo desestimó la demanda porque, en sustancia, consideró probado que la causa de que no se llevara a cabo la promoción no fue la inidoneidad del proyecto elaborado por DON Matías sino estrictas causas de índole económica. Señala que el legal representante del Grupo empresarial IREGUA S.L. no explica de modo suficientemente preciso cómo o a instancia de quién o porqué motivo, precisamente un mes antes del vencimiento del plazo del ejercicio de la opción de compra, alcanzó la conclusión del que el Proyecto no era viable. Señala el Titular del Juzgado de Primera Instancia que no se aporta ningún informe o dictamen p documento el general que acreditase que el Proyecto no era viable por razones urbanísticas. Que el legal representante del Grupo empresarial IREGUA S.L. reconoció que esta entidad tenía a su disposición de personal técnico en conocimientos jurídicos y urbanísticos. Que el legal representante del Grupo empresarial IREGUA S.L. reconoció a demás que en la fecha en que no se ejercitó la opción de compra solo contaba con cinco o Servicio Riojano de Salud reservas , esto es, menos de las necesarias para la viabilidad económica de la promoción. Considera el juzgador que este es precisamente el quid de la cuestión, corroborado además por otro hecho, como es la crisis de la construcción que comenzó ya a fines de 2007. Que en cuanto al informe del perito arquitecto Sr. Damaso que se aporta como documento 13 de la demanda, advierte el juzgador de instancia que ha sido redactado ex novo para esta 'litis', sin que hubiese sido redactado en el momento en que supuestamente se advirtió o se tuvo la conciencia de la inviabilidad del proyecto, esto es, en los primeros meses de 2008, sin que conste que en ese momento existiera informe o documento que se pudiera tener en cuenta para no ejercitar la opción de compra o cancelar la promoción por falta de viabilidad. Señala incluso el juez 'a quo' que la publicidad que aporta la parte actora como documento 10, referida a esa promoción, evidencia que hasta junio de 2008 Grupo Empresarial IREGUA S.L. ofertaba esa promoción; y que la fotografía que obra como documento 7 de la contestación a la demanda, evidencia que incluso se sigue anunciando la próxima construcción de las viviendas en ese lugar. Incluso la fotografía empleada como soporte visual de la promoción es la misma en ambos documentos lo que permite inferir que el Proyecto de viviendas es el mismo, es decir, el redactado por el demandado, de donde se concluye que la demandante todavía no ha abandonado el Proyecto elaborado por DON Matías , lo que constituye prueba de su validez y de su viabilidad. Añade que el hecho de que la promoción obtuviera la licencia de obras en 2007 con base en el Proyecto controvertido es porque respetaba la legalidad urbanística.

Finalmente añade el titular del Juzgado de Primera Instancia que auqneu existe un error en el proyecto en cuanto a que concurre una infracción en materia de luces y vistas, tal error es susceptible de corrección mediante la solución que propone el perito Sr. Jon , por lo que el proyecto es viable desde el punto de vista del derecho privado simplemente con ligeras modificaciones que no afectan al aprovechamiento urbanístico.

Frente a esta sentencia se alza Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. con base en una serie de argumentos que podemos sistematizar y resumir de la forma siguiente: que la sentencia recurrida incurre en grave error, pues la documental, las testificales, y las periciales acreditan que el Proyecto redactado por el demandado no se puede ejecutar en la propiedad del actor. Que el Juzgado confunde el alcance de la concesión de la licencia urbanística, pues entiende que si hay licencia se puede construir, y fundamentalmente por este motivo se produce la desestimación de la demanda; pero es conocido que las licencias se conceden dejando a salvo el derecho de propiedad, esto es, que cuando el Ayuntamiento concede una licencia no tiene en cuenta la propiedad sobre la que se solicita. Por lo tanto, la concesión de la licencia no significa que el edificio se pueda construir en la finca del actor. Que el arquitecto contaba con un plano topográfico que delimitaba perfectamente la finca y en atención a esas medidas se ha acreditado que el edificio proyectado no cabe en la finca. Así lo informó el perito arquitecto Don. Damaso .

En segundo lugar estima el apelante Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. que la sentencia incurre en error de apreciación de prueba pues esta demuestra que si la promoción no se llevó a cabo, era porque ello no era posible dentro de los límites de la propiedad. Que el Juzgado especula cuando se refiere a la falta de viabilidad económica como causa por la que no se ejecutó el proyecto. Que el legal representante del Grupo empresarial IREGUA S.L. reconoció que fue en el momento en que la promoción se iba a ejecutar cuando se dieron cuenta de su imposibilidad.

Finalmente señala el recurrente que demostrada la negligencia del demandado, procede la indemnización que por todos los conceptos reclamó la parte actora en su demanda, la cual ya hemos expuesto anteriormente.

La parte demandada, sustancialmente se ha adherido a los argumentos expuestos por el juzgador de instancia en su sentencia.

SEGUNDO.-Centrada así la cuestión litigiosa, con carácter general debemos realizar unas consideraciones que resultarán clave en el hecho de que, según vamos a ver, vayamos a desestimar el recurso.

Basta una lectura del recurso para advertir que el problema que se somete a la decisión de este Tribunal es una cuestión de valoración de prueba, hallándose la apelante muy disconforme con la que realizó el juez 'a quo'.

Pero sobre esta cuestión hemos de expresar, como hicimos ya en la Sentencia de esta Sala de 9 de septiembre de 2011 , que en nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de libre valoración de la prueba por el Juez o Tribunal, cuyos resultados obtenidos a través de la valoración conjunta de los medios de prueba de que se han servido las partes han de prevalecer por hallarse inspirados en criterios objetivos y desinteresados.

La valoración y apreciación de las pruebas es función del órgano de enjuiciamiento y no revisable en apelación cuando se haya ajustado a las normas de la sana crítica y de la experiencia común, de manera que si las conclusiones probatorias se mantienen razonables han de ser confirmadas, siendo así que en este caso actuando el Juzgador de instancia como órgano unipersonal la valoración de la prueba practicada en juicio corresponde a dicho órgano jurisdiccional y esta valoración, hecha imparcialmente y debidamente razonada, debe prevalecer sobre la opinión parcial que dichos medios probatorios merezcan a las partes del proceso. Por lo tanto, sólo en la medida en que la apreciación del Juez de instancia sea objetada por las reglas de la lógica, los principios de la experiencia o los conocimientos científicos, es factible que se pueda rectificar la valoración realizada por el Juez a quo.

La inmediación data sin duda de una posición privilegiada a la apreciación probatoria contenida en al sentencia apelada, de manera que sólo cabe su revisión, bien cuando la prueba sea inexistente o no tenga el resultado que se le atribuye, bien cuando las conclusiones fácticas impugnadas no se apoyen en medios de prueba especialmente sometidos a la percepción directa o inmediación judicial, como es el caso de la prueba documental o incluso de la pericial contenida en dictámenes escritos, mientras que en los demás supuestos el examen revisorio ha de ceñirse a la razonabilidad y respaldo empírico del juicio probatorio, con arreglo a las reglas de la lógica y los principios de la experiencia, sin entrar en considerar la credibilidad de los testimonios prestados ante el juzgador.

En otras ocasiones hemos expresado esta idea que acabamos de significar, reiterando que la impugnación por una de las partes de la apreciación de la prueba que razona el Juez de Instancia ante el que se practicó mediante su valoración en su conjunto, no puede prosperar sin más mediante el simple procedimiento de interpretar las pruebas ya examinadas y tenidas en cuenta en la Sentencia, con el fin de obtener conclusiones mas favorables a los intereses de la parte que recurre. Solamente cabe dicha revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

TERCERO.-Sentado lo anterior como parámetro a cuya luz examinaremos los alegados del recurso, debemos advertir lo primero de todo que el recurso parte de un error al analizar la sentencia, pues considera que su demanda es desestimada por el juzgador por razón de las consideraciones que hace la sentencia en torno a la licencia urbanística (véase el primer párrafo del segundo folio del recurso), cuando de la lectura de la sentencia resulta palmario que ello no es así, pues las referencias a la licencia urbanística que contiene la sentencia se hacen en último lugar, después de exponer las principales razones por las que estima que la demanda debe ser rechazada, las cuales hace referencia no a esa cuestión de la licencia, sino al hecho de que no hay prueba alguna de la inviabilidad del Proyecto y a la circunstancia de que, por el contrario, sí la hay de que a partir de un determinado momento la ejecución de la obra resultó de ser económicamente rentable y que por este motivo no se ejercitó la opción de compra. Sin embargo, ninguno de los argumentos que a este respecto expone la sentencia son combatidos de forma eficaz por el recurso, es más, algunos no lo son en absoluto.

Efectivamente, el análisis de la resultancia probatoria ofrece los siguientes datos relevantes, puestos de manifiesto sustancialmente en la sentencia recurrida, y no desvirtuados o combatidos eficazmente por el recurso:

1.- La redacción del Proyecto Básico y de Ejecución para la realización de una promoción de viviendas unifamiliares fue realizado por DON Matías por encargo de la actora en marzo de 2007. En él se preveía la viabilidad de ejecución en el solar controvertido de ocho viviendas unifamiliares.

2.- Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. compró el terreno mediante escritura pública de compraventa de 26 de abril de 2007.

3.- En fecha 6 de septiembre de 2007 Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. suscribió el contrato de opción de compra con la mercantil Grupo empresarial IREGUA S.L. (documento 9 de la demanda, folio 45 y ss). El plazo estipulado para la opción era de cinco meses y precluía el seis de febrero de 2008.

A partir de entonces (documento 10 de la demanda) Grupo Empresarial IREGUA S.L. realizó anuncios para la captación de cooperativistas

4.- Dice la demandante que una vez captados los cooperativistas, Grupo Empresarial IREGUA S.L. procedió a 'analizar en profundidad' (ver hecho séptimo de la demanda) el proyecto y solicita presupuesto de ejecución, y se percibe que las dimensiones del solar no se corresponden con las mediciones que aparecen en el Proyecto.

No se indica en qué fecha tuvo lugar esta percepción, esto es, cuando se tuvo conciencia de esta pretendida inviabilidad del proyecto. Preguntado en juicio el legal representante de la demandante, dijo que no lo recordaba, es más ni siquiera recordaba si fue antes o después de prelucir la opción de compra ( véase dicha declaración, entre 3Ž15' y 3Ž22' de la grabación del juicio aproximadamente). No obstante, según se infiere de la demanda, parece que según la tesis de la actora esto habría tenido lugar en todo caso poco antes de precluir el plazo la opción de compra, pues el recurrente indica que fue precisamente el descubrimiento del que el proyecto era inviable lo que llevó al Grupo empresarial IREGUA S.L. a no ejercitar la opción, frustrando así las presuntas expectativas de negocio de la parte actora.

Sin embargo, resulta llamativo que contrastando con la profusión de documentos que acompañan a la demanda y que documentan cada uno de los hitos anteriores (redacción del Proyecto, opción de compra, publicidad para la captación de cooperativistas...), no existe ni una sola base documental que objetive a partir de qué momento se percibió por la parte actora esa inviabilidad, ni tampoco, lo que es más importante, con base en qué mediciones, o en qué informe, o en qué dictamen o en qué documento se llegó a esa conclusión relativa a la inviabilidad (presunta) del proyecto. Lleva razón del juzgador de instancia cuando indica la relevancia del hecho de que no se haya aportado prueba alguna que objetive en base a qué dictamen, a qué informe, a qué mediciones o a qué documento se llegó a esa pretendida conclusión. No sirve a este respecto el documento 13 de la demanda (dictamen del perito arquitecto Don. Damaso que ahora se aporta con la demanda), porque el mismo no se elaboró en aquel momento sino que se ha realizado 'ad hoc' a los efectos del presente procedimiento. Y se sigue sin explicar en el recurso cómo se detectó en su momento esa presunta inviabilidad del proyecto, pues no se aporta ni se indica en base a qué mediciones o en base a qué dictamen se llegó a esa conclusión el cual no fue elaborado en aquel momento averiguó esa presunta inviabilidad. Resulta cuando menos llamativo que se concluya que un Proyecto es inviable sin que conste la medición técnica con base en la cual se llegó a esa conclusión. Y tal circunstancia en absoluto es explicada en el recurso de forma satisfactoria.

5.- Por otra parte, recordemos que la opción de compra precluía en fecha 6 de febrero de 2008 (ver documento 9 de la demanda). Se dice por la recurrente que la causa de que no se ejercitase la opción por IREGUA S.L. y que por tal motivo se frustrasen las expectativas de negocio de la mercantil demandante, fue ese descubrimiento de que el Proyecto del demandante era inejecutable en ese solar.

Sin embargo, si esto es así, no se explica entonces el motivo por el que tal como acredita en documento 10 de la demanda (folio 68), en el mes junio de 2008 - por lo tanto, mucho después de precluir el plazo de la opción de compra, y por ende, mucho después de que se hubiera descubierto esa alegada inejecutabilidad del Proyecto, resulta que Grupo Empresarial IREGUA S.L. estaba todavía publicitando la promoción que hoy nos ocupa, sita en Medrano (La Rioja). La explicación que dio el legal representante de la actora en juicio -relativa a que seguramente con ello se pretendía sacar adelante la promoción y llegar a un arreglo con el hoy demandado - no resulta esclarecedora en absoluto.

El hecho de que a esa fecha todavía se estuviera publicitando esa promoción resulta difícilmente conciliable con que para entonces todavía se estuviera publicitando la misma de cara a su venta a terceros. Dicho de otra manera: esta circunstancia desvirtúa la alegación de que el pretendido defecto en el Proyecto fuera el que determinase que la mercantil optante Grupo Empresarial IREGUA S.L. no ejercitase la opción. Por ende no hay base para considerar que los eventuales perjuicios que se derivaron para la demandante de que finalmente no se ejercitase la opción derivasen del pretendido defecto del Proyecto.

Es más, añadiremos en esta misma línea el hecho harto elocuente de que el legal representante de la parte actora reconoció en juicio (véase grabación del juicio a partir de 6Ž10' aproximadamente) que hasta junio del año 2011 mantuvo en su finca un cartel en el que se seguía publicitando la promoción controvertida: véase en este sentido en el documento 7 de la contestación a la demanda el referido cartel en el que puede leerse que el propio promotor (esto es, Promoción y Construcciones LAENCINA S.L.) pone a la venta la promoción, de 'próxima construcción'. Cuando fue preguntado en juicio porqué mantenía el cartel, refirió simplemente que porqué lo iba a quitar y luego que 'ya no estaba el cartel' (aunque sí que reconoció antes, como hemos dicho, que en junio de 2011 aun se hallaba allí). El hecho de que hasta junio de 2011 todavía se estuviera publicitando esa promoción por la propia demandante, es muy difícil de armonizar con la aseveración de la actora relativa a que el Proyecto era inviable y que esta inviabilidad se conocía ya antes de la finalización del plazo de la opción de compra (esto es, antes de febrero de 2008) y que fue la causa de que IREGUA S.L. no ejercitase la opción.

6.- Según declaró el legal representante de la demandante en el acto del juicio (interrogatorio de parte), la viabilidad y rentabilidad del proyecto pasaba por construir 8 viviendas unifamiliares en el solar, refiriendo que de saber que solo se podían ejecutar seis viviendas no habría comprado el solar (véase dicha declaración, entre 9' y 9' 48' de la grabación aproximadamente). En particular, la referencia explícita (y muy importante) que hizo el precitado legal representante de la actora al hecho de que solo en tal caso existiría rentabilidad, puede verse a preguntas del propio letrado de la parte actora entre 9Ž32' y 9Ž47' de la grabación aproximadamente.

Por su parte, el testigo legal representante del Grupo empresarial IREGUA S.L. refirió el sistema utilizado fue el siguiente: que la actora e le presentó con un proyecto ya hecho que les encajaba comercialmente, que luego se suscribió una opción de compra 'para ver si comercialmente es viable la cooperativa, se saca, digamos, a la venta durante un tiempo, y si se completa la cooperativa , pues la desarrollamos y si no se completa, pues no la ejercemos'(ver grabación del juicio desde 14Ž50' hasta 15Ž15' aproximadamente).

Es decir: que solo en el caso de que la cooperativa se completase hubieran ejercitado la opción.

Pues bien, el legal representante del Grupo empresarial IREGUA S.L. declaró luego que en este caso hubo 'cinco o seis' reservas o contratos de señal, nada más. Recordemos que la promoción era de 8 viviendas, por lo que la cooperativa no se completó; y recordemos que, como hemos explicado, según el propio legal representante de la actora, solo en caso de construcción de las 8 viviendas sería rentable.

Así las cosas, resulta razonable la conclusión del Titular del Juzgado de Primera Instancia cuando refiere que el no ejercicio de la opción pudo estar relacionado con que no se lograse completar la cooperativa, y no tanto con un defecto del proyecto que solo se menciona que en ese momento no consta como denunciado: recordemos que no hay documento ni informe pericial alguno de esa época que evidencie ningún déficit en ese Proyecto. Es cierto que el legal representante del Grupo empresarial IREGUA S.L. afirmó en juicio que en un momento dado, buscaron consultoría y demás, y que en ese momento 'alguien'les advierte que 'esto no cabe'(véase grabación del juicio desde 16Ž45' hasta 16Ž55' aproximadamente). Pero esta Sala, al igual que lo consideró el juez 'a quo', estima que tan imprecisa manifestación, por más que en su caso hubiera podido ser utilizada por Grupo Empresarial IREGUA S.L. para justificar frente a la actora su no ejercicio de la opción de compra, no puede sin más tenerse por cierta y perjudicar al arquitecto hoy demandado, pues el legal representante de IREGUA no indica qué consultoría fue esa a la que alude, ni quien fue ese 'alguien'que les informó de que el Proyecto no era viable, ni menos todavía, que estudios técnicos concretos llevó a cabo para llegar a tal conclusión.

A este respecto conviene recordar que, cuando de prueba testifical se trata, su valoración y eficacia ha de hacerse conforme a las reglas de la sana crítica y es función del Juez de instancia ante el cual se practicó. A este respecto debemos recordar que el Tribunal Supremo tiene dicho que la valoración de la testifical no está sujeta a reglas legales de valoración, de forma que el testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado, pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del juez sobre la veracidad de sus manifestaciones. Son las reglas de la sana crítica a las que deberá acudirse para realzar tal valoración, debiéndose entender las mismas como las más elementales directrices de la lógica humana (v. STS de 11 de abril de 1998 ). Este Tribunal de segunda instancia únicamente puede revisar la apreciación hecha por el Juez 'a quo' de la prueba practicada en su presencia, en la medida en que aquella no dependa sustancialmente de la percepción directa o inmediación que el mismo tuvo con exclusividad y, en consecuencia, el juicio probatorio sólo será contrastable por vía de recurso en lo que concierne a las inducciones realizadas por el Juez «a quo», de acuerdo con las reglas de la lógica, los principios de la experiencia y de los conocimientos científicos, examinando su razonabilidad y respaldo empírico, pero no en lo relativo a la credibilidad de los testimonios o declaraciones oídos por el Juzgador, teniendo en cuenta si tales inferencias lógicas han sido llevadas a cabo por el órgano judicial de forma arbitraria, irracional o absurda, es decir, si la valoración de la prueba ha sido hecha mediante un razonamiento que cabe calificar de incongruente o apoyado en fundamentos arbitrarios. Así, Sentencia del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993 y Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1990 , 26 de julio de 1994 y 7 de febrero de 1998 . Pues bien, de acuerdo con todo lo expuesto, este no es el caso de autos.

Finalmente hace referencia el juez 'a quo' a que la crisis económica del sector de la construcción ya se había manifestado con crudeza en esa época, y que tal circunstancia pudo influir en el no ejercicio de la opción por parte de IREGUA. La recurrente considera al respecto que tal afirmación constituye una especulación. Sin embargo, debemos decir que la antedicha circunstancia, -que la crisis económica, seguramente la más grave que ha sufrido el mundo en parangón con la bursátil de 1929, en España se cebó particularmente con el sector de la construcción y que fue allí donde primero se manifestó -, no es una especulación, sino una realidad notoria.

Pero al margen de todo ello, olvida la recurrente que, habida cuenta de la acción que ejercita y de su condición de parte demandante, es a dicha parte la que le incumbe demostrar cumplidamente que, tal como sostiene, el no ejercicio de la opción de compra por la optante y los perjuicios que de ellos urdieran habérsele derivado (con base en los cuales acciona), tuvieron por causa eficiente y real el pretendido defecto del proyecto y su inejecutabilidad en ese solar. Es decir, no es la parte demandada la que debe demostrar cuál es la causa del no ejercicio de la opción, sea esta la crisis económica o cualquier otra, sino la parte actora la que debe probar que los perjuicios que dice que se le derivaron de esa falta de consumación de la opción derivaron causalmente de que el Proyecto elaborado por el arquitecto demandado era inejecutable. Y lo cierto es que, por todo lo que estamos exponiendo, tal extremo no se ha probado cabalmente, existiendo irresolubles dudas al respecto.

7.- Debemos destacar siquiera a modo complementario que llama la atención la ausencia de reclamaciones o requerimientos dirigidos al arquitecto demandado en las fechas inmediatamente posteriores a cuando, según la actora, se detectó la inviabilidad del proyecto. Obsérvese que, según se afirma en la demanda, fue a cuando se detectó esa imposibilidad de ejecución del proyecto cuando IREGUA S.L. decidió no ejercitar la opción de compra. Como quiera que le plazo de ejercicio finaba el 6 de febrero de 2008, la averiguación de ese supuesto defecto del Proyecto tuvo que tener lugar, en consecuencia, antes de esa fecha. Pues bien, resulta harto llamativo el hecho de que la primera reclamación que consta dirigida al demandado advirtiéndole de la existencia de esos defectos del Proyecto y reclamándole la correspondiente indemnización por este motivo, es de fecha 27 de marzo de 2009 (documento 11 de la demanda, folios 70-75), es decir, más de un año posterior al presunto descubrimiento de la inviabilidad, sin que se hay probado que antes de esa fecha haya tenido ninguna reclamación al respecto. Entre tanto, como hemos visto, la promoción de viviendas en esa parcela seguía publicitándose. El hecho de que se tarde más de un año en efectuar la primera reclamación a la persona a la que en la demanda se está imputando la causación de un perjuicio tan elevado (recuérdese que se le están reclamando nada menos que 332.641,44 euros) y que mientras tanto se siguiera sin embargo publicitando la venta de la promoción proyectada parece asimismo avalar la conclusión de que si no se suscribió la opción de compra fue por causas ajenas a unos presuntos defectos del tan traído y llevado Proyecto, ya fueran esas causas las de falta de viabilidad económica de la misma como sostiene el juez 'a quo', u otras diferentes.

8.- También alega el recurso la concurrencia de una incorrecta valoración de la prueba pericial por el juez 'a quo'.

Sobre la valoración de la prueba pericial, es bueno recordar que como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998 , la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( SSTS de 10 noviembre 1994 , 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 ), b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( SSTS de 28 enero 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 ), c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( SSTS de 20 febrero 1992 , 28 junio 2001 , 19 julio 2002 , 28 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 ), y, d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia ( SSTS 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001 ). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado (STS de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar esta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( STS de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( STS de 10 de febrero de 1994 ).

En nuestro caso, ya hemos explicado que el juez lo ha considerado, si bien para relativizar su valor en la medida en que fue confeccionado no en el momento en que supuestamente se descubre el defecto del Proyecto y no se ejercita la opción, sino muy posteriormente, y a los efectos de interponer la demanda que nos ocupa. Más tarde, se refiere la sentencia a este informe cuando en el fundamento segundo analiza las consecuencias del error del Proyecto en cuanto a luces y vistas, si bien lo hace para optar motivadamente por el dictamen del también perito Don. Jon , que expone una solución que permite salvar las posibles infracciones civiles del Proyecto inicial, las cuales califica como de 'escasa entidad'. Ninguna de estas conclusiones puede tacharse de absurda o ilógica.

9.- Todo los razonamientos expuestos, que son en sustancia los mismos que expuso la resolución recurrida, son suficientes como para concluir que el actor no ha probado que fuera ningún defecto del proyecto elaborado por DON Matías lo que determinase que finalmente no se ejercitase por la mercantil IREGUA S.L. la opción de compra que en su día suscribió. Por ende, no puede hacerse al demandado responsable de los eventuales y presuntos perjuicios que se hubieran podido generar al demandante por no cumplirse su expectativa de negocio.

No obstante, y aunque como decimos lo que antecede constituye de por sí razonamiento suficiente para la desestimación, nos queda por abordar las alegaciones del recurso relativas a la cuestión de la licencia de obras. Efectivamente, la sentencia recurrida, después de desgranar una serie de argumentos que compartimos pues no en vano son esencialmente semejantes a los que en esta resolución hemos venido exponiendo, menciona como argumento de cierre ( 'para terminar existe otro dato terminante', dice literalmente la sentencia, lo que subraya que no es este, ni mucho menos el único ni el más importante de los que tuvo en cuenta para rechazar la demanda) que 'la promoción obtuvo la licencia de edificación en agosto de 2007, con el proyecto elaborado por el demandado. Fue la Administración Local la que efectuó un juicio de legalidad que urbanística del proyecto presentado por la promotora, juicio que concluyó con la concesión de la correspondiente licencia. No corresponde, por otro lado, a la Jurisdicción civil el control de legalidad de las decisiones administrativas, por lo que se debe aceptar que si se otorgó la licencia es porque se respetaba la legalidad urbanística...'

Como vemos, lo que el juzgador de primer grado establece no es, como se dice en el recurso, que porque se tenga licencia urbanística se sea propietario, ni que la licencia de edificación atribuya a su titular dominio sobre una parcela. En ningún momento realiza una afirmación semejante. Lo que la sentencia recurrida hace es constatar, con toda razón, que para decidir o no sobre el otorgamiento de una licencia urbanística, la Administración debe realizar un juicio de legalidad urbanística; y que en este caso, el hecho de que la Administración haya concedido la licencia con base en el proyecto cuestionado, constituye una presunción a favor de dicho proyecto, el cual, pese a lo que se afirma tanto en la demanda como en el recurso, sí era urbanísticamente viable en el solar objeto de autos. Es decir, la concesión de esa licencia urbanística con base en un Proyecto que partía de una edificabilidad en el solar de ocho viviendas unifamiliares, permite concluir que la administración aceptó que el mismo respetaba la legalidad urbanística (conclusión esta que, añadimos nosotros a mayor abundamiento, coincide con lo que sostiene el perito Don. Jon en su informe, ver documento 8 de la contestación a la demanda, folios 230-232). Por tal motivo, el apelante no llevaría razón cuando afirma que el Proyecto era inviable desde el punto de vista urbanístico debido a que solo se podían construir cinco o seis viviendas y no las ocho proyectadas. Asimismo el juzgador dejó claro que tal decisión de la Administración no puede ser cuestionada en esta vía civil por cuanto 'no corresponde... a la Jurisdicción Civil el control de la legalidad de las decisiones administrativas'.

Por otro lado, el recurrente confunde el sentido de la prevención legal 'a salvo del derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros',la cual no significa que la concesión de una licencia administrativa de obras carezca de valor, sino simplemente que la misma no acredita el derecho de propiedad. De hecho, no es en absoluto imprescindible acreditar la propiedad exclusiva de una parcela para solicitar una licencia edificatoria, ya que en materia dominical ni la Administración ni los Tribunales del orden Contencioso-Administrativo pueden adoptar resoluciones. Por eso, esa concesión de la licencia de obras no prejuzga ni constituye prueba en absoluto de que quien lo solicita sea propietario de la parcela. Tal es lo que dicha expresión significa.

Sin embargo, la argumentación de la sentencia no iba en el sentido que pretende el apelante, pues el juez 'a quo' en absoluto infiere titularidades dominiales de la concesión de la licencia de obras; lo único que afirma es que la concesión de la licencia de edificación sobre la base del Proyecto controvertido, es indicio de que dicho Proyecto sí cumplía la legalidad urbanística, lo cual chocaría con la pretendida inviabilidad del Proyecto por razones urbanísticas y administrativas que sostiene la parte actora.

Todo lo expuesto conduce a la desestimación del recurso de apelación y a la confirmación de la sentencia apelada.

CUARTO.-Respecto de las costas procesales de esta alzada, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 de la Ley Rituaria Civil , procede su imposición a la parte recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Promoción y Construcciones LAENCINA S.L. frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Logroño el día11 de julio de 2012, en el Juicio Ordinario núm. 527/11 del que trae causa el presente Rollo de apelación de esta Audiencia Provincial nº 512/12, y en consecuencia confirmamos íntegramente la misma.

Se imponen a la parte recurrente las costas procesales de esta alzada.

Contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación y, en su caso, por infracción procesal para ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.