Sentencia Civil Nº 104/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 678/2010 de 22 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA : 00104/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7010996 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 678 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 278 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID

De: ALFAYA INVERSIONES, S.L.

Procurador: GERARDO TEJEDOR VILAR

Contra: Rodolfo

Procurador: MARIA BELEN CASINO GONZALEZ

Ponente : ILMA. SRA. Dº. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID , a veintidós de febrero de dos mil once.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 278/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de MADRID , seguidos entre partes, de una, como apelante ALFAYA INVERSIONES S.L., representado por el Procurador D. Gerardo Tejedor Vilar y defendido por el Letrado D. Javier Bravo Toledo, y de otra como apelado, D. Rodolfo , representado por la Procuradora Dª. Mª. Belén Casino González y defendido por Letrado (D. Carlos Alberto Mateos Moreno y D. Carlos Mateos Montero), seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid, en fecha 18 de mayo de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Estimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Casino González en nombre y representación de D. Rodolfo frente a la mercantil Alfaya Inversiones S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Tejedor Moyano, en su mérito debo condenar y condeno a la demandada:

1º.- A pagar a la actora la cantidad de 323.687,90 Euros.

2º.- Al interés legal desde la interpelación judicial.

3º.- Con imposición de costas a la demandada.

Que desestimando la demanda reconvencional formulada por Alfaya Inversiones S.L. frente a la actora debo absolver y absuelvo a la demandante-reconvenida de los pedimentos formulados en su contra con imposición de costas a la demandada- reconviniente."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 7 de febrero de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 15 de febrero de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 28 de diciembre de 2.006 se celebró contrato privado de compraventa entre D. Rodolfo , como vendedor, y "Alfaya Inversiones, S.L.", como compradora; teniendo por objeto la finca rústica sita en Getafe (Madrid), en el Espinillo, de cuarenta y dos áreas y ochenta centiáreas, hoy polígono NUM000 , parcela NUM001 , con una superficie catastrada de 6.647 m2 y según reciente medición de 6.351,47 m2.

En la cláusula segunda las partes establecen que el precio será de 156,26 €/m2 ; y siendo la superficie registral de 4.280 m2, fijan el precio en 668.792,80 €. Precisando, en la cláusula tercera, que la diferencia de metros cuadrados existente entre los registrados (4.280 ) y los reales (6.351,47), es decir 2.071,47, se abonarán por la compradora al mismo precio, 156,26 m2, en el plazo máximo de dos meses, a contar desde el día siguiente a que se inscriba el exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de Getafe o sean reconocidos por el Ayuntamiento de Getafe o por la Junta de Compensación que se formará para llevar la Unidad de Actuación. Con dicha finalidad, en la cláusula octava , el vendedor y la compradora, especialmente esta última, confieren poder al Letrado D. Carlos Mateos Montero para instar cualquier tipo de documento judicial, notarial, etc.

En fecha 7 de mayo de 2.007, el Letrado Sr. Mateos, en nombre de "Alfaya Inversiones, S.L.", solicita que se declare por notoriedad que la finca tiene una cabida de 6.351,47 m2. Llevándose a cabo la inscripción registral del exceso de cabida de los 2.071,47 m2 en fecha 5 de noviembre de 2.007, poniéndolo el vendedor en conocimiento de la compradora mediante carta remitida por conducto notarial, mediante acta de 12 de noviembre de 2.007.

"Alfaya Inversiones, S.L." no ha satisfecho el precio del exceso de cabida, a pesar de haber transcurrido el plazo de dos meses desde la inscripción de dicho exceso en el Registro de la Propiedad; por ello, el vendedor formula la demanda iniciadora de este procedimiento, interesando la condena de la demandada a abonar a la actora la cantidad de 323.687,90 € más los intereses legales desde la interposición de la demanda. La compradora formula reconvención, ejercitando la acción de resolución parcial del contrato de fecha 28 de diciembre de 2.006, en lo referente a la venta del exceso de cabida de 2.071,47 m2, ante la entrega de cosa distinta a la pactada contractualmente.

La sentencia dictada en primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- Nos encontramos ante un negocio jurídico de compraventa, del que deriva la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.445 C. Civil , según el cual "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", disponiendo específicamente el artículo 1.461 C.Civil que "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta". Si bien, dichas obligaciones pueden matizarse por las partes en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil, recogido en su artículo 1.255 , que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Sin olvidar que en las estipulaciones contractuales ha de apreciarse la intención de los contratantes, debiendo estarse a su tenor literal si no ofrecen duda alguna, según el artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivos (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281 : si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

En el supuesto que nos ocupa, estamos ante la venta de un inmueble por su cabida, en virtud de lo preceptuado en el artículo 1.469 C.Civil , según el cual "Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble", circunscribiéndose la cuestión litigiosa al exceso de cabida de la finca objeto de compraventa (2.071,47 m2); siendo obligada la remisión a la escritura pública de fecha 28 de diciembre de 2.006 (documento nº 1 aportado con la demanda), que determina claramente el objeto de la compraventa, especificando que se trata de una "finca RÚSTICA"; posteriormente, se refiere al exceso de cabida, sin duda también de naturaleza rústica, y a la condición que ha de cumplirse para el pago del precio de dicho exceso, que es "que se inscriban en el Registro de la Propiedad de GETAFE (MADRID), NÚMERO DOS, o sean reconocidos por el AYUNTAMIENTO DE GETAFE o por la Junta de Compensación que se formará en su día para llevar a efecto la Unidad de Actuación"; en definitiva, para que surja la obligación de la compradora de abono del precio de los metros de exceso de cabida ha de cumplirse una de las tres condiciones indicadas, sólo una de ellas, no las tres conjuntamente, habiéndose cumplido la señalada en primer lugar, como deriva del documento nº 4 aportado con la demanda; sin olvidar que el objeto de la compraventa está perfectamente determinado, tratándose de una finca de naturaleza "rústica", tanto en los metros registrados como en aquéllos que constituyen el exceso de cabida, sin que quepa aplicar interpretaciones que excedan de la puramente literal.

Una de las pruebas en que la reconviniente apoya sus pretensiones es en el documento nº 1 aportado con la contestación, tratándose de un contrato privado que tiene el mismo objeto que la escritura pública de compraventa, entendiendo que revela la intención de las partes contratantes en cuanto a las características que debería reunir el objeto. A dichos efectos, hemos de tener en cuenta que dicho contrato no fue elevado a escritura pública, quedando totalmente sin efecto cuando se otorgó la escritura pública de compraventa, la cual sustituyó al mismo, por ello su contenido carece totalmente de trascendencia en cuanto a la cuestión litigiosa que ahora nos ocupa. Si bien, aún cuando se otorgase algún valor probatorio a dicho documento, no podemos obviar que las partes pactan, en los párrafos tercero y cuarto de la página 3, el incremento del precio y del objeto del contrato, con respecto al exceso de cabida, en el supuesto de que "se consiguiera inscribir un aumento de la superficie de la finca" o bien "Si en su día la Junta de Compensación y/o la Administración reconociera mayor superficie de la hoy inscrita registralmente"; en definitiva, entendemos que la intención de las partes era incluir en la transmisión el exceso de cabida siempre que se cumpliera una de las dos condiciones señaladas, quedando, por tanto, incluido al haber sido cumplido la primera de ellas, esto es la inscripción en el Registro de la Propiedad del exceso de metros.

TERCERA.- La parte recurrente argumenta que el destino de los metros de exceso de cabida era su unión a otras fincas para urbanizar, habiendo sido esta la finalidad esencial para su adquisición, en base a la referencia a la Junta de Compensación, que se hace en la cláusula cuarta de la escritura de compraventa, que hemos citado en el fundamento precedente. Por ello, entiende que procede la resolución de la compraventa en cuanto al exceso de cabida, al haber transcurrido más de un año desde que se otorgó la escritura de compraventa hasta que pudo llevarse a cabo la inscripción registral de dicho exceso, habiéndose producido en ese tiempo un cambio de estado en los terrenos, que les hacía inservibles para su destino.

Sobre dicha cuestión, el Tribunal Supremo se pronunció, en sentencia de 4 de abril de 2.005 , en los siguientes términos: "los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato ( STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989 ). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que se permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978 , 25 de abril de 1.973 , 21 de abril de 1.976 , 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio". En términos similares aborda la cuestión la sentencia del Alto Tribunal de 22 de mayo de 2.008 , indicando que "En la demanda, ciertamente, se ejercitó una acción indemnizatoria por incumplimiento contractual, que se sitúa en la existencia de vicios o defectos que hacían la cosa objeto de contrato impropia para el fin al que se destinaba y que, rectamente entendida, presupone la exigencia de su cumplimiento, siquiera por equivalencia, mediante la deducción del precio del contrato del importe de las reparaciones necesarias para hacer desaparecer los defectos de la maquinaria y para adecuarla al fin que le era propio, según lo convenido, habiéndose añadido a dicha pretensión la estrictamente indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados a resultas del incumplimiento del contrato", añadiendo que "La demanda se basa, pues, en la concurrencia de los presupuestos que conforman un caso de aliud pro alio...en donde no se cumple el contrato, y se produce -como precisa la sentencia de 9 de julio de 2.007 , con abundante cita de otras anteriores- cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, con la subsiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil - Sentencias de 4 de abril de 2.005 y 14 de febrero de 2.007 -, a través de las acciones de cumplimiento o de resolución y de indemnización por vicios ocultos presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallaba al tiempo de la perfección del contrato - Sentencia de 9 de julio de 2.007 ".

Aplicando la doctrina jurisprudencial citada al caso concreto que nos ocupa, y atendiendo a los medios probatorios obrantes en autos, no cabe ninguna duda que la finca en cuestión se vendió como finca rústica, tanto los metros que se encontraban inscritos en el Registro de la Propiedad como aquéllos que fueron posteriormente registrados (exceso de cabida), acordando las partes que la compra de estos últimos y el pago de su precio se llevaría a cabo si se cumplía una de las tres condiciones citadas en la cláusula tercera del contrato, arriba referida, habiéndose dado cumplimiento a una de ellas, concretamente a la inscripción registral. No apreciándose el cambio de objeto o la frustración de la finalidad para la que la parte compradora adquirió la finca, al menos la finalidad contractual, sin perjuicio de otras pretensiones que pudiera tener "Alfaya Inversiones, S.L." en relación a una posible rentabilidad superior a la finalmente obtenida, que excede del contenido y de los términos de la relación puramente contractual y entra en el ámbito de la especulación del suelo, terreno en el que no va a entrar esta Sala.

Finalmente, cabe indicar que el tiempo transcurrido desde el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (28 de diciembre de 2.006) hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad del exceso de cabida (5 de noviembre de 2.007) no resulta excesivo; y en cualquier caso, la posible demora no es imputable al vendedor sino a la compradora, teniendo en cuenta que ambas partes y "en especial la ENTIDAD adquirente, confieren PODER irrevocable" al Letrado D. Carlos Mateos, con la finalidad de "Instar cualquier tipo de documento, judicial, notarial, etc., relativos al expediente de exceso de cabida" (cláusula 8ª de la escritura de compraventa); si bien, dicho Letrado, en representación de la compradora, no procede a solicitar la declaración por notoriedad para registrar el exceso de cabida hasta el 7 de mayo de 2.007.

En consecuencia, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto con la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Gerardo Tejedor Vilar, en representación de ALFAYA INVERSIONES S.L., contra la sentencia dictada en fecha 18 de mayo de 2.010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid, en el procedimiento ordinario nº 278/2008 ; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 678/10 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.