Sentencia Civil Nº 105/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 678/2010 de 03 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00105/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 678 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1633 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 89 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: GESTIONES INMOBILIARIAS CASARES, S.L.

PROCURADOR: JOSE IGNACIO NORIEGA ARQUER

APELADO: MARTLEM GESTION PATRIMONIAL, S.L.

PROCURADOR: RODOLFO GONZALEZ GARCIA

En MADRID, a tres de marzo de dos mil once.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada GESTIONES INMOBILIARIAS CASARES, S.L. representada por el Procurador Sr. Noriega Arquer y de otra, como apelada demandante impugnante MARTLEM GESTIÓN PATRIMONIAL S.L. representada por el Procurador Sr. González García, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO POZUELO PÉREZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de Madrid, en fecha 30 de junio de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Debo estimar y estimo parcialmente la demanda de juicio ordinario interpuesta por MARTLEM GESTIÓN PATRIMONIAL, S.L. (ostentando su representación DON RODOLFO GONZÁLEZ GARCÍA); contra GESTIONES INMOBILIARIAS CASARES -GESCASARES--, S.L. (actuando por medio de DON JOSÉ CARLOS DE NORIEGA ARGUER), y en su virtud, sin imposición de costas a ninguna de las partes:

PRIMERO.- Declaro resueltos los contratos de compraventa otorgados por las partes el día 23 de abril de 2005 y formalizados en los documentos números documentos, tres, cuatro y cinco de la demanda.

SEGUNDO.- Condeno a GESCASARES al pago a la actora de la suma de CIEN MIL SEISCIENTOS VEINTIOCHO MIL EUROS CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS, con los intereses generados pro dicha cifra desde el día 15 de septiembre de 2008.".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación y por la demandante impugnación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 24 de febrero de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Que por la parte demandante y en la presente alzada apelada se interpuso demanda en petición de resolución de cuatro contratos de compraventa que afectaban a otras tantas viviendas en construcción sitas en la localidad de La Adrada, basando su petición en el hecho de que a pesar de que en los contratos de compraventa concertados en su día se establecía como plazo de entrega de las viviendas aproximadamente el mes de Julio de 2007 algo mas de dos años después de la suscripción de los contratos, siendo así que en el mes de septiembre de 2008 se realizó la resolución de los contratos al haberse producido una demora superior al año en el plazo de entrega de las referidas viviendas. La demandada contestó a la demanda y se opuso a la misma aduciendo que en realidad y como pone de manifiesto la propia entidad demandante el motivo no es la frustración del fin del negocio por el retraso sino el hecho de que los pisos habían perdido parte de su valor debido a la circunstancia de la crisis económica, y además se había producido la finalización de la construcción estando pendiente de la escrituración de las viviendas. La sentencia de instancia estimó la petición de resolución del contrato pero no así la petición de indemnización que se adosaba a la misma, y contra dicha resolución se interpone el presente recurso de apelación.

SEGUNDO .- Que a la vista de las pruebas obrantes en autos y las manifestaciones verificadas en los escritos rectores del proceso y en los de motivación del recurso, el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada. En efecto, lo que se pide en la demanda de manera esencial es la resolución de unos contratos de compraventa por falta de cumplimiento de la parte vendedora de su principal obligación a la entrega de la vivienda en el plazo marcado en el mismo. Conforme establece entre ostras muchas la STS27-02-04 "Es reiterada doctrina jurisprudencial -entre otras, sentencias de 29 de marzo de 1993 , 30 de junio de 1997 y 10 de julio de 1998 que la cuestión relativa al cumplimiento o incumplimiento contractual además de una «questio facti», relativa a la existencia de los hechos constitutivos del mismo, cuestión que entra dentro de las exclusivas facultades del juzgador de instancia, entraña una «quaestio iuris», relativa a la calificación de esos hechos y su relevancia jurídica como causa de resolución, que puede ser revisada en casación. En otro aspecto, afirma la sentencia de 23 de mayo de 2000 que «como proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 1988 , 28 de febrero de 1989 , 16 de abril de 1991 , 8 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 1994 , el art. 1124 del Código Civil (LEG 188927 ) ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1996 , con cita de las de 4 de octubre de 1983 y 31 de diciembre de 1992 , que la facultad resolutoria de los contratos requiere no sólo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar». Por otra parte es conocida la doctrina que establece que la facultad resolutoria según reiterada jurisprudencia requiere no un simple retraso en el cumplimiento obligacional, sino que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente obstativa al cumplimiento y que sea imputable al deudor, así como que el hecho incumplidor sea de tal entidad que impida en fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte, «un incumplimiento inequívoco y una frustración del fin del contrato para la otra parte»,. Para que el simple retraso en la ejecución de una prestación sea equiparado a un verdadero y propio incumplimiento y pueda dar lugar, en las obligaciones recíprocas, al efecto resolutorio previsto en el citado art. 1124 del CC , es necesario que el término o plazo convenido haya sido elevado, por la voluntad expresamente declarada de las partes, o por exigencias derivadas de la naturaleza de la obligación o del comprobado interés de las partes, decisivos a la hora de otorgar el consentimiento perfeccionador del contrato, a la categoría de elemento o condición esencial del mismo, de tal manera que el retraso conduzca a una frustración del fin práctico perseguido con el negocio y el cumplimiento tardío se convierta en relativamente imposible, al carecer ya de todo interés para el acreedor.

TERCERO .- Pues bien poniendo en relación la doctrina jurisprudencial anteriormente anotada al caso de autos, es evidente que la situación de mero retraso en la entrega de la vivienda no implica una frustración del fin del negocio. En efecto, en primer término no puede menos que destacarse que, según se manifiesta ya desde el inicio del litigo, la adquisición de las viviendas no se hacía con el propósito de habitarlas sino con el decidido propósito de hacer una inversión inmobiliaria. Pero es que a ello se añade que no puede decirse que el mero retraso frustre las expectativas de las partes, y ello porque según se desprende de los documentos aportados la obra finalizó según el certificado final de la misma en el mes de Diciembre de 2007; que según se desprende de la documentación obrante en autos, doc 5 de los aportados con la contestación por la representación legal de la mercantil demandante se visitó la vivienda en el mes de Marzo de 2008 haciendo llegar al demandado unos partes de repaso, y con fecha 30 de Abril de 2008 por el mismo se puso de manifiesto otro repasos a hacer en las viviendas, y no fue hasta que no terminó los mismos que se solicitó la licencia de primera ocupación. Es decir, que la parte hoy demandante durante los meses de marzo y abril de 2008 visitó las viviendas que hoy pretende resolver, y manifestó cuales eran los repasos que habían de hacerse en las mismas, repasos que, aun cuando no consta fecha, debieron de hacerse a satisfacción del mismo, por cuanto se pidió y se obtuvo licencia de primera ocupación de la vivienda, por lo que después de haber visitado las mismas habría mostrado su conformidad esencial con el objeto del contrato, pues lo único que se hace era una mera lista de desperfectos, no puede venir apenas cuatro meses después de pedir la resolución del contrato por haberse incumplido la obligación de entrega de la vivienda dentro del lapso temporal previsto, cuando el retraso era conocido y aceptado por la parte que no manifestó nada en la visita que hizo a la construcción para comprobar el estado de la misma. Por ello, y a la vista de que el motivo de la adquisición de la vivienda no era la utilización de la misma como morada o habitación, es obvio que el mero retraso que además ha sido consentido al menos hasta la primavera del año 2008, como pone de manifiesto el hecho de haber visitado la vivienda y no haber manifestado ninguna petición resolutoria en dicho momento, no puede decirse que suponga una frustración del fin del negocio, pues el plazo de entrega en ningún momento se ha elevado a la categoría de elemento fundamental del contrato.

En fin, por lo que hace a la supuesta aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, lo cierto es que no se dan los requisitos para la operatividad de la misma. En efecto, como establece el TS 17 de Junio de 2005 "La doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus" (mientras las cosas estén así) se aplica a las relaciones obligatorias, cuando se trata de contratos de tractu sucesivo ("qui habent tractu sucesivus") o que dependen de un hecho futuro ("vel dependentia de futuro") y la de 22 de Abril de 2004... aclara que esta Sala entiende que el contrato de compraventa es un contrato de tracto único, no obstante la forma aplazada del precio; los contratos de tracto sucesivo dan lugar a obligaciones cuyo cumplimiento supone realizar prestaciones reiteradas durante cierto tiempo, lo que no ocurre en la compraventa aunque se pacte un aplazamiento del pago. Ahora bien, esta distinta calificación del contrato, no implica la casación y anulación de la sentencia, sino que su única consecuencia es que, como dice la sentencia de 15 de noviembre de 2000 , "en esta clase de contratos la cláusula "rebus sic stantibus" es aún de aplicación más excepcional que en los de tracto sucesivo, como señala la sentencia de esta Sala de 10 de febrero de 1997 ".

En cuanto a la aplicación o no al caso de la cláusula "rebus sic stantibus", dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que "la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula "rebus sic stantibus" como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , y 5 de junio de 1945 , la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula "rebus sic stantibus" no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones"; doctrina que se mantiene en posteriores resoluciones de esta Sala -sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996 , 10 de febrero de 1997 , 15 de noviembre de 2000 , 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003 -. De lo expuesto se infiere que, siendo un contrato de compraventa de tracto único, la apreciación de dicha cláusula resulta de lo más excepcional, mucho más en este caso en donde lo único que hay es un riesgo normal en caso de adquisición de inmuebles con destino a la inversión, no suponiendo sino el riesgo propio e inherente a este tipo de operaciones.

CUARTO .- Que las costas de la primera instancia deberán imponerse a la demandante sin que haya motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando como estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Noriega Arquer en nombre y representación de GESTIONES INMOBILIARIAS CASARES, S.L. contra la sentencia dictada en las presentes actuaciones por el Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 89 de los de Madrid de fecha 30 de junio de 2010 a que el presente rollo se contrae, debemos dar lugar al mismo, y en consecuencia con revocación de la meritada resolución debemos absolver y absolvemos a la demandada de los pedimentos contenidos en el escrito de demanda todo ello con expresa imposición a la demandante de las costas de la primera instancia sin que haya motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada. Con devolución del depósito constituido.

Notifíquese la presente sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de casación.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.