Sentencia Civil Nº 107/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 9/2011 de 04 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA : 00107/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7000084 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 9 /2011

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1754 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 74 de MADRID

De: ALDARA CONSULTORES S.L.

Procurador: JORGE DELEITO GARCIA

Contra: CASTELLANA 2000 GESTION INMOBILIARIA,S.L.

Procurador: ALFONSO JUAN ANTONIO BLANCO FERNANDEZ

Ponente : ILMA. SRA. Dª. Mª. ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a cuatro de marzo de dos mil once.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 1754/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante ALDARA CONSULTORES S.L., representado por el Procurador D. Jorge Deleito García y defendido por la Letrado Sra. Corell Cortina, y de otra como apelado, CASTELLANA 2000 GESTIÓN INMOBILIARIAS, S.L., representado por el Procurador D. Alfonso Blanco Fernández y defendido por el Letrado D. Juan Máximo Rebolleda Buzón, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid, en fecha 16 de julio de 2010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los tribunales Don Alfonso Blanco Fernández en representación de la mercantil CASTELLANA 2000 GESTIÓN INMOBILIARIA SL, contra la también mercantil ALDARA CONSULTORES SL, representada por el procurador de los tribunales Don Jorge Deleito García, debo condenar y condeno a la referida demandada a abonar a la actora la suma de 49.562,36 euros más los intereses legales, sin expresa condena en costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 7 de febrero de 2011, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 22 de febrero de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- " Grupo Vertix", que integra un holding de empresas, encarga a "Castellana 2000, Gestión Inmobiliaria, S.L." que le busque un vendedor de terrenos urbanizables, pactando compartir a la mitad las comisiones que se obtengan.

"Castellana 2000" contacta con "Aldara Consultores, S.L.", a los efectos de que realice gestiones para la obtención de los terrenos y la compra de los mismos, acordando compartir por mitad las comisiones que se obtengan con la operación, poniendo en contacto al "Grupo Vertix" con "Aldara Consultores, S.L.".

"Aldara Consultores, S.L." intervino en dos contratos de mediación, uno celebrado con "Mas Vilanova, S.A." (del "Grupo Vertix"), compradora de los terrenos, y otro con "Darco Urbana, S.L.", como vendedora de los mismos.

En junio de 2.003 se celebra contrato de compraventa de los terrenos entre "Mas Vilanova, S.A." y "Darco Urbana, S.L.", siendo 45.685,66 los metros finalmente adquiridos, resultando una comisión de 165.124,72 € a favor de "Aldara Consultores, S.A." que ha de satisfacer "Mas Vilanova, S.A."

"Aldara Consultores, S.L." abonó a "Castellana 2000" la cantidad d 33.000 €, en concepto de pago parcial de las comisiones resultantes de su mediación en la compraventa, adeudando el importe de 49.562,36 €, que deriva de la operación consistente en hallar el 50% de la comisión abonada por la compradora (50% de 165.124,72 €), restando a la misma la cantidad ya satisfecha (33.000 €).

"Castellana 2000, Gestión Inmobiliaria, S.L." formula demanda interesando que se condene a "Aldara Consultores, S.L." a abonar la cantidad de 222.831,07 € más los intereses legales y las costas procesales. La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación por la parte demandada, siendo impugnada la sentencia por la parte actora.

SEGUNDO.- " Aldara Consultores, S.L." plantea la excepción de falta de legitimación pasiva, indicando que no existe contrato o pacto alguno entre la actora y la demandada en que pueda fundarse la acción que se ejercita en este procedimiento, considerando que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba.

A los referidos efectos, hemos de traer a colación el interrogatorio de D. Evaristo (representante legal de "Aldara Consultores, S.A.") y la prueba testifical de D. Gumersindo , que intervino por el "Grupo Vertix"; evidenciando dichos medios de prueba que se mantuvieron conversaciones y contactos diversos sobre la adquisición de terrenos urbanizables entre el Sr. Gumersindo ("Grupo Vertix") y D. Olegario ("Castellana 2000"), siendo este último el que puso en contacto al Sr. Gumersindo con D. Evaristo ("Aldara Consultores, S.A.").

Por otra parte, la demandada admitió, en la contestación, que D. Evaristo contactó con D. Olegario , indicando este último la posibilidad de presentarle a promotores para la realización de gestiones urbanísticas; en dicho contexto, el Sr. Olegario ("Castellana 2000") presenta al Sr. Gumersindo ("Grupo Vertix") y al Sr. Evaristo ("Aldara Consultores, S.L."), negociando estos últimos sin la intervención del Sr. Olegario . En definitiva, la demandada reconoce las negociaciones llevadas a cabo, si bien entiende que, tan sólo, se han desarrollado entre personas físicas, sin participación de las personas jurídicas a quienes representan, matizando que la única función del Sr. Olegario consistió en poner en contacto a los Srs. Gumersindo y Evaristo , llevando a cabo una intervención meramente amistosa o de relación personal, lo cual no justifica la percepción de comisión alguna. No obstante, la apelante admite que abonó a D. Olegario unos honorarios por la labor realizada, para indicar con posterioridad que dichas percepciones no le corresponden.

En definitiva, tanto las pruebas practicadas, como el contenido de la contestación a la demanda, ponen de manifiesto que se celebró un contrato de mediación entre "Grupo Vertix" y "Castellana 2000, Gestión Inmobiliaria, S.L." con la finalidad de que esta última encontrase un vendedor de terrenos urbanizables, pactando una comisión; en virtud de dicho pacto, "Castellana 2000, Gestión Inmobiliaria, S.L." puso en contacto al "Grupo Vertix" con "Aldara Consultores, S.L.", procediendo ésta última a contactar con la vendedora, "Darco, S.L.", celebrándose finalmente el contrato de compraventa entre "Mas Vilanova, S.A." (del "Grupo Vertix") y "Darco, S.L.". Todo ello nos lleva a apreciar que la actora está legitimada para promover la demanda iniciadora de este procedimiento, estando amparada por un contrato verbal de mediación.

TERCERO.- El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de enero de 2.011 , considera el contrato de mediación o corretaje "como aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que ésta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado, en el que el mediador no tendrá participación alguna, integrado al igual que el contrato de agencia en los contratos de gestión, y caracterizado por tratarse, como afirma la sentencia 174/2010, de 18 de marzo , de un contrato: "atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas)". En términos similares, las sentencias del Alto Tribunal de 30 de marzo de 2.007 , 31 de enero de 2.008 y 25 de mayo de 2.009 , precisan que "el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 )".

A la vista de la citada doctrina jurisprudencial y en base a los hechos acreditados por las pruebas obrantes en autos, referidos en los fundamentos precedentes, no cabe duda que la relación que une a la actora y demandada en este procedimiento tiene su origen en un contrato de mediación o corretaje, con la finalidad de adquirir terrenos urbanizables.

CUARTO.- La parte apelante alega que el contrato de compraventa no alcanzó su fin, puesto que el Ayuntamiento de Campello no aprobó el plan parcial de la zona.

A los referidos efectos, el Tribunal Supremo, en sentencia de 18 de marzo de 2.010 , remitiéndose a otra previa de 30 de abril de 1.998 , se pronuncia en los siguientes términos: "En esta clase de contratos -mediación o corretaje- , como se dejó dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra ( SS. De 26-3-1991 , 10-3-1992 . 19-10 y 30-11-1993 , 7-3-1994 y 17-7-1995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada". En términos similares, la sentencia de 10 de enero de 2.011 determina que "el derecho a Žcomisión` en el contrato atípico de mediación inmobiliaria según el habitual Žpacto de premio` se condiciona a la efectiva intervención del mediador en los contratos concluidos por el comitente, por lo que en ambos casos la falta de mediación supone la inexistencia de derecho a retribución o premio".

En el supuesto que nos ocupa, se llevó a cabo el contrato de compraventa entre "Mas Vilanova, S.A." y "Darco Urbana, S.L.", según se acredita mediante el documento nº 3 aportado con la demanda, entendiendo que el contrato se ha perfeccionado, en caso contrario debería haber acreditado la parte apelante que el mismo no se llevó a término, en virtud de lo dispuesto en el artículo 217.3 L.E .Civ., sin que constituya una prueba al respecto el documento nº 5 aportado con la contestación, el cual tan sólo evidencia que a fecha 7 de mayo de 2.008 aún tenían que cumplirse una serie de condiciones para llevar a cabo la aprobación definitiva de la homologación y plan parcial. Por tanto, ante la ausencia de prueba con respecto a la quiebra del buen fin del contrato de compraventa, consideramos que procede el cobro de la comisión pactada entre actora y demandada.

En consecuencia, ha de desestimarse el recurso de apelación con la consiguiente confirmación de la sentencia de instancia, en cuanto a los pronunciamientos que combate la parte apelante.

QUINTO.- "Castellana 2000, Gestión Inmobiliaria, S.L." impugna la sentencia con respecto a la cantidad a la que ha sido condenada "Aldara Consultores, S.L.". Sobre esta cuestión, la Sala entiende que la sentencia de instancia aclara y explica adecuadamente los pasos lógicos que ha seguido para llegar a establecer la cuantía que ha de satisfacer la demandada.

Sin duda, en base a las manifestaciones y testimonios vertidos en el acto del juicio, las comisiones en los casos de corretaje o mediación oscilan entre el 2% y el 3% sobre el precio de la venta; en este caso, el pacto, según la actora fue del 50% de la totalidad de las comisiones que se obtengan con la operación realizada, sin duda inferior a los porcentajes antes indicados. Si tenemos en cuenta que "Castellana 2000" intervino en la mediación entre la compradora y "Aldara Consultores, S.L.", pero en ningún caso medió entre esta última y "Darco Urbana, S.L.", llegamos a la conclusión de que no resulta factible que cobre comisión sobre la cantidad satisfecha por la vendedora a la demandada; por tanto, la actora tan sólo percibirá el 50% de la comisión que "Mas Vilanova, S.A." satisfizo a "Aldara Consultores, S.L.", remitiéndonos a las cantidades que hemos señalado en los párrafos 4º y 5º del fundamento de derecho primero.

Por tanto, se desestima la impugnación de la sentencia, manteniendo la estimación parcial de la demanda interpuesta.

SEXTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte apelante las costas causadas por la apelación y a la impugnante las originadas a consecuencia de la impugnación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Jorge Deleito García, en representación de "Aldara Consultores, S.L.", y desestimando la impugnación, formulada por el Procurador D. Alfonso Blanco Fernández, en representación de "Castellana 2000 Gestión Inmobiliaria, S.L." contra la sentencia dictada en fecha 16 de julio de 2.010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 74 de Madrid , en autos de juicio ordinario nº m1754/2008; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte recurrente de las costas procesales causadas por la apelación y a la parte impugnante de las originadas por la impugnación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 09/11 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.