Sentencia Civil Nº 109/2012, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 310/2010 de 10 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA SECCIÓN TERCERA ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 310/10 SENTENCIA109/12 ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE : D. JESÚS MARTÍNEZ ABAD MAGISTRADOS: Dª SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID D. ÁNGEL VILLANUEVA CALLEJA En la Ciudad de Almería a diez de mayo de dos mil doce.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, ha visto y oído en grado de apelación, rollo número 310/10, los autos procedentes del Juzgado Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Huercal Overa, seguidos con el número 722/2008, sobre Juicio Ordinario por resolución de contrato, entre partes, por una como apelante la demandad ALMERÍA ESTATES SL, representada por el Procurador D. David Barón Carrillo y dirigida por el Letrado D. Francisco Javier Alonso Serrano y de otra, como apelada, la actora, Paulino y Dª Josefina , representada por la Procuradora Dª. María Dolores Jiménez Tapia dirigida por la Letrada D. Francisco Javier Alonso Serrano.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la Sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Huercal Overa, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 23 de noviembre de 2009 , cuyo Fallo dispone: 'Que estimo íntegramente el escrito inicial de demanda presentado por la Procuradora Sra. Maldonado López, en nombre y representación de Paulino y Dª Josefina , debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 23 de noviembre de 2005 y condenar a la mercantil Almería Estates, SL. Al pago de 74.373 euros, más el 6% anual de esta cantidad desde el día 23 de noviembre de 2005, con imposición de costas a la parte demandada TERCERO.- Contra referida Sentencia y por la representación procesal de ALMERÍA ESTATES SL interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, previo emplazamiento de las partes, donde se formó el rollo correspondiente, y seguidos los recursos por sus trámites, se señaló para Votación y Fallo el día 8 de mayo de 2012, solicitando el Letrado de la parte actora en su recurso se dicte Sentencia en la que se revoque y deje sin efecto la sentencia de primera instancia, y con ello desestimatoria de la demanda con la oportuna condena en costas a la actora en ambas instancias.

CUARTO.- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ÁNGEL VILLANUEVA CALLEJA.

Fundamentos

PRIMERO .- La Sentencia recurrida estima la demanda de resolución del contrato de compraventa entre los actores y la demandada por la que los primeros compran la parcela de terreno nº NUM000 con una vivienda unifamiliar de aproximadamente 162,50 m2, en contrato de fecha 23 de noviembre de 2005, y condena a la mercantil Almería Estates SL a la devolución de los 74.373 euros que le habían sido entregadas por el actor a la demandada en concepto parte de pago de la vivienda. No estimando causa mayor de suspensión de las obras por resolución judicial de 2 de noviembre de 2006, en el seno de las D.P. 2899/06, al no estimar suficiente los actos realizados por la demandada para eximirle de la responsabilidad, debiendo haber previsto cualquier incidencia que pudiese afectar al desarrollo de las obras.

Frente a la sentencia se alza el demandado alegando que el proceder diligente de Almería Estates en la solicitud de la licencia de obra, en el visado del proyecto y en la obtención del Ayuntamiento de Zugena la licencia municipal de obras para la construcción de la vivienda que vendió a los actores el 20 de febrero de 2006. Que el 4 de noviembre de 2006 de forma sorprendente e inesperada, sin que el promotor tuviera conocimiento previo la policía de Medio Ambiente precinta los trabajos de construcción de la vivienda como medida cautelar del Juzgado nº 2 de Huercal Overa de fecha 2-11-06. paralización que se produce como consecuencia de una denuncia presentada en la Consejería de Oras pública de la JJAA al Ayuntamiento de Zugena respecto a la legalidad de las licencias otorgadas, habiendo cumplido la demandada con todos los requisitos legales para llevar a cabo la construcción de dicha vivienda por lo que ha de entenderse que el vendedor cumplió con todas sus obligaciones contractuales. La vivienda estaba prácticamente construida y la no entrega de la vivienda en la fecha acordada se debió a causa de fuerza mayor nunca imputable al promotor SEGUNDO.- Se centra pues la cuestión en determinar si la paralización cautelar de las obras por el Juzgado nº 2 de Huercal Overa en las Diligencias Previas nº 2.899/2006 puede ser estimada como causa mayor o por el contrario, tal circunstancia debía haber sido prevista y podía haber sido evitada por el demandado. A este respecto no puede pasarse por alto que la vivienda se estuviera construyendo sobre una finca calificada como terreno rústico y que el auto de fecha 2 de noviembre de 2008 fuera dictado en las Diligencias abiertas a raíz de un atestado del que se deducen indicios de que D. Arcadio , como promotor, Administrador de PROMOSA/ALMERÍA ESTATES SL promoviera viviendas en terreno rústico calificado como suelo no urbanizable, entre las que se encontraba la casa comprada por los actores y objeto de esta litis.

En este sentido, a la hora de estimar la existencia de circunstancias de causa mayor que ha provocado el retraso en la entrega de la vivienda, la jurisprudencia ha sido de muy restrictiva al aplicar el art. 1105 del CC , que establece que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables. Pues bien, es conocido que, tales circunstancias, además de imprevisible han de ser ajenas al ámbito de dirección y organización de quien lo alega. Así en este caso, el incumplimiento del plazo en la entrega de la vivienda debió ser previsto por la promotora que conocía estaba construyendo en suelo rústico y, como profesional del ramo, sabe que tal calificación podía, en cualquier momento, ser causa de paralización de la construcción de la vivienda. En definitiva la Jurisprudencia es contundente en este sentido y no justifica fácilmente el retraso de la entrega de la vivienda dentro del plazo contratado en causas fortuitas o imprevisibles al amparo del artículo 1105 C.C . requiriéndose para excluir la responsabilidad contractual, la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable, circunstancias que no se dan cuando el retraso se debe a motivos previsibles por los promotores, contratistas o subcontratistas de la obra, ya que ello supone una culpa in eligendo o in vigilando.

TERCERO .- Acreditado el incumplimiento contractual de la parte vendedora y justifica la pretensión de la parte compradora, procede desestimar el recurso, con la condena en costas de esta alzada a la parte recurrente VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que con DESESTIMACIÓN del Recurso de Apelación interpuesto por la representación Procesal de ALMERIA ESTATES SL, contra la Sentencia de fecha 23 de noviembre de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Huércal Overa , en los autos de Procedimiento Ordinario nº 722/08 del que deriva la presente alzada, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas derivadas del recurso a la apelante Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.