Sentencia Civil Nº 110/2016, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 328/2015 de 08 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
TOLEDO 00110/2016
Rollo Núm. ..................328/2015.-
Juzg. 1ª Inst. Núm.. 3 de Toledo.-
J. Ordinario Núm........ 50/2014.-
SENTENCIA NÚM. 110
AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
SECCION PRIMERA
Ilmo. Sr. Presidente:
D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. EMILIO BUCETA MILLER
D. URBANO SUAREZ SANCHEZ
Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE
En la Ciudad de Toledo, a ocho de junio de dos mil dieciséis.
Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres.
Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 328 de 2015, contra la sentencia
dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 50/14, en el que
han actuado, como apelante Edemiro , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Vaquero
Delgado y defendido por el Letrado Sr. Garrido Polonio; y como apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
DIRECCION000 Nº NUM000 BLOQUE NUM001 NUM002 representada por la Procuradora de los
Tribunales Sra. García Estruga y defendida por el Letrado Sr. Moreno García-Moreno.
Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer
de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 26 de mayo de 2015, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: 'SE DESESTIMA LA DEMANDA formulada por D. Edemiro , defendido por D. Fernando Mariano Garrido Polonia y representado por D. José Luis Vaquero Delgado, contra comunidad de propietarios DIRECCION000 , número NUM003 - NUM000 , bloque NUM001 y NUM002 , defendida por D. Jesús Moreno García-Moreno y representada por Da María del Carmen García Estruga.

Se condena al pago de las costas de este procedimiento a la parte demandante'.-

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Edemiro , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.- SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se recurre en apelación la sentencia del Juzgado de Instancia que desestimó una demanda de impugnación de acuerdos de Asamblea General Extraordinaria de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal reproduciendo en el recurso los mismos motivos alegados en la demanda, esto es, la infracción del art 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por irregularidades en la convocatoria de la junta en que se adoptó el acuerdo impugnado, infracción del art 18.1 de la LPH por ser el acuerdo adoptado contrario a los estatutos de la comunidad y por último infracción del art 17 de la misma Ley por vulnerar el sistema de mayorías establecido en el mismo manteniendo que el acuerdo adoptado requeriría además la unanimidad por afectar al título constitutivo por entrañar la transformación de un elemento común.

Respecto a la convocatoria de la junta, en el orden del día se hace constar textualmente 'solicitud de los nuevos propietarios del negocio instalado en el local nº 8 propiedad de la mercantil...para la instalación de terraza marquesina en el espacio que delimitan los bloques 5 y 9 tal y como reflejan en el escrito que se acompaña', y efectivamente se acompaña a la convocatoria un escrito en el que se solicita que la junta trate de la posibilidad de conceder permiso a los propietarios del local para instalar una terraza con toldo para la actividad de hostelería desarrollada en dicho local. Ante dicha convocatoria y previendo la imposibilidad de asistir personalmente a la junta (a la que asistió representado), el demandante ya comunicó por carta al presidente su oposición frontal a la instalación de dicha terraza. Finalmente lo que se aprobó en la junta y es objeto de impugnación fue la formalización de un contrato de arrendamiento del espacio común sin uso específico a favor de los solicitantes para la instalación de terraza por un periodo de un año.

Pues bien, mantiene el recurrente que existe discrepancia entre el orden del día de la convocatoria y el acuerdo votado y aprobado ya que en el primero se hablaba de discutir sobre la solicitud de instalar la terraza o marquesina y lo que se aprobó fue un contrato de arrendamiento para el que no existía convocatoria alguna.

Señalan las SSTS de 15 de junio de 2010 y 12 enero 2012 que la jurisprudencia elaborada por esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio de 2007, en recurso nº 3062/2000 ). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.

Ahora bien, también señala la STS de 9 de septiembre de que las normas sobre convocatorias de las juntas no pueden ser interpretadas con criterios formalistas y rigurosos que provoquen la paralización de los órganos de la comunidad, pues el normal desenvolvimiento de la vida comunitaria no permite el establecimiento de rigurosas exigencias formales lo que significa que sólo en aquellos supuestos donde verdaderamente hay infracción de normas de carácter imperativo o se vulneran derechos podremos entender que el acuerdo está afecto de nulidad.

En el caso que nos ocupa, queda claro en la convocatoria que entre otros puntos del orden del día se va a tratar del tema relativo a la solicitud de instalar una terraza o marquesina propia de un local de negocio dedicado a la hostelería en una determinada ubicación dentro de la comunidad, de lo cual tiene el hoy recurrente perfecto conocimiento hasta el punto de manifestar por carta al Presidente su oposición a dicha instalación; que el acuerdo que se adopta sea de mera autorización o cesión gratuita del uso de dicho espacio o mediante un contrato de arrendamiento que es lo que finalmente se decide, no constituye defecto alguno que produzca nulidad pues los propietarios tienen perfecto conocimiento de lo que se va a tratar y cada uno puede decidir si asiste o no o si lo hace como en este caso por representación en otro propietario. Lo que la Jurisprudencia trata de evitar es la desinformación o la información parcial, incompleta o sesgada para que los propietarios por desconocimiento de la trascendencia de lo que se pretende aprobar no asistan a la junta y se pueda adoptar el acuerdo soslayando su voluntad.



SEGUNDO: Respecto a que el acuerdo es contrario a los estatutos de la comunidad, en concreto el at 23 que prohíbe la ocupación aún temporal con construcciones provisionales o muebles de cualquier clase los portales, escaleras, rellanos y lugares de uso común, no se está refiriendo al arrendamiento de elementos comunes como el que nos ocupa, sino a la ocupación material o de hecho por cualquiera de los propietarios en tanto que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble está expresamente permitido por el art 17.3 de la LPH y requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El problema por tanto, prescindiendo del extraño alegato que se contiene en el motivo acerca de la preconstitucionalidad de los estatutos, estriba en determinar si en este caso el acuerdo se adopta con las mayorías necesarias toda vez que tras la reforma que entra en vigor el 27 de marzo de 2013 (la junta se celebra el 29 de octubre), desaparece la exigencia del consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere, al que se refiere el recurrente, consentimiento que ya no es necesario.



TERCERO: Y respecto al régimen de mayorías, el art 23 en su actual redacción no fue del 57,59% como dice el recurso, sino que a ello hay que sumar el 35,991% de que representan los 28 propietarios que no comparecieron ya que tras la mencionada reforma del régimen de mayorías se deben computar conforme al art 17.8 que tampoco menciona el recurrente que dispone que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

En este caso consta certificación relativa a que ninguno de tales propietarios manifestó en plazo legal su discrepancia con el acuerdo por lo que se considera que se ha superado con creces la mayoría necesaria.



CUARTO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO: Se recurre en apelación la sentencia del Juzgado de Instancia que desestimó una demanda de impugnación de acuerdos de Asamblea General Extraordinaria de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal reproduciendo en el recurso los mismos motivos alegados en la demanda, esto es, la infracción del art 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por irregularidades en la convocatoria de la junta en que se adoptó el acuerdo impugnado, infracción del art 18.1 de la LPH por ser el acuerdo adoptado contrario a los estatutos de la comunidad y por último infracción del art 17 de la misma Ley por vulnerar el sistema de mayorías establecido en el mismo manteniendo que el acuerdo adoptado requeriría además la unanimidad por afectar al título constitutivo por entrañar la transformación de un elemento común.

Respecto a la convocatoria de la junta, en el orden del día se hace constar textualmente 'solicitud de los nuevos propietarios del negocio instalado en el local nº 8 propiedad de la mercantil...para la instalación de terraza marquesina en el espacio que delimitan los bloques 5 y 9 tal y como reflejan en el escrito que se acompaña', y efectivamente se acompaña a la convocatoria un escrito en el que se solicita que la junta trate de la posibilidad de conceder permiso a los propietarios del local para instalar una terraza con toldo para la actividad de hostelería desarrollada en dicho local. Ante dicha convocatoria y previendo la imposibilidad de asistir personalmente a la junta (a la que asistió representado), el demandante ya comunicó por carta al presidente su oposición frontal a la instalación de dicha terraza. Finalmente lo que se aprobó en la junta y es objeto de impugnación fue la formalización de un contrato de arrendamiento del espacio común sin uso específico a favor de los solicitantes para la instalación de terraza por un periodo de un año.

Pues bien, mantiene el recurrente que existe discrepancia entre el orden del día de la convocatoria y el acuerdo votado y aprobado ya que en el primero se hablaba de discutir sobre la solicitud de instalar la terraza o marquesina y lo que se aprobó fue un contrato de arrendamiento para el que no existía convocatoria alguna.

Señalan las SSTS de 15 de junio de 2010 y 12 enero 2012 que la jurisprudencia elaborada por esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio de 2007, en recurso nº 3062/2000 ). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.

Ahora bien, también señala la STS de 9 de septiembre de que las normas sobre convocatorias de las juntas no pueden ser interpretadas con criterios formalistas y rigurosos que provoquen la paralización de los órganos de la comunidad, pues el normal desenvolvimiento de la vida comunitaria no permite el establecimiento de rigurosas exigencias formales lo que significa que sólo en aquellos supuestos donde verdaderamente hay infracción de normas de carácter imperativo o se vulneran derechos podremos entender que el acuerdo está afecto de nulidad.

En el caso que nos ocupa, queda claro en la convocatoria que entre otros puntos del orden del día se va a tratar del tema relativo a la solicitud de instalar una terraza o marquesina propia de un local de negocio dedicado a la hostelería en una determinada ubicación dentro de la comunidad, de lo cual tiene el hoy recurrente perfecto conocimiento hasta el punto de manifestar por carta al Presidente su oposición a dicha instalación; que el acuerdo que se adopta sea de mera autorización o cesión gratuita del uso de dicho espacio o mediante un contrato de arrendamiento que es lo que finalmente se decide, no constituye defecto alguno que produzca nulidad pues los propietarios tienen perfecto conocimiento de lo que se va a tratar y cada uno puede decidir si asiste o no o si lo hace como en este caso por representación en otro propietario. Lo que la Jurisprudencia trata de evitar es la desinformación o la información parcial, incompleta o sesgada para que los propietarios por desconocimiento de la trascendencia de lo que se pretende aprobar no asistan a la junta y se pueda adoptar el acuerdo soslayando su voluntad.



SEGUNDO: Respecto a que el acuerdo es contrario a los estatutos de la comunidad, en concreto el at 23 que prohíbe la ocupación aún temporal con construcciones provisionales o muebles de cualquier clase los portales, escaleras, rellanos y lugares de uso común, no se está refiriendo al arrendamiento de elementos comunes como el que nos ocupa, sino a la ocupación material o de hecho por cualquiera de los propietarios en tanto que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble está expresamente permitido por el art 17.3 de la LPH y requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El problema por tanto, prescindiendo del extraño alegato que se contiene en el motivo acerca de la preconstitucionalidad de los estatutos, estriba en determinar si en este caso el acuerdo se adopta con las mayorías necesarias toda vez que tras la reforma que entra en vigor el 27 de marzo de 2013 (la junta se celebra el 29 de octubre), desaparece la exigencia del consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere, al que se refiere el recurrente, consentimiento que ya no es necesario.



TERCERO: Y respecto al régimen de mayorías, el art 23 en su actual redacción no fue del 57,59% como dice el recurso, sino que a ello hay que sumar el 35,991% de que representan los 28 propietarios que no comparecieron ya que tras la mencionada reforma del régimen de mayorías se deben computar conforme al art 17.8 que tampoco menciona el recurrente que dispone que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

En este caso consta certificación relativa a que ninguno de tales propietarios manifestó en plazo legal su discrepancia con el acuerdo por lo que se considera que se ha superado con creces la mayoría necesaria.



CUARTO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.- F A L L O: Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de Edemiro , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 26 de mayo de 2015 , en el procedimiento núm. 50/14, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr.

Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-