Sentencia Civil Nº 112/2010, Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5, Rec 505/2009 de 02 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA

Sección 5ª

BARROETA ALDAMAR 10 3ª planta- C.P. 48001

Tfno.: 94-4016666

Fax: 94-4016992

N.I.G. 48.01.2-08/003610

A.p.ordinario L2 505/09

O.Judicial Origen: 1ª Inst. e Instrucc. nº 4 (Durango)

Autos de Pro.ordinario L2 466/08

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Recurrente: Luis Carlos

Procurador/a: SANTIAGO IBAÑEZ FERNANDEZ

Abogado/a: BEGOÑA URBINA ASPIAZU

Recurrido: C.P. CALLE DIRECCION000 NUMERO NUM000 DE AMOREBIETA

Procurador/a: JOSE ANTONIO HERNANDEZ URIBARRI

Abogado/a: FERNANDO NOVAL VILLODAS

SENTENCIA Nº 112/10

ILMAS. SRAS.

Dña. MARIA ELISABETH HUERTA SANCHEZ

Dña. LEONOR CUENCA GARCIA

Dña. BEGOÑA LOSADA DOLIA

En BILBAO, a dos de marzo de dos mil diez.

En nombre de S.M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.

Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de JUICIO ORDINARIO Nº 466/08 seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Durango y del que son partes como demandante, Luis Carlos , representado por la Procuradora Sra. Idocin Ros y dirigido por la Letrada Sra. Urbina Aspiazu y como demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº NUM000 DE LA DIRECCION000 DE AMOREBIETA, representada por el Procurador Sr. Sanz Velasco y dirigida por el Letrado Sr. Noval Villodas, siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª LEONOR CUENCA GARCIA.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Por el juzgador de primera instancia se dictó con fecha 24 de junio de 2009 sentencia cuya parte dispositiva dice literalmente:

"Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Ana María Idocin Ros, en representación de Don Luis Carlos , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL NUMERO NUM000 DE LA DIRECCION000 DE AMOREBIETA, representada por el Procurador de los Tribunales Don Francisco Javier Sanz Velasco, debo de absolver y absuelvo a dicha demandada de las pretensiones deducidas contra la misma en la demanda, con expresa condena a la parte actora al pago de las costas causadas en esta instancia."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Luis Carlos y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previa su tramitación y emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Seguidos este recurso por sus trámites se señaló el día 2 de marzo de 2010 para su votación y fallo.

CUARTO.- En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales, haciéndose constar que al alzarse en el día de ayer la suspensión de la deliberación del recurso la composición de la Sala inicialmente notificada se ha modificado por la enfermedad de la Ilma. Sra. Magistrada Doña Magdalena García Larragan, y que la duración de la grabación del CD correspondiente al trámite de audiencia previa es la de 7 minutos y 22 segundos y la del del acto juicio es la de 22 minutos y 4 segundos.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que se declare la nulidad del punto 2º del acta de la Junta de Propietarios de 30 de junio de 2008 por la que se formalizan las nuevas cuotas de los pisos para los gastos del portal, al incluir para ello en la superficie a considerar no solo los metros cuadrados de las viviendas sino también los de los trasteros, lo cual contraviene las normas de comunidad contenidas en el título constitutivo.

Y ello por entender que una recta interpretación de las normas contenidas en el título constitutivo en modo alguno avala la tesis de la Comunidad de incluir en la superficie a considerar los metros cuadrados del trastero o camarote, los cuales no son habitables como tal, no pudiendo inferirse que al ser anejo de la vivienda por tal motivo se deban considerar, cuando hay otros anejos como las terrazas que no se tienen en cuenta a tales efectos, lo que entraña un trato desigual, a lo que se une que las viviendas con camarote ya tiene atribuida por este solo hecho una mayor cuota general en el edificio.

En todo caso, la alteración de este sistema requiere el acuerdo de la Junta de propietarios adoptado por unanimidad, el cual no se ha dado, por cuanto que si bien es cierto que al inicio de la vida comunitaria se contribuyó en la forma cuya interpretación se predica, años después y sin acuerdo alguno, tal se varió, siendo el único acuerdo existente al respecto el que ahora se impugna, no pudiendo considerarse tal una opinión del administrador, por lo que como tal no puede hablarse de actos propios de esta parte cuando a lo largo de estos años, por el solo hecho de que hasta mediados de 2008 haya pagado las cuotas que le giraban, no existiendo documento alguno del que se deduzca que tales equivalían al 2,35% ( incluido el camarote) y no al 2,30% ( excluido el camarote).

SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de derecho precedente, el análisis de la cuestión de fondo debatida exige tener en cuenta que el régimen de la propiedad horizontal, en el que se plantea el marco de relaciones entre las partes en litigio, supone la coexistencia de una propiedad privada sobre los elementos privativos (viviendas y lonjas) y una comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes, la cual se regula, en primer lugar, por el principio de autonomía de la voluntad: el título constitutivo y los estatutos, cuya aprobación se hace por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos o locales, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, y cuya modificación requiere la unanimidad; en segundo lugar, por la normativa propia de la propiedad horizontal - art. 396 C. Civil y L.P.H., sin perjuicio de que ésta contenga ciertas normas imperativas que son inderogables por la autonomía de la voluntad; en tercer lugar por las normas del C. Civil sobre copropiedad (art. 392 y ss.), propiedad en general (art. 348 y ss.) y toda su normativa (art. 4 nº 3 ); y finalmente, junto a todo lo anterior, subordinado a ello, se halla el reglamento de régimen interior, que es una normativa de convivencia interna, cuya función es regular los detalles de la convivencia y la adecuada organización y utilización de los servicios y cosas comunes (art. 6 L.P.H .), respetando, en todo caso, tanto las normas legales como las estatutarias.

Así, dentro de los datos que debe contener el título constitutivo, conforme al art. 5 L.P.H . está la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, según la cual cada propietario, como verdadera obligación propter rem, debe contribuir a los gastos comunes o generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, estando afecto al cumplimiento de tal el elemento privativo, de suerte que transmitido el bien por cualquier título, responde de los gastos producidos durante el último año y la parte vencida de la anualidad corriente, siendo este crédito preferente a cualquier otro y sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes (art. 9 nº 1 , e)y f) L.P.H.).

Ahora tal criterio no impide que la Comunidad de Propietarios pueda excluir de un determinado gasto a un copropietario, ni que modifique el sistema de distribución de tal, ni que establezcan una distinción entre gastos generales ordinarios, con una distribución igual entre todos los propietarios, (ej. pensemos en la fijación de una cuota mensual) y gastos extraordinarios en función de la cuota de participación, todo ello siempre y cuando los acuerdos de la Junta de Propietarios se adopten en la forma y requisitos exigidas en el art. 14 y ss L.P.H ., estableciéndose la necesidad de la unanimidad, si tales implican una modificación del título constitutivo o estatutos ( T.S. 1º S. 22 de Diciembre de 1.993 , 30 de Mayo de 1.997 , 24 de Julio de 1.995 , entre otras), a no ser que se trate de determinados acuerdos a los que se refiere el art. 17 nº 1 y 2 .

Por otro lado, como ha declarado esta Sala en su sentencia de 2 de febrero de 2010 "

Uno de los elementos esenciales en este marco normativo determinante de derechos y obligaciones para cada propietario de elemento privativo, lo es la cuota de participación de éste en los elementos comunes del inmueble, tal y como se establece en el art. 5 LPH , respecto del cual la A.P. de Barcelona Sec. 14 ª en su sentencia de 25 de julio de 2006 declara lo siguiente:

" El artículo 5 de la LPH , si bien contiene los criterios para la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, que han calificados por numerosas sentencias de ius cogens, en cuanto que han de ser observados, so pena de incurrir en nulidad, y entre ellos, el relativo a la superficie útil de cada piso o local, emplazamiento interior o exterior, su situación, mientras que los otros son de más difícil valoración y justificación, el relativo al uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Al lado de estos criterios legales, sin embargo, como señala la SAP Baleares de 16 octubre 2003 , en consonancia con la Doctrina, el contenido del párrafo segundo del artículo 5º de la L.P.H ., no agota los criterios que pueden tenerse en consideración para llevar a cabo la distribución de los gasgos de la comunidad, es decir, que el citado artículo no establece un numerus clausus de extremos a tener en cuenta.

Es precisamente por ello que, otorgado el título constitutivo por persona o personas legitimadas para ello, como ocurre en el presente caso (por el propietario único de la finca originaria), solo en caso de abierta desproporción, o en caso de abuso de derecho, se podrá obtener una revisión judicial del título constitutivo en relación con las cuotas de participación. La jurisprudencia, cuando no exista la unanimidad exigida legalmente, artículo 5 in fine, exige, para que la autoridad judicial proceda a modificar las cuotas establecidas en el título constitutivo, que sea absolutamente necesario para poder corregir evidentes abusos o injusticias cometidas, cuando se atiende a criterios distintos e incompatibles con los señalados en el artículo 5.2 L.P.H .". Ello nos lo recuerda igualmente el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 18 de setiembre de 2007 .

Así mismo el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 29 de enero de 2007 admite, ante la imposibilidad de lograr en Junta de Propietarios la unanimidad necesaria para la modificación de las cuotas de participación inicialmente designadas, que ello se dé a través del oportuno proceso judicial:

" Ello no obsta, sin embargo, a que pueda instarse la modificación de los coeficientes asignados a cada piso o local del inmueble, cuando en la fijación de éstos no se hubieran respetados los criterios establecidos en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Como se dice en la Sentencia de esta Sala de 5 de julio de 2005 , "entre los modos de fijar la modificación del sistema de cuotas de participación, fuera del acuerdo unánime de los copropietarios, se puede, precisamente, cumpliendo los requisitos legales exigibles al respecto, determinar aquellas conforme al artículo 5º de la dicha Ley , por "resolución judicial", que es lo acontecido en el presente caso, de manera que huelga insistir en el examen de la jurisprudencia acerca de la necesidad de unanimidad para modificar los estatutos que rigen una determinada comunidad de propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal, que, por su notoriedad, resulta obvia, pues lo que en realidad se debate es la legitimidad en casos como el presente de establecer, mediante juicio declarativo por sentencia, las modificaciones que se propugnan en función de la prueba practicada"; legitimidad para instar la modificación de coeficientes al margen de la unanimidad de los copropietarios y de la impugnación de los acuerdos de la comunidad que también se declara en la Sentencia de 11 de abril de 1995 .".

TERCERO.- Desde esta perspectiva jurídica es desde la que debemos valorar la sentencia de instancia, teniendo en cuenta que ante la desestimación de la demanda y de la discrepancia frente a tal que aduce la parte apelante, como consecuencia del carácter devolutivo del recurso de apelación ( art. 456 LECn .), esta Sala tiene las mismas facultades que la Juzgadora de instancia para resolver la cuestión de autos en los mismos términos en los que quedó planteada ante ella, en consideración a los escritos de demanda y contestación no siendo dable alterarlos en la alzada planteando cuestiones nuevas que, sin más, deberían ser rechazadas.

Partiendo así de esta premisa general, tras valorar la prueba practicada en la instancia, con las matizaciones que resulten de la presente resolución, esta Sala estima ajustada a derecho la resolución recurrida cuando considera que el sistema actual de contribución de los gastos del portal del inmueble de autos con suma de los metros de la vivienda y los del camarote, es conforme a derecho.

Y ello porque así se deduce:

a.- Del título constitutivo en cuyas normas de comunidad se establece lo siguiente:

" 1-GASTOS PRIVATIVOS DE LAS VIVIENDAS Y LOCALES:

a) Los propietarios de las viviendas de cada portal, deberán abonar en proporción a su superficie construida, con exclusión del resto de los elementos independientes del edificio en que están integrados, los gastos de utilización.

b) Los propietarios de las viviendas de las plantas altas de cada portal, deberán abonar proporción a la superficie construida de cada vivienda."

Es evidente que de su lectura se infiere que para la contribución a los gastos de cada portal se atiende a los metros cuadrados equivalentes a construidos de cada vivienda, con exclusión del resto de los elementos independientes del edificio, expresión que equivale a privativos y que desde luego se ha de referir a los locales, plazas de garaje, pero no a los trasteros o camarotes, por cuanto que de la lectura de la propia escritura de compraventa del actor, hoy apelante, en 1991 se deduce que el trastero no es un elemento independiente como tal sino un " anejo inseparable " de la vivienda ( doc. nº 1 demanda), por tanto a tener en cuenta en la contribución de los gastos del portal, pues forma parte de aquélla.

Tal conclusión ni resulta contraria a otros supuestos contenidos en el título constitutivo, como pudiera ser el caso de las viviendas que tiene una terraza como anejo, pues sus propietarios ( de las viviendas), como se infiere del apartado 1 c) de los gastos de las viviendas y locales, no ostentan su propiedad sino sólo un derecho de uso exclusivo que les impone una serie de obligaciones en su mantenimiento y conservación, ni desde luego es extraña a la LPH, que considera la importancia de los anejos en su art. 8 y que atiende como criterios para fijar la cuota en su art. 5 a la superficie útil, y ello lo es tanto la que resulte habitable como la que permita en subordinación con la vivienda, el almacenamiento de enseres o su uso de otro modo.

b.- El hecho de que en su día la Comunidad atendiera a otro sistema no impide que se altere el mismo y si bien es cierto que quien es el administrador de la Comunidad el Sr. Prudencio , admite que cuando él empezó en tal tarea en el año 2000 se adoptó este sistema en contraposición al anterior que sólo atendía a los metros cuadrados de viviendas ( minuto 3,18 y ss Cd nº1), no aportándose el acuerdo de la Junta al respecto que estableciera el volver al sistema del título constitutivo, resulta que ello se ha corroborado a lo largo de los años posteriores con la aprobación de cuentas, tanto de gastos como de cuotas, y entre ellos el actor que ha pagado y no ha impugnado los acuerdos al respecto, hasta que en el año 2008 decide mantener una postura contraria.

Y que ello es así, se infiere no solo del hecho de que plantee en el seno de la Junta a la que por cierto no acude, una petición de que que se modifique el sistema " Respecto a la reclamación de D. Luis Carlos respecto a la modificación de cuotas por entender que no corresponde el computo de los metros cuadrados de los camarotes dentro de lo que se considera vivienda, se acuerda por unanimidad de los presentes continuar con el mismo reparto, por entender que la reclamación no corresponde además de ser extemporánea" ( doc nº 2 demanda y nº 2 contestación), sino también de la circunstancia de que si examinamos el propio documento en el que se le explica el sistema de contribución a gastos ( doc nº 4 demanda), resulta que tal es el que se considera a lo largo de todas las Juntas a partir, al menos, del año 2003 y ss que son las que se acompañan con la contestación ( doc. nº 2), pues basta cotejar los porcentajes de los asistentes y si para ellos se ha considerado tal, también lo habrá sido para el actor, de quien no consta queja hasta el momento actual, quien no niega haber recibido todos los acuerdos de las Juntas y quien por tanto, si ha abonado sus gastos, sabe por qué concepto y en base a qué cuota, por más que sólo se limite a aportar los justificantes de los pagos en la época ya de discrepancia, y cuando en las actas de las Juntas de años anteriores al hacer referencia a posibles impagados nada consta respecto del actor.

Lo expuesto conlleva la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, cuando considera que el acuerdo de la Junta adoptado el día 30 de junio de 2008 es conforme a derecho al ser acorde al título constitutivo y al actuar previo de la Comunidad.

TERCERO.- En relación a las costas procesales de esta alzada, dada la desestimación del recurso de apelación procede su imposición a la parte apelante (art. 398 nº 1 L.E.Cn .).

VISTOS los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Idocin Ros, en nombre y representación de Luis Carlos , representado en esta alzada por el Procurador Sr. Ibáñez Fernández, contra la sentencia dictada el día 24 de junio de 2009 por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Durango en los autos de Juicio Ordinario nº 466/08 a que este rollo se refiere; debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Devuélvase los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.