Sentencia CIVIL Nº 114/2018, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 252/2017 de 31 de Enero de 2018

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 114
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
Dª Elena Arias Salgado Robsy
MAGISTRADOS
D. Rafael Morales Ortega
D. Luis Shaw Morcillo
En la ciudad de Jaén, a Treinta y uno de Enero de dos mil dieciocho.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio
Ordinario seguidos en primera instancia con el nº 57 del año 2016 , por el Juzgado de Primera Instancia
nº 1 de Cazorla, rollo de apelación de esta Audiencia nº 252 del año 2017 , a instancia de Dª. Beatriz
y D. Cayetano , representados en la instancia y en esta alzada por la Procuradora Dª. Inmaculada
Sola Muñoz, y defendidos por el Letrado D. Alejandro Mola Tallada; contra D. Fausto y Dª. Fátima
, representados en la instancia y en esta alzada por la Procuradora Dª. Manuela Masdemont Cabezuelo, y
defendidos por la Letrada Dª. María Jesús Vidal Navas.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera
Instancia nº 1 de Cazorla con fecha 24 de Octubre de 2016 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sra. Sola Muñoz en nombre y representación de DÑA. Beatriz Y D. Cayetano contra D. Fausto Y DÑA. Fátima que compareció representado por el Procurador Sra. Masdemont Cabezuelo en ejercicio de acción de reclamación de cantidad y en consecuencia debo declarar y declaro: - que son validos, eficaces y obligatorios para las partes los pactos del contrato privado de compraventa de fecha 20 de marzo de 2006, suscrito entre D. Fausto , DÑA Fátima , como vendedores y D. Marcos , como comprador, sobre la finca urbana sita en la AVENIDA000 nº NUM000 de Peal de Becerro, finca registral nº NUM001 , del registro de la propiedad de Cazorla, así como los pactos verbales posteriores ampliando la superficie total vendida a un total de 219 metros cuadrados, todos ellos por un precio de 480 euros cada metro cuadrado, resultando un precio cierto, total u final de 105.120 euros.

- que el SR. Marcos y su esposa e hijo, como compradores han pagado y entregado a los conyuges vendedores desde el 20 de marzo de 2006 hasta el 1 de febrero de 2016 la cantidad total de 112.372,40 euros, existiendo un saldo acreedor a favor de los actores a la fecha de la redacción de la demanda de 7.252,40 euros, como cantidad pagada de mas sobre el precio cierto de la compraventa.

- que por parte de los demandados no se ha cancelado la carga hipotecaria concertada a favor de CAJASUR BANCO, S.A.U., que grava la finca urbana descrita, cuya cancelación tendría que haberse realizado simultáneamente al otorgamiento de escritura pública de compraventa derivada del contrato privado de venta de 20 de marzo de 2006, quedando por pagar o amortizar a favor de la entidad prestamista un saldo acreedor por capital e intereses conforme a las condiciones del préstamo cuyo pago es a cargo exclusivo de los demandados, siendo también a su cargo otorgar cuantos documentos públicos y privados sean necesarios, incluida la escritura de cancelación, para que se proceda a cancelar en el Registro de la propiedad de Cazorla la inscripción referida a la carga hipotecaria y que la finca registral quede libre de la misma.

Condenando a la parte demandada a: A estar y pasar por las anteriores declaraciones.

A pagar a los actores la cantidad de 12.111,24 euros incrementada en los intereses legales por mora desde la fecha de admisión a tramite de la demanda y hasta su efectivo pago.

A pagar a los actores la cantidad que resulte en el momento en que se haga efectivo el pago por la suma de los importes que regularmente y en cada mes a partir del recibo o cuota con vencimiento a final de agosto de 2016 paguen los actores mediante ingresos o transferencias a favor de los demandados para con ellos cubrir las cuotas mensuales periódicas de amortización del préstamo hipotecario que grava la finca y hasta el momento en que por los demandados se haya procedido a amortizar el resto total de dicho préstamo y a cancelarlo.

A pagar o amortizar íntegramente y en su totalidad a favor de la entidad CAJASUR BANCO S.A.U. el saldo acreedor por capital e intereses conforme a las condiciones del préstamo que exista según liquidación que expida la entidad financiera acreedora en el momento en que se realice dicho pago y amortización.

A otorgar cuantos documentos públicos y privados sean necesarios, incluida la escritura de cancelación, para que se proceda a cancelar en el Registro de la Propiedad de Cazorla la inscripción referida a dicha carga hipotecaria a favor de CAJASUR BANCO, S.A.U., a fin de que la finca registral nº NUM001 quede libre de la misma, momento en que los actores otorgaran a su vez la oportuna escritura de cancelación de la garantía hipotecaria sobre la vivienda sita en C/ DIRECCION000 nº NUM002 , NUM003 de Peal de Becerro o finca registal nº NUM004 del registro de la propiedad de Cazorla, constituida mediante escritura de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria de fecha 11 de enero de 2011, todo lo cual se llevara a cabo en tramite de ejecución de sentencia.

, todo ello con imposición de costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandada, D. Fausto y Dª. Fátima , en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cazorla, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.



TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte demandante Dª. Beatriz y D. Cayetano , remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo el día 17 de Enero de 2018 en que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Rafael Morales Ortega.

ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

Primero.- Contra la sentencia de instancia por la que se estima en su integridad la acción personal de cumplimiento de contrato y consiguiente reclamación de cantidad, por la que se solicitaba la el reintegro de 7.252,40 euros abonados demás como precio pactado de 105.120 euros, así como el abono y la cancelación del préstamo hipotecario que como carga pesaba sobre la finca registral NUM001 vendida por la demandada al padre de los actores, en base al contrato de compraventa suscrito entre las partes el 20-3-06, se alza la representación procesal de dicha demandada en un confuso y repetitivo escrito de recurso, viniendo a esgrimir lo que inferimos como motivo es la existencia de error en la valoración de la prueba, argumentando que del resultado de la practicada se extrae que no existió incumplimiento alguno de la apelante como vendedora, sino del comprador y su derechohabientes en el pago del precio pactado, insistiendo de forma reiterativa que del propio contrato reseñado y de los actos coetáneos y posteriores de las partes se ha de inferir que la contraparte se subrogó primero tácitamente y a partir de la escritura de compraventa otorgada el 20-9-11, expresamente, en su posición de deudora en el préstamo hipotecario referido que pesaba sobre la finca vendida, de modo que vuelve a reiterar la petición efectuada en la instancia de aceptar la liquidación por la misma aportada de las entregas a cuenta y pago de las mensualidades del referido préstamo pero no a cuenta del precio pactado, sino por haberse subrogado en aquel, por lo que no se estima pertinente la reclamación efectuada al incluir los intereses remuneratorios y moratorios del préstamo, entendiendo que a la fecha de la interpelación judicial no se había abonado el total del precio. Con carácter subsidiario, viene a impugnar el pronunciamiento por el que se le imponen las costas de la instancia al concurrir el supuesto excepcional de serias dudas de hecho en orden al precio que se había abonado, así como por la voluntad de cumplimiento mostrada por la apelante al consignar la cantidad que entiende le correspondía para proceder a la cancelación del préstamo Segundo.- Centrado así el objeto de discusión en esta alzada y denunciada la errónea valoración de la prueba, hemos de partir como se ha pronunciado reiteradamente esta Audiencia Provincial -Ss. Secc. 2ª de 27-2-06, 6-7-06, 7-5-07, 12-5-09, 29-6-10 o en las más recientes de 17-1-12, 14-6-13 ó las de esta Secc. De 20-2-14, 27-11-15, 17-3 y 13-10-16 o las más recientes de 26-4, 3-5 y 30-11-17, entre otras muchas-, de que no es admisible al apelante tratar de imponer su lógicamente parcial e interesada valoración, frente a la más objetiva y crítica del juzgador de instancia, pues es reiterada la jurisprudencia ( SSTS de 21-9-91 , 18-4-92 , 15-11-97 y 26-5-04 , entre otras muchas) que atribuye a éste en principio plena soberanía para la apreciación de la prueba, salvo como hemos expuesto, ésta resulte ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica, únicos supuestos en que cabe su revisión, supuestos que desde luego no sólo no concurren en el enjuiciado, sino que lejos de ello hemos de compartir la conclusión alcanzada por la Juzgadora de instancia por su corrección.

Efectivamente y aun a fuer de ser reiterativos con la doctrina expuesta en la instancia y también recordábamos en sentencia de 14-10-14 , el objeto de la litis se centra en definitiva en la interpretación del contrato de compraventa referido al inicio y sus sucesivas novaciones por las partes, a fin de determinar si realmente el padre de los actores se subrogó para el pago de parte del precio en el préstamo con garantía hipotecaria que pesaba sobre el inmueble vendido.

Al efecto, es jurisprudencia uniforme -por todas, STS de 9-2-09 -, la que declara que 'La calificación e interpretación de los contratos, según reiterada doctrina de esta Sala, corresponde a los tribunales de instancia sin posible acceso a la casación salvo que se revele como ilógica o absurda o claramente vulneradora de los preceptos legales', y que según esa misma doctrina jurisprudencial relativa a la interpretación de los contratos - SSTS de 15-2-02 , 20-10-04 ó 19-5-05 , 30-3-07 y 1-10-09 , entre otras muchas-, las normas o reglas contenidas en los artículos 1281 a 1289 Cc , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil , de tal manera, que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal ( SSTS 24-5-91 , 1-7-97 ó 23-1-03 ).

Tercero.- Pues bien, a la luz de dichos criterios doctrinales, habremos de partir en la revisión de la prueba practicada, de que como se razona en la instancia, las partes admiten como indiscutidos, no sólo la realidad del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 20-3-06 -doc. nº 1 demanda-, sino además otra serie de hechos o circunstancias, alguno de los cuales se obvian o no se tienen en cuenta en el escrito de apelación.

En primer término, al margen de la ampliación del objeto de la venta posterior al contrato, se admite que el precio final estipulado entre las partes lo fue de 105.120 euros, extremo este fundamental a tenor del devenir de los hechos posteriores como se razona en la instancia, para poder concluir en contra de la tesis infundada en la que se insiste, que existió subrogación por el comprador no sólo ya al otorgar la escritura pública de venta el 20-9-11, sino con anterioridad -doc. nº 9 demanda-.

Es claro además incluso por la literalidad del contrato inicial, que la voluntad y lo querido por los contratantes era que la finca se transmitiera libre de toda carga, pues de otro modo no se puede explicar la especificación que en el apartado Cargas se efectúa, tras hacer constar que la finca está gravada con préstamo hipotecario a favor de CajaSur, de que la misma habría de quedar libre de dicha carga el día de otorgamiento de la escritura pública, aclarando por ello que todos los gastos e impuestos que pudieran estar pendientes de pago por la parte de la vendedora hasta la fecha de elevación del contrato a escritura pública serían de su exclusiva responsabilidad.

De dicha dicción literal, queda claro que el pago del préstamo y la cancelación de la hipoteca habría de llevarla a cabo la vendedora con carácter previo al otorgamiento de escritura de venta, no como se pretende de forma coetánea tras el pago del precio por el comprador, pues de esta forma no se podía garantizar que el bien vendido iba a quedar libre, y aunque sólo fuera por la lógica del acontecer de los hechos, no es admisible esta última tesis a fin de justificar que la demandada no incumplió por más sinalagmáticas que sean las obligaciones de las partes, pues no es discutible que si se quería libre, los trámites de pago del préstamo, certificación de su abono por el banco y la anotación de la cancelación en el Registro cuya certificación se habría de aportar contra el pago del precio hubo de ser previa.

En cualquier caso, la propia demandada viene a reconocer en su interrogatorio, que la escritura no se otorgó en octubre de 2.006, porque la Sra. Fátima no tenía dinero suficiente en efectivo para la cancelación -3:31-, lo que no sólo corrobora el pacto de cancelación previa, sino además que el no otorgamiento fue imputable a la vendedora, como así resulta del Anexo al contrato suscrito entre las partes el 18-10-06 -doc. nº 2 demanda- en el que así se hace constar, resaltando que la parte compradora estaba totalmente dispuesta.

Lo anterior por lo que se refiere a lo expresado incluso por escrito por las partes en cuanto a los actos podríamos decir aun coetáneos, a los que habría de añadir el que el que la compradora asumiera hasta el otorgamiento el pago de las mensualidades del préstamo por importe de 685,24 euros, primero durante seis meses y posteriormente hasta marzo de 2.007, prolongándose después su abono, lo fueron siempre a cuenta del precio pactado según contrato y anexo, no a cuenta del préstamo que se tuviera la intención de asumir.

Pero es que los actos posteriores, son aun más reveladores si cabe de que en ningún momento existió la pretendida subrogación, ni antes ni después del otorgamiento de la escritura de venta de 20-9-11, pues admitidas las entregas a cuenta que se relatan en la demanda y sobradamente se justifican en la documental adjunta, es claro que a la fecha de la escritura anterior de de 11-1-11 de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria -doc. nº 5 demanda-, las partes y según el extracto de cuenta obrante en autos y el recibo de amotirzación aportado como doc. nº 6 admitían que el saldo del préstamo ascendía a 79.521,40 euros, razón por la que en garantía de la cancelación que aun no había llevado a cabo la vendedora, se formaliza el reconocimiento garantizado del adeudo de 80.000 euros a dicho fin.

Así lo admitió en su interrogatorio de nuevo la Sra. Fátima , además de aclarar que en esa fecha aun no tenía dinero para liquidar dicho préstamo -5:58-, aunque tenía propiedades para conseguirlo.

Admite igualmente la vendedora que al tiempo de otorgar el reconocimiento de deuda, firmó un documento privado -doc. nº 156 demanda- con el comprador por el que se comprometía a cambiar el inmueble que garantizaba la deuda reconocida si transcurridos tres años y medio, no había abonado las cantidades referidas en la escritura, pagando de esa forma la existente -9:21-.

Así pues, con tales antecedentes se llega al otorgamiento de la escritura pública de venta de 20-9-11, en la que ambas partes admiten que el precio recogido en la misma se correspondía con el saldo del principal que restaba del préstamo hipotecario con CajaSur de 75.358 euros, no estando ninguna de las dos partes asesorada, y es en dicho documento público en el único que se introduce la confusión y pretende ser aprovechado por la ahora apelante para sostener su tesis en contra del resultado probatorio existente, al hacer constar que el comprador se subroga en aquel, pero carece de la más mínima lógica, que existiese por parte del comprador la voluntad de novar las condiciones del contrato original y fundamentalmente el precio, porque desde luego no se puede estimar razonable que habiendo pactado un precio de 105.120 euros, habiendo abonado los actores la suma de 76.321,08 euros y restándole poco más de 28.000 euros, admitieran deber la suma de 75.358 euros consignada mediante subrogación en el préstamo, máxime cuando inmediatamente antes de la escritura referida, habían abonado 2.500 euros mediante cantidades entregadas el 30-5-11 y el 11-6-11 y con posterioridad se entregaron las cantidades de 500 euros el 2-10-12 y 1.000 euros el 22-2-13 también a cuenta del precio inicial -docs. Nº 141 a 144 demanda-.

En resumen, del resultado conjunto de la prueba practicada, ni se puede estimar existiera subrogación anterior al otorgamiento de escritura de venta, pues en todo caso el pago de las mensualidades del préstamo hipotecario que asumió el comprador fue siempre según se documentó a cuenta del precio, esto es computando como tal el total de cada recibo, no sólo el capital amortizado, y así lo fue igualmente con posterioridad pese a lo reflejado en la escritura, porque de otra forma ni se entenderían los pagos parciales en efectivo además del abono de los recibos, ni menos aun que los demandados vengan a asumir consignándola la cantidad de 46.823,50 euros, según el informe pericial adjuntado a la contestación, porque dicho actuar aclara aun más si cabe la inexistencia de voluntad de subrogación alguna por el comprador y el pleno conocimiento pese al contenido de la escritura pública por los vendedores, pues si esa hubiera sido la intención, lógicamente no había de ofrecerse cantidad alguna, ni efectuarse la liquidación interesada y parcial que se recoge en aquel informe a fin de justificar la diferencia resultante en contra del comprador en casi un 40% más del precio inicial.

Es más, como se razona finalmente en la instancia, de existir subrogación, el actuar lógico y consecuente hubiera sido la revocación o rescisión del reconocimiento de deuda y documento privado de la misma fecha, además de no deber existir ningún pago en efectivo posterior como lo hubo. Tampoco el requerimiento de liquidación mediante burofax por los demandados, los convierte en cumplidores como se pretende y en incumplidores a los actores, porque se obvia la contestación de estos últimos exigiendo ya en mayo de 2.015, la diferencia pagada de más por los mismos, que lógicamente siguieron abonando los recibos del préstamo con la más que probable finalidad de no dejar perder una finca ya abonada.

La misma suerte desestimatoria habrá de seguir el motivo subsidiario de impugnación referido a la condena en costas de la instancia, pues la única duda de hecho que pudiera haberse tenido es la que los propios apelantes han tratado de introducir, atendiendo sólo al contenido de la escritura de venta tantas veces referida.

Se desestima pues por todo lo expuesto y por los propios razonamientos de la sentencia recurrida, la apelación interpuesta.

Cuarto.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil , habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Quinto.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J ., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cazorla, con fecha 24-10-16 , en autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el nº 57 del año 2.016, debemos confirmar la misma, con imposición a los apelantes de las costas causadas en esta alzada, declarándose la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil , en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal.

El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación.

Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre , salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 0252 17.

Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012, modificada por el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de Febrero, siempre que se trate de personas jurídicas.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cazorla, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.