Sentencia Civil Nº 117/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 710/2006 de 25 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 710/2006-C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 480/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 SABADELL (ANT.CI-7)

S E N T E N C I A Nº 117

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de febrero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 480/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Sabadell (ant.CI-7), a instancia de Dª. María Rosario y D. Carlos Daniel , contra Dª. Lourdes y SILVER RIVER INVEST, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de abril de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimo la demanda deducida por la Procuradora Sra. López Manso en representación de DOÑA María Rosario y DON Carlos Daniel frente a DOÑA Lourdes , y en consecuencia condeno a ésta a otorgar la escritura de compra y venta de la casa de su propiedad sita en la C/ DIRECCION000 n. NUM000 casa NUM001 , de Polinyà, en las condiciones y por el precio que figuran en el contrato privado de 25.ll.04 (366.6l7 euros, de los que ya han sido satisfechos 30.020 y restan por pagar 336.6l7 euros) en cuanto sea citada para ello por los actores, con indicación de que transcurrido el periodo de cumplimiento voluntario de la sentencia sin haberlo hecho, la escritura podrá ser otorgada en su sustitución por el juzgado en ejecución de esta sentencia.

Que desestimo la reconvención deducida por el Procurador sr. Canalías en representación de DOÑA Lourdes frente a DOÑA María Rosario y DON Carlos Daniel , y en consecuencia absuelvo a éstos de todas las pretensiones frente a ellos deducidas.

Que tengo por desistida a la actora respecto de la codemandada SILVER RIVER INVEST, SL.

Impongo a la demandada las costas causadas a los actores tanto por la demanda como por la reconvención. No hago pronunciamiento en cuanto a las costas de SILVER RIVER INVEST.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de septiembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial los actores, Carlos Daniel y María Rosario , ejercitan una acción de cumplimiento contractual, alegando que concluyeron un contrato de compraventa de una vivienda propiedad de la codemandada, Lourdes , mediante la intervención de la inmobiliaria "ENTORN. Gestión Inmobiliaria" (nombre comercial con el que actúa en el tráfico la mercantil codemandada Silver River Invest S.L.) apoderada por la vendedora y con quien suscribieron en fecha 25.11.2004 un contrato de arras penitenciales en el que se pactó un precio total por la finca de 366.617 euros, de los cuales se entregaron en el mismo acto 30.020 euros, debiendo entregarse el resto (336.597 ?) a la firma de la escritura de compraventa, que debía otorgarse antes del día 30.1.2005, escritura pública que no llegó a otorgarse al negarse injustificadamente a ello la demandada, a pesar de haber sido debidamente requerida; en consecuencia, solicitan que se dicte sentencia por la que se condene a Dª. Lourdes a otorgar escritura de compraventa de la casa de su propiedad así como a indemnizar a los actores por todos los daños y perjuicios que su incumplimiento contractual les haya podido causar (si bien posteriormente desistió de la pretensión indemnizatoria), y, subsidiariamente, que se condene a ambas codemandadas a devolver a los actores la suma de 30.020 euros, a razón de 24.010 euros la Sra. Lourdes y 6.010 euros la mercantil Silver River Invest, SL.

Posteriormente la actora desistió de las pretensiones dirigidas contra la mercantil que actuó como intermediaria, quien aceptó el desistimiento.

La codemandada Sra. Lourdes se opuso a dicha pretensión alegando, en esencia, que el contrato suscrito no es un contrato de compraventa perfecto sino un contrato de arras penitenciales, que la intermediaria se extralimitó en el mandato conferido, por lo que el contrato celebrado deviene nulo, y, por último, que en cualquier caso la escritura de compraventa no llegó a otorgarse por incumplimiento de los compradores, quienes al tiempo pactado carecían de financiación para la adquisición; y a su vez, formuló reconvención con fundamento en las mismas alegaciones en que basó su oposición mediante la que interesaba que se declare la resolución del contrato de arras por incumplimiento de los demandantes (demandados reconvencionales) o subsidiariamente que se declare la nulidad del supuesto contrato de compraventa firmado en su día entre la inmobiliaria y los demandantes por extralimitación de aquélla en el mandato otorgado, y en ambos casos que las partes se devuelvan las contraprestaciones inherentes al contrato, debiendo la demandada reconviniente devolver los 24.010 ? recibidos en concepto de arras y que se condene a los demandados al pago de la suma de 24.748'74 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios, daños y perjuicios consistentes de una parte en la suma (24.000 ?) entregada en concepto de arras en un contrato de compraventa celebrado por la reconviniente con un tercero que no pudo cumplir por causa del incumplimiento previo de los demandantes, por lo que perdió dicha cantidad, y por los gastos que le comportó la renegociación con su entidad bancaria del préstamo hipotecario que tenia concedido, ascendentes a 748'74 ?.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención, y condena a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la casa objeto de litigio en las condiciones y por el precio que figuran en el contrato privado de 25.11.2004.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada reconviniente por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando que la sentencia incurre en error en la apreciación de la prueba documental así como en una infracción de los preceptos legales aplicables y de la consolidada doctrina jurisprudencial que los desarrolla, por lo que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Se acepta íntegramente la relación de hechos de hechos probados contenida en la sentencia de primera instancia y se comparten asimismo las conclusiones jurídicas que de aquellos deduce el juez a quo, por lo que la sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, a los que muy poco cabe añadir y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente, en respuesta a las cuales es preciso señalar:

A.Respecto de la naturaleza del encargo efectuado por la Sra. Lourdes a Silver River Invest .- Cabría recoger las argumentaciones de la recurrente si la demandada hubiera únicamente suscrito el documento de encargo de fecha 30.9.2004, pero ésta no puede prescindir de su actuación posterior, ni ese documento puede desvincularse del suscrito posteriormente en fecha 15.11.2004 (cuando ya la intermediaria inmobiliaria había firmado la "reserva" con los actores). Pero es más, en cualquier caso, lo que resulta determinante a la hora de resolver sobre esta cuestión, es la suscripción del documento de 25.11.2004 mediante el que la vendedora ratifica la actuación de la inmobiliaria, percibiendo la cantidad entregada en concepto de arras (previa deducción de la suma correspondiente a los honorarios de aquélla), lo cual excluye las consecuencias de cualquier posible extralimitación del mandato conferido, al margen de la calificación del contrato concluido por la mediadora, de lo que nos ocuparemos posteriormente, sin que pueda desvirtuar tal conclusión la alegación de que no se le entregó una copia del contrato suscrito por la inmobiliaria con los actores en fecha 25.11.2004, ya que en el documento firmado por la demandada con aquélla en la misma fecha, que viene titulado como "Aceptación de compraventa y entrega de suma", se recogen todos los elementos esenciales de la venta contenidos en aquél (objeto, precio, condiciones de pago y fecha máxima de cumplimiento -otorgamiento de escritura pública y pago del resto-).

B.Respecto de la calificación del contrato que el 25.11.04 suscribieron Silver River Invest y los Sres. Carlos Daniel - María Rosario . - El artículo 1.254 C.C . señala el momento de la perfección de los contratos, al establecer que éstos existen desde que una o varias personas consienten en obligarse, es decir, desde que se produce un concurso de voluntades de personas capaces para crear una relación obligatoria de dar o hacer; realizada la necesaria conjunción de voluntades, el contrato se perfecciona por el mero consentimiento y conforme al art. 1.258 CC, en relación al 1.261 "desde entonces" obliga. En el supuesto de autos y a tenor de los hechos expuestos, cabe concluir que concurre el acuerdo de voluntades entre las partes para llevar a cabo la compraventa de la casa de acuerdo con lo pactado en el acuerdo suscrito, habiéndose alcanzado un acuerdo respecto al objeto, precio, forma de pago y fecha para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública para formalizar la compraventa, por lo que concurriendo el necesario acuerdo de voluntades ha de concluirse que existe un contrato entre las partes, perfecto y válido, y con eficacia para obligarlas recíprocamente. El núcleo de la controversia, atendida la oposición de la demandada en este punto, consiste en definir si el referido negocio jurídico es un contrato de compraventa propiamente dicho o, por el contrario, no es sino una promesa de contrato o precontrato contemplados en el art. 1451 C.C .. Jurisprudencialmente se ha declarado que la distinción entre el contrato definitivo y la mera promesa ha de buscarse en la voluntad de las partes contratantes, intención real que ha indagarse, atendiéndose, por de pronto, al sentido literal del contrato; así del examen de los documentos suscritos entre las partes resulta que pactaron la celebración de un contrato de compraventa con expresión de todos los requisitos esenciales de éste ultimo, demostrándose la intención futura de perfeccionar el contrato con la entrega de una señal para la compra; en cualquier caso, atendida la acción ejercitada, que el convenio entre las partes se califique de compraventa perfecta o de mero contrato preliminar o compromiso (el hecho de que las arras entregadas se califiquen como penitenciales sólo significa que se añade la facultad para desistir del contrato -desistimiento que no cabría en otro caso al tratarse de un contrato bilateral, sinalagmático y oneroso-, aviniéndose en tal caso el comprador a perder las arras y el vendedor a devolverlas duplicadas - penalización-; en cualquier caso en el supuesto de autos no consta el desistimiento -resolución por voluntad unilateral de una de las partes- de ninguna de las partes ni éste ha sido alegado en el presente pleito) tiene una trascendencia limitada por cuanto nuestra jurisprudencia dominante atribuye al precontrato, cuando en él han quedado determinados de manera completa los elementos y circunstancias de la prometida compraventa y consta de un modo indubitado la decidida voluntad de llegar a celebrar una auténtica compraventa, como ocurre en el supuesto de autos, efectos substancialmente idénticos a los del contrato definitivo, obligando directamente a las partes al igual que éste, superándose así la antigua concepción del precontrato según la cual éste obligaba a obligarse, lo que carece de sentido, pues el consentimiento, si es libre, es incoercible. Tal doctrina es válida para cualquier precontrato, no impidiéndolo la redacción del artículo 1.451 del Código Civil , cuyas diferenciaciones de régimen entre contrato preliminar y contrato definitivo de compraventa no obstan a lo dicho, además, la jurisprudencia dominante se ha inspirado en la concepción de que el precontrato es la fase inicial de un contrato de formación sucesiva con unidad funcional y voluntad única, dejando esta etapa preparatoria ya vinculadas a las partes de forma que basta actuar la facultad de poner en funcionamiento el contrato proyectado para que éste sea exigible y produzca sus efectos típicos de manera que, en caso de negativa de una de las partes, el Juez pueda suplir el consentimiento del obligado, puesto que la consumación del contrato no requiere una nueva y específica declaración de voluntad por haber sido prestado el suficiente consentimiento al perfeccionarse el contrato inicial: esto es, el precontrato o contrato preliminar obliga como el llamado contrato definitivo. Del contrato suscrito entre las partes resulta claramente que llegaron a un acuerdo sobre el objeto (casa sita en Polinyà, DIRECCION000 NUM000 - NUM001 -cuerpo cierto-), por un precio determinado (366.617 ?), pactándose asimismo las condiciones de pago (se entregan 30.020 euros en el acto de la firma del contrato, debiendo entregarse el resto a la firma de la escritura pública) y fijándose una fecha máxima para el otorgamiento de la escritura pública de formalización de la compraventa (30.1.2005). En consecuencia, la aplicación de la doctrina expuesta al supuesto de autos comporta que, tanto en el supuesto de que se califique el convenio contenido en el documento suscrito por actores e inmobiliaria en nombre de la propietaria en 25.11.2004 de compraventa perfecta como si se considera un precontrato, obliga a las partes que pueden ser compelidas a su cumplimiento en estos términos.

C.Acerca de si existió incumplimiento y por parte de quien.- Igualmente ha de decaer la impugnación al compartir el tribunal la argumentación del juez a que, debiendo únicamente señalarse: (1) No existe elemento alguno en autos que permita atribuir a los demandantes la falta de otorgamiento de la escritura pública con anterioridad a la fecha prevista (ciertamente, resulta de lo actuado que ambas partes tenían a punto toda la documentación necesaria para la firma de la escritura en fecha 28.12.04, no constando las circunstancias que motivaron que no se escriturase en dicha fecha, de hecho, ni siquiera consta que llegara a fijarse esa fecha como día para su firma), por el contrario, de la prueba aportada y practicada en autos consta que se realizaron gestiones a través de la inmobiliaria para proceder a la firma de la escritura y pago del precio en la fecha convenida, de manera que no cabe imputarles un incumplimiento contractual. Excluido el incumplimiento de los demandantes no cabe hablar de mutuo desistimiento por incumplimiento recíproco. (2) No puede obviarse que la vendedora en ningún momento requirió a los vendedores para que cumplieran dentro del plazo pactado, ni que, ante la recepción del burofax de fecha 26.12.2006 remitido por la mediadora en el que se le anunciaba que se le indicaría la fecha de la firma de la escritura, nada opuso a ello ni contestó indicando que ello sólo podría tener lugar dentro de los dos días siguientes a la recepción, ni transcurrido el término comunica a los compradores su voluntad de dar por resuelto el contrato por su incumplimiento, lo que ni siquiera manifiesta una vez es formalmente requerida por éstos para que proceda a otorgar la escritura pública. (3) Incluso restando relevancia a la incomparecencia de la vendedora al acto de la firma señalado para el día 4.2.2005 y a su silencio posterior (al quedar en el aire de la duda si la misma había sido debidamente convocada al mismo), no puede la vendedora negarse al cumplimiento del contrato oponiendo la resolución contractual por incumplimiento de los compradores por cuanto no se había observado lo previsto en el art. 1504 CC , no pudiendo excluirse su preceptividad, como alega la recurrente, por ir referido el incumplimiento a la fecha de la firma de la escritura pública y no el pago, al estar éste vinculado a aquélla y no constar que el término para elevar el contrato a escritura pública -desvinculándolo del pago- fuera por sí mismo imperativo y fatal. (4) No puede atribuirse un desistimiento o un incumplimiento a los compradores debido a una falta de financiación para la adquisición de la vivienda ya que consta en autos documental consistente en certificación de la entidad Bankinter en la que consta que la concesión del préstamo hipotecario estaba aprobada y concedida en fecha 28.12.2004, por lo que los demandados habían conseguido la financiación solicitada (solicitud que tramitaron una vez conocido el precio de la compraventa), careciendo absolutamente de valor las consideraciones -meras conjeturas- de la recurrente acerca de su capacidad económica para hacer frente al coste de la operación.

D.De las consecuencias del incumplimiento. - Fijado el incumplimiento de la vendedora, ante el que los compradores optan por ejercitar la acción de cumplimiento, ex art. 1124 CC , y excluido tanto el incumplimiento de éstos como la nulidad del contrato, no cabe sino confirmar la estimación de la demanda y la desestimación de la reconvención, sin más consideraciones ya que la impugnación de la recurrente en este punto deriva de la aceptación de los anteriores motivos de impugnación, que no han sido acogidos.

TERCERO.- La confirmación de la sentencia recurrida comporta la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª. Lourdes , contra la sentencia de fecha 4 de abril de 2006 dictada en el procedimiento ordinario núm. 480/05 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Sabadell, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.