Sentencia CIVIL Nº 1177/2018, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 1931/2017 de 04 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 1177
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. Rafael Morales Ortega
MAGISTRADOS
Dª Elena Arias Salgado Robsy
D. Luis Shaw Morcillo
En la ciudad de Jaén, a cuatro de Diciembre de dos mil dieciocho.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio
Ordinario seguidos en primera instancia con el nº 421 del año 2016, por el Juzgado de Primera Instancia nº
2 de Martos, rollo de apelación de esta Audiencia nº 1931 del año 2017 , a instancia de Carolina Y D.
Victorio , representados en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Antonio Jesús Martos
Saavedra, y defendidos por el Letrado D. Jaime Felipe Hermoso Martínez; contra D. Jose Ángel Y Dª
Elvira , representados en la instancia y en esta alzada por el Procurador D. Antonio Luque Fernández, y
defendidos por el Letrado D. Alfonso Ramón Ramírez Ruiz.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera
Instancia nº 2 de Martos con fecha 13 de Junio de 2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'Debo desestimar la demanda interpuesta por el Procurador SR MARTOS SAAVEDRA en nombre y representación de Dª Carolina y D Victorio , contra D Jose Ángel y Dª Elvira , absolviendo a los demandados de las pretensiones formuladas contra ellos. Las costas se impondrán a los actores'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandante Dª Carolina y D. Victorio en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Martos, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.



TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte demandada D. Jose Ángel y Dª Elvira , remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo el día 5 de Diciembre de 2018, adelantándose su celebración al día 4 por razones del servicio, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Luis Shaw Morcillo.

ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

Primero.- Los apelantes presentaron en su día demanda relatando como suscribieron contrato de compraventa mediante escritura pública el 26 de diciembre de 2006 con los demandados, describiéndose el objeto del contrato como un local con una superficie construida de 138'53 m2 y útil de 107m2 y siendo su precio de 120.803 euros. A consecuencia de un informe pericial realizado el 18 de abril de 2013 se determinó que en realidad la superficie construida es de 111'90 m2 y la útil de 87'66 m2. En base a ello reclamaba la cantidad de 22.514'61 euros.

La sentencia de instancia desestima la demanda entendiendo que la acción se hallaba caducada de conformidad con lo previsto en el art. 1472 Cci, e incluso obviando lo anterior, sentenciando que debería igualmente desestimarse en cuanto al fondo.

Segundo .- Ciertamente como recoge la sentencia recurrida la orfandad de los fundamentos jurídicos de la demanda impiden desconocer qué tipo de acción se está ejercitando.

El artículo 1469 del Código Civil establece que si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble. Por su parte, el art. 1470 del Código Civil establece que en la venta de un inmueble hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Y en cualquier caso, conforme al art. 1472 el ejercicio de estas acciones prescribirán a los seis meses desde el día de la entrega.

En consecuencia, si es esta la base de la demanda e independientemente de que se trate de la venta por unidad de medida, o a tanto alzado; la acción deberá estar prescrita.

Tercero .- Frente a este tipo de acciones, cabría la posibilidad de ejercitar la recogida en el artículo 1124 Cci. No se trata de un supuesto de entrega de una superficie menor de la pactada (cuya solución viene recogida en el código civil en los artículos antes mencionados) sino de la entrega de una cosa distinta. Es la doctrina del aliud pro alio que tiene lugar tanto cuando el vendedor entrega una cosa diferente de la debida como cuando lo entregado es inhábil para el fin pretendido. Esta doctrina se desarrolla a partir del art. 1.166 CC , que establece que 'el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida'; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación. Como recoge la STS de 2/06/2015 , la entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil .

En este caso, el plazo de prescripción es el general recogido en el art. 1964 Cci de quince años (que era el vigente al momento de celebrar el contrato).

Cuarto .- En primer lugar, no cabría la aplicación del art. 1471 Cci si se tratase de una compraventa sobre plano. Dice la STS 18/2/10 'Pero no cabe aplicarla a la compraventa de cosa futura, en que se ha identificado la finca vendida por sus caracteres y dimensiones que, si no se cumplen, se aplicará el artículo 1124 ó 1101 del Código civil y, por ello, puede exigirse el cumplimiento o la indemnización o, incluso en su caso, si procede, la resolución. Tal como dice la sentencia de primera instancia, 'el precio de la compraventa se fijó de acuerdo con los metros cuadrados construidos y que éstos fueron menos que los fijados en contrato, por lo tanto había que acomodar el precio a los reales metros cuadrados que la vivienda tiene'. Sin embargo, en el supuesto de autos existió un anterior contrato privado en el cual se reflejaban las viviendas que se estaban construyendo, lo cierto es que las partes novaron dicho contrato con la escritura pública (se cambio precio y dimensiones) donde ya se hace referencia a una vivienda construida; y de hecho la parte actora ni menciona el anterior contrato privado, no basándose en el mismo para efectuar su reclamación.

Por otro lado, ante la falta de identificación en la demanda sobre en base a qué artículo se reclama, y teniendo en consideración el principio que las partes aportan los hechos siendo el juez el encargado de determinar la norma aplicable (siempre dentro de los límites de la congruencia y de no indefensión de la parte contraria), vemos la diferencia entre ambas acciones. En STS de 29 de enero de 2013 dice: 'según reiteradísima doctrina jurisprudencial, en los casos de compraventa, con independencia de que la venta sea civil o mercantil, solo se está en presencia de entrega de cosa diversa o de una cosa por otra (aliud pro alio) cuando existe pleno o total incumplimiento bien por entrega de cosa distinta o por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, circunstancia que constituye incumplimiento a los efectos resolutorios y permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código civil ', sin que, por consiguiente, sea aplicable el plazo semestral para el ejercicio de las acciones edilicias; tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impida obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador. De manera que cuando los vicios o defectos por los que reclamaba carecen de la entidad suficiente para poder acudir a la doctrina del aliud pro alio y a su plazo prescriptivo, será de aplicación lo dispuesto en los artículos 1469 y siguientes.

Por último, hay que recordar, como hace la SAP Madrid 19/3/18 que las normas de incumplimiento general no pueden utilizarse a modo de segunda oportunidad, cuando están más que caducadas las acciones específicas por defecto de cabida previstas en los artículos 1469 y siguientes.

Quinto .- En el supuesto de autos, no apreciamos mas que un defecto de cabida sin que se haya entregado un objeto inhábil o diferente al pactado; lo que no hubiera impedido a la parte reclamar tal defecto (en caso de haberse realizado la venta por unidad de medida) pero que al realizarlo dentro del plazo de los seis meses debe considerarse caducada conforme a lo expuesto por la sentencia de instancia.

Se ha remarcado en esta alzada que el local es inhábil pues los compradores lo adquirieron con la finalidad de destinarlo a dar cursos del INEM que requiere un mínimo de 100 m2. Lo cierto es que en el contrato de compraventa (ni en el contrato privado, ni en la escritura pública) se refleja que este sea el destino. Pero es más las pruebas aportadas indican que no fue está la intención de los apelantes al adquirir el local. El informe pericial indica que se hace conforme se indica con la pretensión de dedicar el local a un centro de formación; y ello se realiza en el año 2013, siete años después de la adquisición. Y es más, el mismo informe indica que hasta ese momento en dicho inmueble ha venido funcionando una agencia de seguros. Es pues claro, que los compradores no adquirieron el local para destinarlo a actividades de formación, sino que fue años después cuando consideraron darle tal uso, siendo entonces cuando se descubre la variación en la superficie. Pero es claro que en el momento de la compra el bien no era inhábil para la finalidad de las partes pues no era en aquél entonces el de formación por lo que no es de aplicación lo dispuesto en el art. 1124 Cci y si las acciones redhibitorias con un plazo de seis meses.

Sexto.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil , habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Séptimo.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J ., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Martos con fecha 13/6/17 , seguidos en dicho Juzgado con el nº 421/16, debemos confirmar la resolución recurrida, con imposición al apelante de las costas ocasionadas en esta alzada, declarándose la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil , en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal.

El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación.

Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre , salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 1931 17.

Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012, modificada por el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de Febrero, siempre que se trate de personas jurídicas.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Martos, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.