Sentencia CIVIL Nº 12/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 771/2017 de 12 de Enero de 2018

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2017-0771
SENTENCIA N.º 12
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Don Vicente Ortega LLorca
MAGISTRADOS
Doña MARIA MESTRE RAMOS
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a doce de enero del año dos mil dieciocho.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados
anotados al margen, siendo ponente MARIA MESTRE RAMOS, ha visto el presente recurso de apelación
interpuesto contra la Sentencia de fecha 30 de mayo de 2017 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO
654- 2016 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Dos de los de Alzira .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE DOÑA Eloisa representada por la
Procuradora de los Tribunales Dª Nuria Ferragud Chambó y asistida de Letrado Dª Madalina Vaduva; y como
APELADA-DEMANDADODON Eladio representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Tatiana Descals
Vidal y asistida de la Letrada Dª Amparo Climent Esteve.

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 30 de mayo de 2017 contiene el siguiente Fallo: ' QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO LA demanda formu la da porlaProcuradora de los Tribunales Sra. Ferragud Chambó en nombre y representación de Eloisa Eladio , y en consecuencia se absuelve al demandado de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición a la mercantil demandante de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia, DOÑA Eloisa interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis,un error en la valoración de la prueba.

1.-En cuanto a la reclamación por los desperfectos ocasionados por el arrendatario en el local.

a)maquinaria y enseres. El demandado firmó la recepción de enseres necesarios para la explotación de la actividad comercial-anexcos documentos 1 y 2 de la demanda, enseres que no constan devueltos, y despues manifiesta que no los ha recibido.

El documento 1 de la contestación suscrito con persona que no es parte y en el que la relación de enseres no coincide con lo firmado con el arrendador.

b)daños causados en el interior del local.

El demandado firmo haber recibido el local en perfectas condiciones. Testifical Africa .

Documento 4 demanda. Acta Notarial de presencia.

2.-En cuanto al impago de las rentas realiza una incorrecta compensación de las rentas con la fianza depositada.No ha quedado acreditado el pago.

Debemos decir que reclamado por la parte actora-arrendadora las mensualidades de diciembre de 2015, enero, febrero de 2016 y 15 dias de marzo de 2016 a tenor del documento folio 74 en el que consta que el ingreso por transferencia realizado en diciembre de 2015 manuscrito consta noviembre entiéndese que queda por abonar las rentas de diciembre de 2015, enero y febrero de 2016 y 15 días de marzo de 2016 a razón de 765,44 euros pues no queda acreditados los 912,49 euros resultando un adeudo de 2680 euros.



TERCERO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presento escrito de oposición.



CUARTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido: 1.-Documental 2.-Testifical 3.-Pericial

QUINTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 11 de enero de 2018 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.



SEXTO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada.


PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, DOÑA Eloisa en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede revocar la sentencia y estimar integramente la demanda.



SEGUNDO.- El primer motivo del recurso postula un error en la valoración de la prueba en cuanto a la reclamación por los desperfectos ocasionados por el arrendatario en el local tanto en maquinaria-enseres como en el propio local.

El juzgador de instancia consideró:
PRIMERO.- En el caso de autos se ejercita por la actora una acción de reclamación de daños y perjuicios que según se reseña han sido cometidos por el demandado que era el inquilino del local de negocio que en su día se alquiló por la arrendadora, ahora demandante y ello en base al artículo 1.101 y siguientes del Código Civil , así como, de reclamación de rentas de alquiler dejadas de abonar conforme a los preceptos del Código Civil dónde se regulan los arrendamientos.

Frente a ello, el demandado alega que en modo alguno ha producido los daños que se reseñan por la actora, y que de otro lado, no ha dejado de abonar las rentas aludidas, ya que, en todo caso las mismas deben compensarse con el importe de la fianza de 1.800 euros en su día abonado.



SEGUNDO.- Sobre la discrepancia existente entre las partes sobre que el demandado se ha quedado con maquinaria y enseres que había en el local cuando se marchó, es decir, cuando abandonó el local de negocio tras comunicar con carácter previo que no quería seguir en el mismo, habida cuenta de que si bien es cierto que en fecha de 1/10/2002 se suscribió el primer contrato de arrendamiento del local de negocio entre la demandante y el demandado, no obstante se ha aportado un documento firmado entre Heraclio y el demandado Eladio que constata que en fecha de 25/09/2002, casualmente días antes de firmarse el contrato de alquiler sobre el local de negocio, el demandado adquirió maquinaria y enseres empleados en la explotación de cafés y bares, siendo extraño, que si bien no se dice de dónde proviene la maquinaria y los enseres, no obstante el domicilio del vendedor, es casualmente el domicilio del bar que días después fue alquilado por el ahora demandado, de modo que, aun cuando la demandante aduce que el señor Eladio se ha quedado con enseres y maquinaria y que ello le ha producido un perjuicio, en modo alguno se ha constatado esa cuestión, ya que, si bien no se ha probado la alegación realizada por el demandado en su escrito de contestación a la demanda relativo a que el vendedor Sr. Heraclio era el marido de una de las hijas de la demandante, no obstante como se ha reseñado, resulta curioso que el domicilio del mismo y que consta en el contrato de compra-venta sea el del bar y que la maquinaria y enseres que se venden son los descritos en el inventario que la demandante realiza como que no se han devuelto por el demandado, extremos todos ello que determinan que no se ha llevado a cabo prueba suficiente que constate que el demandado se haya quedado con maquinaria y enseres de la demandante, ya que, lo que se desprende es que esa maquinaria y enseres para la explotación del bar pertenecían al ahora demandado por contrato firmado el 25/09/2002.

De otro lado, sobre los daños y desperfectos que la demandante aduce que ha causado el demandado en el local de negocio, y frente a lo que éste dice que no recibió el local en las condiciones que aduce la actora, de la documental que obra en autos consistente en las actas notariales del estado en que se encontraba el local cuando se entregó a la demandante, y que se aportan junto con fotografías por cada una de las partes, así como del informe pericial aportado por la actora y elaborado por el perito Sr. Martin , así como de las declaraciones testificales que se vertieron en la vista se desprenden los siguientes extremos a los efectos que nos ocupan: -Sobre el informe de valoración de daños que se adjunta como documento n.º 5 de la demanda debe decirse que si bien es cierto que describe de forma detallada y minuciosa, todos y cada uno de los desperfectos que se aprecian en las fotografías que obran unidas a autos, no obstante también lo es que fue el propio perito Martin , que realizó el citado informe quien dijo que él con anterioridad no había entrado en el local, es decir, él describe cómo está el local cuando entra en el mismo, pero que él no tiene conocimiento de cómo podía estar el local cuando fue arrendado por el ahora demandado. Que él hizo el informe el 8 de junio de 2016, pero que no puede hacer una comparativa al momento en que se firmó el contrato, y manifestó que sólo puede decir lo que él vio.

- De otro lado, y aunque la parte demandante alega sobre las testificales que se vertieron en la vista por parte de Nazario (electricista), Octavio (carpintero) que no han aportado facturas de los trabajos que según ellos mismos realizaron como mantenimiento en el bar que regentaba el demandado, habiendo dicho sobre el estado en que estaba el bar que era un bar viejo como decía el Sr. Nazario , y por otra parte , el Sr.

Octavio dijo que era un bar que estaba bien, pero sin lujos, no obstante aunque no se hayan aportado facturas ambos dijeron que habían realizado trabajos de reparación y mantenimiento en el bar, siendo esencial para la resolución de la controversia la declaración del Inspector de Sanidad Sr. Sebastián quien dijo que si bien no recordaba con exactitud lo que se dijo cuando se inspeccionó el bar y que todo ello constaría reflejado en el acta que se levantó al efecto, no obstante sí que dijo que había deficiencias a nivel estructural que son referidas a techos, suelos, paredes que pueden influir en la seguridad alimentaria, y que se hizo seguimiento, y que eran deficiencias que se podían subsanar, y que las deficiencias se supone que lo eran por el uso.

Así pues, y aun cuando la testigo Africa dijo que arregló muchas cosas, y que cuando lo traspasó el local no estaba en pésimas condiciones, estaba todo en condiciones, y que los tres últimos meses no le pagaron a su madre y que los pagos se hacían a meses vencidos, de la conjunta valoración de la prueba debidamente practicada en autos, se considera que aunque se ha tratado de acreditar por la parte actora que cuando el demandado salió del bar dejó una serie de desperfectos que deben ser subsanados, ello no obstante se entiende que no se ha probado habida cuenta, de que tanto conforme a la inspección de sanidad, cuando se levantó acta lo fue porque había problemas que afectaban a las paredes, a los techos y que ello era debido al uso en sí del bar, y de otro lado, aunque se aduce por la testigo Sra. Africa que cuando ella regentaba el bar estaba todo en perfectas condiciones, debe tenerse presente que esta testigo es hija de la demandante, y además que sus palabras no se han podido constatar habida cuenta de que de un lado, aunque se aporte un perito por la actora el Sr. Martin , este mismo dijo que él valoró lo que vio, pero que no podía saber cómo estaba el bar con anterioridad, y de otro lado, debe tenerse presente que los testigos que declararon a instancias del demandado y que eran clientes tanto del bar de siempre, con independencia de quién lo estuviera regentando dijeron que hicieron trabajos de mantenimiento en el mismo, extremos todos ellos que llevan a la conclusión de que aunque la actora aduce que alquiló el local de negocio en perfectas condiciones, ello no se ha probado, y que además si bien no se puede negar que existan desperfectos, ello no se entiende que se trate de daños y perjuicios que deban entenderse como tales, sino que se trata de desperfectos que derivan del propio uso del local, motivos todos ellos por los que se considera que no se ha probado que el demandado haya causado los daños que se reclaman por la demandante y en consecuencia, se desestima la primera petición efectuada por la Sra. Eloisa . ....'

TERCERO.- Como establece,entre otras,la sentencia de la AP Madrid, sec. 24ª,de fecha 5-10-2011, nº 995/2011, rec. 459/2011 . Pte: Hernández Hernández, Rosario en cuanto a la apreciación de la prueba: '

SEXTO.- Procede la anunciada desestimación del recurso, con íntegra confirmación de la sentencia apelada, al no haberse desvirtuado en la alzada los argumentos de la Juez de instancia, basados en la valoración en su conjunto, y conforme a las reglas de la sana crítica, del material probatorioobrante en autos, sin más que recordar, que en esta materia de valoración de la prueba, reiteradamente se ha venido señalando por esta Sala, en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo, que la amplitud del recurso de apelación permite al órgano 'ad quem' examinar el objeto de 'litis' con igual extensión y potestad con la que lo hizo el Juzgador 'a quo' y que por tanto no está obligado a respetar los hechos probadospor éste, en cuanto no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de casación. Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la pruebase realiza ante el Juzgado de Instancia, y éste tiene ocasión de percibir con inmediación las pruebaspracticadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881y con mayor énfasis en la nueva L.E.C. , que conforme el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración de la pruebapracticada realizada por el Juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la pruebao, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio.

Prescindir de lo anterior es sencillamente modificar el criterio del Juzgador por el interesado y subjetivo de la parte recurrente. Pero aún más, en modo alguno puede examinarse la valoración de la pruebapor el Juzgador ' a quo' mediante el análisis de la prueba(cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención de una apreciación conjunta que es la que ofrece el Juzgador. En definitiva, aunque el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas con las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 , 5/may/97 , 31/mar/98 y TC.S. 3 / 96 de 15 de enero), no es menos cierto que no puede ignorarse que, respecto de aquellas pruebasque han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo' tiene elementos más fundados para su más precisa apreciación y por tanto su mejor valoración en relación a los supuestos de hecho que constituyen el 'factum' debatido.

Por estas razones, en materia de apreciación de la prueba, conforme a una reiterada Jurisprudencia, se afirma que es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebasque la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los Juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996 ), pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgado de instancia hizo de toda la pruebapracticada por la que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, al juzgador 'a quo' y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997 ). De esta suerte, el error en la valoración de la pruebasólo podrá acogerse cuando las deducciones o inferencias de la sentencia impugnada resulten ilógicas, irracionales o absurdas atendida la resultancia probatoria, lo cual no ha acontecido en el caso enjuiciado, dado que la apreciación de la pruebarealizada en su conjunto por la juzgadora de instancia, basada en las reglas de la sana crítica, no ha resultado arbitraria ni irracional, por lo que resulta improcedente realizar una nueva valoración sobre este extremo, concluyéndose que la misma ha de ser ratificada por este Tribunal (Cfr. STS de 16 de octubre de 2000 ).'

CUARTO.- Así en cuanto a la maquinaria y enseres se alega el pésimo estado de conservación y la no devolución de los mismos.

Ante dicha pretensión el Tribunal no puede dar respuesta respecto a la misma por cuanto si bien es cierto que consta como documental los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes: -de fecha 1-octubre-2002.Folios 15 y siguientes.

-de fecha 1-octubre-2007.Folios 19 y siguientes.

-de fecha 1-octubre-2012-Folios 24 y siguientes consta adjunto a cada uno de ellos la misma relación de maquinaria y enseres denominada 'INVENTARIO DE MAQUINARIA Y ENSERES ADJUNTO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL LOCAL DE NEGOCIO...' y que así mismo en la demanda se hace referencia tanto a un estado pésimo de conservación de los mismos e incluso que no se han devuelto los mismos en el suplico de la demanda ninguna pretensión concreta se refiere;ni se piede la entrega de los no devueltos ni a la indemnización por los deteriorados limitandose a una reclamación dineraria de los daños en el local que consta en el dictamen pericial y a la reclamacioón de rentas por lo que este primer motivo debe ser desestimado.



QUINTO.- En cuanto a los daños causados en el interior del local de negocio arrendado postula que se condene a la parte demandada-arrendataria a abonarle la cantidad de 6.853,10 euros que deduciendose el importe de la fianza(1800 euros) debe serle entregada la cantidad de 5.053,10 euros.

El juzgador de instancia resolvió: 'De otro lado, sobre los daños y desperfectos que la demandante aduce que ha causado el demandado en el local de negocio, y frente a lo que éste dice que no recibió el local en las condiciones que aduce la actora, de la documental que obra en autos consistente en las actas notariales del estado en que se encontraba el local cuando se entregó a la demandante, y que se aportan junto con fotografías por cada una de las partes, así como del informe pericial aportado por la actora y elaborado por el perito Sr. Martin , así como de las declaraciones testificales que se vertieron en la vista se desprenden los siguientes extremos a los efectos que nos ocupan: -Sobre el informe de valoración de daños que se adjunta como documento n.º 5 de la demanda debe decirse que si bien es cierto que describe de forma detallada y minuciosa, todos y cada uno de los desperfectos que se aprecian en las fotografías que obran unidas a autos, no obstante también lo es que fue el propio perito Martin , que realizó el citado informe quien dijo que él con anterioridad no había entrado en el local, es decir, él describe cómo está el local cuando entra en el mismo, pero que él no tiene conocimiento de cómo podía estar el local cuando fue arrendado por el ahora demandado. Que él hizo el informe el 8 de junio de 2016, pero que no puede hacer una comparativa al momento en que se firmó el contrato, y manifestó que sólo puede decir lo que él vio.

- De otro lado, y aunque la parte demandante alega sobre las testificales que se vertieron en la vista por parte de Nazario (electricista), Octavio (carpintero) que no han aportado facturas de los trabajos que según ellos mismos realizaron como mantenimiento en el bar que regentaba el demandado, habiendo dicho sobre el estado en que estaba el bar que era un bar viejo como decía el Sr. Nazario , y por otra parte , el Sr.

Octavio dijo que era un bar que estaba bien, pero sin lujos, no obstante aunque no se hayan aportado facturas ambos dijeron que habían realizado trabajos de reparación y mantenimiento en el bar, siendo esencial para la resolución de la controversia la declaración del Inspector de Sanidad Sr. Sebastián quien dijo que si bien no recordaba con exactitud lo que se dijo cuando se inspeccionó el bar y que todo ello constaría reflejado en el acta que se levantó al efecto, no obstante sí que dijo que había deficiencias a nivel estructural que son referidas a techos, suelos, paredes que pueden influir en la seguridad alimentaria, y que se hizo seguimiento, y que eran deficiencias que se podían subsanar, y que las deficiencias se supone que lo eran por el uso.

Así pues, y aun cuando la testigo Africa dijo que arregló muchas cosas, y que cuando lo traspasó el local no estaba en pésimas condiciones, estaba todo en condiciones, y que los tres últimos meses no le pagaron a su madre y que los pagos se hacían a meses vencidos, de la conjunta valoración de la prueba debidamente practicada en autos, se considera que aunque se ha tratado de acreditar por la parte actora que cuando el demandado salió del bar dejó una serie de desperfectos que deben ser subsanados, ello no obstante se entiende que no se ha probado habida cuenta, de que tanto conforme a la inspección de sanidad, cuando se levantó acta lo fue porque había problemas que afectaban a las paredes, a los techos y que ello era debido al uso en sí del bar, y de otro lado, aunque se aduce por la testigo Sra. Africa que cuando ella regentaba el bar estaba todo en perfectas condiciones, debe tenerse presente que esta testigo es hija de la demandante, y además que sus palabras no se han podido constatar habida cuenta de que de un lado, aunque se aporte un perito por la actora el Sr. Martin , este mismo dijo que él valoró lo que vio, pero que no podía saber cómo estaba el bar con anterioridad, y de otro lado, debe tenerse presente que los testigos que declararon a instancias del demandado y que eran clientes tanto del bar de siempre, con independencia de quién lo estuviera regentando dijeron que hicieron trabajos de mantenimiento en el mismo, extremos todos ellos que llevan a la conclusión de que aunque la actora aduce que alquiló el local de negocio en perfectas condiciones, ello no se ha probado, y que además si bien no se puede negar que existan desperfectos, ello no se entiende que se trate de daños y perjuicios que deban entenderse como tales, sino que se trata de desperfectos que derivan del propio uso del local, motivos todos ellos por los que se considera que no se ha probado que el demandado haya causado los daños que se reclaman por la demandante y en consecuencia, se desestima la primera petición efectuada por la Sra. Eloisa . ....' Para resolver la cuestión litigiosa debemos de partir de las siguientes acreditaciones: En primer lugar que según la clausula contractual 'el arrendatario-demandado recibio el local en perfecto estado de uso y conservacion...' En segundo lugar que consta en el Acta Notarial de Presencia-Folios 29 y siguientes-una visión del estado del local de negocio-bar a fecha de 15 de marzo de 2016.

En tercer lugar consta dictamen pericial emitido por DON Martin que establecio como daños en el local a fecha de emision del informe-folios 52 a 73.

En cuarto lugar comparecio como testigo el Inspector de Sanidad,Sr. Sebastián que manifesto que en mayo de 2008 habian deficiencias a nivel estructural- techos,paredes-.

En quinto lugar la testifical del Sr. Nazario ,cliente y electricista que realizo trabajos puntuales de mantenimiento y la Sra. Africa ,hija de la demandante que manifestó en calidad de anterior titular del bar haberlo dejado en condiciones.

Y a partir de ello debemos de estimar el motivo esgrimido dado que quedando acreditado que el local en el que se ejercía la actividad de bar se entregó en 'buen estado'(año 2002) y lo cierto es que a fecha de resolución del contrato (año 2016) se desprende un especial deterioro del local de negocio, aún cuando el mismo sea un local viejo, por lo que procede declarar que el importe de la indemnización por daños causados en el local debe fijarse según el informe pericial emitido por D. Martin -folios 52 a 73- en la cuantía de 6853,10 euros que deducida el importe de la fianza(1800 euros) resulta 5.053,10 euros.



SEXTO.- El segundo motivo del recurso postula que respecto al impago de las rentas realiza una incorrecta compensación de las rentas con la fianza depositada; no habiendo quedado acreditado el pago.

El juzgador de instancia resolvio: '....De otro lado, en relación con las rentas impagadas que el demandado aduce que sí que pagó, debe tenerse presente de un lado el documento n.º 6 de los aportados con la demanda que es el extracto de la cuenta de la arrendadora dónde se reflejan los de las rentas que ascendía 765 euros siendo los últimos, el 11/11/2015 que se ingresó el mes de octubre de 2015, y el 14/12/2015 que se ingresó el mes de noviembre del año 2015.

Sobre esta cuestión, el demandado aduce que él ha pagado todas las rentas que ahora se reclaman aportando para ello el documento n.º 3 de la contestación a la demanda, ello en modo alguno se constata habida cuenta de que si bien en ese documento figura cómo que se ha pagado el alquiler hasta el mes de diciembre de 2015, no obstante fue el propio asesor que elaboró ese documento quien dijo que aun cuando se refleja el importe de las rentas y todos los meses del año 2015, ello no significa que estén todos pagados sino que tal documento se realiza porque se declara que hay unas facturas pero él no puede afirmar que estén todas pagadas.

No obstante lo anterior, y aunque la demandante alega que las rentas se pagaban a mes vencido, no obstante del extracto de la cuenta dónde se ingresaban las rentas de la entidad Bancaixa, se constata que las rentas de noviembre y diciembre de 2015 están abonadas, lo que se contrapone a lo aducido por la demandante, si bien de un lado y sobre el pago a mes vencido se trata de una mera alegación de la parte demandante que no se ha probado y de otra parte, sobre el pago de las rentas de noviembre y diciembre de 2015, constan efectivamente ingresados como rentas a favor de Eloisa . Así pues, y habida cuenta de que el importe de la fianza no se puede computar como aduce la parte demandante para el pago de los daños y perjuicios, ya que, se ha entendido que los mismos no están acreditados, lo es para compensar el pago de las rentas impagadas, pero que no lo son desde diciembre de 2015, sino las correspondientes a enero y febrero de 2016 y hasta que se entrega la posesión del local, no considerando tampoco que se haya probado que la renta mensual asciende a 912,49 euros, ya que, si bien no se niega que a la renta se le deba aplicar el IVA, no se ha probado por la parte actora por qué la renta de noviembre de 2015 era de 765 euros, y la de diciembre y posteriores debe computarse a 912,49 euros.

Por todo lo anterior, y al computarse para el pago de las rentas insatisfechas de los meses de enero, febrero y mitad de marzo de 2016, el importe de 1.800 euros de fianza, no ha lugar a estimar la petición relativa al pago de las rentas.



TERCERO.- En materia de costas, al haberse desestimado la demanda de la actora procede de conformidad con el Art. 394. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil imponer las costas a la misma.' SEPTIMO.- No puede partirse más que de un estudio de los artículos 1089 y siguientes del Código Civil así como del artículo 217 LEC para resolver la cuestión litigiosa planteada por la parte apelante en la alzada al reclamar las rentas de diciembre 2015 ,enero-febrero y 15 dias de marzo de 2016.

El artículo 1089 del Código Civil aludido nos dice ' las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes,y deben cumplirse a tenor de los mismos' ,y de él nace la trascendencia del contrato como fuente de las vinculaciones obligatorias que deriva directamente de su acogimiento como tal en las previsiones del ordenamiento y,en concreto, en las contenidas en el precepto aludido y reiteradas en los artículos 1254,1258 y 1278.Así,la vinculación obligatoria que el contrato supone para los contratantes sólo puede tener entre ellos una 'fuerza de ley' si se atemperan al concluirlo a los límites que la verdadera ley impone a la autonomía de su voluntad,resultando sobre todo de la regla del artículo 1255 pero también,sin sobrepasar el ámbito disciplinar del mismo CC ,de los artículos 6-3,1.102,1.116,1256,1271,1272,1275 y 1276.

Ahora bien,hay que tener en cuenta que si los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos,ello debe ir unido a las normas sobre interpretación de los contratos que implican que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes pero no si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de aquellos,en cuyo caso el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecera la intención de los contratantes sobre sus palabras( Sentencia Tribunal Supremo 26-enero-1981 ); y hay que tener en cuenta la admisión,muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual,ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circustancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar ( STS23-noviembre-1962 y 2- febrero-1966 ), ya por considerar que debe entenderse implicitamente puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación ( STS 23-marzo-1963 , 28-enero- 1970 , 31-marzo-1960 , entre otras), o bien teniendo en cuenta ambos criterios.

Y el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice ' 2.Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos delos que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables,el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención; 3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior', lo que implica que en los procesos como el que nos ocupa que estan estructurados en base al principio de alegación de parte, son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados; implica pues que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contranormas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes,nace de la misma existencia de las normas y contranormas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar no solo el nacimiento del derecho sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo porque no ha habido pago o porque o ha habido condonación o cualquier otra causa que conforme al CC extingue la obligación frente a lo que el demandado debe acreditar la extinción del derecho a lo largo del tiempo, que cargue por un principio de justicia distributiva, con la prueba de aquellos elementos del supuesto de hecho de la norma alegada por el actor que pueden significar,en cuanto existentes, la extinción del derecho pretendido por el actor.

Debemos resolver que reclamado por la parte actora-arrendadora las mensualidades de diciembre de 2015, enero, febrero de 2016 y 15 dias de marzo de 2016 a tenor del documento folio 74 aportado por la propia parte demandante en el que consta según dicha parte que el ingreso por transferencia realizado en diciembre de 2015 manuscrito consta 'noviembre' sin embargo no queda acreditado como consideró la juzgadora de instancia 'los pagos a mes vencido de las rentas' correspondiendo dicha carga probatoria a la parte actora.

En consecuencia procede declarar adeudadas las rentas de enero y febrero de 2016 y 15 dias de marzo de 2016 a razon de 765,44 euros pues no queda acreditados los 912,49 euros resultando un adeudo de 1913,6 euros.

En consecuencia procede estimar parcialmente el recurso condenandose a abonar por los daños en el local la cantidad de 5.053,10 eurosy por rentas debidas la cantidad de 1913,6 euros resultando la cuantia total en que debe ser condenada la parte demandada de 6.967 euros.

OCTAVO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer expresa imposición a la parte apelante debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

NOVENO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisidiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisarán de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en la misma resolucion se dispondra la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español DECIDE 1º)Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Eloisa .

2º)Revocar parcialmente la Sentencia de fecha 30 de mayo de 2017 y en consecuencia ESTIMANDOSE PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR DOÑA Eloisa SE CONDENA A DON Eladio A ABONAR A LA PARTE ACTORA LA CANTIDAD DE SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS (6.967 euros) POR EL PRINCIPAL MAS INTERESES LEGALES DESDE LA INTERPELACION JUDICIAL.

3º)En esta alzada no se hace expresa condena en costas procesales.

4º) Con devolución del depósito.

Esta sentencia no es firme y contra ella podran interponer recurso de CASACIÓN ante la Sala de lo Civil del TRIBUNAL SUPREMO, si se acredita interés casacional. El recurso se interpondrá por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículos 477 y 479 de la LECn ).

También podrán interponer recurso extraordinario por INFRACCIÓN PROCESAL ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo por alguno de los motivos previstos en la LECn. El recurso habrá de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE DÍAS hábiles contados desde el día siguiente de la notificación ( artículo 470.1 y Disposición Final decimosexta de la LECn ) recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

Así por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.