Sentencia Civil Nº 120/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 384/2010 de 16 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 384/2010-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1232/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 GRANOLLERS (ANT.CI-6)

S E N T E N C I A N ú m. 120/2011

Ilmos. Sres.:

D. Joan Cremades Morant

Dª. Isabel Carriedo Mompin

Dª. M. Àngels Gomis Masqué

D. Fernando Utrillas Carbonell

En la ciudad de Barcelona, a 16 de marzo de 2011.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario número 1232/2008, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Granollers (ant.CI-6), a instancia de Dª. Jacinta y Dª. Sabina , contra SIDAFIMAR S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de diciembre de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda presentada por Sabina Y Jacinta frente a SIDAFIMAR S.L. debo absolver a este de cuantas pretensiones se han deducido en su contra condenando a los actores a las costas del proceso principal."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día uno de marzo de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Joan Cremades Morant.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se declare resuelto el contrato de compraventa de 4.9.2006 celebrado entre Dª Jacinta y Dª Sabina (compradoras) y la entidad VIDAFIMAR SL (vendedora), por incumplimiento del plazo de entrega, y (2) se condene a la demandada a devolver a las actoras las cantidades entregadas, más los intereses moratorios desde junio 2007. Ante dicha pretensión: a) se opuso la demandada, y aún cuando acepta la resolución, considera que deriva del incumplimiento de las actoras y, en todo caso, por abandono o pérdida del interés de la actora en la compra (pretendiendo especular con esta operación), teniendo las sumas entregadas el concepto de arras penitenciales, así como que ya en junio del 2007 (que no se revela como esencial en el contrato) la demandada estaba a la espera de que las actoras concretasen las personas que adquirirían las viviendas o confirmasen que eran ellas quienes adquirirían, sin que la demandada pudiese ofrecer la vivienda a nadie (y no se firmó la escritura, no por la ejecución de las obras, sino porque las actoras no encontraban a terceros compradores); b) formuló reconvención, interesando la resolución del contrato por incumplimiento de las actoras (abandono o pérdida de interés), que no ha existido incumplimiento por su parte y que se declare que las actoras han perdida la suma entregada a cuenta, en favor de la demandada. A dicha reconvención se opusieron las actoras (la vivienda no se entregó en junio 2007 ni se constituyó el aval a que alude la Ley 57/1968 por las cantidades entregadas).

La sentencia de instancia desestima la demanda (el plazo de entrega no se contempló como pacto esencial) con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alzan las actoras por (1) falta de pronunciamiento sobre la reconvención, (2) infracción de las reglas sobre la carga de la prueba (al estar las viviendas a la venta, es la demandada la que ha resuelto el contrato; cuando ellas requirieron para su cumplimiento), (3) enriquecimiento injusto de la demandada (resuelve unilateralmente y pone en venta los pisos); la demandada impugna el fundamento jurídico 2º de la resolución recurrida, respecto a que el único interés de las actores es puramente especulativo. Con ello, el debate queda planteado en los mismos términos, disponiéndose para su resolución, del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda respecto de dos viviendas en construcción (1º.1ª, de una superficie de 69'80 m2 y 2º.1ª de una superficie de 71'60 m2) sobre terreno sito en la C/ DIRECCION000 , NUM000 de la Garriga (f. 9 y ss, 98 y ss, en relación con el hecho 4º contestación), propiedad de la demandada según escritura de obra nueva y constitución de PH, inscrita en el RP de Granollers (f. 102 y ss, hecho 3º contestación), por un precio de 255.430 cada una (501.860 € en total), a abonar 25.543 por cada una, en el acto (51.086 en total, y así se admite en el hecho 5º de la contestación) y el resto, 459.774 € en el momento de la entrega de las llaves, estableciéndose como fecha para el otorgamiento de escritura, "junio de 2007", con una cláusula penal para caso de incumplimiento por las compradoras por impago de la cantidad del precio aplazado en su vencimiento (pasado el término de la firma del contrato, la demandada podía dar por resuelto el contrato, perdiendo las compradoras las cantidades entregadas) y estableciéndose, de forma manuscrita, que "les parts acorden que "les compradores podrán cedir lliurement el present contracte i la posició que les mateixes ocupen en ell, a terceres persones sense necessitat del consentiment de SIDAFIMAR. En aquest cas les COMPRADORES hauràn de notificar les noves dades de la part compradora de la finca objecte d'aquest contracte a SIDAMIFAR". 2) en 14.9.2007 se obtuvo el certificado final de obra yla cédula de habitabilidad (f. 118 y ss); ambas actoras reconocieron que, aunque no disponían de las llaves, se pintaron a su gusto los pisos, por lo que pudieron acceder a las viviendas. 3) En fecha de 24.1.2008 , al no entregarse la finca, por las compradoras, a través de su letrado, se requirió a la demandada poniendo en su conocimiento el incumplimiento contractual y exigiéndo la devolución de las sumas entregadas con fundamento en el art. 1454 CC, dando un plazo de 5 días para "solucionar el asunto" (f. 13 y ss); la demandada contestó en 30.1.2008 por el mismo conducto, imputándoles el incumplimiento por su parte y que la suma entregada a cuenta "se imputa ...a cuenta de los daños y perjuicios ocasionados" (f. 16). 3) En la fecha del juicio, ambos pisos estaban a la venta (reconocimiento del LR de la demandada).

TERCERO.- Ha de partirse de que ambas partes interesaron la resolución y que, en la actualidad, los pisos inicialmente" adquiridos por las actoras, los ha puesto la demandada a la venta.

Las sumas entregadas lo fueron como anticipos o entrega a cuenta del precio total pactado (si se prefiere "arras confirmatorias", que no facultan a las partes para "resolver" la obligación contraida, funcionando como garantía añadida al contrato, como prueba de su celebración y que, para el caso de incumplimiento, conllevaría la aplicación de los arts. 1124 en relación con el 1101 CC ; y, sabido es, que las "confirmatorias" se presumen, en tanto que las penitenciales - por su carácter excepcional, atendidas sus consecuencias - han de ser objeto de interpretación restrictiva, así las SSTS 24.10.2002 , 20, 5.2004,...), en un contrato privado de compraventa que ligaba a las partes, venta perfecta, obligatoria para ambas (nace el contrato a la vida jurídica y se constituyen las obligaciones, es decir, el contrato existe, está en ejecución, y ha de cumplirse ), al haber convenido en la cosa y en el precio, pudiendo aquellas compelerse para hacerlo efectivo (arts. 1254,1258, 1445, 1450 CC ); claro, solo con el cumplimiento de las obligaciones que derivan del contrato (entrega de la cosa, pago del precio), se entenderá consumado (por todas, STS 7.10.2005 ; de hecho, con la consumación se extinguen las obligaciones del contrato, y ya no se puede desistir del mismo ), lo que no ocurre en el presente caso.

CUARTO.- A la vista de lo expuesto en el fundamento 2º, no se pacta una fecha de entrega, sino de otorgamiento de escritura y correlativo pago del resto del precio, durante junio 2007.

Hasta el 24 de enero del 2008, ninguna de las partes requiere a la otra para otorgar escritura (arts. 1278 y 1279 CC ), tampoco antes la demandada intenta entregar los pisos, ni las actoras ofrecen el resto del precio "a la vez", y cuando lo hacen las actoras no es para que se otorgue escritura, sino para exigir la devolución de la parte del precio abonada: a) En ningún momento posterior a junio demuestran (ninguna de las partes) interés en otorgar escritura pública, con ofrecimiento del resto del precio; b) y llegado el mes de junio 2007 ni se requiere para la entrega y otorgamiento de escritura, ni se ofrece el resto del precio; c) no existe cláusula de resolución automática ni potestativa por el transurso de junio 2007 ; d) ciertamente, las actoras son las que requieren pero no para otorgar escritura (tampoco en la demanda) sino, "resolviendo ya" por incumplimiento, exigen la devolución de las cantidades entregadas; e) tampoco la vendedora cumple con la obligación de requerir notarialmente de pago o cumplimiento, tras los 30 días siguientes al incumplimiento de la obligación de pago del precio a su vencimiento. En definitiva, no se constata un incumplimiento "resolutorio", grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato, identificado como "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, en definitiva incumplimiento injustificado o por causa imputable al acreedor ( SSTS. 27.10.1981 , 7.3.1983 , 13.11.1985 , 1.12.1989 , 2.7.1992 , 10.6.1996 , 8.11.1997 , 4.12.1998 , 22.2.1999 , 7.5.2003 , 18.10.2004 , 3.3.2005 , 24.2.2006 , 20.9.2006 ,... ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa), es más, tampoco un incumplimiento "tardio" pues no se revela el término (otorgamiento de escritura para "junio de 2007") como esencial, en tanto que no se frustra la finalidad perseguida, pudiendo las partes compelerse a dicho otorgamiento ( SSTS 9.6.1986 , 30.3.1992 , 7.10.1994 ,..., es decir, no basta el mero retraso a no ser que frustre el fin práctico del contrato); y recordemos que la prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual (por todas, SSTS. 18.11.1994 ).

QUINTO.- Lo que no puede denegarse es la resolución (ambas partes lo pidieron extrajudicialmente y ahora, en la demanda y en la reconvención, aparte de que las viviendas las ha puesto en venta la demandada y a ello no se oponen las actoras); y la resolución determina la extinción de la relación obligatoria, con efecto retroactivo, volviéndose al estado jurídico preexistente (así, SSTS. 20.6.1980 , 23.10.1995 , aunque, por regla general, ello no se aplica cuando la resolución afecta a relaciones obligatorias duraderas, que, total o parcialmente se encontraban ya consumadas, como por ej., el suministro, en cuyos casos el vínculo se extingue con efectos "ex nunc", es decir, produciendo solo efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual, a no ser que el correspectivo no se haya producido, así la STS. 10.7.1998 , pero no es el caso), surgiendo específicos deberes de liquidación y de restitución (in natura, si es posible, con sus frutos e intereses; en otro caso, a través del equivalente pecuniario); ello, con independencia de la indemnización de daños y perjuicios.

Son las actoras quienes entregaron la suma que ahora reclaman, la demandada no ha concretado ni acreditado la existencia de daños y perjuicios a los que pretendía imputar aquella suma, ninguna de las partes ha requerido a la otra para otorgar la escritura ni para exigir u ofrecer la entrega de los pisos (no existe un propio incumplimiento de ninguna de las partes y sí un "mutuo disenso"), y ambas quieren la resolució, aparte de que sin haberse resuelto la primera compraventa, la demandada las ha puesto a la venta (sería necesaria la previa resolución, así, la STS 1 de octubre de 2009 ; conforme a la STS, 1ª, 116/2010, de 4 de marzo (Recurso 1982/2005 ), ante el concreto supuesto, no procedería la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento recíproco de las partes, sino el cumplimiento del mismo ( SSTS 16.11.1979 , 23.1.1983 , 16.4.1994 , 20.12.1993 ,...), lo que ya no procede, al pretenderse por ambas partes la resolución y aceptarse por las actoras la puesta a la venta a terceros, por la inicial vendedora. Consecuentemente, procede, de un lado, estimar parcialmente, demanda y reconvención, declarando resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, condenando a la entidad demandada a devolver a las actoras la suma de 51.086 €, pero con los intereses legales desde la interpelación judicial, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Fallo

QUE estimando parcialmente el recurso formulado por Dª Jacinta y Dª Sabina contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, estimamos parcialmente la demanda formulada por aquellas y la reconvención formulada por la entidad VIDAFIMAR SL, declaramos la resolución del contrato de compraventa que ligaba a dichas partes y condenamos a la segunda a devolver a las actoras la suma de 51.086 €, con los intereses legales desde la interpelación judicial, y sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.