Sentencia Civil Nº 121/2012, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 32/2012 de 04 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL CADIZ

SECCIÓN 8ª CON SEDE EN JEREZ DE LA FRONTERA.

S E N T E N C I A Nº 121/12

PRESIDENTE ILMO. SR.

Dña. LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. IGNACIO RODRÍGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO

Dña. CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLÓN

ROLLO DE APELACIÓN Nº 32/2012-A JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO Nº3 DE ARCOS DE LA FRONTERA

AUTOS P. ORDINARIO Nº 435/2008

En la Ciudad de Jerez de la Frontera a cuatro de mayo de dos mil doce. .

Visto, por la AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ, SECCIÓN 8ª CON SEDE EN JEREZ DE LA FRONTERA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado referenciado sobre reclamación de cantidad.

Interpone el recurso Esteban , Justo , Sebastián y Noelia que en la instancia fueran parte demandada y comparecen en esta alzada representados por el Procurador D. FERNANDO ARGUESO ASTA-BURUAGA y defendidos por el Letrado D. MANUEL HORTAS NIETO.

Es parte recurrida Pablo Jesús que está representado por el Procurador D. LEONARDO MEDINA MARTIN y que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 20 de octubre de 2.011, cuya parte dispositiva es como sigue:

" PRIMERO .- Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda presentada por D. Pablo Jesús y, en su consecuencia, SE CONDENA a la demandada, D. Esteban , D. Justo , D. Sebastián y Dña. Noelia , a pagar a la actora la cantidad de 24000 euros, así como los intereses de la citada cantidad conforme a lo declarado en el Fundamento Jurídico Cuarto de la presente resolución.

SEGUNDO .- Se imponen expresamente a la demandada las costas derivadas del procedimiento ."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. Cumplidos los trámites de personación e instrucción de las partes, se ha celebrado vista el día y mediante notas que se dejan unidas al acta, donde las partes han expuesto las alegaciones que estiman conducentes a su derecho.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLÓN quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandada-apelante muestra su disconformidad con el pronunciamiento que le condena a pagar al actor el doble de la cantidad entregada, 24.000 euros. Considera que se ha aplicado indebidamente lo dispuesto en el art. 1454 del C. Civil , pues en el contrato no se han pactado arras penitenciales.

Con carácter general, las arras pueden ser definidas como la entrega de una suma de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada (SSTS 312 de diciembre de 1998 EDJ1998/33147, de octubre de 2002.

En atención a la función económica que puedan cumplir, las arras pueden ser de tres tipos: confirmatorias, penitenciales y penales. A) Las arras confirmatorias consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste. Su función principal es la de servir de prueba de la celebración de un contrato, y suponen un principio de ejecución del mismo, una prestación realizada en cumplimiento del contrato ( SSTS 24 marzo 2009 EDJ2009/38157 ; 22 octubre 2001 EDJ2001/35576, 8655 ; 31 diciembre 1998 EDJ1998/28023 ; 10 febrero 1997 EDJ1997/388, RJ, 665; entre otras). De ello deriva que, en caso de incumplimiento del contrato, la existencia de arras confirmatorias nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria (art. 1124), ni sobre la posibilidad de exigir su cumplimiento forzoso. B) Arras penitenciales, o arras de arrepentimiento, que consisten en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o arrepentimiento, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble ( SSTS 24 octubre 2002 EDJ2002/44029 ; 15 febrero 2000 EDJ2000/610 ; 22 septiembre 1999 EDJ1999/28195 ; y 28 marzo 1996 EDJ1996/1925. Su existencia autoriza a desligarse lícitamente del cumplimiento de un contrato a cualquiera de las partes, perdiéndolas el «tradens», si es el que se arrepiente, o restituyéndolas dobladas el «accipiens», si fue él el desistido del cumplimiento. Estas son las arras contempladas en el artículo 1454 CC . EDL1889/1 C) Arras penales, que son las únicas que desarrollan una función estricta de garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas, o la devolución doblada por el que las ha recibido, según quién haya incumplido la obligación. Sólo en el caso de incumplimiento, las arras penales se pierden -o, en su caso, se devuelven duplicadas-, pero no porque faculten para desistir del contrato (penitenciales), sino porque son pena aneja al incumplimiento y medio de valoración del daño (penales).

Constituye doctrina consolidada del Tribunal Supremo que el art. 1454 CC EDL1889/1 consagra un tipo de arras -las penitenciales- de marcado carácter excepcional, lo que impone una interpretación restrictiva de las cláusulas que la establecen ( SSTS 6 marzo 2008 EDJ2008/134144 ; 24 octubre 2002 EDJ2002/4402 ; 22 septiembre 1999 EDJ1999/28195 ; 10 febrero 1997 EDJ1997/388 ; 28 marzo 1996 EDJ1996/1925; entre otras). La fijación de arras en el contrato es un problema de interpretación de la voluntad de las partes, pues la cuestión se concreta en dilucidar cuál fue la modalidad pactada en atención a la función económica que pretenden cumplir las arras. En la práctica, las entregas que el comprador realiza en concepto de «señal y parte del precio» tendrán la consideración de arras simplemente confirmatorias ( SSTS 24 octubre 2002 ; 31 diciembre 1998 EDJ1998/28023 ; 11 marzo 1997 EDJ1997/1255 ; 9 octubre 1995 EDJ1995/5226 ; 31 julio 1992 EDJ1992/8474 ; y 20 mayo 1967 ). Si las partes quieren configurar las arras como penales o penitenciales, debe constar de manera clara e indubitada su voluntad en este sentido.

En el presente caso, la conducta observada por la vendedora Sra. Evangelina puede calificarse de incumplimiento contractual pues dado que no ostenta la propiedad exclusiva sobre el bien inmueble objeto de venta, sino que el mismo es propiedad de ella y sus hijos, no puede disponer del bien por sí sola, sino que precisa del consentimiento de los otros copropietarios. Esta circunstancia, existente con anterioridad a la celebración del contrato privado de compraventa y que debía ser conocida por la vendedora, le coloca en una situación de imposibilidad total de dar cumplimiento a las estipulaciones del contrato. Estamos pues ante un incumplimiento contractual imputable a la parte vendedora que de forma negligente celebró el citado contrato sin tener ella sola facultad de disposición sobre el bien inmueble, precisando del consentimiento de los restantes copropietarios.

Sentado el incumplimiento contractual de la vendedora, en orden a fijar los efectos que del mismo se derivan, hemos de atender en primer lugar al examen del contrato y más en concreto de la cláusula quinta. De la misma se desprende que se pactan arras penales, si bien únicamente previstas para el caso de incumplimiento por parte del comprador de las obligaciones derivadas del contrato y particularmente de la falta de pago de las cantidades aplazadas. Según dicha cláusula en tal supuesto los vendedores procederán a dar por resuelto el contrato con pérdida para el comprador del 100% de las cantidades hasta entonces abonadas. Podemos pues, afirmar que consta la voluntad expresa de las partes contratantes en configurar las arras como penales, si bien solo para una parte contratante, el comprador. La omisión en relación al incumplimiento contractual imputable a la parte vendedora produce un grave desequilibrio contractual, pues ante el incumplimiento del vendedor de sus obligaciones contractuales, no aparece prevista en el contrato una cláusula de similar contenido como hubiere sido procedente, en orden a mantener y preservar la reciprocidad de las prestaciones. El comprador se ve obligado, ante el incumplimiento contractual del vendedor a acudir a un proceso civil en reclamación de indemnización por los daños y perjuicios sufridos al amparo de lo dispuesto en el art. 1101 del C. Civil . En el presente caso, la parte vendedora está obligada a indemnizar los daños y perjuicios derivados de la resolución contractual, debiendo contraerse los mismos, a falta de pacto, a la devolución de la cantidad entregada en su día por la parte compradora, 12.000 euros más los intereses legales devengados, de conformidad a lo dispuesto en el art. 1108 del C. Civil , a contar desde la fecha de entrega de dicha cantidad hasta su total e íntegro abono al comprador. Constan en el proceso diversas comunicaciones enviadas por la parte vendedora, unas al comprador, aceptando la devolución de la suma entregada y otra al agente mediador, requiriendo a éste para la entrega de la suma que obra en su poder de 12.000 euros al comprador. Sin embargo, pese a haberse allanado los demandados a la devolución de esta cantidad, no consta que la misma haya llegado a poder del demandante. Por tanto, entiende el Tribunal que la demora en la devolución de los 12.000 euros, solo imputable a la parte vendedora, nos obliga a la imposición del pago de intereses legales.

Por lo que se refiere a la cláusula tercera del contrato, en base a cuya aplicación el juez de instancia resuelve la controversia, atribuye un carácter penitencial a las arras, cuando el vendedor o el comprador desistan unilateralmente del contrato, decidiendo el primero vender a un tercero o bien, el comprador no acudiendo a la firma de la escritura pública dentro de los plazos pactados. Entendemos que esta cláusula no es de aplicación al caso enjuiciado, pues en este supuesto no se ha producido desistimiento unilateral de una de las partes contratantes, sino un incumplimiento contractual por la parte vendedora. Dicha parte ha actuado de forma negligente presentándose como legítima propietaria del bien inmueble cuando, en realidad, solo ostentaba la condición de copropietaria del mismo. Debía pues contar con el consentimiento de todos ellos para disponer a título oneroso del referido bien y al no obtenerlo provocó el incumplimiento contractual.

SEGUNDO: Los razonamientos expuestos nos llevan a estimar el recurso de apelación interpuesto y a revocar la sentencia apelada en el sentido que a continuación expondremos, sin realizar pronunciamiento en relación a las costas procesales de la alzada y con imposición a la parte demandada de las costas procesales de la primera instancia.

En relación a las costas procesales de la primera instancia, las alegaciones realizadas por la parte apelante relativas a que la suma de 12.000 euros obra en poder de la agencia inmobiliaria que nunca le la llegó a entregar a Doña. Evangelina no son oponibles a la parte compradora, pues cualquiera que sea la forma en que se hayan desenvuelto las relaciones entre vendedora y agencia inmobiliaria, lo cierto es que la entrega de 12.000 fue pactada en concepto de arras en el ámbito de un contrato privado de compraventa, en el que nunca fue parte contratante la agencia inmobiliaria. Por tanto, la obligación de devolución de dicha cantidad con motivo de la resolución contractual solo incumbe y es exigible a la parte vendedora, única parte contratante legitimada para recibirla. Las relaciones internas entre vendedora y agencia inmobiliaria no son oponibles al comprador, ni menos aún la situación irregular de que, a día de hoy, la agencia todavía posea dicha suma en su poder y no la ha puesto a disposición de la vendedora.

El allanamiento efectuado por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda no impide la condena en costas de la primera instancia a la parte demandada, ya que no apreciamos la existencia de dudas de hecho o derecho en la resolución del litigio. Consideramos que los pedimentos de la demanda han sido sustancialmente estimados y que pese al allanamiento efectuado por la parte demandada a la devolución de los 12.000 euros, dicha cantidad todavía no ha sido ni entregada al comprador, ni consignada judicialmente, únicos actos que poseen el carácter de pago de la suma que los demandados han reconocido adeudar al actor, congruente con dicha declaración.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Pérez Romero en nombre y representación de D. Esteban , D. Justo , D. Sebastián y Dª Noelia contra la sentencia dictada pro el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Arcos de la Fra. en el juicio ordinario nº 435/2008 y en consecuencia, revocamos la sentencia apelada en el sentido de condenar a los demandados a abonar al actor la cantidad de 12.000 euros mas intereses legales desde la fecha en que fue entregada dicha cantidad por el actor hasta su completo e íntegro pago a éste, sin realizar pronunciamiento en relación a las costas procesales de la alzada y con imposición a los demandados de las costas procesales de la primera instancia.

Contra la presente resolución no cabe recurso.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, estando constituida en audiencia pública la Sala que la dictó, de lo que yo el Secretario Judicial doy fé en la misma fecha.